2023年度《物業(yè)經(jīng)營管理》真題及答案

2023年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營管理》試卷

一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1.推斷寫字樓等級時，不考慮的因素是（）o

A.建筑形式B.建筑裝潢C.建設(shè)單位D.建筑質(zhì)量

2.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以（）管理為主。

A.運行B.策略性C.日常D.設(shè)施

3.關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于干脆投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象只能是舊房地產(chǎn)

C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲得常常性收入D.房地產(chǎn)出租屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資

4.關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹B.房地產(chǎn)投資會降低投資者的資信等級

C.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處D.房地產(chǎn)投資收益通常高于社會平均利潤

5.房地產(chǎn)投資須要估價師、會計師、律師等供應(yīng)專業(yè)服務(wù)，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的

（）。

A.適應(yīng)性B.相互影響性C.政策影響性D.專業(yè)管理依靠性

6.下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險是（）風(fēng)險。

A.收益現(xiàn)金流B.將來經(jīng)營費用C.利率D.資本價值

7.關(guān)于凈運營收益的說法，正確的是（）。

A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益

C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用

之差

8.下列費用中，不屬于運營費用的是（）o

A.房產(chǎn)稅B.城鎮(zhèn)土地運用稅C.抵押貸款還本付息D.保險費

9.當(dāng)每年計息周期大于1時;實際利率（）。

A.小于名義利率B.等于名義利率C.大于名義利率D.不存在

10.下列財務(wù)評價指標中，不屬于房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體系中靜態(tài)指標的是（）。

A.稅前現(xiàn)金回報率B.稅后現(xiàn)金回報率C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.投資回報率

11.關(guān)于物業(yè)價格特征的說法，正確的是（）。

A.物業(yè)價格受區(qū)位影響小B.物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格

C.物業(yè)價格不簡單受交易者的個別因素影響D.物業(yè)價格形成的時間較短

12.關(guān)于拍賣底價的說法，錯誤的是（）。

A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價

B.拍賣底價又稱為保留價

C.競買人的最高應(yīng)價未達到拍賣底價的，拍賣無效

D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標的最低售價

13.房屋租賃成本租金中不包括（）。

A.房產(chǎn)稅B.投資利息C.折舊費D.利潤

14.房地產(chǎn)評估價值所對應(yīng)的時間是（）。

A.估價時點B.起先估價日期C.完成估價日期D.出具估價報告日期

15.下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是（）。

A.一般利率水平、獲得貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率

B.家庭人口規(guī)模及構(gòu)成

C.居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向D.IX域地質(zhì)條件

16.根據(jù)交易形式細分，可以將房地產(chǎn)市場劃分為（）,

A.居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特別物業(yè)市場、土地市場等

B.房地產(chǎn)買賣市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場

C.低檔物業(yè)市場、中低檔物業(yè)市場、中檔物業(yè)市場、中高檔物業(yè)市場和高檔物業(yè)市場

D.一級市場、二級市場、三級市場

17.某城市2023年可供住房銷售量為260萬n?,吸納量為236萬n?,2023年竣工量為

242萬n?,吸納量為228m2,則2023年該城市住房可銷售面積為（）萬nA

A.138B.202C.242D.266

18.對城市風(fēng)貌起干脆指導(dǎo)作用的手段是（）。

A.土地供應(yīng)政策B.金融政策C.地價政策D.城市規(guī)劃

19.國有企事業(yè)單位管理自管公房，應(yīng)持有（）。

A.“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋運用權(quán)證”B.“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋全部權(quán)證”

C.“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋租賃證”D.“房屋占有權(quán)證”或“房屋租賃證”

20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按（）劃分的。

A.房屋全部權(quán)的性質(zhì)B.物業(yè)租金的內(nèi)涵C.房屋租賃期限的長短D.房屋租賃期限約定

模式的不同

21.出租共有房屋應(yīng)提交（）同意出租的證明。

A.共有人的證明人B.其他共有權(quán)人C.共有人的托付人D.其他承租人

22.下列導(dǎo)致房屋租賃合同終止的緣由中，屬于自然終止的是（）。

A.公有住宅無正值理由閑置6個月以上的B.有意損壞房屋的

C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的

D.因不行抗力致使房屋租賃合同不能接著履行的

23.承租人無正值理由拖欠房屋租金達（）個月以上的，出租人有權(quán)終止房屋租賃合同。

A.3B.6C.9D.12

24.客戶關(guān)系管理（CRM）是辨識、獲得、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐

