商業(yè)大鋪位銷售定價(jià)策略匯編

商業(yè)大鋪位銷售主題報(bào)告本方案中“大鋪位”指總建面100㎡以上，總價(jià)過100萬的鋪位。一、4種銷售模式比較分析1、純銷售方式：優(yōu)勢：▲發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；▲將\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：▲產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；▲無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；▲對于\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；▲若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響；▲銀行提供按揭信心不足。適用：▲\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶對項(xiàng)目預(yù)期缺乏了解；▲中小面積純街鋪銷售；▲\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)體量小或零星\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)物業(yè)，無須整體經(jīng)營的。2、帶租約銷售：優(yōu)勢：▲通過招商保證前期\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)定位與形象；▲能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；▲短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：▲鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；▲未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；▲銷售難度較大，售價(jià)與租金之間的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望，需要開發(fā)商做補(bǔ)貼；▲中、長期收益難以穩(wěn)定；▲后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；▲各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：▲有強(qiáng)勢招商力量支持；▲\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；▲可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報(bào)；▲純街鋪或少量\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)物業(yè)。3、短期（三年）返租銷售優(yōu)勢：▲前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)形象?！鴰蜆I(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；▲3年返租期較適中，3年后\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)有可能旺；▲可堅(jiān)定銀行按揭信心。劣勢：▲承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼，可返到售價(jià)上，可能會(huì)拉高售價(jià)；▲返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；4、長期（十年）返租銷售優(yōu)勢：▲前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)定位；▲給投資者堅(jiān)定信心?！底怃N售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度?！绻?xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能兌現(xiàn)承諾回報(bào)。劣勢：▲承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；▲如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大?！蚍底舛a(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)?！y行不支持做按揭長期返租與短期返租從銷售角度分析：▲

短期返租與長期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)角度分析：短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)?。煌瑫r(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。4種模式評點(diǎn)：由于“帶租約銷售”受制于在前期有限時(shí)間內(nèi)要找到匹配的商家，這不符合項(xiàng)目目前條件；“十年返租”受制于銀行按揭而行不通。因此，只有直接銷售和短期返租銷售模式可以選擇，本公司方案采用“小面積鋪位5年包租”銷售模式。與本項(xiàng)目的契合度：通過銷售模塊的分析，目前有2種方案在討論：第一種是由本公司提供的租售結(jié)合的小面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，包租5年一次性返還方案。第二種是將2、3樓劃分成6個(gè)大獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，直接銷售，所謂沒有經(jīng)營問題的方案；2種方案都必須要滿足的要求：銀行可以提供按揭；無經(jīng)營的壓力和麻煩。銀行可以提供按揭的前提條件：商場有整體招商和規(guī)劃的；有統(tǒng)一經(jīng)營的管理公司；有品牌商家和主力商家進(jìn)駐的；銷售價(jià)格不能高于周邊同類項(xiàng)目很多。2種方案實(shí)用度比較：（銀行按揭和經(jīng)營管理的難易程度比較）第一種：小面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪，有統(tǒng)一招商、規(guī)劃、經(jīng)營管理?？們r(jià)低，化解了單個(gè)投資人的風(fēng)險(xiǎn)。銀行按揭的可能性較大而且已經(jīng)有意向銀行在洽談。本公司已經(jīng)有成功操盤的案例。如果有一家品牌經(jīng)營管理公司簽約5年且可承諾做不旺愿意賠償，就可以將經(jīng)營管理難度和風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第二種：大面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪購買客戶群體非常窄，一種買家是連鎖品牌商家自營（商家購買也是有選擇的，見后面案例分析），一個(gè)商場很少有幾個(gè)商家同時(shí)購買的,由于業(yè)態(tài)是否共生的問題；另一種是純投資客購買，按揭和經(jīng)營都會(huì)成為大問題，也有一次性付款的可能，但回報(bào)率低于8%回報(bào)的投資渠道和品類也較多。問題主要集中在：A高端客戶數(shù)量少，成交價(jià)格會(huì)比較低，談判周期長；B目前市面上還沒有成功操盤的案例；C面對的商戶數(shù)量少，經(jīng)營做旺的難度大；D可選擇按揭銀行少。如果同時(shí)有幾個(gè)自營買家簽訂的購買意向書的可以采用第二種方案。二、

