2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理通關(guān)提分題庫(kù)及完整答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

通關(guān)提分題庫(kù)及完整答案

單選題（共80題）

1、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表

的是（）o

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營(yíng)收入

D.經(jīng)營(yíng)資金出資額

【答案】D

2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）o

A.折舊費(fèi)

B.審計(jì)費(fèi)

C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

【答案】C

3、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地

產(chǎn)投資（）。

A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投資者的資信等級(jí)

【答案】C

4、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵

押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7

萬(wàn)元，年還本付息額為3萬(wàn)元，所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅

前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】B

5、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是（）o

A.同質(zhì)偏好

B.分散偏好

C.集群偏好

D.自然細(xì)分市場(chǎng)

【答案】A

6、存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)（）。

A.一級(jí)市場(chǎng)

B.二級(jí)市場(chǎng)

C.三級(jí)市場(chǎng)

D.一手房市場(chǎng)

【答案】C

7、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式不包括（）o

A.調(diào)控土地供應(yīng)計(jì)劃

B.城市規(guī)劃指導(dǎo)

C控制人口

D.稅收調(diào)節(jié)

【答案】C

8、對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)

施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（）在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。

A.定資產(chǎn)管理

B.變動(dòng)資產(chǎn)管理

C.房地產(chǎn)投資組合管理

D.投資管理

【答案】C

9、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、

5%,均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%,則商業(yè)性住房抵押貸

款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（）o

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%

【答案】D

10、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，

表示（）o

A.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加

B.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少

C.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少

D.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加

【答案】B

11、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)

分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，這

種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于（）o

A.選擇專業(yè)化

B.市場(chǎng)集中化

c.市場(chǎng)專業(yè)化

D.產(chǎn)品專業(yè)化

【答案】B

12、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和（）兩部分。

A.廣告費(fèi)

B.銷售費(fèi)用

C.促銷費(fèi)用

D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

【答案】B

13、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%,

期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為

0.2%,則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】A

14、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。

A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

勢(shì)的戰(zhàn)略

B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)

優(yōu)勢(shì)定位

C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

勢(shì)的戰(zhàn)略

D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)

優(yōu)勢(shì)定位

【答案】A

15、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。

A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)

發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)

值之間的關(guān)系

B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于

房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落

C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的

現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了

D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是

為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本

收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期

的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

【答案】B

16、投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎(chǔ)利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業(yè)拆借利率

【答案】A

17、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。

A.已正式交付使用

B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同

C.已正式簽訂商品房交易合同

D.已正式竣工驗(yàn)收合格

【答案】B

18、某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2,

總建筑面積為6800m2o當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2,

每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投

資為（）萬(wàn)元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

【答案】c

19、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的

市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為1000。元/m2,收

益價(jià)格為12000元/m2,兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。

A.空置率取值偏大

B.報(bào)酬率取值偏小

C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大

D.租金增長(zhǎng)率取值偏小

【答案】B

20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000

萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

投資杠桿率為（）。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

【答案】C

21、從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。

A.權(quán)利

B.義務(wù)

C.信用

D.債務(wù)

【答案】A

22、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。

A.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

B.資本支出預(yù)算

C.長(zhǎng)期預(yù)算

D.短期預(yù)算

【答案】A

23、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方

式是（）O

A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的

B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的

C.按照地域范圍劃分的

D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的

【答案】B

24、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)（），計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

A.市場(chǎng)平均價(jià)格

B.國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系

C.社會(huì)平均收益率

D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格

【答案】A

25、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為H、12、13,

下列關(guān)系中正確的是（）o

A.13>12>11

B.12>13>Il

C.Il>I3>12

D.Il>I2>13

【答案】D

26、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會(huì)

計(jì)假設(shè)是（）。

A.會(huì)計(jì)主體

B.持續(xù)經(jīng)營(yíng)

C.會(huì)計(jì)分期

D.貨幣計(jì)量

【答案】B

27、下列各項(xiàng)中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是（）o

A.投資期限較長(zhǎng)

