公寓式酒店專項(xiàng)研究課件

昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)2023/10/11昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究公寓式酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢(shì)概況分析將心景集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)嫁接到西城心景項(xiàng)目?jī)?nèi)項(xiàng)目整體投資回報(bào)測(cè)算調(diào)整西城心景項(xiàng)目的綜合建議目

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1公寓式酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)1-1昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)國(guó)內(nèi)公寓式酒店發(fā)展情況何為公寓式酒店公寓式酒店（Extended

StayHotel）原意為“長(zhǎng)時(shí)間逗留的酒店”。在20世紀(jì)70年代隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化初步成形，一些國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)需要向其他國(guó)家派駐高級(jí)管理人才，公寓式酒店在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)運(yùn)而生。最初的公寓式酒店是以“酒店式服務(wù)、公寓式管理”的形式，向國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)的高級(jí)經(jīng)理人提供中長(zhǎng)期酒店服務(wù)的公寓。目前全球最知名的公寓式酒店品牌為雅詩(shī)閣及萬(wàn)豪酒店集團(tuán)旗下的萬(wàn)豪行政公寓。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)公寓式酒店的產(chǎn)品特點(diǎn)昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)公寓式酒店最大的產(chǎn)品特點(diǎn)是：擁有居家的布局和居住功能。酒店客房不同于常規(guī)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、套間等形式，而是每間客房都帶有獨(dú)立的客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等居家功能。配有全套的家具家電，包括常規(guī)酒店并不會(huì)配套的洗衣機(jī)、微波爐、電熨斗等家用電器?？头棵娣e一般為60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。配套設(shè)施為滿足舒適體驗(yàn)及生活便利的游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐廳等。部分規(guī)模較大的公寓式酒店甚至還配有嬰幼兒托管中心，兒童活動(dòng)中心。因其產(chǎn)品特點(diǎn)與一般居家公寓非常類似，因此國(guó)內(nèi)才把ExtendedStay

Hotel稱為公寓式酒店。公寓式酒店的目標(biāo)客群昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)公寓式酒店最初所面對(duì)的目標(biāo)客群為國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)的常駐異地的高級(jí)管理人員。后來隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展，其目標(biāo)客群也逐步延伸為，以商務(wù)居住為主，并且有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，但并不需要在異地買房定居的高端人群。客群特點(diǎn)：租期一般為三個(gè)月、半年以上或更長(zhǎng)。由公司負(fù)擔(dān)高額的房租費(fèi)用，價(jià)格名感度較低。為高端商務(wù)人士在異地提供居家式的居住享受。就客房的設(shè)施設(shè)備來說，公寓式酒店的檔次至少在3星級(jí)以上，有的甚至超過5星級(jí)酒店。公寓式酒店在中國(guó)公寓式酒店于20世紀(jì)90年代進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，目前進(jìn)駐中國(guó)的國(guó)際品牌主要是雅詩(shī)閣和東方廣場(chǎng)。主要分布在北京、廣州、上海、深圳四大一線城市的商務(wù)核心區(qū)或金融中心，如北京朝陽(yáng)區(qū)、建國(guó)門、中關(guān)村；上海的盧灣區(qū)、徐匯區(qū)；廣州的天河區(qū)等。也在這些區(qū)域形成了一定規(guī)模的外籍人士聚集區(qū)。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)公寓式酒店在中國(guó)由于公寓式酒店針對(duì)的是需要在異地長(zhǎng)期居住的高級(jí)商務(wù)人士及其家庭，因此其選址都選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際化程度高的區(qū)域中心城市或國(guó)際性城市，因此在中國(guó)的發(fā)展較為緩慢。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著中國(guó)加入WTO之后，公寓式酒店在中國(guó)的發(fā)展有所加快，但也僅限于大連、寧波、天津等對(duì)外開放程度較高的港口城市，或重慶、西安等區(qū)域性中心城市。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)公寓式酒店在中國(guó)雅詩(shī)閣（Ascott）雅詩(shī)閣是是全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的20個(gè)國(guó)家70多個(gè)城市擁有超過28,000套公寓單位。總部設(shè)在新加坡，旗下有3個(gè)品牌：雅詩(shī)閣（高端）、盛捷（中高檔）及馨樂庭（度假村品牌）。目前在中國(guó)擁有38個(gè)物業(yè)，約7,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、成都、重

