房地產(chǎn)營銷策劃書目錄(3篇)

第頁共頁房地產(chǎn)營銷籌劃書目錄(3篇)無論是身處學(xué)校還是步入社會，大家都嘗試過寫作吧，借助寫作也可以進步我們的語言組織才能。的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文，有所幫助，下面我們就來理解一下吧。房地產(chǎn)營銷籌劃書目錄篇一(一)銷售節(jié)奏的制定原那么：推廣銷售期指從市場導(dǎo)入開場至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的工程一般持續(xù)3-4個月的時間，因為-工程一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結(jié)合以實際客戶儲藏情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為工程部先出具根本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷籌劃部制定銷售方案。制定本方案的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進。故本銷售方案相關(guān)節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿。1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連接。2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。3.開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工到達開放效果。(二)-銷售節(jié)奏安排：1.xx年10月底—xx年12月，借大的推廣活動推出-工程2.xx年12月底—xx年1月初，召開產(chǎn)品發(fā)布會，正式啟動某工程，同時籌劃師對市場進展第一次摸底。3.xx年1月中旬，開放樣板房，同時籌劃師對市場進展第二次摸底。4.xx年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。1.戶型統(tǒng)計：由工程部設(shè)計負責人、營銷部-共同負責，于xx年12月31日前完成鑒于-工程戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。2.銷講資料編寫：由營銷部-、籌劃師負責，于xx年12月31日前完成-工程銷將資料包括以下幾個局部：購置-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講根本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風格、景觀設(shè)計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設(shè)計單位的，由其出具銷講材料。xx年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和工程優(yōu)勢說辭。建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具工程采用的新工藝材料，新技術(shù)等根本根本資料。xx年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭?？蛻魡栴}集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優(yōu)優(yōu)勢，做出銷講解決方法。樣板區(qū)銷講：不利因素公示3.置業(yè)參謀培訓(xùn)：由營銷部-負責，培訓(xùn)時間從xx年11月底—xx年1月培訓(xùn)內(nèi)容包括：銷講資料培訓(xùn)，時間：xx年11月底—xx年12月初建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)，時間：xx年12月初工程工藝培訓(xùn)，時間：xx年12月初樣板區(qū)、樣板房培訓(xùn)，時間：xx年1月9日銷售培訓(xùn)，時間：xx年12月—xx年1月出2.預(yù)售證由銷售內(nèi)頁負責，于xx年1月10號前完成3.面積測算由銷售內(nèi)頁負責，于xx年1月10號前完成4.戶型公示由于-工程戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應(yīng)準備戶型的公示，方便客戶選房，防止置業(yè)參謀出錯。由籌劃師負責，于xx年1月10號前完成5.交房配置由工程設(shè)計線蔣總負責，于xx年1月10號前完成6.一公里外不利因素由籌劃師負責，詳細調(diào)研后，與銷售經(jīng)理-會商后，于xx年1月10號前完成，分析^p總結(jié)后，作為銷售時重點關(guān)注的抗性，專門進展培訓(xùn)。(一)樣板區(qū)1.樣板區(qū)范圍：考慮到-工程銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進展管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀閱讀線路，以下暫定為y區(qū))2.樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氣氛、家居水畔的氣氛，表達國色天香大社區(qū)遠見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，表達獨具特色的建筑風格。3.樣板區(qū)展示安排：確定對y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和詳細要求;確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步施行節(jié)點、任務(wù)分解;(二)樣板房1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1#樓平層、底躍各一套。2.樣板房作用：考慮到-工程戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設(shè)計可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計，同時也是對推廣所倡導(dǎo)的享樂生活的一種實體詮釋。3.樣板房展示安排：前期設(shè)計，包裝由工程部同事負責，-跟進協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責。包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：1.沙盤模型：-和籌劃師協(xié)商后，由籌劃師聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位制作2.戶型模型：-和籌劃師協(xié)商后，由籌劃師聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位制作3.戶型圖：-和籌劃師協(xié)商后，由籌劃師聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位制作均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由籌劃師和銷售部職業(yè)參謀踩盤整理數(shù)據(jù)，籌劃員協(xié)同-寫出定價報告，報領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內(nèi)單價。價格走勢分析^p，節(jié)點價格初步預(yù)計，職業(yè)參謀優(yōu)惠權(quán)限，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅決執(zhí)行，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場銷售。時間安排：營銷籌劃部于xx年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。xx年10月底前確定廣告推廣公司，xx年11月低前出具詳細的推廣方案。房地產(chǎn)營銷籌劃書目錄篇二房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不滿意就會改變主意，買主考慮的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、平安等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上獲得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。房地產(chǎn)營銷籌劃方案要到達尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：1、具有高度的自信野心;2、富于競爭，且樂此不倦;3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);4、感性認識和理性認識相處融洽;5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重將來。1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;3)表達樓盤和諧舒適生活;4)直切消費群生活心態(tài)。1、形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進展整體概括，提醒樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、詳細細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中表到達：汲取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)歷，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進展精碉細鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因此“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象根底，使它有時機從眾多物業(yè)中脫穎而出。