房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價值 看-

內(nèi)容房地產(chǎn)的特性二房地產(chǎn)估價的概念四房地產(chǎn)的概念一3房地產(chǎn)的類型三3房地產(chǎn)價格五房地產(chǎn)價值和價格的種類六影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析七一、房地產(chǎn)的概念1．房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及與土地不可分割的樹木、花草和建筑物的附屬設(shè)備）。2．房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，包括土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。3.房地產(chǎn)是由人工創(chuàng)造的包括時間、地球表面特定土地區(qū)位及其受文化偏好和經(jīng)濟活動影響的房屋和公共基礎(chǔ)設(shè)施組成的四維體，以及四項權(quán)能。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。它是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。一、房地產(chǎn)的概念土地是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他地上定著物是指固定在土地和建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的附著物。實物包括一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。實物又可進一步分為有形的實體、實體的質(zhì)量和組合形成的功能三個方面。實體——建筑形狀、景觀、配套設(shè)施等；質(zhì)量——結(jié)構(gòu)（磚木、磚混、清水、鋼混等）、施工質(zhì)量；功能——戶型、層高等。一、房地產(chǎn)的概念—（1）房地產(chǎn)的權(quán)益的含義房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益（如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等）。房地產(chǎn)權(quán)益是以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（權(quán)利）為基礎(chǔ)的，包括房地產(chǎn)的各種權(quán)利，各種權(quán)利在房地產(chǎn)中的不同組合，受到各種限制下的房地產(chǎn)權(quán)利等?，F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)者科斯在《財產(chǎn)權(quán)力與制度變遷》(上海三聯(lián)書店1991年版)一書中定義：“產(chǎn)權(quán)是一個社會所強制實施的選擇一種經(jīng)濟品的使用的權(quán)

利”，是“行動團體對資源的使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)，以及收入的享用權(quán)”，它

揭示了“人們對物的使用所引起的相互認可的行為關(guān)系”。我國民法中的財產(chǎn)所有權(quán)：“是指所有人依法對于自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。但從上述產(chǎn)權(quán)定義中我們可以發(fā)現(xiàn)，國外產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)者有意無意地虛化了“占有”這一權(quán)能，而我們在產(chǎn)權(quán)理論研究中則比較重視。一、房地產(chǎn)的概念—（1）房地產(chǎn)的權(quán)益的含義·

在我國，一般認為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟利益的權(quán)利。它包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)等，是一定社會的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)，進一步可分為原始產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)等?！爱a(chǎn)權(quán)是從所有權(quán)中分離出來、發(fā)展起來、獨立出來的束權(quán)利?！a(chǎn)權(quán)是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項權(quán)利的一種集合體或一種綜合體?！碑a(chǎn)權(quán)（propertyright）的概念源于英美法的財產(chǎn)權(quán)，與大陸法的物權(quán)相比較，區(qū)別在于：首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛的多；其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”，即由一組土地權(quán)利組成，且每項權(quán)利都具有相對獨立性；再次，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于產(chǎn)權(quán)的最終歸屬，而主要是強調(diào)資源的優(yōu)化配置和對權(quán)利的充分利用?？偟目磥?，房地產(chǎn)權(quán)利制度主要是與大陸法相關(guān)的不動產(chǎn)物權(quán)制度，而房地產(chǎn)權(quán)屬制度則是吸收了英美法產(chǎn)權(quán)制度的一種新型財產(chǎn)權(quán)制度。一、房地產(chǎn)的概念—（1）房地產(chǎn)的權(quán)益的含義·我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房屋的所有權(quán)及其所占用的土地的使用權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得和確認，必須經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人依照政府法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件后，才能得到正式的承認和受到法律的保護。由于房屋建筑在土地之上，土地是房屋的載體，兩者不可分割，因此，房屋和土地的權(quán)利主體是一致的。在我國，城市土地屬于國家所有，房屋所有者對房屋擁有所有權(quán)，而對土地只擁有使用權(quán)。所以，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)利主體是一致的。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型一般類型劃分產(chǎn)權(quán)類型的劃分可從產(chǎn)權(quán)概念的外延和內(nèi)涵兩方面考慮。以產(chǎn)權(quán)的外延為劃分標準，產(chǎn)權(quán)類型可分為：公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)；企業(yè)產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)；法人產(chǎn)權(quán)和自然人產(chǎn)權(quán)；原始產(chǎn)權(quán)和派生產(chǎn)權(quán)等。以產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵為劃分標準，產(chǎn)權(quán)類型可分為：所有權(quán)、他物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人力資源權(quán)等。下面簡要介紹幾種類型：一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（一）公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)以國家或集體作為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式為公有產(chǎn)權(quán)；以私人為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式為私有產(chǎn)權(quán)。目前，在我國實行社會主義市場經(jīng)濟的條件下，公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)并存，而且是很有必要的，有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。因為當(dāng)公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)面對同一客體時，私有產(chǎn)權(quán)主體的排他性約束比之公有產(chǎn)權(quán)要來得有效，且實現(xiàn)約束的成本則相對較低。但公有產(chǎn)權(quán)在維持全體成員的平均利益最大化方面要明顯優(yōu)于私有產(chǎn)權(quán)，如果排除濫用公有產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象，從產(chǎn)權(quán)運作的社會成本來看，公有產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢在于能夠以低于私有產(chǎn)權(quán)的運作成本來進行某些活動。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（二）企業(yè)產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)企業(yè)產(chǎn)權(quán)是指以企業(yè)為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式，除了某些企業(yè)（如合伙企業(yè)）以外，絕大部分企業(yè)