大鋪面成功銷售案例分析1、

深圳梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)步行街1）、項(xiàng)目介紹梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)步行街位于深圳市福田區(qū)梅林路與梅山街交匯處，其北面為梅林一村，西面為深圳市福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)步行街為尚書苑裙樓\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)部分，項(xiàng)目注冊名為尚書廣場。梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)步行街\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)總面積13194.99㎡米，一層為6035.34㎡，二層為7159.65㎡。二樓只招商不銷售，進(jìn)駐商家有國美電器。2）、銷售區(qū)域項(xiàng)目只銷售一樓，梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)步行街一樓只有42間街鋪；184間內(nèi)鋪。街鋪層高7.2米,使用率95%。3）、銷售價(jià)格2005年12月街鋪銷售價(jià)格表鋪位號(hào)建筑面積（㎡）總價(jià)鋪位號(hào)建筑面積（㎡）總價(jià)梅林路街鋪端口Ｓ-０２54.513933333Ｓ-０１173.189，162，781Ｓ-０３51.643504600Ｓ-２９239.7611，685，423Ｓ-０５49.353349533臨福田農(nóng)批街鋪Ｓ-０６51.643502896Ｓ-２８16.22751181Ｓ-０７51.643502896Ｓ-３０33.091422804Ｓ-０８49.353347953Ｓ-３１24.911140853Ｓ-０９45.903112525Ｓ-３２22.35995357Ｓ-１０44.823024991Ｓ-３３16.44677328Ｓ-１１49.603287538Ｓ-３５35.521603799Ｓ-１２56.813599254Ｓ-３６41.871934394Ｓ-１３18.841412096Ｓ-３７41.881930291Ｓ-１５18.121332146Ｓ-３８35.521673205Ｓ-１６56.903329617Ｓ-３９43.161867188Ｓ-１７50.863154795Ｓ-５０26.001088724Ｓ-１８49.923198624Ｓ-５１16.44716603Ｓ-１９45.902941731Ｓ-５２22.351031788Ｓ-２０49.353162200Ｓ-５３24.911159785Ｓ-２１51.643308575Ｓ-５５30.681449753Ｓ-２２51.643308575Ｓ-５６53.202507476Ｓ-２３49.353162200Ｓ-５７28.011303025Ｓ-２５51.643308575Ｓ-２６54.513491965Ｓ-２７60.6238433084）、銷售情況最大2間鋪位銷售時(shí)間鋪位（Ｓ-０１,173.18㎡）銷售時(shí)間：2005年11月25日——2006年4月底。鋪位（S-29,239.76㎡）至今唯一未售出。街鋪S-01銷售過程

工程改造，增加餐飲功能；

實(shí)行帶租約銷售，最終引進(jìn)一家港式茶餐廳，租約6年，起點(diǎn)租金為290元/㎡，由于租金難以支撐投資者的月供款，開發(fā)商承諾補(bǔ)貼業(yè)主保證回報(bào)達(dá)到8%，6年補(bǔ)貼次性給到客戶；