比方：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，開展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。2、主要賣點：對樓盤進展全面分析^p研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施構(gòu)造;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。3、繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對將來的想象，無數(shù)事實范例證明，精巧的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)方案;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。5、廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣闊致劃分為三個階段：第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目的，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。第三階段(二期工程交樓至整體開工)：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來議論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)根據(jù)詳細情況靈敏使用和調(diào)整。6、廣告表現(xiàn)：在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈如今群眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。(詳細揭幕儀式內(nèi)容安排及細節(jié)，另視情籌劃)。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期登載。7、首期廣告內(nèi)容及時間間安排：內(nèi)部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應(yīng)在此之前全部到位，詳細內(nèi)容大致如下：①樓盤效果圖。②樓盤售價表和匯款方式確實定與制作。③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。④工地圍板的設(shè)計、繪制。⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作。⑥展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。⑦展板(兩套，每套12張)的設(shè)計、制作和擺放。⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。⑨報紙廣告首5期的設(shè)計、完稿及定版。⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。1、確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價值，進而滿足購屋群眾獨有的品味與風格。故樓盤在行銷上須完全符合時代的開展，才能在市場上造成影響，成為群眾爭先搶購的產(chǎn)品，以下幾點是營銷方面應(yīng)重點考慮的問題。①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態(tài)的變革與提升。②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費程度。③平安性：各項設(shè)備充實，設(shè)施完善，以強化生活安定性。④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費新空間，具有以符合人性需要為根底的品質(zhì)。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。⑦自由性：使生活、休閑、購物嚴密結(jié)合。2、進展消費者背景分析^p：①選購本樓盤的動機：a、認同規(guī)劃設(shè)計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。b、經(jīng)過比擬競爭后，認同本樓盤的價位。c、想在此地長久居住者。d、認為本區(qū)域有遠景，地段有開展?jié)摿Α、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購置動機。②排擠本樓盤的理由：a、消費者本人經(jīng)濟才能缺乏。b、比擬之后認為附近有理想的樓盤。c、購置個體者較少，對后市看空。③購置本樓盤的理由：a、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。3、設(shè)計完美的行銷動作：①塑造產(chǎn)品的獨特的風格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。②強勢吸引廣闊的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購屋、換屋或投資客進場購置。③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的將來高價值及增值潛力。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴格執(zhí)行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目的在短期之內(nèi)順利實現(xiàn)。⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、老實、坦誠、自尊的銷售氣氛。以實現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。1、引導(dǎo)期：首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購置欲①工地現(xiàn)場清理美化，搭設(shè)風格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。③講習資料編制完成。④價格表完成。⑤人員講習工作完成⑥登載引導(dǎo)廣告⑦銷售人員進駐。考前須知：①對預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。②現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式假設(shè)有不順者要即時修正。③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員籌劃會，振奮士氣。④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析^p后，決定是否修正企劃策略。⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照亮堂度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。⑥主控臺位置及高度、播送系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶非常順暢地經(jīng)過。2、公開期及強銷期：公開期(引導(dǎo)期之后7-15天)及強銷期(公開后第7天起)。⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，進步客戶購置信心。⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進展講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行籌劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)工程與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單方案。⑷、擬定派發(fā)宣傳單方案表，排定督報人員表及(sp)活動人員編制調(diào)度表。⑸、于sp活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習或演練。⑹、假設(shè)于周六、周日或節(jié)日sp活動，那么需要提早一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習，使其全面理解當日活動策略、進展方式及如何配合。⑺、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然照應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛到達最高點。⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會，對本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點進展總結(jié)與獎懲。⑼、施行責任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目的或由公司規(guī)定責任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目的人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。⑽、隨時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，假設(shè)有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補足或簽約。⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)絡(luò)，以便于休息時間或廣告期間施行ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否到達預(yù)期銷售目的。