都是法人方式向國家工商行政管理登記注冊的。

按照我國《民法通則》的規(guī)定：“法人是具有民

事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事

權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織?！狈ㄈ水a(chǎn)權(quán)的確立，就使企業(yè)具有可能自負盈虧，享有權(quán)利和承擔(dān)義

務(wù)的能力；因此，企業(yè)產(chǎn)權(quán)的典型形式為法人產(chǎn)

權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·

以個人為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式稱之為個人產(chǎn)權(quán)。每個個人都是自然人，因此，個人產(chǎn)權(quán)又稱之為自然人產(chǎn)權(quán)。是指以自然規(guī)律產(chǎn)生的人，這與法人不同，所以在法律上自然人則是與法人相對應(yīng)的，具有一國國籍的自然人稱之為“公民”。按照我國憲法和法律的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力（享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的資格）的內(nèi)容是非常寬泛的，因此，個人產(chǎn)權(quán)較之法人產(chǎn)權(quán)有諸多不同特點，其中最顯著的方面在于：個人產(chǎn)權(quán)的行使，可由自然人本身直接操作，而法人產(chǎn)權(quán)的行使，必須要通過其法定代表人及其代理人來實施。由此可見，自然人產(chǎn)權(quán)主體可以使產(chǎn)權(quán)一體化，而法人產(chǎn)權(quán)則往往不能。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（三）原始產(chǎn)權(quán)和派生產(chǎn)權(quán)當(dāng)生產(chǎn)方式與交換方式使財產(chǎn)的存在方式合一，運動形式合一，從而使產(chǎn)權(quán)就合一地集中在一個產(chǎn)權(quán)主體手中時的產(chǎn)權(quán)稱之為原始產(chǎn)權(quán)；當(dāng)生產(chǎn)方式與交換方式發(fā)生了變化，財產(chǎn)的價值形態(tài)運動與使用價值形態(tài)運動因信用制度等的發(fā)展相分離，不同的主體以財產(chǎn)不同形態(tài)的運動為控制對象，使得原來合一的產(chǎn)權(quán)分離開，并落在不同產(chǎn)權(quán)主體手中而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)稱之為派生產(chǎn)權(quán)。原始產(chǎn)權(quán)與派生產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系是基于同一財產(chǎn)上所形成的基本產(chǎn)權(quán)關(guān)系，原始產(chǎn)權(quán)決定派生產(chǎn)權(quán)，派生產(chǎn)權(quán)依一定的法律程序產(chǎn)生，但原始產(chǎn)權(quán)可以依法對派生產(chǎn)權(quán)進行約束。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（四）所有權(quán)所有權(quán)，是指所有人在法令限制范圍內(nèi)，對于所有物具有全面支配的物權(quán)。具體而言，是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)具有全面性（完全性）、整體性、彈力性和恒久性等性質(zhì)。根據(jù)所有權(quán)的特性，所有權(quán)是絕對權(quán)，在所有人行使權(quán)利時，不僅要求別人不干預(yù)，也不需要別人積極行為的協(xié)助；所有權(quán)具有排他性，即在一個物上只能設(shè)立一個所有權(quán)，所謂“一物一權(quán)”，而不能在一個物上同時設(shè)定幾個所有權(quán)，否則將引起歸屬問題的沖突，但所有權(quán)會處于不穩(wěn)定狀態(tài)；所有權(quán)是一種最完全、最充分的物權(quán)。所有權(quán)在產(chǎn)權(quán)中處于核心地位。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（五）他物權(quán)他物權(quán)也稱之為“定限物權(quán)”，指所有權(quán)以外的僅得于一定界限內(nèi)對物進行支配的物權(quán)。按定限物權(quán)所支配的內(nèi)容為標準，可區(qū)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是以支配標的物的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)，例如地上權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以支配標的物的交換價值為內(nèi)容的物權(quán)，例如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等。法律上區(qū)分所有權(quán)與定限物權(quán)之實益，主要在于定限物權(quán)有限制所有權(quán)的作用并且其效力較優(yōu)。例如，在同一塊土地上，當(dāng)土地所有權(quán)與土地使用權(quán)并存時，則后者較前者得優(yōu)先使用該土地。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·（六）債權(quán)·按照法律的規(guī)定或者依照合同的約定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利稱之為債權(quán)。債權(quán)是對人

權(quán)，即債權(quán)人與債務(wù)人都是特定的；債權(quán)是請求

權(quán)，即債權(quán)的實現(xiàn)只能請求特定的義務(wù)人為一定

行為或不為一定行為來實現(xiàn)；債權(quán)的客體可以是

物也可以是行為；債權(quán)根據(jù)合同的約定或法律的

規(guī)定所發(fā)生。另外，債權(quán)還反映財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系。債權(quán)除了依據(jù)法律來規(guī)范外，主要是通過合同（契約）關(guān)系來實現(xiàn)。合同（契約）關(guān)系則是債權(quán)債務(wù)關(guān)系中最普通最重要的關(guān)系。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（七）房屋所有權(quán)的種類房屋所有權(quán)可依據(jù)不同標準進行不同分類。這里依房屋所有權(quán)的主體不同，可分為公房、私房、外產(chǎn)房、中外合資房和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。1．國有房屋所有權(quán)，即國家對國有房產(chǎn)享有的所有權(quán)。國有房產(chǎn)可分為直管公房（即由各級房產(chǎn)管理部門直接管理的公房）和自管公房（即由全民所有制的機關(guān)、社會團體和企業(yè)事業(yè)單位自行管理的公房）。國有房產(chǎn)的來源主要是：接管原公產(chǎn)（舊政府房產(chǎn)），沒收敵偽產(chǎn)（戰(zhàn)犯、匪特、漢奸、惡霸、反革命分子、官僚資本家所有的房產(chǎn)），收購私產(chǎn)，私房社會主義改造（“經(jīng)租”），個人捐獻私房，國家基建建設(shè)興建的房屋等。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型2．集體房屋所有權(quán)，即由勞動群眾集體所有制單位享有的房屋所有權(quán)。集體房產(chǎn)主要來自集體所有制單位自籌資金建造、聯(lián)合建造以及通過市場購買和少量受贈的房屋。集體房屋所有權(quán)人對其所有的房產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。3．私有房屋所有權(quán)，即由公民個人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房屋所有權(quán)。在我國，私有房屋所有權(quán)根據(jù)其權(quán)利內(nèi)容和效力的不同，私有房屋所有權(quán)可分為：一般城鎮(zhèn)私房（包括