B.資金來(lái)源廣泛

C.流動(dòng)性好

D.絕少涉及公開(kāi)市場(chǎng)的操作

【答案】C

28、（）是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A.易受政策影響性

B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

D.最高最佳使用性

【答案】A

29、能夠反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的

長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)是（）o

A.流動(dòng)比率

B.償債備付率

C.利息備付率

D.資產(chǎn)負(fù)債率

【答案】D

30、下列的會(huì)計(jì)恒等式，不正確的是（）。

A.資產(chǎn)=權(quán)益=債權(quán)人權(quán)益+所有者權(quán)益

B.資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

C.所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債

D.收入-費(fèi)用=利潤(rùn)

【答案】C

31、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目

標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為（）o

A.15%-25%

B.25%?35%

C.35%~45%

D.45%?50%

【答案】C

32、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程費(fèi)用

B.最高租售數(shù)量

C.最高購(gòu)買價(jià)格

D.最高土地取得價(jià)格

【答案】B

33、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率

高于（）o

A.社會(huì)平均收益率

B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

C.通貨膨脹率

D.國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

【答案】B

34、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)

產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）o

A.投機(jī)

B.儲(chǔ)蓄

C.投資

D.信托

【答案】C

35、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸

資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）o

A.資本金-借貸資金-預(yù)租售收入

B.預(yù)租售收入-資本金-借貸資金

C.借貸資金一預(yù)租售收入-資本金

D.資本金-預(yù)租售收入-借貸資金

【答案】D

36、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是（）。

A.流動(dòng)性好

B.高現(xiàn)金匯報(bào)

C.市場(chǎng)價(jià)值不穩(wěn)定

D.抵御通貨膨脹

【答案】C

37、在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與基準(zhǔn)回收期（Pc）相

比較，如果（），則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。

A.PB小于或等于PC

B.PB等于P

C.PB小于PC

D.PB大于PC

【答案】A

38、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要

做的是（）o

A.列出需要進(jìn)行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合

各自的概率分布

【答案】B

39、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在（）年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】D

40、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的

D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

【答案】D

41、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏

離其價(jià)值的是（）o

A.住房可支付性指數(shù)

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C.房?jī)r(jià)租金比

D.量?jī)r(jià)彈性

【答案】C

42、對(duì)本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類產(chǎn)品市場(chǎng)份額進(jìn)行調(diào)查，屬于

（）o

A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C.市場(chǎng)需求容量調(diào)查

D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

【答案】C

43、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購(gòu)物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

【答案】B

44、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款,

如不考慮利率變化，則各期的還款額（）o

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C.數(shù)額相等

D.先增后減

【答案】A

45、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是

（）o

A.容積率

B.空置率

C.資本化率

D.建安費(fèi)用

【答案】B

46、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)

人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）o

A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

【答案】A

47、下列不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法的是（）。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

【答案】D

48、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合

計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元,

存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）o

A.37.5%

B.75%

C.150%

D.113%

【答案】A

49、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬(wàn)元，銷售收入凈額為700萬(wàn)元,

凈利潤(rùn)為112萬(wàn)元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%,則該企業(yè)本年度的

凈資產(chǎn)收益率是（）o

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】C

50、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的

抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為1。萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為

5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%,則該項(xiàng)投資的稅前

現(xiàn)金回報(bào)率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】A

51、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬(wàn)元/月，營(yíng)業(yè)額的10%作為百分比租

金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為

（）萬(wàn)元。

A.20

B.15

C.35

D.50

【答案】B

52、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是（）o

A.吸納率分析

B.市場(chǎng)占有率分析

C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率

D.估算項(xiàng)目吸納量

【答案】A

53、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營(yíng)模式是（）。

A.購(gòu)買一出售

B.購(gòu)買-更新改造-出售

C.購(gòu)買-持有出租一出售

D.開(kāi)發(fā)一出售

【答案】C

54、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用

的是（）o

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

D.土地補(bǔ)償費(fèi)

【答案】D

55、計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)

目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是（）o

A.全部投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表

D.資金來(lái)源與運(yùn)用表

【答案】B

56、為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（）o

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】c

57、與房地產(chǎn)投資“開(kāi)發(fā)-銷售”經(jīng)營(yíng)模式相比，“開(kāi)發(fā)-持有出租-

出售”模式的現(xiàn)金流出項(xiàng)中增加了（）o

A.運(yùn)營(yíng)成本

B.裝修費(fèi)用

C.土地費(fèi)用

D.開(kāi)發(fā)成本

【答案】A

58、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）0

A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系

C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平

D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

【答案】B

59、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受

的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（）o

A.替代性

B.發(fā)展性

C.地區(qū)性

D.復(fù)雜性

【答案】B

60、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3

年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按

季計(jì)息要多付利息（）萬(wàn)元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.9.00

【答案】A

61、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10

月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%,乙物

業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)