慶、大連、廣州、杭州、寧波、上海、沈陽(yáng)、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、香港和澳門。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)路漫漫其悠遠(yuǎn)雅詩(shī)閣（Ascott）——北京昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)雅詩(shī)閣（Ascott）——廣州昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)雅詩(shī)閣（Ascott）——成都昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究雅詩(shī)閣在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)城市品牌房型價(jià)格當(dāng)?shù)?星級(jí)酒店均價(jià)北京雅詩(shī)閣1房/2房/3房988/1588/2288元/天700-1100元/天盛捷1房/2房668/1288/元/天上海雅詩(shī)閣1房/2房1200/2100元/天650-900元/天盛捷1房/2房/3房7501850/1200元/天馨樂庭1房/2房/3房540/1100/1800元/天廣州雅詩(shī)閣1房1000-1200元/天550-800元/天武漢馨樂庭1房/2房538/838元/天430-720元/天成都盛捷1房/2房/3房850/2300/3280元/天700-900元/天西安盛捷1房390-590元/天600-1000元/天馨樂庭1房370-590元/天重慶盛捷1房/2房485-859元/天450-600元/天公寓式酒店在中國(guó)昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市開放性較弱，國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)較少在二三線城市進(jìn)行大項(xiàng)目投資或設(shè)立區(qū)域分公司，即使有也只是其產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，如昆明的可口可樂僅是一個(gè)生產(chǎn)廠房。這些企業(yè)的高級(jí)管理人員到二三線城市停留時(shí)間短暫（以視察/會(huì)議等目的為主的商務(wù)旅行），一般都會(huì)選擇五星級(jí)商務(wù)酒店作短期商旅住宿。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，跨區(qū)域的商務(wù)往來越來越頻繁和密切，在二三線城市也產(chǎn)生了大量需要在異地頻繁穿梭往來的商務(wù)人群（比如各類型國(guó)內(nèi)企業(yè)/民營(yíng)企業(yè)/中小企業(yè)的商務(wù)差旅），但其商務(wù)往來的消費(fèi)力相對(duì)較低，對(duì)住宿酒店的需求與國(guó)際性都市的性質(zhì)和需求潛力是完全不同的。公寓式酒店在中國(guó)昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)主要以國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員及高級(jí)技術(shù)人員跨省往來為主。這部分客群在異地逗留的時(shí)間一般為3~7天，并不攜帶家屬，注重性價(jià)比。與此同時(shí)，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量滿足投資需求的小戶型公寓產(chǎn)品面市。在這種背景下，公寓式酒店這種特色的高端酒店產(chǎn)品，在二三線城市出現(xiàn)了往下延伸的“特色”發(fā)展，進(jìn)入中低端酒店市場(chǎng)。真正意義上的高檔次公寓式酒店的檔次、品質(zhì)和價(jià)格不遜于5星級(jí)酒店。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市開放性等條件的制約，真正意義上的高檔次公寓式酒店在中國(guó)仍處于發(fā)展的起步階段。除北、上、廣、深等國(guó)際性都市外，僅有少數(shù)幾個(gè)沿海地區(qū)的港口城市，和

中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市，具備發(fā)展高檔次公寓式酒店的條件和市場(chǎng)基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展所帶來的城際、省際商務(wù)往來的加劇及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使國(guó)內(nèi)公寓式酒店的產(chǎn)品線向下延伸，進(jìn)入中低端市場(chǎng)。昆明是三線城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及開放性，并不具備吸引大量跨國(guó)企業(yè)在昆明建設(shè)區(qū)域總部型的投資項(xiàng)目或辦公機(jī)構(gòu)，對(duì)真正意義上的高檔次公寓式酒店的需求基礎(chǔ)并不充分。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)小

結(jié)1-2昆明“公寓式酒店”基本情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”基本情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)順應(yīng)這股潮流，從2005年左右開始，產(chǎn)品線下移之后的“公寓式酒店”出現(xiàn)在昆明酒店市場(chǎng)上，2007年之后快速發(fā)展。市場(chǎng)部此次對(duì)“公寓式酒店”集中分布的市區(qū)及西城心景所處的高新片區(qū)進(jìn)行了實(shí)地抽樣調(diào)查。調(diào)查樣本量：14家昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”經(jīng)營(yíng)模式昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)模式一：小規(guī)模作坊式經(jīng)營(yíng)小型酒店管理公司/個(gè)人通過中介或直接與小區(qū)業(yè)主租用零散的房源用作客房經(jīng)營(yíng)。酒店規(guī)模：20間客房左右，最少的只有6間。房租成本：比同小區(qū)內(nèi)個(gè)人租用自住的租金水平略低，根據(jù)其所處小區(qū)的位置及品 質(zhì)有所差異，一般為800~1200元/套/月。租 期：一般為3~5年。模式二：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店由房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的小戶型公寓產(chǎn)品銷售給投資客，然后再返租回來交由專門的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。酒店規(guī)模：100~200間客房左右。房租成本：每年想業(yè)主支付房屋銷售總價(jià)的7%~8%作為返租租金。租 期：一般為10年起。代表項(xiàng)目：雙龍·逸品；糖果公寓昆明“公寓式酒店”房型配比不管哪種模式的“公寓式酒店”，房型配比基本一致。每個(gè)房間都配有客廳、臥室、廚房及衛(wèi)生間。大部分為35~45㎡一室一廳的房型設(shè)計(jì)。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”裝修檔次特點(diǎn)不管哪種經(jīng)營(yíng)模式的“公寓式酒店”裝修檔次都是中低檔簡(jiǎn)單裝修；小規(guī)模作坊式公寓酒店由酒店經(jīng)營(yíng)管理方分別向小