購買的商品房）所有權(quán)、自建（購）公助房所

有權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型4．外產(chǎn)房屋所有權(quán)，即由外國政府、企業(yè)、社會團體、國際性機構(gòu)和外國僑民在中國境內(nèi)享有的房屋產(chǎn)權(quán)。5．中外合資房屋所有權(quán)，即由中國的企業(yè)或其他經(jīng)濟

組織與外國的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人共同在中國境

內(nèi)享有的房屋所有權(quán)。中外合資的房屋所有權(quán)產(chǎn)生于中

外合資雙方合資建造和在市場上購置的房屋等法律事實。目前，外產(chǎn)房產(chǎn)和中外合資房產(chǎn)都作為專門的房產(chǎn)所有權(quán)登記注冊。6．其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)，是指除上述五種房屋所有權(quán)以外的房屋所有權(quán)，如宗教團體等所享有的房屋所有權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（八）土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)是一束土地權(quán)利的集合，是存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等多項權(quán)利等。土地權(quán)同其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須在法律的認可和保護下才能產(chǎn)生并發(fā)揮作用，這里主要論述土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型（一）土地所有權(quán)的含義及其基本特征1.土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)的是土地所有制的法律表現(xiàn)，土地所有制是土地所有權(quán)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，兩者不能等同看待。《經(jīng)濟大辭典·農(nóng)業(yè)經(jīng)濟卷》中將土地所有權(quán)簡稱為“地權(quán)”。土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理土地的權(quán)利。受國家法律的保護。馬克思將土地所有權(quán)劃分為二個方式：其一是法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)作自己的財產(chǎn)，有對土地實行壟斷和支配的權(quán)利。且這種權(quán)利是法律所賦予的，并受到法律的保護。其二，是經(jīng)濟意義上的土地所有權(quán)。土地所有者可憑借對土地的壟斷收取地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。這二者都是不可或缺的，若其中一方喪失，土地所有權(quán)都會不完全。在我國，土地所有權(quán)的含義是指：土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的各項土地權(quán)能，包括對土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型2.土地所有權(quán)的權(quán)能土地所有權(quán)的權(quán)能通常由占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四項權(quán)能構(gòu)成。·

（1）土地占有權(quán)。指依法對土地實際掌握和控制的權(quán)利。占有權(quán)通常為所有人行使，也可根據(jù)法律、行政命令或依土地所有者之意志交由非所有人行使，但占有人通常沒有處分權(quán)。所以，土地所有權(quán)和土地占有權(quán)既可合一也可分離。（2）土地使用權(quán)。指依法對土地進行實際使用的權(quán)利。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)既可結(jié)合又可分離，它與土地占有權(quán)的關(guān)系亦是如此。集體經(jīng)濟組織將土地承包給農(nóng)民，就是保留了所有權(quán)而出讓占有權(quán)和使用權(quán)；農(nóng)民將承包地轉(zhuǎn)租給他人使用，就是保留了占有權(quán)而轉(zhuǎn)讓了使用權(quán)。在土地使用權(quán)交由非所有人行使的情況下，所有人并不因此而喪失對土地所有權(quán)。

(3)土地收益權(quán)。指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的孽息和利益的權(quán)利。包括收獲土地上生長的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。土地收益權(quán)中收取農(nóng)作物的權(quán)利歸土地使用者行使，收取地租的權(quán)利則一般歸土地所有者行使。在土地轉(zhuǎn)租等條件下，土地使用者可擁有取得部分地租的權(quán)利。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型(4)土地處分權(quán)。指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。通常由土地所有人行使，在某些情況下，可由土地所有人授權(quán)土地使用者行使部分處分權(quán)。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四種權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。如果說土地