投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）o

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

【答案】B

62、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。

A.獨(dú)立方案

B.互斥方案

C.相關(guān)方案

D.相容方案

【答案】B

63、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括（）。

A.人員工資

B.抵押貸款還本利息

C.辦公費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】B

64、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)盈利能力指標(biāo)的是（）。

A.成本利潤(rùn)率

B.投資利潤(rùn)率

C.償債備付率

D.資本金利潤(rùn)率

【答案】C

65、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。

A.提高開(kāi)發(fā)貸款利率

B.降低開(kāi)發(fā)貸款利率

C.通貨膨脹率下降

D.降低房地產(chǎn)稅費(fèi)

【答案】A

66、可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件

屬于（）的工作。

A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段

B.前期工作階段

C.建設(shè)階段

D.租售階段

【答案】B

67、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)

形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通

常不包括（）o

A.補(bǔ)貼收入

B.出租收入

C.銷售收入

D.其他經(jīng)營(yíng)收入

【答案】A

68、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀

況分析中的（）分析。

A.需求

B.供給

C.競(jìng)爭(zhēng)

D.市場(chǎng)占有率

【答案】A

69、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)

的空置率為20%,所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2

萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。

A.16

B.18

C.20

D.22

【答案】B

70、寒濕痰瘀，阻滯凝結(jié)，如流注、痰核、覆瘍、乳巖、橫疙、貼

骨疽、靖頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選

A.犀黃丸

B.透膿散

C.小金丹

D.川苜調(diào)茶飲

【答案】C

71、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理

空置率的關(guān)系是（）。

A.空置率〉合理空置率

B.空置率<合理空置率

C.空置率=合理空置率

D.不能判斷

【答案】A

72、投資組合是（）的一個(gè)有效措施。

A.提高投資收益

B.提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

C.開(kāi)拓投資領(lǐng)域

D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

【答案】D

73、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房

地產(chǎn)投資（）。

A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投資者的資信等級(jí)

【答案】C

74、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工

程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的（）o

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】A

75、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）o

A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

B.直接投資和間接投資

C.長(zhǎng)期投資和短期投資

D.金融投資和實(shí)物投資

【答案】B

76、（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投

資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。

A.內(nèi)部收益率

B.基準(zhǔn)收益率

C.期望投資回報(bào)率

D.名義投資回報(bào)率

【答案】B

77、當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)

行驗(yàn)收的單位是（）。

A.開(kāi)發(fā)商

B.設(shè)計(jì)單位

C.承包商

D.監(jiān)理單位

【答案】A

78、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）o

A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系

C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平

D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

【答案】B

79、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)（）。

A.較低

B.較高

C.不高不低

D.為零

【答案】A

80、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用

的模式是（）o

A.開(kāi)發(fā)一銷售

B.開(kāi)發(fā)一持有出租一出售

C.購(gòu)買一持有出租一出售

D.購(gòu)買一更新改造一出售

【答案】C

多選題（共40題）

1、下列表述中，關(guān)于企業(yè)在會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告過(guò)程中貫徹及時(shí)

性的做法正確的有（）o

A.及時(shí)收集會(huì)計(jì)信息

B.在經(jīng)濟(jì)交易或者事項(xiàng)發(fā)生后，及時(shí)收集整理各種原始單據(jù)或者憑

證

C.按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，及時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)交易或者事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)或者計(jì)

量，并編制出財(cái)務(wù)報(bào)告

D.企業(yè)提供清晰明了的會(huì)計(jì)信息，便于投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者理

解和使用

E.按照國(guó)家規(guī)定的有關(guān)時(shí)限，及時(shí)地將編制的財(cái)務(wù)報(bào)告?zhèn)鬟f給財(cái)務(wù)

報(bào)告使用者，便于其及時(shí)使用和決策

【答案】ABC

2、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地

價(jià)款包括（）。

A.建筑安裝工程費(fèi)

B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓金

C.土地開(kāi)發(fā)成本

D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.土地增值收益或溢價(jià)

