2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前?？荚嚲恚ㄒ唬└皆斀?/h1>

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2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前模考試卷

(-)附詳解

一、單選題

1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20

萬元、22萬元'25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈

收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益

價格為()萬元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.1

2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%X[1-1/(1+10%)33]X[1/(1+10%)3]=3

00.86(萬元)o

2.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

答案：D

解析：考點:土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種

含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑

物。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建

筑設(shè)施，如煙囪'水塔'道路、橋梁、隧道'水壩等。故選項ABC均為構(gòu)筑物,

選項D為建筑物。

3.估價報告的審核結(jié)論，不可以是（）o

A、可以出具

B、適當(dāng)修改后出具

C、應(yīng)重新撰寫

D、估價不合理

答案：D

解析：考點:審核估價報告。審核結(jié)論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修

改后出具；（3）應(yīng)重新撰寫；（4）應(yīng)重新估價。

4.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價

為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m,假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度2

0m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度

為75m,臨街寬度為25m的矩形宗地單價為（）元/m2。

A、2000

B、2100

C、2400

D、2520

答案：D

解析:本題考查的是路線價法。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為V,

則根據(jù)四三二一法則，280=V(40%+30%),解得V=400萬元，V75X20=VX

(40%+30%+20%)=360(萬元)，臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單

價為360/(75X20)=2400(元/m2),據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為

25m的地塊單價為2400X(1+5%)=2520(元/m2)

5.下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點，表述錯誤的是()o

A、直接資本化法不需要預(yù)測未來許多年的凈收益

B、直接資本化法的計算過程較簡單

C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實際情況

D、直接資本化法對可比實例的依賴性較差

答案：D

解析：本題考查的是直接資本化法。選項D錯誤，直接斐本化法對可比實例的依

賴性較強(qiáng)。

6.估價上的折舊注重的是()o

A、原始取得價值的減價修正

B、資產(chǎn)市場價值的真實減損

C、重置價值的攤銷與回收

D、原始取得價值的攤銷與回收

答案：B

解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價上的折舊與會計上的折

舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是斐產(chǎn)市場價值的真實減損，科學(xué)地說不

是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分?jǐn)偂?/p>

補(bǔ)償或回收。

7.在一個估價項目中，估價基本事項之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中（）是龍頭。

A、估價目的

B、估價對象

C、價值時點

D、價值類型

答案：A

解析：本題考查的是確定估價基本事項。在一個估價項目中，估價基本事項之間

有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的，才能確定估價對象、價值

時點和價值類型。

8.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在

（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人

B、估價報告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。獨立客觀公正原則要求站在中立的立場

上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或

價格。

9.從科學(xué)可操作性上看,能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。

A、估價對象的真實價值

B、估價對象的重置價格

C、估價對象的實際成交價值

D、合格估價師的重新估價結(jié)果

答案：D

解析:本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性,

理論上是把它與真實價值進(jìn)行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重

新估價結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關(guān)鍵提示，沒有

這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答

案。本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。

10.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()o

A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目

B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目

C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

答案：C

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成

后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假

設(shè)開發(fā)法估價。

11.按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。

A、70

B、60

C、50

D、40

答案：A

解析：考點:壽命長久。居住用地為70年。

12.直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由（）決定的。

A、房地產(chǎn)的歷史價格資料

B、房地產(chǎn)的未來價格資料

C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

D、估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

答案：A

解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法的公式。直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、

b,是由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。

13.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項

目的是Oo

A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失

B、征用造成的家具.物資等動產(chǎn)搬遷費用

C、征用期間租賃經(jīng)營損失

D、征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價

答案：D

解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償

（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實際損

失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相

當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額

應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中

不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家

具'電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費'臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。

14.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()o

A、戶型

B、樓層

C、層高

D、裝修

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況描述。選項B屬于區(qū)位因素。

15.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()

A、開征房產(chǎn)稅

B、物價水平變化

C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模

D、城市規(guī)劃變更

答案：B

解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房

地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政

策等。物價屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的經(jīng)濟(jì)因素。

16.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()o

A、現(xiàn)狀價值為市場價值

B、投資價值屬于非市場價值

C、市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

D、同一估價對象可能有不同類型的價值

答案：A

解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值'快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值