所有權(quán)是一級權(quán)能，則占有、使用、收益、處

分等權(quán)利是二級權(quán)能。二級權(quán)能具有相對的獨

立性，它們在一定條件下同一級權(quán)能相分離時，一級權(quán)能不會因此而喪失，其條件是擁有二級

權(quán)能者對土地所有者應(yīng)盡一定的義務(wù)或在一定

期限后將分離的二級權(quán)能復(fù)歸于土所有者。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·2.土地所有權(quán)的基本特征（1）權(quán)利的主體是特定的。國家土地所有權(quán)的主體只能是國家，農(nóng)村勞動群眾集體土地的所有權(quán)主體只能是勞動群眾集體，除國家和農(nóng)村勞動群眾集體外，任何組織和個人都不可能成為土地所有權(quán)的主體。(2)土地所有權(quán)行使的絕對性。與債權(quán)相比，土地所有權(quán)不待他人積極作用而實現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助(即履行債務(wù))為條件。(3)土地所有權(quán)行使的排他性，即法學(xué)上的“獨占性”。這意味著他人不得干涉土地所有者行使土地所有權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型(4)土地所有權(quán)具有追及力。當(dāng)土地為他人非法占有時，無論被任何人或任何組織控制，所有者都有權(quán)索回。例如國家所有的土地被個人或某個組織非法占有之后，國家是不受任何限制的，都可以保持追索權(quán)。但是集體所有的土地的追索權(quán)要受時效的限制。(5)土地所有權(quán)能的完整性。土地所有權(quán)是一種充分的、完全的物權(quán)，包括從占有到處分的全部權(quán)利。相比而言，土地的地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)，都只是對土地起一部分作用的權(quán)利。(6)土地所有權(quán)能組成部分的可分離性和可復(fù)歸性。上面提及的四種土地權(quán)能，可與土地所有權(quán)相分離。但只要給予一定的補償，或限定一定的期限這些組成部分又可復(fù)歸為所有者。例如國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓后，只要租期屆滿，國家就有權(quán)收回土地的使用權(quán)。這種分離和復(fù)歸，正是土地所有者行使土地所有權(quán)的一種表現(xiàn)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型(二)土地使用權(quán)1.土地使用權(quán)的含義所謂土地所有權(quán)，是指全民所有制單位、集體所有制單位、其它性質(zhì)的單位或個人等土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法獲得使用的國有土地或者集體所有土地所享有的占有、使用以及部分收益和處分的權(quán)利。它是土地使用制在法律上的體現(xiàn)形成。2.土地使用權(quán)的基本特征（1）權(quán)利的主體十分廣泛。我國規(guī)定，國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人以及三資企業(yè)，凡具備法律條件者，都可以成為土地使用權(quán)的主體。(2)土地使用權(quán)不得隨意改變。土地使用者只要依法行使土地使用權(quán)，任何人和單位不得非法干涉，不得擅自變更或強行收回土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)受到他人侵犯時，使用者有權(quán)請求法律保護。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型(3)土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一種物權(quán)。但并非所有的使用權(quán)都是物權(quán)，例如因租賃活動而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)就只是一種債權(quán)。(4)土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)。這是指土地使用權(quán)來源于土地所有權(quán)，它對土地所有權(quán)有某種從屬性，即沒有所有者的同意，土地使用權(quán)是無法產(chǎn)生的。(5)土地使用權(quán)權(quán)能構(gòu)成的有限性。土地使用權(quán)跟土地所有權(quán)不一樣，所有權(quán)是一種充分的、全面的物權(quán)，而使用權(quán)只包括部分收益權(quán)和極小的處分權(quán)，而且僅限于地面。(6)土地使用權(quán)可以買賣、轉(zhuǎn)讓。這是跟土地所有權(quán)的重要區(qū)別之一。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型五、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)，為現(xiàn)代民法中一項重要的不動產(chǎn)物權(quán)制度。關(guān)于其含義有一元說、二元說和三元說。這里以三元說來定義建筑物區(qū)分所有權(quán)，即是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一座區(qū)分所有建筑時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有部分所有權(quán)、對建筑物共用部分享有的持份權(quán)、以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。我國民法通則和有關(guān)房地產(chǎn)法中對建筑物區(qū)分所有權(quán)問題尚未作出直接規(guī)定，亦未制定一部專門的法律對因多層和高層建筑物所產(chǎn)生的復(fù)雜法律關(guān)系予以規(guī)整，僅在《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《城市公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》等個別房地產(chǎn)管理法規(guī)中，初步涉及到建筑物所有權(quán)的某些方面的管理問題。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·建筑物區(qū)分所有權(quán)是包括專有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及共同關(guān)系所生的成員權(quán)三位一體的

復(fù)合性物權(quán)，且以專有所有權(quán)處于主導(dǎo)地位。

這主要表現(xiàn)在：第一，區(qū)分所有人取得專有所

有權(quán)即取得了共用部分的持份權(quán)（共同所有權(quán)）及共同關(guān)系所生的成員權(quán)。反之，區(qū)分所有人

失去專有所有權(quán)亦即失去共用部分的持份權(quán)和

成員權(quán)；第二，專有所有權(quán)的大小，決定區(qū)分

所有人共用部分的持份權(quán)和成員權(quán)的大??；第

三，在建筑物區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記

專有所有權(quán)，則不單獨登記共用部分的持份權(quán)

和成員權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·（一）專有所有權(quán)（Sondereigentum）,又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”。建筑物的專有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，且具有排他性并可獨立使用的建筑物部分?？梢?，建筑物必須具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的兩部分，由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共用部分以墻壁、天花板、地板相間隔。區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利，其性質(zhì)系屬單獨所有權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·

（二）共用部分持份權(quán)，亦稱“共有所有權(quán)”。建筑物的共有部分指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有

的部分。凡由法律直接規(guī)定屬于共有的部分為法定共有；而由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有的部分稱為

約定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的門

廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水

設(shè)施等。共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照有關(guān)

法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分

所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。我國有關(guān)的管理法

規(guī)規(guī)定，建筑物的共有部分，在使用上堅持共同共有的

原則，不分份額，在面積分擔(dān)上則采用按份共有的形式，并規(guī)定所有人和使用人對建筑物的共有部分應(yīng)共同合理

使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類型·（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)，又稱為“社員權(quán)”。系指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一幢建筑

物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的密切

的共同關(guān)系而形成的，作為建筑物的管理團體組

織的一個成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員

權(quán)的內(nèi)容是對全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享

有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是財產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)

系的結(jié)合，具有“人法性”的因素。而專有所有

權(quán)與共有所有權(quán)則為“物法性”因素。成員權(quán)從

權(quán)利的角度主要包括：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選舉及解任管理者的權(quán)利、對公共管理事項及公