區(qū)業(yè)主租賃房源，酒店管理方出于成本考慮并不會(huì)

進(jìn)行統(tǒng)一改造裝修，租過來的是什么樣就是什么樣。如果租的是毛坯房，則由酒店管理公司進(jìn)行簡(jiǎn)單的

裝修。因此就算是同一酒店內(nèi)的客房裝修風(fēng)格也會(huì)

有很大差異。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店在項(xiàng)目銷售之時(shí)就有開發(fā)商進(jìn)行同一裝修和采購(gòu)家具，裝修風(fēng)格都是統(tǒng)一的。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”產(chǎn)品特點(diǎn)小規(guī)模作坊式公寓酒店除酒店客房外，僅經(jīng)營(yíng)小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。大堂僅是簡(jiǎn)單的門面，有些甚至門面也沒有，只是在小區(qū)內(nèi)租一間房，一半用作休息區(qū)，

一半用作接待區(qū)進(jìn)行住店客戶信息登記。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店由于規(guī)模較大，會(huì)配置一個(gè)小型的酒店大堂。此外還經(jīng)營(yíng)小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”分布情況昆明“公寓式酒店”集中分布在市中心一環(huán)內(nèi)及北京路沿線。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”經(jīng)營(yíng)情況不論哪種經(jīng)營(yíng)模式，昆明“公寓式酒店”銷售價(jià)格沒有任何差異。由于全部集中分布在一環(huán)內(nèi)市中心區(qū)域，區(qū)位所造成的價(jià)格差異也很小。昆明“公寓式酒店”針對(duì)客戶住店的時(shí)間長(zhǎng)短一般都有不同優(yōu)惠，住店時(shí)間3~7天優(yōu)惠10%；住店時(shí)間7~15天優(yōu)惠15%；住店時(shí)間15天~30天優(yōu)惠20%，住店時(shí)間超過30天優(yōu)惠25%。根據(jù)田野調(diào)查公司的數(shù)據(jù)，2009年昆明“公寓式酒店”的平均入住率為65%~70%。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)1-3昆明““公寓式酒店””目標(biāo)客戶分析昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”入住群體分析昆明“公寓式酒店”入住客戶的年齡層次主要集中在20~40歲之間，25~35歲的客戶最多。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”入住群體分析根據(jù)對(duì)這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場(chǎng)觀察來看，昆明“公寓式酒店”入住的客戶主要為兩類：本地白領(lǐng)：一男一女只開一間房，入住時(shí)無任何大件隨身行李。（在昆都、 三市街商圈所占的比例更高，超過50%）商旅人士：1人或1~2人結(jié)伴而行，隨著攜帶拉桿箱等大件行李。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”入住群體分析根據(jù)對(duì)這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場(chǎng)觀察來看，本地的青年白領(lǐng)在酒店的逗留時(shí)間基本只有半天，00：00~02：00集中到來，第二天退房前就離開。商旅人士及自駕游客平均逗留時(shí)間1~3天，沒有明顯的集中到來時(shí)間。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明“公寓式酒店”入住群體綜合需求分析昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)商務(wù)人士主要外地的中小企業(yè)的業(yè)務(wù)人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，被接待的規(guī)格不高，甚至是自費(fèi)，注重性價(jià)比；白天有專門的商務(wù)場(chǎng)所，對(duì)商務(wù)設(shè)施需求不大，能上網(wǎng)就行；交通便利，或離白天工作的地點(diǎn)較近。本地白領(lǐng)年齡處于25~35歲的本地白領(lǐng)階層（以及部分的青年學(xué)生18-20來歲之間），思想開放，樂于且易于接受新鮮事物；離酒吧、KTV、夜總會(huì)等夜場(chǎng)娛樂場(chǎng)所越近越好；住酒店就是找一個(gè)舒適的情調(diào)類消費(fèi)場(chǎng)所；完全自費(fèi)，價(jià)格敏感度高，但在進(jìn)行此類消費(fèi)時(shí)容易產(chǎn)生沖動(dòng)消費(fèi)。（有個(gè)顯著特點(diǎn)是，顧客索取發(fā)票的比例很低，不超過30%）1-4昆明“公寓式酒店”案例分析昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——湖畔圣水開發(fā)商城建股份銷售期間2008年6月至今建筑面積32萬(wàn)㎡項(xiàng)目地址澄江撫仙湖東岸湖畔圣水于2008年6月第一正式對(duì)外銷售，推出產(chǎn)品為40~60㎡共計(jì)1300多套的高層度假公寓，開盤均價(jià)7200元/㎡，僅售出300余套。2010年5月，在湖畔圣水項(xiàng)目正式引入國(guó)際級(jí)高端度假酒店品牌——悅椿，以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的面貌，9800元/㎡的均價(jià)進(jìn)行第二次開盤，并承諾購(gòu)房者可享受每年6.8%的固定回報(bào)、30%的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成及每年14天的免費(fèi)入住時(shí)間。4個(gè)月內(nèi)所有積壓房源全部售罄。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——湖畔圣水昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)悅椿酒店經(jīng)營(yíng)情況客房：1300套公寓式酒店客房，18棟湖景VILLA，54間精致湖景客房及28間湖景度假別墅配套：1個(gè)120人中型會(huì)議廳及三個(gè)小型會(huì)議廳 大型濕地公園悅椿SPA、悅椿閣精品店9個(gè)不同主題的餐飲休閑場(chǎng)所及棋牌室、電子游戲機(jī)室、兒童樂園、健身室、網(wǎng)球

