消費(fèi)者購房基本程序

消費(fèi)者購房基本程序前言

住房無疑是人們衣食住行吃喝撒拉中最大宗的消費(fèi)品，蕓蕓眾生往往要拿出多年的積蓄甚至傾其所有才能夠?qū)崿F(xiàn)買房置業(yè)的居家大計。作為一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)企業(yè)，除了根據(jù)中國國情、按照市場需求，開發(fā)建設(shè)老百姓買得起的好房子外，引導(dǎo)購房消費(fèi)者明白購房，也責(zé)無旁貸。今天，我們利用這個機(jī)會，分三大部分向廣大的消費(fèi)者宣講有關(guān)購房、驗(yàn)房的知識。幫助大家明白購房，祝愿大家幸福一生！

消費(fèi)者購房基本程序第一部分：消費(fèi)者購房基本程序■消費(fèi)者購房基本程序■購房要履行哪些手續(xù)1、客戶選房.2、定房、收定金3、約定付款方式分類4、現(xiàn)金購房4、按揭貸款購房5、一次性付清5、分期付清5、首付房款6、簽定購房合同，交納相關(guān)費(fèi)用6、簽定購房合同，交納相關(guān)費(fèi)用7、合同備案存檔7、合同備案存檔8、交房通知8、準(zhǔn)備個人按揭資料9、核對房款、相關(guān)費(fèi)用9、辦理交易、抵押、保險手續(xù)10、驗(yàn)房入住10、送銀行審批11、協(xié)助辦理房產(chǎn)證11、批準(zhǔn)11、未批12、轉(zhuǎn)帳支付12、改變付款方式13、交房通知14、核對房款驗(yàn)房入住■消費(fèi)者購房基本程序以圖例為示◎簽訂房屋認(rèn)購書

選中房屋和審查完必要的文書之后，就要跟開發(fā)商簽認(rèn)購書了。千萬要注意以下問題：

要確認(rèn)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

必須驗(yàn)明五證齊全，即國土證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。

■購房要履行哪些手續(xù)要明確基本生效條款

盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定，否則《認(rèn)購書》沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。

要確保內(nèi)容合于法律

形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。要謹(jǐn)慎交納購房定金為避免開發(fā)商將您選中的房賣給其他購房者，可事先交一部分定金，這同時又是開發(fā)商對購房者的一種約束方式。定金一般在1萬元左右。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視具體情況由雙方協(xié)商而定。在這個環(huán)節(jié)也可能產(chǎn)生諸多問題，如：在交付定金后，或是售價又提高了，或是您在對項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回訂金，所以簽訂時要千萬小心，任何一個細(xì)節(jié)都不能放過，避免日后發(fā)生糾紛。◎簽定正式購房合同

簽完認(rèn)購書后，接下來就是簽訂正式的購房合同，這也是確定您權(quán)益最關(guān)鍵的一步。購房合同主要內(nèi)容如下：甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；房價，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；保修責(zé)任；乙方使用權(quán)限；雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；違約賠償責(zé)任；其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

◎簽訂合同注意事項(xiàng)購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方），應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，或其委托的代理商；不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后。其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時合同中一定要確定前期物業(yè)管理單位。違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者?！蛞话氵`約注意事項(xiàng)簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量與合同上的交房標(biāo)準(zhǔn)不符合、保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按照國家法律、法規(guī)及時提交期辦理的。◎簽訂合同所需資料簽署合同時，您需攜帶以下資料：《認(rèn)購書》、定金收據(jù)；業(yè)主攜身份證前來辦理；2.1若非本人辦理，代理人攜委托書、代理人身份證前來辦理；2.2若業(yè)主系未滿18歲的未成年人，請父母親雙方攜身份證及臨護(hù)證明如：獨(dú)生子女證或戶口簿或派出所證明共同前往辦理；2.3若為共有業(yè)主（兩位及兩位以上），需共同前往劃分產(chǎn)權(quán)份額；簽署了《商品房買賣合同》后，請您按合同約定的付款方式繳納首付款、稅費(fèi)并辦理按揭。我們將按合同約定，將合同送至房交所登記備案。登記辦結(jié)后，我們將通知您領(lǐng)取經(jīng)備案登記的合同。若您采用銀行劃款，請您在劃款當(dāng)日務(wù)必將進(jìn)帳單給售場財務(wù)以便查賬。具體匯款賬號請向售場財務(wù)咨詢。特別提醒：所有手續(xù)均需業(yè)主本人辦理或出具經(jīng)公證的委托書委托他人辦理。第二部分：購房者如何辦理按揭貸款◎什么是按揭貸款？“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購的商品房進(jìn)行貸款抵押。它是指按揭人將預(yù)購的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋?！虬唇屹J款辦理程序繳驗(yàn)證件現(xiàn)場勘察現(xiàn)場辦公收取稅費(fèi)鑒證登記變更注銷1、繳驗(yàn)證件