共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標位置，還包括他于重要場所（如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關(guān)、同行業(yè)等）的距離。房地產(chǎn)的存在形態(tài)·歸納起來房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)。土地

建筑物

房地最簡單的情形是一塊無建筑物的空地；另外，即時有建筑物，有時也需要單獨看待，只評估其中的土地價值。雖然建筑物必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時也需要單獨看待，只評估其中的建筑物價值。當(dāng)實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把他們作為一個整體來看待，稱作房地。房地產(chǎn)的其他名稱DBCA不動產(chǎn)Real

estateReal

property是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物指realestate加上其相關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。《民法》將財產(chǎn)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，《擔(dān)保法》稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物物業(yè)房地產(chǎn)概念的總結(jié)包括土地、建筑物、其他地上定著物三部分。是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。有不動產(chǎn)、物業(yè)、real

estate、Real

property等不同的稱呼。上述內(nèi)容用如下框圖來表示：二、房地產(chǎn)的特性不可移動獨一無二壽命長久供給有限價值量大流動性差用途多樣相互影響易受限制保值增值房地產(chǎn)的類型·

按用途來劃分——居住和非居住兩大類，10小類：居住房地產(chǎn)是指供家庭或個人較長時間居住使用的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍（如單身職工宿舍、學(xué)生宿舍）等。商業(yè)房地產(chǎn)是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。辦公房地產(chǎn)是指供處理公事使用的房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、行政辦公樓等。旅館房地產(chǎn)是指供旅店住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。餐飲房地產(chǎn)是指營業(yè)性的供人吃飯使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂房地產(chǎn)是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉庫等。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站等。特殊用途房地產(chǎn)包括車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、廟宇、墓地等。綜合房地產(chǎn)是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)的類型·

按開發(fā)程度劃分——5類生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房是指地上建

筑物已經(jīng)開

始建設(shè)但尚

未建成，不

具備使用條

件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不

一定正在建

設(shè)，也可能

停工了多年。是指地上建筑物已經(jīng)建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也

可能是舊的。是指不具是指具有是指具有較有城市基一定城市完善的城市礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施且土地，如但尚未完土地平整，荒地、農(nóng)成房屋拆能直接在其地。遷補償安上進行房屋置的土地。建設(shè)的土地。第八次課三、房地產(chǎn)的類型按是否產(chǎn)生收益劃分——收益性和非收益性2大類：——收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括公寓、商店、寫字樓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等?！鞘找嫘苑康禺a(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。按經(jīng)營使用方式劃分——4類：——銷售的房地產(chǎn)——出租的房地產(chǎn)——營業(yè)的房地產(chǎn)——自用的房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)估價的概念1、房地產(chǎn)估價的稱呼美國:Real

Estate

Appraisal英國:Property

Valuation日本、韓國、中國臺灣:不動產(chǎn)鑒定（估價）中國香港:物業(yè)估價中國大陸:房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)估價四、房地產(chǎn)估價的概念2、房地產(chǎn)估價的定義房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的對特定的房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）在特定時點的客觀合理價格或價值的測算和判定。為了提高準確性，保證其客觀公正，要求從事測算和判定的必須是專業(yè)的估價人員，同時要遵循一些原則、按照一定程序、采用科學(xué)的方法。房地產(chǎn)估價的準確定義是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。四、房地產(chǎn)估價的概念3、房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵術(shù)語專業(yè)估價人員—房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格估價目的估價原則估價程序估價方法估價時點房地產(chǎn)價格影響因素客觀合理價格的測算和判定四、房地產(chǎn)估價的概念4、房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)買賣、租賃的需要房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰康禺a(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)征收、征用的需要解決房地產(chǎn)糾紛的需要企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟行為的需要房地產(chǎn)管理的需要其他方面的需要五、房地產(chǎn)價格1、什么是房地產(chǎn)價格？對什么是價格，有許多定義和解釋，其中最典型的是下列兩種：

（1）價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動。（現(xiàn)象）

（2）價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。（本質(zhì)）我們對房地產(chǎn)價格的定義：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。五、房地產(chǎn)價格2、房地產(chǎn)為什么有價格？房地產(chǎn)有價格與其他任何物品有價格一樣，需要具備如下3個條件：①有用性——是指物品能夠滿足人們的某種需要；②稀缺性——是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都能隨心所欲地得到它；③有效需求——是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。3、房地產(chǎn)價格高低是由什么決定的？（1）生產(chǎn)費用價值論：成本決定論。（2）效用價值論。（3）供求理論：五、房地產(chǎn)價格4、房地產(chǎn)價格與一般物品價格有何異同？相同點：都是價格，貨幣表示；受供求影響，波動性按質(zhì)定價（2）不同點：房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金；房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類1、使用價值和交換價值價值一詞的含義極廣，如歷史價值、藝術(shù)價值、學(xué)術(shù)價值、“人生的價值是什么”中的“價值”，等等。在房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值是經(jīng)濟學(xué)范疇的價值。在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值；在房地產(chǎn)估價中一般所說的價值，也是指交換價值。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類2、投資價值和市場價值投資價值有兩種含義，一是指值得投資。例如人們在為某個項目或某項資產(chǎn)做廣告宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值。二是指從某個特定投資者的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值的含義是指后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定投資者（如購買者）基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類3、原始價值、賬面價值和市場價值原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、交納的有關(guān)稅金等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是一項資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。市場價值是一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把它拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的推移而不斷減少的，市場價值是隨著時間的推移而上下波動的。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類4、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值4.1成交價格

