長沙湖南環(huán)保科技產業(yè)園項目前期策劃課件

長沙湖南環(huán)?？萍籍a業(yè)園項目前期策劃2019年5月由于近期國家對房地產的調控政策頻繁出臺,市場觀望態(tài)度持續(xù),總體呈現量跌價穩(wěn)的態(tài)勢。本項目開發(fā)不僅要實現在政策和市場上的突圍,更要取得現金回流和銷售利潤的突破。本提案將從項目開發(fā)戰(zhàn)略層面出發(fā),為集中解決這一核心問題對項目定位、產品開發(fā)策略作出深入的解析。為節(jié)省寶貴的時間,本提案內容只抓重點、難點,重在策略,希望能對本項目定位開發(fā)有所啟發(fā)。三個同題放起如何看待當前的形勢,對項目有哪些錯鑒宏觀政策層面、城市宏觀發(fā)展如何,項目區(qū)城發(fā)展如何,區(qū)域的發(fā)展對房地產發(fā)展產生了哪些影響。項目地塊區(qū)域未來發(fā)展如何研判,以及對本項目將產生哪些影響?關鍵詞:新政解讀、新南城板塊、紅星商圈、環(huán)?？萍籍a業(yè)園二、如何看待不成熟區(qū)臧與高容積率產品之間的矛盾?項目位于一個目前擁對不成熟區(qū)域,屬高容積率中等規(guī)模樓盤,高容積率決定了地塊必須集約用地開發(fā)高層,開發(fā)成本不低,一定程度上提高置業(yè)門檻,歷地塊價值度目前不高,區(qū)域(群購買力有限,如何看待這一矛盾關鍵詞:項目屬性界定、高容積率、價值重新審視三、項目整盤如何定俊?項目總體量中等,且商業(yè)比重過大,從表面上看無明顯的特點及優(yōu)勢。這樣的一個項目該如何定位(形象定位、產品定位、客群定位),如何讓客戶快速認知項目,并從認知到偏愛項目。如何制定科學的開發(fā)策略,把握有利市機,最終實現現金回流與銷售利潤的最大化?關鍵詞:SWoT分析、案例分析、方向研判、開發(fā)策略帶著這些主要問題我們作深入的分析和思考。項目環(huán)境解讀「1、樓市新政核心闡述2019.929中央政府在銀行信貸、土地增值稅、保障性住房建設等多方面再下調控重手,主要涵蓋限購、信貸、稅收、供給、監(jiān)管等方面,從多方面調控房價2019.1.26國務院出臺“新國八條”,進一步強化對房產市場的調控201934長沙出臺了本地特色的限購細則,3.31又出臺了限漲目標2019.3.22,國家發(fā)改委再發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》,要求5月1日起實行一房一標近期中央和地方政府為遏制房價過快上漲,政策出臺頻率和嚴厲程度視為歷史之最,對2019年及今后房地產發(fā)展形勢平添了許多不確定因素,近期核心新政有以下幾條、首套:自住房且套型建筑面積90m以上的家庭,首付款不低于30%。2、二套:首付款不得低于60%,利率不得低于基準利率的1.1倍。3、三套:商業(yè)銀行可根據風險狀況,暫停發(fā)放貸款。4、外地購房:在長沙市區(qū)已擁有2套含以上住房的家庭、擁有套含以上住房的外地家庭,不能提供本市居住證的外地家庭,暫停在本市主城區(qū)購買90平方米含以下新建商品住房。啟示:政策發(fā)布之頻繁表明政府對房地產市場調控的決心很強,但這并不是說政府要扼殺行業(yè),而更多的是為了促進行業(yè)長期健康發(fā)展。德思勤的市場觀點是:短期冷靜、抑投寬剛、總體平穩(wěn)發(fā)展。2、樓市新政重點解讀政策解讀這套政策“組合拳”包括:差別化房貸、契稅調整、市場監(jiān)管、限購令、開發(fā)企業(yè)監(jiān)管、一房一價,總體劍指當前房市存在的幾個最突出矛盾,具有較強的現實針對性,對長沙來說,雖然長沙房價并不高,但其他大城市的房價上漲受到制約會對長沙房地產消費者造成降價預期,再加上支撐房地產的主力—投資性購房需求的衰減,將對長沙房地產項目的銷售速度帶來嚴重挑戰(zhàn),對溢價利潤帶來嚴重侵蝕,我們必須提前應對。出于國人對不動產的偏愛,風險相對較低的中小戶型、臨街商鋪面臨市場形式相對較好。啟示:就全國而言,一線城市價格以及成交量均急劇下降,而二、三線城市則繼續(xù)上演最后的瘋狂;就長沙而言,短期進入相持階段、價格堅挺,但未來幾個月商品房成交量勢必呈下滑的趨勢,房價的走勢取決