場(chǎng)、籃球、沙灘排球、室內(nèi)外游泳池、按摩室、桑拿浴室、日光浴場(chǎng)等休閑場(chǎng)所。2010年6月試運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)其公寓式酒店客房?jī)r(jià)格為600元/間/晚；目前執(zhí)行價(jià)格：戶型標(biāo)間湖景套房面積41平米160-400㎡價(jià)格477元/間/晚690-1840元/套/晚產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——湖畔圣水昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)據(jù)了解悅椿酒店正式運(yùn)營(yíng)后，經(jīng)營(yíng)效果并不理想，標(biāo)準(zhǔn)間客房單價(jià)從600元/間/晚直降到470元/間/晚。業(yè)主方云南城建股份不論酒店經(jīng)營(yíng)的好壞，每年還必須向購(gòu)房者支付6.8%的投資回報(bào)，據(jù)內(nèi)部人士透露，城建股份目前倍感壓力。2010年10月，湖畔圣水二期純別墅房源推外銷售（未做開盤），均價(jià)22000元/㎡。據(jù)了解，湖畔圣水二期房源開盤時(shí)，悅榕集團(tuán)不愿再接管新的產(chǎn)權(quán)式房源，以避免業(yè)主方對(duì)其經(jīng)營(yíng)有過多干預(yù)，而城建股份也倍感每年6.8%的投資回報(bào)率的壓力，因此湖畔圣水二期不帶投資回報(bào)，銷售情況非常慘淡。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——上海沙龍3期昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)開發(fā)商中炬地產(chǎn)開盤時(shí)間2009年5月開盤價(jià)格5500元/㎡建筑面積22654.2

㎡項(xiàng)目地址民航路與關(guān)興南巷交界處銷售情況開盤當(dāng)天售罄促銷措施以酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送精裝修及全套家具家電，并承諾每年不低于8%的租金回報(bào)上海沙龍于2009年5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷的時(shí)候開盤銷售。在營(yíng)銷推廣時(shí)，上海沙龍以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店作為核心賣點(diǎn)，承諾購(gòu)房者按每年不低于總房?jī)r(jià)

8%的租金返租，返租期為5年。此舉對(duì)于項(xiàng)目銷售起到了積大的推動(dòng)作用，使上海沙龍?jiān)谑袌?chǎng)低迷的時(shí)候完成了開盤即售罄的佳績(jī)。到項(xiàng)目竣工交房的時(shí)候，開發(fā)商中炬地產(chǎn)并未按銷售時(shí)承諾客戶的每年不低于總房?jī)r(jià)8%的租金進(jìn)行返租，而是以一私人名義來與購(gòu)買者簽訂返租協(xié)議，返租租金低于8%的比例，還要求購(gòu)房者不得進(jìn)行房屋驗(yàn)收，由簽訂返租協(xié)議的人來驗(yàn)收。如果購(gòu)房者不同意返租，開發(fā)商則不贈(zèng)送精裝修及家具家電。該項(xiàng)目在購(gòu)房者的維權(quán)過程中，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店未能開業(yè)，最終改造成為商住辦公樓。小