成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實際達成交易——買者同意付出、賣者

同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、

商品或其他有價物。成交價格是一個已完成的事

實，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象

和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討

價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格

策略等的不同而不同。

理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系有所了解。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類4.2市場價格市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。4.3理論價格理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學(xué)里有許多詞來表達它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。理論價格并不是靜止不變的。一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動六、房地產(chǎn)價值和價格的種類4.4公開市場價值公開市場價值是在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的；②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；④交易雙方掌握必要的市場信息；⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易；⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價?？梢?，公開市場價值是估價對象在一系列假設(shè)條件下最可能的交易價格。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類4.5評估價值評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值進行測算和判定的結(jié)果。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如通常將市場法求得的價格稱為比準價格，將成本法求得的價格稱為積算價格，將收益法求得的價格稱為收益價格。收益法求得的價格趨向于理論價格，市場法求得的價格趨向于市場價格。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于正常狀態(tài)時，市場法求得的價格應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價格基本一致。在房地產(chǎn)存在泡沫的情況下，市場法求得的價格會大大高于收益法求得的價格。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類5、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進行。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度內(nèi)制定價格，所以，估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)執(zhí)行政府定價，所以，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價、規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類6、基準地價、標定地價和房屋重置價格

基準地價《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)》的定義是：“對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。”

城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。

標定地價是在基準地價的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格

房屋重置價格應(yīng)是某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金，加上應(yīng)得的利潤。實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價格的比較修正來求取。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類7、土地價格、建筑物價格和房地價格7.1土地價格簡稱地價，如果是一塊元建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指

該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

同一塊土地，“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有5種：①未征用補償?shù)霓r(nóng)地。取得該土地后還需要支付征地補償費。②已征用補償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地。③已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，如已做“七通一平”的土地。④在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。取得該土地后還需要支付拆遷補償安置費。⑤已做拆遷補償安置的城市空地。

有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類7、土地價格、建筑物價格和房地價格7.2建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。人們平常所說的房價，例如購買一套商品住房的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內(nèi)涵不同。7.3房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：①房地價格＝土地價格+建筑物價格；②土地價格=房地價格一建筑物價格；③建筑物價格＝房地價格一土地價格。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類8、總價格、單位價格和樓面地價總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積（如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等）的建筑物價格，房地產(chǎn)單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類8、總價格、單位價格和樓面地價樓面地價是一種特殊的土地單價，是指單位建筑物面積的土地價格，通常是平均到每單位建筑面

積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價=土地單價/容積率六、房地產(chǎn)價值和價格的種類·9、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格·

所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。同一宗房地產(chǎn)、交易或評估的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如租賃權(quán)、典權(quán)、空間利用權(quán)；交易或評估的所有權(quán)或使用權(quán)還可能附帶有租約，設(shè)定了抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)；另外，該所有權(quán)或使用權(quán)還可能受到政府政策的限制，存在糾紛或被法院查封等。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類9、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格9.1房地產(chǎn)的所有權(quán)價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價

格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)其是否完全再細

分。所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、收益權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)等諸項個別權(quán)利的總和。但如果在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，價格因此會降低。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類·

9.2房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。

以土地為例，中國目前有償出然和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是使用權(quán)價格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”據(jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價格，法定名稱為出讓金。但在現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內(nèi)涵也盡相同。出讓土地使用權(quán)的價格還可區(qū)分為各種使用年限的價格，如40年、50年、70年等。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類·

9.3其他權(quán)益的價格泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種權(quán)益的價格，如租賃權(quán)價格、典權(quán)價格等?！案蓛簟钡姆课菟袡?quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其它任何形式的他項權(quán)利。）；“干凈”的房屋所有權(quán)或劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)（如按房改標準價購買的公有住房屬于這種產(chǎn)權(quán)。該類住房可以繼承和出售，但出售時原

產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配?，F(xiàn)在提倡原按

房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉(zhuǎn)為全部

產(chǎn)權(quán)）；六、房地產(chǎn)價值和價格的種類共有的房地產(chǎn)；有租約限制的房地產(chǎn)；設(shè)有抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)，抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將

已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位）；設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有權(quán)的使用權(quán)、如允許他人通行等）；六、房地產(chǎn)價值和價格的種類手續(xù)不全的的房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)不明確或有爭議的房地產(chǎn)；臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)（又有未超過批準期限的和已超過批準期限的）；違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)；已被確定為拆遷或征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益；房地產(chǎn)的典權(quán)（典權(quán)人可以將出典的房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)典于他人，或者將典權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。典權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人處于典權(quán)人的地位）；房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類10買賣價格、租賃價格、典價、抵押價值、保險價值、課稅價值和征用價值10.1

買賣價格簡稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利

人(賣方)收取或他人(買方)支付的貨幣額、商

品或其他有價物。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類10.2

租賃價格常稱租金，單講土地稱為地租，在房地混合場合稱為房租，是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)

出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣

額、商品或其他有價物。中國目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金

(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地

租和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利

息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅

一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。房租也有日租金、月租金和年租金之別。此外，要注意

租賃價格與租賃權(quán)價格是兩個不同的概念。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類10.3典價是在設(shè)定典權(quán)時，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價物。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。10.4抵押價值是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的房地產(chǎn)的價值。從理論上講，抵押價值本質(zhì)上應(yīng)是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣所最可能實現(xiàn)的價格或者在設(shè)定抵押時的價值。實際估價中，要評估擬抵押的房地產(chǎn)在未來折價或者拍賣、變賣所最可能實現(xiàn)的價格或者設(shè)定抵押時的價值，由于在委托評估時何時設(shè)定抵押、貸款期限多長、借款人是否如期償還，以及折價、拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)的時間等都難以確定，從而使得抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估擬抵押的房地產(chǎn)在委托評估時的價值，通常具體為估價作業(yè)期間的某個日期(一般為實地查勘之日)的價值。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類·10.5保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價