和技術(shù)手段的總稱。它是一種以客戶（）為中心的企業(yè)管理理論。

A.價值B.忠誠C.創(chuàng)利D.滿足度

25.下列費用中，屬于物業(yè)管理營業(yè)成本的是（）。

A.詢問費B.酬金C.固定資產(chǎn)折舊費D.業(yè)務(wù)款待費

26.下列支出中，按現(xiàn)行財務(wù)制度應(yīng)列入物業(yè)管理成本支出的是（）的支出。

A.購置固定資產(chǎn)B.購置無形資產(chǎn)C.職工勞動保險費D.贊助、捐贈

27.在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或削減肯定的百分比確定出的預(yù)算是（）預(yù)算。

A.固定B.彈性C.零基D.概率

28.物業(yè)管理成本限制的中心環(huán)節(jié)是（）限制。

A.事前B.事先C.事中D.事后

Z9.制約不必要或不合理開支的物業(yè)管理成本限制機制是（）限制。

A.前饋性B.防護性C.反饋性D.應(yīng)急性

30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是（）。

A.總經(jīng)理辦公室B.公共關(guān)系部C.客戶接待部D.工程修理部

31.下列業(yè)績考核指標中，屬于成本限制中心經(jīng)濟效益指標的是（）。

A.物業(yè)增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故發(fā)生率

32.前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方應(yīng)為（）。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.社區(qū)居委會D.業(yè)主委員會

33.與邀請招標相比，公開招標的優(yōu)點是（）。

A.節(jié)約招標費用B.在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商C.節(jié)約招標時間D.削減工作量

34.風(fēng)險管理內(nèi)容不包括（）。

A.風(fēng)險制造B.風(fēng)險識別C.風(fēng)險評估D.風(fēng)險限制

35.固定資產(chǎn)的保險價值，是指出險時的（）。

A.重置價值B.抵押價值C.賬面價值D.交易價格

36.某公司購買公眾責(zé)任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1

萬元。在保險有效期內(nèi)該公司發(fā)生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠

付的保險金為（）萬元。

A.9B.10C.19D.20

37.下列狀況下，屬于雇主責(zé)任保險范圍內(nèi)的是（）。

A.被雇人員由于疾病所致死亡B.被雇人員自殘導(dǎo)致的傷殘

C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘D.被雇人員違反操作規(guī)程出現(xiàn)的傷殘

38.保險合同的受益人是（）?A.保險人B.保險代理人C.投保人D.被保險人

39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件是（）。

A.資金運用B.資金消耗C.資金收回D.資金安排

40.資本利潤率又稱為（）。

A.資產(chǎn)收益率B.資產(chǎn)利潤率C.凈資產(chǎn)收益率D.資金回報率

41.現(xiàn)代財務(wù)管理的最基本內(nèi)容是（）決策。

A.籌資B.投資C.利潤安排D.資產(chǎn)管理

42.關(guān)于物業(yè)管理績效評價結(jié)果作用的說法，錯誤的是（）。

A.績效評價結(jié)果是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)

B.績效評價結(jié)果是評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)

C.績效評價結(jié)果是政府干脆管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)

D.績效評價結(jié)果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎(chǔ)

43.實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)稱為（）.

A.評價措施B.評價方法C.評價標準D.評價時點

44.下列指標中，不屬于物業(yè)管理績效評價基本指標的是（）狀況指標。

A.財務(wù)效益B.資產(chǎn)營運C.償債實力D.經(jīng)營發(fā)展

45.依據(jù)評價指標的實際比照相應(yīng)的標準值，運用功效系數(shù)法計算各項指標實際得分的績效

評價方法是（）。

A.隸屬度賦值法B.基本指標計分法C.修正指標計分法D.評價指標計分法

46.從物業(yè)管理的角度看，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是做好（）

工作。

A.物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價B.物業(yè)平安管理C.房屋與設(shè)備維護D.物業(yè)風(fēng)險管理

47.租售型寫字樓內(nèi)，屬于非收益部分的區(qū)域是（）。

A.門廳B.會議窒C.出租辦公區(qū)D.租賃倉庫

48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2,共10層（地上八層，地下二層），其中地下停

車場面積2萬m2,標準層每層面積為1萬m2,標準層業(yè)主專用面積為7000m2,則該寫

字樓整體有效運用率為（）。

A.56%B.70%C.80%D.i00%

49.寫字樓物業(yè)的市場營銷，不宜實行的操作方式是（）。

A.圍繞物業(yè)的交通便利性綻開市場宣揚B.圍繞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的先進性綻開市場宣揚

C.將擬出租房間對外開放，以供參觀D.以租金遞減的方法吸引租戶

50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是（）。

A.可能面積的組合B.尋租者將來擴展辦公室面積的安排

C.尋租者現(xiàn)在的辦公面積D.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

51.市場經(jīng)濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于（）。

A.經(jīng)營成本B.物業(yè)檔次C.業(yè)主目標收益要求D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