深圳全市三級(jí)地鋪放盤，任何人成交除傭金外另獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金50萬元（稅前）。鋪位S-01投資價(jià)值分析鋪位號(hào)：建筑面積：174㎡層高：7米產(chǎn)權(quán)年限：70年經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲調(diào)整后總價(jià)：930萬單價(jià)：9300000/174=53400元/㎡投資客付款方式：一次性付款租賃條件：起租290元/平米年5%遞增第二年開始遞增一簽6年。租金收益：第一年：290*12*174=605520元；第二年：290*（1+5%）1*12*174=635796元；第三年：290*（1+5%）2*12*174=667585.8元;第四年:290*(1+5%)3*12*174=700965.09元;第五年:290*(1+5%)a*12*174=735988.68元;a=4第六年:290*(1+5%)a*12*174=772788.12元;a=5六年年平均回報(bào)率:(605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38%開發(fā)商承諾年8%的回報(bào)率,將一次性補(bǔ)齊0.62%的差額給投資客,即:(9300000*8%)-686440.62=57559.38元/年57559.38*6=345356.28元.投資客另外需繳納3%的商鋪契稅即930*3%=27.8萬,和給商戶3個(gè)月含裝修的免租期。案例評點(diǎn)：這是人為主觀設(shè)計(jì)的由純投資客購買，成功操作的一個(gè)特例，關(guān)鍵點(diǎn)在有一個(gè)香港茶餐廳進(jìn)駐，而且給了比較高的租金，開發(fā)商愿意給補(bǔ)貼和額外懸賞，多種有利因素促成。茶餐廳的高租金進(jìn)駐也是依托了整個(gè)項(xiàng)目有主力店國美和整個(gè)商場的統(tǒng)一規(guī)劃。2、深圳華強(qiáng)北地鐵商場流行18·281）、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目是由深圳市千萬家實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的地鐵下蓋物業(yè)，位于深南路與中航路交匯處華強(qiáng)路地鐵口。華強(qiáng)北280億的年銷售額吸引了全國各地的商家和消費(fèi)者，日客流量30萬—50萬。潮流前線地鐵商場將傾力打造成為吸引深圳市年輕消費(fèi)族群的時(shí)尚購物目的地之一，引進(jìn)麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、流行105.7電臺(tái)。項(xiàng)目總建筑面積8686㎡，地下共兩層，鋪位746套，采取直接銷售的方式。2）、銷售價(jià)格該項(xiàng)目采取直接銷售的模式，主力鋪位建筑面積10—20㎡，實(shí)用率為50%，整體均價(jià)38000元/㎡，開盤售完。3）、面點(diǎn)王購買鋪位介紹建筑面積：500㎡位置：位于地下負(fù)一、負(fù)二層銷售價(jià)格：25000元/㎡總價(jià)：1250萬元案例評點(diǎn)：這是面點(diǎn)王第一個(gè)用來自營而購買的大面積鋪位，同樣依托了華強(qiáng)北的人流、地鐵、商場整體時(shí)尚群體定位等優(yōu)勢條件。整個(gè)商場也只有這一個(gè)自營客，惠州目前還沒有這樣的成功案例。3、深圳飛揚(yáng)時(shí)代項(xiàng)目位于華強(qiáng)南區(qū)的華發(fā)南路（深南路上步麥當(dāng)勞南邊），居華強(qiáng)地鐵站附近；華強(qiáng)一號(hào)線由2棟29層的高層住宅和4層\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)組成（\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)裙樓面積10621平方米、住宅面積32883平方米），5米超高架空層；近3000平方米架空層包含了商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑等多種功能。開發(fā)商：深圳市國野股份有限公司主力商家：通天地二手手機(jī)批發(fā)市場購買位置面積：二樓3000㎡多，開發(fā)商獨(dú)自談判，成交價(jià)格不詳。整租：三樓，起租80元/㎡，10年，年遞增10%。案例評點(diǎn)：這是深圳目前了解到的自營購買面積最大的商家，主要是緊靠現(xiàn)在做的最旺的二手手機(jī)批發(fā)市場。2、3樓整賣整租給1樓帶來了巨大的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)價(jià)值。小結(jié)：從以上3個(gè)實(shí)際成交案例我們可以得出大鋪位實(shí)現(xiàn)成功銷售一般要求：有主力品牌商家或有高承租能力業(yè)態(tài)商家進(jìn)駐，位置優(yōu)越，投資回報(bào)可實(shí)際達(dá)到8%；用來自營的連鎖商家購買。二、大鋪面銷售失敗案例分析1、東莞時(shí)尚島項(xiàng)目1）、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目由深圳市深國投有限公司開發(fā)，位于莞太大道和鴻福路交匯處，東莞市CBD核心位置?？傉嫉孛娣e18738平方米，1期4層，建筑面積18537平方米，全部為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)面積。2期有公寓和群樓\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)兩部分，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)建筑面積為6000平方米，共計(jì)16390平方米，定位為女人世界。緊鄰項(xiàng)目西面的是規(guī)劃中的沃爾瑪和嘉德百貨用地，共計(jì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)面積為4萬平方米，其中2、3層是沃爾瑪，1、4層是嘉德百貨。本項(xiàng)目與沃爾瑪在2、3樓有天橋連接。2）、銷售咨詢情況項(xiàng)目只銷售一樓臨街鋪位，采用帶租約的銷售模式，目前招商率已接近90%。目前，項(xiàng)目處于前期登記階段，5月初開始前期登記，預(yù)計(jì)7月底銷售，目前登記客戶較多，但是，無大鋪位意向認(rèn)購客戶。3）、大鋪位投資價(jià)值分析進(jìn)駐商家建筑面積實(shí)用率租金收益租賃期限銷售單價(jià)總價(jià)免稅珠寶190㎡97%暫未公布15年7萬1330萬屈臣氏550㎡97%稅后扣點(diǎn)7%10年6萬3300萬麥當(dāng)勞500㎡56%扣點(diǎn)6%15年5萬2500萬星巴克160㎡97%頭3年189元/㎡，3年后每2年遞增5%15年7萬1120萬特例分析：星巴克租金是否支撐售價(jià)第1—3年：189元/㎡；第4—5年：198.45元/㎡第6—7年：208.37元/㎡；第8—9年：218.79元/㎡第10—11年：229.73元/㎡；第12—13年：241.22元/㎡第14—15年：253.28元/㎡15年內(nèi)（元/平米/月）平均租金為：=〔189×3+（198.45+208.37+218.79+229.73+241.22+253.28）×2〕÷15=217.78元/㎡15年內(nèi)年平均收益率=217.78元/㎡/月×12月÷70000元/㎡=3.7%總投資額=總房價(jià)+契稅（未考慮按揭高額利息、手續(xù)費(fèi)、租賃稅等）=1120萬+33.6萬=1153.6萬回本年限=1153.6萬÷（217.78元/㎡/月×160㎡×12月）=27.6年或回本年限=1÷3.7%=27年注：按照\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)投資的一般規(guī)律，商鋪投資回本年限在10—13年，例如：本項(xiàng)目1期商鋪回本年限為12.5年（1÷8%=12.5）。因?yàn)樵擁?xiàng)目采取帶租約的銷售模式，投資收益明朗化，缺乏預(yù)期升值空間，特別是品牌商家進(jìn)駐條件苛刻（租金低、期限長），并且總價(jià)高，因此市場接受度特別低。如果開發(fā)商愿意保持投資客8%的投資回報(bào)，補(bǔ)貼差額，部分鋪位有實(shí)現(xiàn)銷售的可能。2、深圳置地逸軒\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)裙樓物業(yè)所處路段租金水平（元/平方米·月）主要\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)設(shè)施人民南路400—800國貿(mào)百貨、金光華廣場、友誼城百貨建設(shè)路180—800中國銀行總行、三島大廈、友誼國際名店嘉賓路250—600深圳市國際商場、南洋服裝批發(fā)市場、東洋服裝批發(fā)市場、海燕服裝總匯友誼路320-800\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)中心商場、鉆石廣場春風(fēng)路200—600佳寧娜廣場南湖路