【答案】BC

3、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金

包括（）。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報(bào)

D.可用于還款的利潤(rùn)

E.在成本中列支的利息

【答案】AD

4、在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃

市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（）。

A.按存量增量細(xì)分

B.按交易形式細(xì)分

C.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

D.按房地產(chǎn)用途細(xì)分E按地域細(xì)分

【答案】BCD

5、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)

式中，不正確的是（）。

A.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額

C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=

營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

【答案】D

6、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現(xiàn)值法

B.內(nèi)部收益率法

C.動(dòng)態(tài)投資回收期法

D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法

E.費(fèi)用年值比較法

【答案】AD

7、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款E信用貸款

【答案】CD

8、對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，清償能力指標(biāo)之中的（）

指標(biāo)的計(jì)算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動(dòng)比率

D.償債備付率E速動(dòng)比率

【答案】BD

9、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中以下（）屬于盈利能力指標(biāo)。

A.FIRR

B.借款償還期

C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

D.資產(chǎn)負(fù)債率E流動(dòng)比率

【答案】AC

10、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)

分析（）。

A.價(jià)格結(jié)構(gòu)

B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

C.檔次結(jié)構(gòu)

D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

E.投資結(jié)構(gòu)

【答案】BD

11、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)

進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

A.配電房

B.商業(yè)房地產(chǎn)

C.水塔

D.住宅

【答案】ABD

12、政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有

()。

A.項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求

B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求

C.項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求

D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求

E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求

【答案】ABC

13、決策的原則包括()0

A.系統(tǒng)原則

B.滿意原則

C.淘汰原則

D.反饋原則

E.落實(shí)原則

【答案】ABD

14、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有

（）。

A.備選方案差異原則

B.備選方案獨(dú)立原則

C.最低可接受收益率原則

D.不行動(dòng)原則

E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則

【答案】ACD

15、下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)一

銷售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有（）。

A.投資收益率

B.物業(yè)增值率

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

D.成本利潤(rùn)率

E.股權(quán)增加率

【答案】ACD

16、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括（）o

A.建安工程費(fèi)

B.“三通一平”費(fèi)

C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

【答案】AD

17、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)

分市場(chǎng)必須具備（）O

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營(yíng)利性

D.可實(shí)現(xiàn)性

E.可衡量性

【答案】BCD

18、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時(shí)應(yīng)做好以下工作（）。

A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)

B.確定宣傳目標(biāo)、實(shí)施宣傳方案

C.選擇宣傳的信息與工具、評(píng)價(jià)宣傳效果

D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實(shí)施宣傳方案

【答案】BC

19、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有

()o

A.凈現(xiàn)值法

B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費(fèi)用年值比較法

E.差額投資內(nèi)部收益率法

【答案】BD

20、在工業(yè)建筑設(shè)計(jì)中，工藝設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括()o

A.凈現(xiàn)值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內(nèi)部收益率

【答案】ABD

21、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有

()o

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【答案】AC

22、“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（）。

A.按地域范圍細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按增量存量細(xì)分

D.按交易方式細(xì)分

E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

【答案】ABD

23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B.管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

【答案】ACD

24、反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)包括（）指標(biāo)。

A.供給

B.需求

C.空置量

D.市場(chǎng)交易E存量

【答案】ABD

25、在金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，下列屬于市場(chǎng)分析

指標(biāo)的有（）o

A.市場(chǎng)定位

B.資金落實(shí)情況

C.市場(chǎng)營(yíng)銷能力

D.銷售利潤(rùn)率

E.貸款償還期

【答案】AC

26、通過(guò)拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。

A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書》

B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

C.《國(guó)有土地使用證》

D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

E.《建設(shè)工程施工許可證》

【答案】BD

27、下列會(huì)計(jì)科目中，屬于資產(chǎn)類的有（）。

A.短期投資

B.累計(jì)折舊

C.實(shí)收資本

D.委托加工材料

E.壞賬準(zhǔn)備

【答案】ABD

28、關(guān)于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的說(shuō)法中，正確的有（）o