52.業(yè)主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據(jù)為能夠抵償（）之和。

A.抵押貸款還本付息、建立費用和空置損失

B.人工費用、建立費用和空置損失

C.抵押貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

D.經(jīng)營費用、建立費用和空置損失

53.在大型零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，通常實行“門里門外”的管理組織形式開呈現(xiàn)場管理,

這種形式的優(yōu)點是（）。

A.可以促進銷售B.管理難度減小C.各療責(zé)任明確D.物業(yè)運用率提高

54.制定零售商業(yè)物業(yè)的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(xiàn)（）的最大化。

A.物業(yè)收入B.物業(yè)收益C.物業(yè)運用率D.物業(yè)自然壽命

55.選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時不考慮的因素是（）o

A.租戶的聲譽B.租戶組合與位置安排C.租房須要的服務(wù)D.租房的企業(yè)全部制性質(zhì)

56.某租戶應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點為每月營業(yè)額400

萬元，以每月營業(yè)額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業(yè)額分別為300萬元、

400萬元，這兩個月應(yīng)繳租金共計（）萬元。

A.20B.25C.30D.35

57.在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行有效經(jīng)營管理難度最大的物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)

構(gòu)是（）。

A.投資商擁有全部產(chǎn)權(quán)B.投資商擁有大部分產(chǎn)權(quán)

C.投資商擁有小部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由另一業(yè)主持有

D.投資商不擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由眾多小業(yè)主持有

58.在零售商業(yè)經(jīng)營管理中有關(guān)“凈租”的形式的說法，不正確的有（）?

A.租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項

B.租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費

C.全部的經(jīng)營費用都由業(yè)主來全額支付

D.全部的經(jīng)營費用都由租戶來干脆支付

59.通過科學(xué)的投資組合，投資者可以在（）之間找到平衡點。

A.收益與成本B.收益與支出C.收益與風(fēng)險D.成本與風(fēng)險

60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的（）。

A.愛好B.資格C.實力D.技能

得分評卷人

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至

少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

61.與一般管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有的優(yōu)點有（）。

A.能提高管理效率和質(zhì)量B.能有效限制和降低管理成本

C.能提高企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益D.能削減與業(yè)主或運用人的沖突

E.能避開成為訴訟中的被告

62.房地產(chǎn)間接投資有（）o

A.房地產(chǎn)企業(yè)債券投資B.房地產(chǎn)企業(yè)股票投資

C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金E.購買住房抵押證券

63.房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險包括（）。

A.持有期風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.市場供求風(fēng)險D.機會成本E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

64.房地產(chǎn)投資濟動中，現(xiàn)金流出主要包括（）等。

A.土地費用B.建立費用C.空置損失D.還本付息E.稅金

65.建筑物折舊分為（）。

A.功能折舊B.人為折舊C.經(jīng)濟折舊D.物質(zhì)折舊E.自然折舊

66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有（）。

A.市場價值B.賬面價值C.投資價值D.原始價值E.快速變現(xiàn)價值

67.房地產(chǎn)市場指標包括供應(yīng)指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供應(yīng)指標

的有（）。

A.空置量B.出租量C.房地產(chǎn)價格D.銷售量E.竣工房屋價值

68.房屋租賃的基本特征有（）o

A.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的全部權(quán)

B.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系

C.房屋租賃關(guān)系因全部權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

D.租賃雙方都必需是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（）。

A.租金結(jié)算B.租金方案與策略制定C.租戶選擇D.租金確定

E租約談判

70.下列費用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理費用或期間費用的有（）。

A.勞動愛護費B.董事會費C.財產(chǎn)保險費D,技術(shù)開發(fā)費E.業(yè)務(wù)款待費

71.根據(jù)成本計算依據(jù)的不同，可將物業(yè)管理成本劃分為（）。

A.目標成本B.定額成本C.安排成本D.固定成本E.實際成本

72.風(fēng)險具有的特征有（）。

A.負面性B.不行測性C.確定性D.不確定性E.可測性

73.關(guān)于投保人、受害人、保險人的索賠關(guān)系的說法，正確的有（）。

A.投保人可向保險人索賠B.受害人可向保險人索賠

C.投保人、受害人均可向保險人索賠D.受害人可向投保人索賠

E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

74.物業(yè)管理績效評價的基本要素有（）。

A.評價指標B.評價標準C.評價時點D.評價方法E.評價內(nèi)容

75.在詳細實施物業(yè)管理績效評價時，應(yīng)留意的有（）。

A.評價標準值的選用保持前后一樣性B.每次評價只能采納同一套評價標準

C.基本指標的實際得分不能超過指標權(quán)數(shù)D.單項指標的積分應(yīng)精確到小數(shù)點后兩位

E.對評價結(jié)果有異議時，可對評價指標重新評分

76.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的主要指標有（）。

A.員工流失