和殘余價值?，F(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，

是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。

17.明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的

責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()0

A、估價委托人

B、估價利害關(guān)系人

C、承擔(dān)估價項目的估價師

D、估價對象的權(quán)利人

答案：C

解析：考點:估價基本事項概述。估價基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師。

18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為2

0萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的

凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收

益價格為O萬元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：考點:凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。

202225283035入1、1

xxxxx

--+--2-7+r+-47+5"-TT7X(]---3-3~-)

V=l.l1.11.T1.I1,I+10%l.l”300.86(萬元)

19.房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代,

房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性

是（）。

A、不可移動

B、獨一無二

C、相互影響

D、易受限制

答案：B

解析：考點:獨一無二。房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相

同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場,

房地產(chǎn)價格千差萬別。

20.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)

量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）o

A、增加，增加

B、減少，增加

C、增加，減少

D、減少，減少

答案：C

解析：考點:房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增

加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有

者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。

21.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是()o

A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B、市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C、房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

答案：A

解析：考點:長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)

在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推

測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計'分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成

的趨勢在未來繼續(xù)存在。

22.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理的需要，表述正確

的是()o

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最

低價

B、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受

時間的制約

C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申

報成交價

D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)

答案：A

解析：考點:房地產(chǎn)行政管理的需要。選項B錯誤，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類

房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項C錯誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，

應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實

的申報；選項D錯誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財

產(chǎn)。

23.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法中，正確的是。。

A、因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制

B、承租人權(quán)益價值只能是正值

C、出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金無關(guān)

D、承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)

值之和

答案：A

解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人

權(quán)益價值。選項A正確，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時，如是房屋征收目的估價

則不必考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價；如是為房地

產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價，則應(yīng)再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異

的影響；選項B錯誤，如果合同租金高于市場租金，則出租人權(quán)益價值會大于無

租約限制價值，此時承租人權(quán)益價值是負(fù)的；選項C錯誤，出租人權(quán)益價值，為

已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租

賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值；選項D錯誤，承租人權(quán)益

價值即租賃權(quán)價值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值,

即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

24.在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計價單位工作內(nèi)涵的是（）o

A、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)

B、統(tǒng)一價格表示單位

C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位

答案：A

解析：考點:統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和

貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位。

25.在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參

考依據(jù)的價值是（）。

A、市場價格

B、保險價值

C、商品價值

D、財產(chǎn)損失

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評

估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依

據(jù)。

26.直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由（）決定的。

A、房地產(chǎn)的歷史價格資料

B、房地產(chǎn)的未來價格資料

C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

D、估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

答案：A

解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是

由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。

27.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重

置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化率

為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬

?！?/p>

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

答案:C

解析：本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物的凈收益=100X80%X8%=6.4（萬元），

土地的凈收益=10—1-6.4=2.6（萬元），土地的價格=2.6/6%=43.33（萬

元）,該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價格=100X80%+43.33=123.

3（萬元）。

28.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽

字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

A、房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人

B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人

C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：本題考查的是實地查勘估價對象。征收評估的實地查勘記錄，應(yīng)由房屋征

收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章

確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部

門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。

29.某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20

元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，

場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、

通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場地平整。道路20+供水14+排水16+供電25+通信8

+場地平整15=98元/平方米。

30.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。

A、運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采用收益法求取

B、投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算

C、假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)

生時的價值

D、在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為

開發(fā)完成后的價值

答案：D

解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A正確，只要可以預(yù)測開發(fā)完成后

的收益(如出租或自營用途的房地產(chǎn))，就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價值；

選項B正確，動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選

項C正確，扣除項目在價值時點時還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時點發(fā)生的；選

項D錯誤，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格

作為開發(fā)完成后的價值，要做市場狀況調(diào)整，如結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨

勢法。

31.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取

得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用

權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采

用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()o

A、70.00%

B、83.33%

C、84.00%

D、86.67%

答案：B

解析：本題考查的是年限法。剩余使用年限=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=8

年，成新率=40/48=83.33%。

32.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)

