城市地理學(xué)十城市土地利用

第十章城市土地利用

1.第二節(jié)

自然環(huán)境與城市土地利用

第三節(jié)

地租、土地制度與城市土地利用第一節(jié)城市土地的特征與土地利用類型2.第一節(jié)城市土地的特征與土地利用類型一、城市土地的概念根據(jù)開(kāi)發(fā)程度可分：城市已開(kāi)發(fā)土地城市定期發(fā)展土地城市行政區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)土地城市土地是城市區(qū)域內(nèi)的陸地、水面以及它們上下一定空間所構(gòu)成的自然綜合體。3.二、城市土地特征1、自然特征1）位置固定性2）面積有限性3）質(zhì)量差異性4）功能永久性4.2、經(jīng)濟(jì)特征1）土地資源稀缺性2）區(qū)位的效益性3）邊際效益遞減性4）土地利用方式變更的困難性5）市場(chǎng)交易低效性3、法律特征5.三、城市土地利用類型指城市中工業(yè)、交通、商業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生、住宅和公園綠地等建設(shè)用地的狀況。反映城市布局的基本形態(tài)和城市內(nèi)功能區(qū)的地域差異。城市土地在未經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)之前只具有自然屬性，包括土地的肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承壓力和透水性等。城市土地利用6.商業(yè)用地工業(yè)用地政府機(jī)關(guān)用地住宅用地休憩用地及綠化地帶交通用地和其它公用事業(yè)用地農(nóng)業(yè)用地和水面7.第二節(jié)

自然環(huán)境與城市土地利用一、城市地理位置的選擇

二、城市地下空間

三、地基承載力

四、城市地形

五、城市氣候

六、城市植被

8.1、相對(duì)位置：（大位置）：決定城市的個(gè)性和發(fā)展前途。一、城市地理位置的選擇

2、城址：（小位置）：影響城市發(fā)展，及城市形態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。9.3、盡量避免選在易發(fā)生地震的地帶4、沿河建城要充分考慮河道的變遷10.11.12.城市地形城址選擇、用地選擇、功能區(qū)組織到道路、工程管網(wǎng)、綠地布局以及城市景觀的組織無(wú)一不受地形的影響。影響最大的是地面坡度

13.土地使用建筑形態(tài)活動(dòng)類型道路設(shè)施車速（km/h）水土保持一般汽車貨車、公共汽車5%以下適宜各種土地利用適宜各種建筑形態(tài)適宜各種大型活動(dòng)適宜建各種道路60-70以上50-70不需要5%-10%適宜住宅小規(guī)模建設(shè)適宜各種建筑和高級(jí)住宅只適宜非正式活動(dòng)適宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不適宜大規(guī)模建設(shè)高級(jí)住宅只適宜自由活動(dòng)或山地活動(dòng)小段坡道不適宜不需要15%-45%不適宜大規(guī)模建設(shè)只適宜階梯式住宅和高級(jí)住宅不適宜活動(dòng)不適宜不適宜應(yīng)鋪草皮保護(hù)45%以上不適宜大規(guī)模建設(shè)不適宜建筑不適宜活動(dòng)不適宜不適宜水土保持困難14.

城市氣候

氣候?qū)Τ鞘杏玫剡x擇和功能布局的影響以風(fēng)最為顯著,風(fēng)主要是指風(fēng)速和風(fēng)向，另外，一些地方性風(fēng)對(duì)城市功能布局也有一定影響。居住區(qū)工業(yè)區(qū)風(fēng)向?qū)Τ鞘袃?nèi)部空間結(jié)構(gòu)的影響居住區(qū)應(yīng)該位于盛行風(fēng)向的上風(fēng)15.16.城市熱島效應(yīng)：年平均比郊區(qū)高0．5—1°C城市氣候塵蓋：大量微小料子縣浮于城市上空，降低城市能見(jiàn)度，加強(qiáng)熱島效應(yīng)，如遇逆溫層天條件，往往發(fā)生嚴(yán)重的空氣污染事件。17.城市植被吸煙滯塵，凈化空氣；減弱噪聲；調(diào)節(jié)、改善小氣候；凈化污水，防止火災(zāi)蔓延；監(jiān)測(cè)大氣污染，指示報(bào)警。城市綠化標(biāo)準(zhǔn)：城市居民人均10平方米的樹(shù)木，或者50平方米的草坪，城市綠地覆蓋率30%以上。城市綠地率=（城市各類綠地總面積/城市總面積）×100%