值時，估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定。如投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受

火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是

指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟損失(如租金損失)。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類·

10.6課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。具體的課稅價值如何，要視稅收政策而定。例如，1951年8月政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)

稅的計稅依據(jù)是標準房價和標準地價，或者標

準房地價和標準房地租價。其中的標準房地價

應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)?/p>

一般房地混合買賣價格分區(qū)、分類、分級評定。

1986年9月，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房

產(chǎn)由地方政府為課稅目的而確定的房地產(chǎn)價值，通常以該房地產(chǎn)市場價值的百分數(shù)表示。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類10.7征用價值是政府強制取得或強制使用房地產(chǎn)時應(yīng)給予的補償金額。美國雷利.巴洛維在《土地資源經(jīng)濟學(xué)》中描述：

“一個經(jīng)營者花5萬元購一塊地，再花費20萬建

一棟辦公樓，其財產(chǎn)中合計投入25萬（投資成本總和，為成本），抵押貸款時，貸款價值21萬（抵押價值），財產(chǎn)收稅價值13萬（課稅價值），出售時，標價30萬（售價），此時發(fā)現(xiàn)該財產(chǎn)是某公共項目所需要的，征用價值27.5萬”六、房地產(chǎn)價值和價格的種類實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。·

例如：一套建筑面積為100平米的住房、每平米建筑面積

3000元，總價為30萬元，其中在實際交易中的付款方式可能有以下幾種：要求在成交日一次付清如果在成交日一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5%。從成交日期時分期付清，如首付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。以抵押貸款方式支付，如首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款的方式支付。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類第一種情況：實際單價為3000元/平米，實際總價為30萬元。不存在名義價格。第二種情況：實際單價為3000*（1-5%）=2850元/平米，實際總價為28.5萬元，名義單價為3000元/平米，名義總價為30萬元。第三種情況：實際總價為10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28萬元；（5%為假定折現(xiàn)率），實際單價為2928元/平米，名義單價為3000元/平米，名義總價為30萬元。第四種情況：實際總價為30/（1+5%）=28.57萬元（5%為假定折現(xiàn)率），實際單價為2857元/平米，名義單價為3000元/平米，名義總價為30萬元。第五種情況：實際單價為3000元/平米，實際總價為30萬元，不存在名義價格。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類12現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中最典型的是現(xiàn)房價格（含土地價格）和期房價格（含土地價格）。期房價格＝現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償

無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期付清等。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類第九次課六、房地產(chǎn)價值和價格的種類13起價、標價、成交價和均價起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。13.1起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類13.2標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。一般情況下，買賣雙方會在這個價格的基礎(chǔ)上討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類13.3成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。13.4均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格，成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類14保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格，房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。14.1保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。有保留價拍賣是在拍賣前將拍賣標的進行估價，確定一個比較合理的保留價。拍賣標的無保留價的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標的的拍賣。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類14.2起拍價又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有竟買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類14.3應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是竟買人自己報出的購買價格。14.4成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的竟買人的最高應(yīng)價。在有

保留價拍賣中·，最高應(yīng)價不一定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，

最高應(yīng)價才成為成交價。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類15拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓)所采取的方式相聯(lián)系的價格。15.1拍賣價格是指采取拍賣方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。15.2招標價格是指采取招標方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。協(xié)議價格是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類15.3協(xié)議出讓方式是政府對那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標出讓方式由于不僅考慮投標人的出價，通常還考慮投標人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，從而有抑制地價的作用，但投標內(nèi)容僅為出價的招標出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于土地使用權(quán)由誰獲得完全根據(jù)價格高低確定，所以最能抬高地價。通常:協(xié)議地價<招標地價<拍賣地價。六、房地產(chǎn)價值和價格的種類16補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。①增加原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的容積率；②改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途；③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金等)；④出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。單純增加容積率的補地價，計算公式：補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）*原容積率下的土地單價/原容積率，或者補地價(單價)＝(增加后的容積率一原容積率)*原樓面地價補地價(總價)=補地價(單價)*土地總面積單純改變用途或改變用途并增加容積率的補地價， 補地價＝改變用途后的地價一改變用途前的地價七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析從宏觀、中觀和微觀分：一般因素（普遍）區(qū)域因素個別因素從類型分：自然經(jīng)濟社會制度技術(shù)心理七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析概括而言，影響房地產(chǎn)價值的主要因素：時間、空間、環(huán)境和市場供求、功能。（一）資金的時間價值一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程往往要持續(xù)較長時間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時期。因此，要評價投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時點才具可比性。這樣，折現(xiàn)率（）的選擇必須能反映“資金的時間價值”和“未來不確定因素所帶來的風(fēng)險”，即：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險率七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（一）資金的時間價值·

你有6個橘子、3個蘋果、1塊手表。如果這三件商品是市場上主要的商品，你可以根據(jù)價格進行三種商品的交換，賣出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計算你所擁有的商品，以它們的價值來計算是一種有用的方式。這樣，我們可以對差異巨大的商品進行比較，這種比較是為了方便各種商品的買賣，而不是為了消費（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進入了市場，我寧愿擁有1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（一）資金的時間價值·同樣的方法可以用來為各種商品定價，而不受時間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪8萬美元雇傭我10年;耶魯大學(xué)

準備第一年給我6.2萬美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的

工資換取我10年工作（10年的工資換取他們

所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價值每年都在變化。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（一）資金的時間價值·為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量兩份報價。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要歸還1100美元。按現(xiàn)值計算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我