境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。

A、易受限制

B、相互影響

C、獨一無二

D、不可移動

答案：D

解析:本題考查的是不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、

利用或消費，并受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日摺⑸鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>

況'鄰里關(guān)系等）。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的

發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動。選項A是個具有極強(qiáng)干擾性的選

項。因為房地產(chǎn)不可移動，所以使用受限。如果是多選題，選項A也說得過去,

但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有選項D是正確答案。

33.評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)

的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2,另知：該類房地產(chǎn)

市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%,201

7年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%,則進(jìn)行市場狀況調(diào)整后可比實

例的比較價格為（）元/平方米。

A、16171.27

B、15742.17

C、15776.47

D、16333.38

答案：B

解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1

日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(價值

時點)，共4個月，月平均上漲2%。13500X(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.

17(元/m2)o

34.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，

估價人員實地觀測判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該

建筑物的成新率為()o

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

答案:C

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)R=0時，該建筑物的成新率q

=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。

35.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是()。

A、單獨深度價格修正率

B、累計深度價格修正率

C、平均深度價格修正率

D、加權(quán)深度價格修正率

答案：B

解析：本題考查的是編制價格修正率表。選項A,單獨深度價格修正率是遞減的；

選項B,累計深度價格修正率是遞增的；選項C,平均深度價格修正率也是遞減

的；選項D,加權(quán)深度價格修正率，沒有這個概念。

多選題

1.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該

注意的內(nèi)容包括Oo

A、應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B、應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C、應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D、應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E、應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

答案：ACD

解析：本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列3

個問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)

合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求

分析進(jìn)行調(diào)整。選項AB中肯定只有1個正確選項。選項E違背了估價師獨立性

的原則。

2.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）o

A、消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

B、消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

C、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

D、人口急劇增長

E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件：（1）消費者愿意購買，即

有購買欲望；（2）消費者能夠購買，即有支付能力。

3.在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。

A、土地價值

B、電器設(shè)備價值

C、特許經(jīng)營權(quán)

D、商譽(yù)

E、債權(quán)債務(wù)

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。房地產(chǎn)的估價中，土地、建筑物、土地

與建筑物的綜合體是三種基本存在形態(tài)，同時房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以

外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的

價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)'商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值。

4.與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）o

A、是一種專業(yè)意見

B、估計價格或價值

C、實行有償服務(wù)

D、承擔(dān)法律責(zé)任

E、估價作業(yè)日期長

答案：ACD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)估價具有下列特點：它是專業(yè)機(jī)構(gòu)

和人員完成的、提供的是專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任。

5.房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）。

A、房地產(chǎn)價格受建筑技術(shù)的影響很大

B、房地產(chǎn)價格不受交易者的個別情況影響

C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長

D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

E、房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格

答案:CDE

解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處，即為

房地產(chǎn)價格的特點：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實質(zhì)上是權(quán)益的價格；（3）

同時有買賣價格和租賃價格格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的

時間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。

6.下列選項中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有（）o

A、直接比較調(diào)整

B、間接比較調(diào)整

C、總價調(diào)整

D、單價調(diào)整

E、減法調(diào)整

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）

直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2）總價調(diào)整、單價調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百

分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

7.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水費、

供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益,

應(yīng)減去的運營費用包括（）o

A、電費

B、物業(yè)管理費

G水費

D、供暖費

E、房地產(chǎn)稅

答案：CDE

解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費和物業(yè)管理費，由

承租人負(fù)擔(dān)，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。

8.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要

求估價師對其凈收益同時給出Oo

A、較樂觀的估計值

B、較保守的估計值

C、過高的估計值

D、過低的估計值

E、最可能的估計值

答案：ABE

解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。預(yù)測凈收益時存在樂觀估計、保

守估計和最可能估計。選項CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。

9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的

損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（），。

A、意外破壞的損毀

B、市場供給的過量

C、建筑設(shè)計的缺陷

D、人們消費觀念的改變

E、周圍環(huán)境條件惡化

答案：CD

解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑

物物質(zhì)折舊的原因；“市場供給的過量”和“周圍環(huán)境條件惡化”是造成建筑物

經(jīng)濟(jì)折舊的原因。

10.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)。時，便為最

高最佳使用。

A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B、達(dá)到規(guī)模遞增

C、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E、外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