結(jié)昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)式銷售，返租經(jīng)營(yíng)的公寓式酒店在昆明的發(fā)展并不太好。開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段為爭(zhēng)取更高利潤(rùn)和更快回款，承諾每年給予客戶優(yōu)厚的回報(bào)進(jìn)行返租來經(jīng)營(yíng)公寓式酒店，在昆明返租的比例一般為6%~8%，租期一般為5~10年。除固定的返租收益外，還承諾給予客戶一定比例的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。而在項(xiàng)目建成之后，市場(chǎng)信譽(yù)度較好的品牌開發(fā)商（城建股份）背負(fù)了沉重的返租租金，即使是國(guó)際知名的品牌酒店管理公司（悅榕集團(tuán)）也難在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期就能實(shí)現(xiàn)盈利。而中小型開發(fā)商則拋棄企業(yè)信譽(yù)于不顧，欺騙消費(fèi)者。2009年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，開發(fā)商不像09年之前迫于市場(chǎng)壓力需要用產(chǎn)權(quán)式銷售的高額回報(bào)來吸引購(gòu)房者，也不愿背負(fù)沉重的返租租金和經(jīng)營(yíng)壓力；購(gòu)房者在經(jīng)歷了一些產(chǎn)權(quán)式銷售項(xiàng)目的失敗之后也對(duì)這類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定免疫，因此產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓酒店09年之后在昆明市場(chǎng)未在出現(xiàn)。借鑒了一線城市公寓式酒店的運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)，國(guó)內(nèi)二三線城市針對(duì)其市場(chǎng)客戶的需求，延生出了面對(duì)中低端客戶群體的“公寓式酒店”。昆明的“公寓式酒店”也是處于此類延生產(chǎn)品，主要針對(duì)跨省/市中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員/技術(shù)人員，及本地本領(lǐng)階層。產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓式酒店，每年向業(yè)主支付的返租租金會(huì)為運(yùn)營(yíng)方帶來高額的經(jīng)營(yíng)成本，往往入不敷出，2009年后產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓式酒店在昆明市場(chǎng)上已經(jīng)絕跡。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)PART

2昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢(shì)概況分析目前昆明市場(chǎng)上的酒店，按功能可劃分為三類經(jīng)濟(jì)型酒店、星級(jí)商務(wù)酒店、旅游度假酒店昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)2-1經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場(chǎng)情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)連鎖酒店分布昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店產(chǎn)品特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)型酒店的總房數(shù)控制在一般在100-150間。客房面積在15-30㎡之間（套內(nèi)面積）。標(biāo)間和單人間占總戶數(shù)的95%，套房只占5%左右。配套：經(jīng)營(yíng)副食品、煙草、飲料及性用品昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)狀況：星級(jí)房型面積（㎡）價(jià)位入住率如家標(biāo)間20-2518270%單人房15-2017060%套房——————七天標(biāo)間20-2515775%單人房15-2014770%套房48207——云上四季標(biāo)間20-2519460%單人房15-2018665%套房4222030%經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)濟(jì)型酒店一般由單一專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司在市中心區(qū)整體租用一棟老舊樓房（租金約為30-40元/㎡/月）進(jìn)行裝修改造后即投入運(yùn)營(yíng)。房租成本低。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的價(jià)格為：?jiǎn)稳碎g120元/天，標(biāo)間150-170元之間，套房在200-220元之間。單人間入住率高達(dá)75%，標(biāo)間入住率為65%，套房的入住率僅為20%。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店目標(biāo)客群：主要客群為本地白領(lǐng)，占總體的50%，其次為短期商旅客群，占到30%，以旅游住宿為目的的，僅占15%。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)小