羅湖口岸200—1000火車站大廈、羅湖\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)城說明:\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)面積為7300㎡，共分3層，由一家投資機(jī)構(gòu)---深圳華信巨德公司04年在空置情況下整體購買，成交價(jià)2.9億，單價(jià)約4萬/㎡.由于沒有銀行提供按揭只付5成首期，一半款，未能過戶。開發(fā)商將物業(yè)做了抵押,拖到06年投資公司開始重新進(jìn)行營銷定位,化整為零,分隔成小塊只銷售街鋪,內(nèi)鋪只租不賣.街鋪均價(jià)7萬/㎡.由深圳目前最好的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)代理公司代理,但未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo).操盤實(shí)效評價(jià):即使投資機(jī)構(gòu)整體購買,也是要最后化整為零,制造營銷主題,分割銷售,賺取價(jià)格差額,但由于招商\銷售和經(jīng)營的諸多問題,引起客戶不滿,大量客戶要求退鋪,使開發(fā)商也牽連其中.3、惠州世貿(mào)中心（海雅百貨）內(nèi)鋪是惠州目前標(biāo)志性建筑,由深圳著名百貨品牌-海雅進(jìn)駐.下表是世貿(mào)中心1樓截止目前未售內(nèi)鋪統(tǒng)計(jì)表:2006年12月15序號(hào)編號(hào)套內(nèi)面積(㎡)建筑面積(㎡)總價(jià)①單價(jià)首付五成合同價(jià)(建筑面積)②=①*50%1C1-00126.1342.721，047，708245255238542C1-01029.8248.751，195，59424525597796.8753C1-01129.8248.751，195，59424525597796.8754C1-01225.8142.191，034，71024525517354.8755C1-01920.5933.66825，51224525412755.756C1-02727.3644.731，097，00324525548501.6257C1-03114.8824.33596，69324525298346.6258C1-04114.7424.1591，05324525295526.259C1-04214.7424.1591，05324525295526.2510C1-04311.3918.62456，65624525228327.7511C1-04411.3918.62456，65624525228327.7512C1-04725.9842.471，041，57724525520788.37513C1-04916.1526.4647，4602452532373014C1-05013.7622.49551，56724525275783.625合計(jì)282.56461.9311，328，83324525由上表可以看出:剩余鋪位建筑面積區(qū)間[20㎡---50㎡],總價(jià)區(qū)間[45萬---120萬]元;由于已做備案登記,無法改變劃小實(shí)現(xiàn)快速銷售.小結(jié):以上3個(gè)案例從反面佐證了,要實(shí)現(xiàn)大鋪位銷售必須具備的條件:要有好的營銷主題和品牌商家進(jìn)駐同時(shí)要搭建完善的投資價(jià)值體系,可計(jì)算的高于市價(jià)的回報(bào)率;純粹的內(nèi)鋪客戶可接受的價(jià)格限度;二次啟動(dòng)的商鋪市場接受度低.四、項(xiàng)目實(shí)際狀況分析1、周邊同類項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)裙樓銷售調(diào)查項(xiàng)目名稱總建面單層面積一層租/售二層租/售三層租/售備注鴻潤大廈6000㎡2000㎡80元/1.9萬30元/5千20元/3千部分空置海燕玉蘭花園12000㎡3000㎡80元/1.8萬26元/無20元/無空置云天華庭6000㎡2000㎡在建麥景新苑10000㎡2000㎡在建荔圓新村10000㎡整棟單價(jià)5000元/㎡空置綠湖新村12600㎡4200㎡２８００元／㎡1f:380㎡+2f-3f注:項(xiàng)目周邊\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)］的文章"商業(yè)項(xiàng)目賣到2\3樓的案例少,客戶關(guān)注度低;即使有成交也是開發(fā)商急于回籠資金而賤賣自己的資產(chǎn).2、