答案：AC

解析:考點:最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，

即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最

佳利用。

11.下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有()

A、假山

B、圍墻

C、水池

D、戲臺

E、樹木

答案:ABCE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建

筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的

轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、

水池，種植在地里的樹木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水

暖設(shè)備、衛(wèi)生潔具,鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等，在地上臨時搭建的帳篷、

戲臺等，不屬于其他相關(guān)定著物。

12.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)

該注意的內(nèi)容包括()o

A、應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B、應(yīng)該采用實際成本而不是客觀成本

C、應(yīng)結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D、應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E、應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

答案：ACD

解析：本題考查的是成本法概述。采用成本法估價時應(yīng)采用客觀成本而不是實際

成本；應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析調(diào)整；應(yīng)在客觀成本的

基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項E違背了估價師獨立性的原則。

13.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有()o

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、通常只有客觀收益才能用于估價

C、運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費

D、應(yīng)同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值

E、空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算

答案：ABDE

解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用中包含設(shè)備折舊費，但是

不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也

就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。

14.中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。

A、所有權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

C、地役權(quán)

D、抵押權(quán)

E、永租權(quán)

答案：ABCD

解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用

地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。

15.下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有

00

A、房地產(chǎn)抵押估價

B、房屋征收評估

C、房地產(chǎn)司法拍賣估價

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E、房地產(chǎn)投資信托基金估價

答案：BC

解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為

被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；房屋征收評估，是評估被征

收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

判斷題

1.資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：考點:直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價

值或價格的百分比。

2.對可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價格，此標(biāo)準(zhǔn)

價格稱為路線價。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：考點:路線價法概述。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)

準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單

價或樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地

價值或價格的方法。

3.某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年,承租人有兩種裝修改造方案:

一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50

萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加

80萬元。假定報酬率為10%,則承租人應(yīng)選擇第二個方案。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。要符合最高最佳利用原則，第一種

增加價值：一180+50/10%*（1-1/1.15）=9.54（萬元）；第二種增加價值：

-300+80/10%X（1-1/1.15）=3.26（萬元）。應(yīng)該選擇第一個方案。

4.可出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估

價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類?？沙鍪鄣姆康禺a(chǎn)可以采用比較法估價；出租

或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估

價。

5.明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要

評估的價值類型。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：考點:估價基本事項概述。只有明確了估價目的，才能確定估價對象、價

值時點和價值類型。

6.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落

后折舊和不可修復(fù)的功能落后折舊。

7.一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技

術(shù)報告和附件六部分組成。（）

A、正確

B、錯誤

答案:B

解析：考點:估價報告組成。缺少致委托人函和估價的假設(shè)和限制條件。

8.一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。()

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交

價格相比，因為實際成交價格不一定是正常成交價格，判斷方法一般是與其他合

格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。

9.路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街工業(yè)用地的估價。()

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是路線價法。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價。

10.成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；假設(shè)

開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是開

發(fā)成本等扣除項目的價值。O

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必

要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)

完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的

價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。成本

法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設(shè)開發(fā)

法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。

11.由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，

一般不做因素修正。（）

A、正確

B、錯誤

答案:B

解析:本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整,

但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房

地產(chǎn)狀況修正。

12.成本法不適宜評估過于老舊的房地產(chǎn)價格。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價比較費時費力，因為測算估價對象

尤其是建筑物較老舊的房地產(chǎn)的重新購建成本和折舊，難度都較大。如果建筑物

過于破舊，基本上沒有了使用價值，通常就不宜采用成本法估價。

13.房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合

在一起時才稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)

的一種存在形態(tài)。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：考點:房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)。房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，

但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單

純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。

14.房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱，包括土地、建筑物和其他土地附著物三

個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱，包括土

地'建筑物和其他相關(guān)定著物三個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一

體”。

15.狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額

報酬。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解