18.城市華盛頓莫斯科巴黎倫敦紐約北京東京人均綠地454424.722.819.26.141.15廣州人均綠地面積9.44平方米19.地基承載力

堆積的年代、成因、性質(zhì)、地下水情況、建筑物基礎(chǔ)、建筑物性質(zhì)等。指在保證地基穩(wěn)定的條件下，房屋和構(gòu)筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。20.21.2009年上海13層在建住宅樓整體倒塌22.土壤類型特征濕陷性黃土它是天然土壤在上覆土的自重壓力與附加壓力的共同作用下，受水侵蝕后形成的，它的土壤結(jié)構(gòu)容易受到破壞。紅粘土孔隙比和含水量均較大，但地基承載力較大，不過(guò)有些可能進(jìn)水體積膨脹，失水體積收縮，且它的厚度變化也大，造成地基不穩(wěn)定。軟土它是一種天然含水量大，壓縮性高、承載力低的軟塑或流塑裝的粘性土，具有觸變性、高壓縮性、低透水性和不均勻性。季節(jié)性凍土在凍土狀態(tài)，地基強(qiáng)度較高，壓縮性較小或不具有壓縮性；融化后承載力大大下降，壓縮性集聚增加，使地基溶沉。膨脹土受水浸濕，體積膨脹；干燥失水，體積收縮。部分土壤類型及其特征：23.24.我國(guó)已經(jīng)有地鐵的城市：01、北京地鐵，1969年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程336公里（2010年底）。02、香港地鐵，1979年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程168公里。03、天津地鐵，1984年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程71.6公里（2010年底）。04、上海地鐵，1995年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程410公里（2010年4月20日）。05、臺(tái)北捷運(yùn)，1996年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程75.8公里。06、廣州地鐵，1997年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程222公里（2010年底）。07、深圳地鐵，2004年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程59.2公里（2010年底）。08、南京地鐵，2005年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程85公里（2010年底）。09、高雄捷運(yùn)，2008年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程42.7公里。10、成都地鐵，2010年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程31.6公里（2010年底）。11、沈陽(yáng)地鐵，2010年通車，目前運(yùn)營(yíng)里程27.9公里（2010年底）。25.北京市將建7條地下隧道緩解交通擁堵現(xiàn)狀26.第三節(jié)地租、土地制度與城市土地利用

一、地租的概念及分類

馬克思:地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)價(jià)值被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式,是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的反映。揭示了資本主義土地私有制及其地租的本質(zhì)。

資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)：地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余,即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分”。27.

馬克思主義的地租理論將地租按其形成條件和原因的不同分為：級(jí)差地租、壟斷地租28.

資本主義級(jí)差地租

(一)資本主義級(jí)差地租的產(chǎn)生原因

1.概念：經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn),其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。29.為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求,必須以劣等地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格,就能獲得一定的超額利潤(rùn)。土地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格比社會(huì)平均價(jià)格低等于高于30.級(jí)差地租I

1.土地肥力的差異是形成級(jí)差地租I的條件之一(見(jiàn)表)土地等級(jí)所耗投資(元)平均利潤(rùn)(元)產(chǎn)量(公斤)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租I(元)全部產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

優(yōu)等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

31.2.土地位置(距市場(chǎng)遠(yuǎn)近)差異也是形成級(jí)差地租I的條件之一(見(jiàn)表)。地塊

距市場(chǎng)里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)

資本總支出(元)

