企業(yè)管理-銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃的3個方案

企業(yè)管理-銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃的3個方案（例）運用合理的稅收籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價，選取銷售方式，合法進(jìn)行銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃，有效降低稅收成本對房地產(chǎn)銷售具有重要意義。本文就此提出3個房地產(chǎn)稅收籌劃方案，以供參考。

運用合理的稅收籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價，選取銷售方式，合法進(jìn)行銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃，有效降低稅收成本對房地產(chǎn)銷售具有重要意義。下面就此提出幾個房地產(chǎn)稅收籌劃方案，以供參考(以下各方案暫不考慮所得稅)。

房地產(chǎn)稅收籌劃方案一：用好征免稅臨界點

《土地增值稅暫行條例》\o"管理規(guī)定"規(guī)定，\o"稅收籌劃"稅收人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20％的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的房地產(chǎn)稅收籌劃。

案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售4000㎡的商品房，扣除項目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元／㎡的價格出售；二是按照2100元／㎡的價格出售。

方案一，房產(chǎn)的增值稅率為19.05％[(2000×4000÷10000-672)÷672×100％]，小于20％的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤為128萬元。

\o"銷售方案"方案二，\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)的增值率為25％[(2100×4000÷10000-672)÷672×100％]，需要交納土地增值稅50.4[168×30％]萬元，企業(yè)的稅收利潤為117.6[168—50.4]萬元，銷售價格提高之后稅收利潤卻下降了10.4[129-117.6]萬元，如果再考慮營業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤的差別會更大。

房地產(chǎn)稅收籌劃方案二：控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房\o"地產(chǎn)銷售"地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為費附加4.8[48×(7+3％)]萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)\o"投資"投資，稍后再以960萬元的價格向乙\o"房地產(chǎn)企業(yè)"企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則雖然需要繳納土地增值稅86.4萬元，但是可以合法合理地節(jié)省了52.8萬元的營業(yè)稅及附加。注意，財稅[2006]21號文件規(guī)定，對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行\(zhòng)o"房地產(chǎn)投資"投資或聯(lián)營的，凡所投資，聯(lián)營的\o"企業(yè)財務(wù)"企業(yè)從事房地產(chǎn)\o"領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā)"開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營要繳納相應(yīng)的土地增值稅，而其它企業(yè)仍享受該項政策。

當(dāng)然，在進(jìn)行房