結(jié)昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)型酒店在區(qū)位分布、價(jià)格區(qū)間、經(jīng)營(yíng)狀況、酒店規(guī)模、配套上，與公寓式酒店幾乎一樣，兩者的目標(biāo)客群重疊性極高，可替代性強(qiáng)。目前昆明酒店市場(chǎng)的消費(fèi)群體對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店和公寓式酒店的概念認(rèn)知是混淆不清的。經(jīng)濟(jì)型酒店相較于公寓式酒店，最大的區(qū)別在于客房設(shè)置。經(jīng)濟(jì)型酒店戶型較小，客房功能與常規(guī)商務(wù)酒店一致。公寓式酒店由于是租用居民小區(qū)內(nèi)的房源，偏向于居家功能。因此造成兩者在目標(biāo)客群的比例上有略微的差異，經(jīng)濟(jì)型酒店的本地白領(lǐng)所占的比重稍大。2-2星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明的星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況現(xiàn)在昆明市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)的評(píng)星級(jí)的酒店共有38家，其中：5星級(jí)8家（如：翠湖賓館、昆明君悅酒店、天恒大酒店、世紀(jì)金源大飯店）4星級(jí)15家（如：新紀(jì)元大酒店、昆明櫻花酒店、云南經(jīng)貿(mào)賓館、新南疆酒店）3星級(jí)15家（如：寶善大酒店、昆明春城花園酒店、金茂酒店）。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明的星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況主要商務(wù)酒店分布圖五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)昆明的星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)星級(jí)相關(guān)配套設(shè)施（服務(wù)）五星商務(wù)配套：大型商務(wù)會(huì)議中心、大型中西餐宴會(huì)廳休閑配套：商場(chǎng)、夜總會(huì)、KTV、游泳池、健身室、桑拿浴室、 臺(tái)球、棋牌室等。四星商務(wù)配套：商務(wù)會(huì)議中心、中西餐宴會(huì)廳；休閑配套：容納150左右的人中小型餐廳，自助式西餐廳、酒吧、 健身、夜總會(huì)、桑拿三星商務(wù)配套：部分酒店擁有中小型會(huì)議室，部分不具備會(huì)議功能；休閑配套：很少，基本僅為滿足住宿需求，部分酒店配備中小型中 餐廳；部分酒店擁有TV包房。昆明星級(jí)酒店分布情況昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)目標(biāo)客群星級(jí)主要客群占比需求類型五星高端大型商務(wù)、政府會(huì)議團(tuán)體80%高檔氣派的形象大型會(huì)議室、宴會(huì)設(shè)施完備的休閑娛樂配套國(guó)內(nèi)外高端旅行團(tuán)20%靠旅行社支撐四星商務(wù)、政務(wù)會(huì)議團(tuán)體60%大型會(huì)議室、宴會(huì)設(shè)施完備的休閑娛樂配套旅行團(tuán)40%靠旅行社支撐三星在昆明有業(yè)務(wù)往來的商務(wù)人士40%交通便利居住舒適性價(jià)比高旅行團(tuán)60%靠旅行社支撐昆明星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析星級(jí)商務(wù)酒店普通標(biāo)間的價(jià)格差距不大，平均水平5星比3星貴300元左右。5星級(jí)酒店的平均入住率可達(dá)50~55%。4星與3酒店的平均入住率只有40~45%，經(jīng)營(yíng)情況較差。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)5星級(jí)商務(wù)酒店以其高檔次大規(guī)模的的商務(wù)配套，成為昆明大型商務(wù)、政務(wù)會(huì)議的主要接待場(chǎng)所，在目前昆明五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)并不太激烈的情況下，經(jīng)營(yíng)較好。4星級(jí)商務(wù)酒店商務(wù)配套的檔次和規(guī)模與5星級(jí)酒店有一定差距，面對(duì)的是檔次稍低的商務(wù)會(huì)議接待，及旅行社帶來的，從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，經(jīng)營(yíng)狀況一般。3星級(jí)酒店最為尷尬，其產(chǎn)品配置難以爭(zhēng)取商務(wù)、政務(wù)的會(huì)議接待，但

針對(duì)中低端商旅人士和本地白領(lǐng)有沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，被經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和

公寓式酒店所搶占，主要靠旅行社帶來的從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，生存艱難，面臨被市場(chǎng)所淘汰的威脅。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)小