⑿、每逢周日，節(jié)日或sp期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時間打至現(xiàn)場做假洽訂(線假設(shè)為兩條，那么輪流打)以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。3、持續(xù)期(最后沖刺階段)：⑴、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤以期到達成交目的。⑵、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：假設(shè)介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。⑶、回頭客戶積極把握，其成交時機極大。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際理解問題所在。⑸、銷售成果斷定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣上下不容無視。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。房地產(chǎn)營銷籌劃書目錄篇三地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷籌劃，它是在一般市場營銷根底上的一門更高層次的藝術(shù)，其實際cao作性更高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益劇烈，好的營銷籌劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，籌劃書是營銷籌劃的反映。在此談一談籌劃書的編制問題。為了進步籌劃書撰寫的準確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原那么：(一)邏輯思維原那么：籌劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制籌劃書。首先是設(shè)定情況，交代籌劃背景，分析^p房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀，再把籌劃中心全盤托出，其次進展詳細籌劃內(nèi)容詳細闡述;三是明確提出解決問題的對策。(二)簡潔樸實原那么：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深化分析^p，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。(三可cao作性原那么：編制的籌劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要消耗大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。(四)創(chuàng)意新穎原那么：要求籌劃的“點子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是籌劃書的核心內(nèi)容?；I劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在籌劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷籌劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是一樣的。因此，我們可以等同討論營銷籌劃書的一些根本內(nèi)容及編制格式，封面：籌劃書的封面可提供以下信息：籌劃書的名稱;客戶名稱;籌劃完成日期及本籌劃適用時間段。因為營銷籌劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣?；I劃書正文局部主要包括：(一)籌劃目的要對本營銷籌劃所要到達的目的，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本籌劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證籌劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)歷。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因此需要根據(jù)市場特點、工程特點籌劃出一套營銷方案。某地產(chǎn)工程改變功能和用處，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因此需要重新設(shè)計新的營銷方案。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。開展商原營銷施行方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷方案。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。開展商在總的營銷施行方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。一般的房地產(chǎn)營銷籌劃書文案中，對籌劃書的目的說的非常詳細，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)的信任，委托我們某某廣告籌劃公司參與某某城市廣場的前期營銷籌劃。我們通過對該工程的市場分析^p和工程定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深化市場，針對該工程進展了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場工程營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及工程小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一局部使得整個方案的目的方向非常明確、突出。(二)、分析^p當前的營銷環(huán)境狀況對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供根據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一局部需要籌劃者對市場比擬理解，這局部主要分析^p：1、當前市場狀況及市場前景分析^p房地產(chǎn)市場總體概述;區(qū)域競爭性樓盤分析^p;樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況;市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。目的客戶群體對樓盤的承受性，這一內(nèi)容需要籌劃者憑借已掌握的資料分析^p產(chǎn)品市場開展的前景。2、對樓市影響因素進展分析^p。主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進展分析^p;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入程度，消費構(gòu)造的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷籌劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等開展趨勢。(三)市場時機與問題分析^p。所謂的營銷施行方案，就是對市場時機的把握和策略的運用，因此分析^p市場時機，就成了營銷籌劃的關(guān)鍵，只要找準了市場時機，籌劃就成功了一半。1、針對工程目前營銷現(xiàn)狀進展問題分析^p，一般營銷中存在的詳細問題，表現(xiàn)為多方面：開展商知名度不高，工程地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。工程整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;工程包裝太差，提不起目的客戶群體的購置興趣;樓盤價格定位不當;目的客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;促銷方式不佳，客戶不理解樓盤;廣告投入太少，難以啟動市場;銷售人員效勞質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;售后效勞缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。2、針對工程特點分析^p優(yōu)秀、優(yōu)勢。從問題中找優(yōu)勢予以克制，從優(yōu)勢中找時機，開掘其市場潛力。分析^p各目的市場或目的客戶群熱點，進展市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目的客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場時機。(四)營銷目的營銷目的是在前面目的任務(wù)根底上公司所要實現(xiàn)的詳細目的，即營銷籌劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目的到達：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為xx天。(五)營銷戰(zhàn)略1、營銷宗旨一般開展商在企業(yè)籌劃案中注重這樣幾方面：以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。以樓盤主要目的客戶群體為銷售重點。建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。2、競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場時機點與問題分析^p，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，到達最正確效果。1)工程定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡送，是非常具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣闊置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的