A.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以復(fù)利計(jì)算的

B.我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計(jì)息的

C.在投資分析中，一般采用單利計(jì)息

D.資金在不停地運(yùn)動(dòng)，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息

E.在實(shí)際中采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算

【答案】B

29、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。

A.現(xiàn)金流量表

B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

C.利潤(rùn)表

D.資產(chǎn)負(fù)債表

E.投資計(jì)劃與資金籌措表

【答案】ABCD

30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為（）。

A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設(shè)階段

D.租售階段

E.招標(biāo)階段

【答案】ABCD

31、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括（）。

A.預(yù)售收

B,還本付息收入

C.租賃收入

D.貸款本金收入E利息收入

【答案】ACD

32、在工業(yè)建筑設(shè)計(jì)中，工藝設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內(nèi)部收益率

【答案】ABD

33、房地產(chǎn)間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開(kāi)發(fā)投資

D.投資房地產(chǎn)投資信托基金

E.土地購(gòu)置貸款

【答案】BD

34、房屋面積測(cè)算包括（）等的測(cè)算。

A.房屋建筑面積

B.共有建筑面積

C.使用面積

D.占地面積

E.產(chǎn)權(quán)面積

【答案】ABC

35、預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，

資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有以下幾種情況（）。

A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)

際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變

B.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出低于預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變

C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用不變，報(bào)酬率升高了

D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

不變，報(bào)酬率降低了E物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，

實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率升高了

【答案】AC

36、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括（）。

A.開(kāi)發(fā)期

B.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

C.建設(shè)期

D.出租率

E.出租經(jīng)營(yíng)期的起始點(diǎn)

【答案】ABC

37、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的說(shuō)法中，不正確的有（）。

A.房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要

B.房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資

C.不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)的重要特性，直接導(dǎo)致市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全

相同的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化能夠從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱

點(diǎn)

E.房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響

【答案】CD

38、以下屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的是（）。

A.歷史成本

B.重置成本

C.可變現(xiàn)凈值

D.終值

E.公允價(jià)值

【答案】ABC

39、軟件著作權(quán)的客體是指（）。

A.公民、法人或其他組織

B.計(jì)算機(jī)程序及算法

C.計(jì)算機(jī)程序及有關(guān)文檔

D.軟件著作權(quán)權(quán)利人

【答案】C

40、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法中，正確的有（）o

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工

面積中

C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面

積

E.多層建筑的施工面積應(yīng)為各層建筑面積之和

【答案】BC

大題（共10題）

一、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租

賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約

定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估

價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)

構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）

（-）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）

四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市

場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)「《中華

人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—

1999）0

【答案】

二、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目

前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積

蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以

每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家

庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)

房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為

50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下,

該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？(假設(shè)銀行存款年利率為3%,

按月計(jì)息)

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,

Al=12000錯(cuò)誤50%=6000(元)，A2=1000元。方法一：(1)

F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元)；

(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)

n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)

誤(1+0.25%)60=449360.09(元)；(3)F3=A2[(1+i)]n-1]

/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)

60-1]/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；

(5)可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38(元)；

(6)可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。

方法二：(1)P1=5O萬(wàn)元；

三、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估

價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、

委托方XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX號(hào)。二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X

級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象XX商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至

XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公司所有。XXXX商貿(mào)有限公司1999

年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限

為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商

業(yè)。xx商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611nl2,

總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣

工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）

四、估價(jià)目的評(píng)估xx商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參

考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定

義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

四、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租

賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約

定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估

價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)

構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）

（-）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）

四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市

場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華

人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—

1999)o

【答案】

五、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，

首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的

期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12猊問(wèn)：(1)抵押貸

款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入

可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)

買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初

一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】(1)抵押貸款額P=100x50%=50萬(wàn)元；月貸款利率

i=12%/12=l%；月還款額為：A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-

l]=50x1%(1+1%)240/[(1+1%)240-l]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；

(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=1835L43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還

剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)

n-m],其中，n=l2x20=240,m=12x5=60,代入數(shù)據(jù)，得到

Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-

60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。

六、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條

件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)

準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通

用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用

性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使

用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估

價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否

可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；

反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,

適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至

估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建

至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，

估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)

值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主,

變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)

對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位：一般地說(shuō),

處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)

的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)

的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

【答案】

七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條

件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)

準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通

用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用

性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使

用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估

價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否

可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；

反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,

適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至

估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建

至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，

估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)

值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主,

變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)

對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位：一般地說(shuō),

處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)

的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)

的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

【答案】

八、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住

宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配

套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住

宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚

未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最

佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使

估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大