平均利潤(rùn)(按20%計(jì)算)

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

032.級(jí)差地租Ⅱ由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，由于土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租,即為級(jí)差地租Ⅱ33.土地等級(jí)所耗資本

(元）平均利潤(rùn)(元）

產(chǎn)量(公斤)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

0優(yōu)等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

優(yōu)等地上追加投資

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

34.在優(yōu)等地上追加投資100元,由于新投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率提高,每公斤產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格降為0.34元。如產(chǎn)品仍按社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(即劣等地個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格)每公斤0.6元出售,全部產(chǎn)品可得210元,其中比劣等地全部產(chǎn)品價(jià)格120元多出的90元就是優(yōu)等地追加投資所得超額利潤(rùn),它將轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租I的產(chǎn)生先于級(jí)差地租Ⅱ35.資本主義壟斷地租

由于土地所有者具有特殊性質(zhì)的土地所有權(quán)產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的超額地租。某些土地具有特殊的自然條件,能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。36.二、地租對(duì)城市土地利用模式的影響對(duì)住宅、企業(yè)和中心商業(yè)區(qū)的空間布局的影響。37.城市土地使用模式是圍繞中心商業(yè)區(qū)的同心環(huán)形地帶。可以說(shuō)，內(nèi)環(huán)是辦事企業(yè)，中環(huán)是工業(yè)企業(yè)，外環(huán)是住宅地區(qū)38.居住用地是城市中最為廣泛的土地利用方式工業(yè)區(qū)一般位于交通干線旁的城市外緣商業(yè)區(qū)大多呈團(tuán)狀和條狀分布于市中心和街道兩側(cè)39.三、我國(guó)的土地制度土地制度：在一定社會(huì)制度下，為制約人們利用土地所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系而設(shè)定的行為規(guī)范。40.廣義的土地制度：包括土地所有制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護(hù)制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。狹義的土地制度：僅僅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的國(guó)家管理制度。最重要問(wèn)題：土地所有權(quán)和土地使用權(quán)41.土地所有制：土地公有制、土地私有制1949年前：實(shí)行土地私有制1950年后：土地公有制計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市土地基本實(shí)行：

無(wú)償和無(wú)限期使用，通過(guò)行政劃拔進(jìn)行。42.傳統(tǒng)城市土地使用制是指城市土地使用制度改革之前的城市土地使用制度。其基本特征可以概括為：行政劃撥；無(wú)償無(wú)限期使用；禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。行政劃撥無(wú)償無(wú)限期使用禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所謂行政劃撥，是指土地由國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)調(diào)撥分配使用。所謂無(wú)償無(wú)限期使用，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國(guó)有企業(yè)等從國(guó)家得到用地時(shí)不支付地價(jià)，在使用中也不繳納地租或土地使用費(fèi)，也沒(méi)有規(guī)定明確的土地使用期限。所謂禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指禁止土地使用者以買賣、出租、贈(zèng)與、交換等方式將土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人。傳統(tǒng)的城市土地使用制4344此外，由于國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償劃撥，需要政府相關(guān)部門層層審批，這不僅降低了政府管理效率，而且在缺乏嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制的條件下，也極易滋生腐敗，造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失。傳統(tǒng)城市土地使用制的弊端：不利于城市的建設(shè)與發(fā)展。不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制與公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的建立。不利于土地的集約利用與合理配置。45缺點(diǎn)：使土地使用者喪失了經(jīng)濟(jì)地使用土地和使土地產(chǎn)出最大化的動(dòng)力，不利公平競(jìng)爭(zhēng)，削弱政府部門投資的效率。土地使用不合理、土地使用效率低、土地資產(chǎn)流失、城市財(cái)政拮據(jù)等問(wèn)題46.城市土地?zé)o償使用時(shí)期（1949-1978年）城市土地有償使用時(shí)期（1979-至今）城市土地流轉(zhuǎn)制度的建立（1988-2000年）城市土地使用制度改革的逐步深化（2000-至今）城市土地有償使用制度的建立（1979-1988年）土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地收購(gòu)一儲(chǔ)備一開(kāi)發(fā)一出讓機(jī)制的初步形成征收土地使用費(fèi)征收土地使用稅以1978年改革開(kāi)放為分界點(diǎn)，我國(guó)城市土地使用制度可分為土地?zé)o償使用和土地有償使用兩個(gè)時(shí)期。中國(guó)城市土地使用制47.我國(guó)自20世紀(jì)80年代初開(kāi)始了城市土地使用制的改革。改革的基本目標(biāo)是：城市土地使用制改革的目標(biāo)與進(jìn)程實(shí)行城市國(guó)有土地的有償使用制度。把城市國(guó)有土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)。推向市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)即全面開(kāi)放城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)。481988年12月《中華人民共和國(guó)土地管理法》“國(guó)有土地和集體所有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，國(guó)家實(shí)行土地有償使用1990年5月《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓暫行條例》“國(guó)家按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓原則”土地市場(chǎng)逐漸形成49.1987年7月4日深圳將實(shí)行土地有償使用