結(jié)PART

3西城心景定位于產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的思考昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展格局長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，大量城中村改造項(xiàng)目催生的城市綜合體，將使項(xiàng)目所處大環(huán)境成為昆明發(fā)展中的一個(gè)重要城市核心大商圈。項(xiàng)目位置馬街新城經(jīng)典雙城昆港城潘家灣改造假日城市鼎易天城紅廟村改造美城國(guó)際昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景區(qū)域市場(chǎng)未來人口構(gòu)成原有居住人口中產(chǎn)家庭企業(yè)人群昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)項(xiàng)目所處區(qū)域未來人口構(gòu)成趨勢(shì)·將新增大量中產(chǎn)家庭及企業(yè)精英白領(lǐng)階層；·文化素質(zhì)、收入水平普遍較高；·年齡層次：25~45歲之間；·對(duì)消費(fèi)有品質(zhì)要求。西城心景項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)，隨昆明城市擴(kuò)張和區(qū)域改造升級(jí)未來對(duì)高檔次會(huì)議接待設(shè)施及經(jīng)濟(jì)型/公寓式酒店存在迫切需求。未來區(qū)域內(nèi)將興建2個(gè)5星級(jí)商務(wù)酒店。西城心景項(xiàng)目規(guī)模不具備建設(shè)5星級(jí)商務(wù)酒店的條件。建設(shè)公寓式酒店，如何打造差異化精品？昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)目標(biāo)客群：25~40歲的短期商旅人士及本地白領(lǐng)階層需求特征：短期商旅人士交通便利居住舒適型性價(jià)比商務(wù)配套本地白領(lǐng)階層交通便利居住舒適型新鮮感趣味性常規(guī)的經(jīng)濟(jì)型/公寓式酒店星級(jí)商務(wù)酒店新鮮感

趣味/品味性差異化主題性昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)單套客房建筑面積約60㎡；獨(dú)立的廚房及餐廳；大浴室、每戶設(shè)置SPA泡池；裝修風(fēng)格：色彩、家具、飾品等設(shè)計(jì)搭配注重休閑浪漫氛圍營(yíng)造；配套家庭影院昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)結(jié)合心景集團(tuán)在休閑地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì)、積累西城心景公寓式酒店定位設(shè)想：——情調(diào)奢華主題公寓式酒店產(chǎn)品配置：客房功能設(shè)置：

?

配套設(shè)施及服務(wù)情調(diào)餐廳、咖啡吧、小型酒吧；自助早餐廳燭光晚餐配送；西式餐飲、紅酒配送；引入心景SPA作為核心配套，為住店客人提供SPA服務(wù)及優(yōu)惠。PART

4西城心景項(xiàng)目投資測(cè)算昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景項(xiàng)目投資收益測(cè)算容積率5.8總建面56069㎡建筑密度40%建筑形態(tài)2棟百米高層商業(yè)持有比例20%持有商業(yè)面積11214㎡根據(jù)前期研究討論，西城心景項(xiàng)目初步確定的測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫字樓銷售的投資回報(bào)測(cè)算銷售價(jià)格地價(jià)1200013000140001500016000450萬(wàn)/畝41.48%52.6%63.83%74.56%85.4%600萬(wàn)/畝32.86%43.35%53.74%64.05%74.29%700萬(wàn)/畝27.68%37.77%47.79%57.73%67.59%850萬(wàn)/畝20.62%30.18%39.68%49.11%58.46%1000萬(wàn)/畝14.3%23.39%32.41%41.37%50.27%已包含營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等，未包含土地增值稅及所得稅昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景項(xiàng)目投資收益框算假如其中一棟以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店銷售，銷售的當(dāng)期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)成本。酒店年經(jīng)營(yíng)收入（平均房?jī)r(jià)x房間數(shù)x平均入住率x350天）房間數(shù)按單層建筑面積950㎡，按平均每套60㎡記，扣除2層設(shè)備及商業(yè)配套，共330間客房。平均入住率參考昆明市場(chǎng)各類型酒店的平均入住率作為參考：框算階段分別取值50%、60%、70%、80%進(jìn)行計(jì)算平均房?jī)r(jià)根據(jù)前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面

對(duì)的最主要顧客群體為昆明本地白領(lǐng)階層，他們的價(jià)格承受力并不太強(qiáng)?？蛩汶A段分別取值300、400、500、600元/間/晚進(jìn)行計(jì)算

300~400元/間/晚相當(dāng)于昆明四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房的平均價(jià)格水平，是我們目標(biāo)客群基本能承受的價(jià)格。600元/間/晚已超過昆明五星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平，我們的目標(biāo)客群里只有極少數(shù)有這個(gè)消費(fèi)力。昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景項(xiàng)目投資收益框算假如其中一棟以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店銷售，銷售的當(dāng)期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)成本。酒店年經(jīng)營(yíng)成本