東大街2期大鋪位客戶統(tǒng)計(jì)分析東大街2期大鋪位客戶積累統(tǒng)計(jì)表序號(hào)客戶名需求面積（㎡）需求樓層居住區(qū)域關(guān)注程度銷售顧問2戴文青200-300街鋪龍崗C趙輝6蕭小姐100街鋪福田B趙輝9蕭先生120街鋪福田B趙輝16施先生100街鋪深圳A汪芙蓉17黃先生100街鋪深圳A汪芙蓉33臺(tái)先生100街鋪龍崗C汪芙蓉51穆先生3000街鋪東莞B金敏53李先生1000街鋪羅湖B金敏54章先生200街鋪麥地B金敏小結(jié)：從本項(xiàng)目銷售現(xiàn)場接待的需求大面積鋪位的客戶特征進(jìn)行分析，主要是投資類型，只要街鋪，主要來自深圳，這與周邊同類型項(xiàng)目銷售狀況吻合：二、三樓很少有成交的，即使有成交價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)甚至低于住宅價(jià)格，兩個(gè)統(tǒng)計(jì)反應(yīng)的實(shí)際狀況一致。五、正確操盤及樹立經(jīng)營信心建議方案4點(diǎn)警示：1、

如果是品牌商家購買后自營，只要位置和價(jià)格合適，誰介紹的客戶都可以接受，可以單獨(dú)付傭金；（為最優(yōu)質(zhì)客戶，如面點(diǎn)王、通天地手機(jī)批發(fā)市場等）2、

如果是買大面積商鋪，甚至總價(jià)過千萬的投資客，在判斷真實(shí)性后做適當(dāng)引導(dǎo)，在保持項(xiàng)目整體性的情況下可以銷售，可以單獨(dú)付傭金；3、

市場上目前還沒有在不招商完成的情況下，直接在高樓層劃出大鋪能實(shí)現(xiàn)成功銷售的。若有請找出成交案例，