把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（一）資金的時間價值·

先計算哈佛的報價，每一年我的收入是8萬美元，它的現(xiàn)值就是8萬美元。第二年的8萬美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類推。將表1－1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報價的現(xiàn)值總和為540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個數(shù)目，然后用整整10年的收入償還。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80

000$80

000$62

000$62

0002$80

000$72

727$66

000$60

0003$80

000$66

116$70

000$57

8514$80

000$60

105$74

000$55

5975$80

000$54

641$78

000$53

2756$80

000$49

674$82

000$50

9167$80

000$45

158$86

000$48

5458$80

000$41

053$90

000$46

1849$80

000$37

321$94

000$43

85210$80

000$33

928$98

000$41

562總計$540

723$519

782表1－1兩份工作的比較（一）資金的時間價值用同樣的計算方法，我得出了耶魯10年報價的現(xiàn)值，他的報價比哈佛低。通過恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報價比較符合我的利益。這就如同價值100美元的商品顯然高于價值90美元的商品，如果我們通過商品出售獲得100美元，再用這筆錢購買價值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。利用這種現(xiàn)值計算方法。我們可以對任何一筆投資項目、雇用合同或類似的經(jīng)濟行為作出評估。我們只要能夠按時間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟行為的收益（為正）或成本（為負）一一列出，就會一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。（一）資金的時間價值七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（二）空間區(qū)位及其聯(lián)系1．區(qū)位與區(qū)位主體區(qū)位是指人類行為活動的空間。具體而言，區(qū)位除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟和社會活動，如企業(yè)經(jīng)營活動、公共團體活動、個人活動等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關(guān)系稱之為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計運輸成本總和最小的地方。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（二）空間區(qū)位及其聯(lián)系2．區(qū)位要素空間環(huán)境特性（Environmentalcharacter）—某活動所占用空間的自然及人為環(huán)境品質(zhì)；可及性（Accessibility）—某活動地點到另一活動的交通方便程度；互賴性（Complementarity）—人與人、活動與活動間的互助需要，并為彼此提供利益；排斥性（Incompatibility）—各種活動在空間上的不相容性；費用（Cost）—在某區(qū)位上從事某項活動所需付出的成本。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境1．生態(tài)環(huán)境一切生物都是在一定的自然條件下生存的，并受到各種環(huán)境因素的影響和制約。生物與環(huán)境有機結(jié)合形成生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境包括自然生態(tài)和人工生態(tài)。如果社區(qū)里的人們對生態(tài)系統(tǒng)的影響和干預(yù)超出其自身的調(diào)節(jié)能力，就將破壞居住生態(tài)環(huán)境的平衡，反過來影響人們的生存。目前，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存在的主要問題是：對原有的自然地形地貌和植被平整改造有過，保護利用不夠，其次是綠地面積很少，起不到綠化制氧、濾塵、遮陽、擋風(fēng)、無菌、防噪和調(diào)節(jié)氣候的作用。更嚴重的是隨著城市人口的增加和工業(yè)的迅速發(fā)展，造成大氣和水體的污染，破壞了生態(tài)平衡。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析2．生活環(huán)境生活環(huán)境是指為社區(qū)居民提供居住生活的物質(zhì)條件，包括住宅內(nèi)部環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、文體娛樂環(huán)境、社會治安環(huán)境等。目前存在的主要問題有：室內(nèi)空間格局設(shè)計不盡合理，許多住宅未能真正做到動靜、內(nèi)外、潔污“三分區(qū)”；一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺少文體娛樂設(shè)施，停車場很少，不僅影響了居民生活，而且影響了商品房的銷售和價格。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境3．社會文化環(huán)境文物古跡、民俗民風(fēng)、地方建筑形式、社區(qū)地名均是反映社會文化環(huán)境的內(nèi)容。隨著物質(zhì)文化水平的提高，人們不但需要一個豐衣足食、安居樂業(yè)的物質(zhì)環(huán)境，而且需要一個體現(xiàn)現(xiàn)代精神文明的藝術(shù)環(huán)境。因此，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須繼承歷史文脈，體現(xiàn)時代特色，創(chuàng)建良好的文化氛圍。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析4．生理環(huán)境生理環(huán)境包括日照、通風(fēng)、防噪音、防塵及防視覺污染等方面。一些社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時，只考慮開發(fā)商的要求，片面追求高密度，壓低室內(nèi)層高和室外樓間距及朝向，使室內(nèi)無法具備良好的自然通風(fēng)和有效的日照時數(shù)。另外，建筑外形單調(diào)、色彩雜亂、布局無序等，又形成不良的視覺環(huán)境。許多社區(qū)缺乏停車場地，汽車沿路停放，既影響了交通，又給來往行人的安全帶來威脅；汽車防盜裝置產(chǎn)生的噪聲，嚴重影響了住區(qū)的安寧，容易使生活在居住區(qū)的人們在生理上產(chǎn)生抑郁、煩躁等不良現(xiàn)象。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境5．心理環(huán)境以上環(huán)境的綜合作用產(chǎn)生出心理環(huán)境。如

果社區(qū)生態(tài)環(huán)境好，景觀優(yōu)美，文化品位高，

可以使人們陶冶情操，賞心悅目、心曠神怡；

生活設(shè)施完備，安定寧靜，不論從事何種職業(yè)，不同年齡，不同文化層次的人都會感到“家”

的溫暖和甜美，使鄰里間和睦、具有歸宿感、

親近感，富有人情味，將有助于人們的身心健

康和生活。七、影響房地產(chǎn)價值的主要因