（折舊費(fèi)用計(jì)提+運(yùn)營(yíng)成本+投資客戶回報(bào)費(fèi)）1、折舊費(fèi)用計(jì)提按5年90%折舊計(jì)提（因是產(chǎn)權(quán)式銷售，可不計(jì)算建筑成本，只以裝修成本計(jì)提，按2500元/㎡計(jì)算裝修成本，暨：2500x20900x0.9/5=940.5萬(wàn)元/年）2、運(yùn)營(yíng)成本人工費(fèi)用+營(yíng)銷推廣費(fèi)用+設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)用人工費(fèi)用按人均1500元/月計(jì)算，參考常規(guī)酒店人數(shù)為客房數(shù)1.5倍（360x1.5x1500x12=972萬(wàn)元/年）營(yíng)銷推廣費(fèi)用按酒店年經(jīng)營(yíng)收入3%計(jì)提設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)客房用品、布草、電器損耗等，按酒店年經(jīng)營(yíng)收入2%計(jì)提雜費(fèi)其他不可預(yù)見費(fèi)用，按酒店年經(jīng)營(yíng)收入1%計(jì)提3、返租租金參照昆明市場(chǎng)慣例暨總銷售收入的7%~8%/年，取低值7%計(jì)提昆明公寓式酒店專項(xiàng)研究路漫漫其悠遠(yuǎn)當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價(jià)為12000元時(shí)，酒店部分的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)框算西城心景項(xiàng)目投資收益框算平均房?jī)r(jià)（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）年折舊（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)元）年返租租金（萬(wàn)元）年投資回報(bào)（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.951755.6-2039.5540050%2310940.51110.61755.6-1496.7050050%2887.5940.51145.251755.6-953.8560050%3465940.51179.91755.6-411.0030060%2079940.51096.741755.6-1713.8440060%2772940.51138.321755.6-1062.4250060%3465940.51179.91755.6-411.0060060%4158940.51221.481755.6240.4230070%2425.5940.51117.531755.6-1388.1340070%3234940.51166.041755.6-628.1450070%4042.5940.51214.551755.6131.8560070%4851940.51263.061755.6891.8430080%2772940.51138.321755.6-1062.4240080%3696940.51193.761755.6-193.8650080%4620940.51249.21755.6674.7060080%5544940.51304.64

昆明公寓17式55酒.店6

專項(xiàng)研究1543.26路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景項(xiàng)目投資收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價(jià)為13000元時(shí)，酒店部分的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)框算平均房?jī)r(jià)（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）年折舊（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)元）年返租租金（萬(wàn)元）年投資回報(bào)（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.951901.9-2185.8540050%2310940.51110.61901.9-1643.0050050%2887.5940.51145.251901.9-1100.1560050%3465940.51179.91901.9-557.3030060%2079940.51096.741901.9-1860.1440060%2772940.51138.321901.9-1208.7250060%3465940.51179.91901.9-557.3060060%4158940.51221.481901.994.1230070%2425.5940.51117.531901.9-1534.4340070%3234940.51166.041901.9-774.4450070%4042.5940.51214.551901.9-14.4560070%4851940.51263.061901.9745.5430080%2772940.51138.321901.9-1208.7240080%3696940.51193.761901.9-340.1650080%4620940.51249.21901.9528.4060080%5544940.51304.64

昆明公寓19式01酒.店9

專項(xiàng)研究1396.96路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景項(xiàng)目投資收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價(jià)為14000元時(shí)，酒店部分的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)框算平均房?jī)r(jià)（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）年折舊（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)元）年返租租金（萬(wàn)元）年投資回報(bào)（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.952048.2-2332.1540050%2310940.51110.62048.2-1789.3050050%2887.5940.51145.252048.2-1246.4560050%3465940.51179.92048.2-703.6030060%2079940.51096.742048.2-2006.4440060%2772940.51138.322048.2-1355.0250060%3465940.51179.92048.2-703.6060060%4158940.51221.482048.2-52.1830070%2425.5940.51117.532048.2-1680.7340070%3234940.51166.042048.2-920.7450070%4042.5940.51214.552048.2-160.7560070%4851940.51263.062048.2599.2430080%2772940.51138.322048.2-1355.0240080%3696940.51193.762048.2-486.4650080%4620940.51249.22048.2382.1060080%5544940.51304.64

昆明公寓20式48酒.店2

專項(xiàng)研究1250.66路漫漫其悠遠(yuǎn)西城心景項(xiàng)目投資收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價(jià)為15000元時(shí)，酒店部分的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)框算平均房?jī)r(jià)（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）年折舊（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)元）年返租租金（萬(wàn)元）年投資回報(bào)（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.952194.5-2478.4540050%2310940.51110.62194.5-1935.6050050%2887.5940.51145.252194.5-1392.7560050%3465940.51179.92194.5-849.9030060%2079940.51096.742194.5-2152.7440060%2772940.51138.322194.5-1501.3250060%3465940.51179.92194.5-849.9060060%4158940.51221.482194.5-198.4830070%2425.5940.51117.532194.5-1827.0340070%3234940.51166.042194.5-1067.0450070%4042.5940.51214.552194.5-307.0560070%4851940.51263.062194.5452.94300