１９８７年７月４日，深圳市一項(xiàng)關(guān)于進(jìn)一步實(shí)行特區(qū)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，全面實(shí)行土地有償使用的方案業(yè)已修訂完畢，定于7月出臺(tái)試行。

此項(xiàng)改革的核心內(nèi)容是：在明確特區(qū)城市土地屬國(guó)家的所有、由政府統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，政府采取公開(kāi)競(jìng)投和招標(biāo)的方式，轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。而用地單位則必須在參與公開(kāi)投標(biāo)中，付出較其他競(jìng)爭(zhēng)者高的價(jià)，才能獲得土地的使用權(quán)。

改革方案實(shí)施后，土地的經(jīng)營(yíng)與管理由政府壟斷，出讓土地使用權(quán)的收入統(tǒng)統(tǒng)歸國(guó)家所有。任何單位和個(gè)人，都難以再憑權(quán)力與關(guān)系，不想付出經(jīng)濟(jì)代價(jià)來(lái)獲得土地使用權(quán)了。為實(shí)現(xiàn)改革，深圳市政府邀請(qǐng)有關(guān)方面學(xué)者、專家作了為期一年的調(diào)查、研究、論證。

（人民網(wǎng)資料）50.從本質(zhì)上說(shuō)，城市土地是一種廣義的資源，其資源價(jià)值不僅包括巖石、土壤、水、生物等要素組成的自然資源，也包括土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中凝聚著人類勞動(dòng)的社會(huì)資源，還包括由所處空間位置不同而引起的價(jià)值差異所體現(xiàn)的區(qū)位資源；土地資源價(jià)值及其表現(xiàn)形式是土地有償使用的理論基礎(chǔ)，科學(xué)認(rèn)識(shí)土地價(jià)值，綜合評(píng)定土地價(jià)值等級(jí)，是土地有嘗使用改革的基礎(chǔ)性工作。土地有償使用的依據(jù)51.三、地租、土地制度對(duì)我國(guó)城市土地利用的影響地租是調(diào)節(jié)城市土地利用效能的重要方式，是制定產(chǎn)品價(jià)格的重要依據(jù)，是加強(qiáng)土地管理的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，為制定土地價(jià)格、進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)忍峁┗A(chǔ)。52.地租直接影響到城市空間形態(tài)的變化和空間結(jié)構(gòu)的形成?！巴硕M(jìn)三”工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)郊區(qū)城市化、農(nóng)村城市化直接經(jīng)濟(jì)動(dòng)力：土地級(jí)差地租城市53.城市土地供應(yīng)機(jī)制存在的問(wèn)題

一是地方政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”、“筑巢引鳳”，導(dǎo)致土地供應(yīng)總量上的失控。我國(guó)大多數(shù)城市土地供應(yīng)基本上采用“以需定求，總量不限”的方式，由于城市土地利用規(guī)劃的滯后，土地管理力