《商品房預(yù)售許可證》；《國有土地使用證》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；已經(jīng)備案的《商品房買賣合同》；銷售情況一覽表；預(yù)辦按揭人員名單；營業(yè)執(zhí)照、法人身份證、委托書；銀行認(rèn)為必要的其它材料。2、現(xiàn)場勘察銀行工作人員到現(xiàn)場核對房屋的工程進(jìn)度,做為按揭貸款的前提條件。3、現(xiàn)場辦公經(jīng)審核和現(xiàn)場勘察符合條件的,開發(fā)商協(xié)調(diào)銀行等單位進(jìn)行現(xiàn)場辦公。收取稅費(fèi)契稅：個人住房按房價的1.5%收取；商業(yè)用房按房價的3%收取(由購房人支付)。鑒證登記資料齊全，經(jīng)銀行審核無誤并蓋章返回開發(fā)商后，由交易所對按揭抵押合同進(jìn)行登記、蓋章后方可有效。變更注銷現(xiàn)房辦理按揭的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記；抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，到交易所辦理變更或者注銷抵押登記。◎辦理按揭所需資料您應(yīng)年滿18周歲，有完全民事行為能力，有穩(wěn)定收入您需攜帶的個人資料：業(yè)主及其配偶有效身份證件、戶口簿、婚姻狀況證明（結(jié)婚或離婚證、單位或街道開具的未婚證明）商品房買賣合同、所有交款票據(jù)填寫標(biāo)準(zhǔn)格式的家庭收入證明，蓋單位公章其他財產(chǎn)證明：如股票、債券、銀行存款、投資型保險、車輛購置憑據(jù)、現(xiàn)有房屋權(quán)屬證明、房屋租賃合同等除收入證明外，私營業(yè)主還需要提供以下資料：工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、驗(yàn)資報告近3個月的完稅證明近一年的財務(wù)報表不同用途房屋的資料要求注1：以上手續(xù)資料均需業(yè)主本人攜原件前往辦理，已婚者需夫妻雙方共同前往辦理（若非業(yè)主本人，代理人需持經(jīng)公證的委托書和代理人身份證）；注2：公積金組合貸款以公積金辦公室審核為準(zhǔn)，詳情請咨詢建設(shè)銀行三孝口支行。第三部分：消費(fèi)者如何驗(yàn)房

一般來說，購房者得到收樓的通知后往往會比較興奮，但是這時您要做的恰恰是應(yīng)該調(diào)整好心態(tài)，最好能以一個批判家的眼光前去收樓。收樓過程中也不妨“刁鉆”一些，對房屋的任何一個細(xì)節(jié)問題都不要放過。千萬不能認(rèn)為收房就是去辦個交接，領(lǐng)個鑰匙那么簡單。如果我們不能站好這最后一崗的話，那我們以前做的很多工作都有可能白費(fèi)了。房屋交付使用時，購房人要根據(jù)購房合同和開發(fā)商提供的“兩書”對房屋進(jìn)行驗(yàn)收?！蝌?yàn)房收樓基本程序首先查驗(yàn)有關(guān)文件，即看“備案”，留“兩書”。新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。不少開發(fā)商因交房期限逼近，又害怕支付延期交房的違約金，往往在房屋未經(jīng)有關(guān)職能機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)并取得合格證明前就交付使用。對照合同“驗(yàn)明正身”尤其是我們當(dāng)初簽定的補(bǔ)充協(xié)議和特別條款。因?yàn)檫@些內(nèi)容不是每戶人家都一樣，開發(fā)商容易“遺漏”或“張冠李戴”。在進(jìn)入室內(nèi)驗(yàn)收的時候，我們應(yīng)該對這些書面內(nèi)容先加以驗(yàn)收。實(shí)地查驗(yàn)房屋質(zhì)量此時消費(fèi)者應(yīng)該更加認(rèn)真仔細(xì)，視力不好的最好能戴個放大鏡。這不是開玩笑，有些地方因?yàn)楣饩€和高度的關(guān)系，我們無法湊近看，遠(yuǎn)看又怕看不清楚。對一些約定好的裝修設(shè)備，我們也需要查看其品牌和規(guī)格?？傊?，我們需要檫亮眼睛，打著燈籠仔細(xì)看。室內(nèi)驗(yàn)收土建結(jié)構(gòu)室內(nèi)驗(yàn)收的項(xiàng)目主要是看墻壁是否有裂縫，承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計規(guī)范；層高的尺寸是否符合圖紙標(biāo)稱要求；全面查驗(yàn)線路管網(wǎng)再看水、電、煤氣、有線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、是否已進(jìn)戶，如發(fā)現(xiàn)有問題應(yīng)立即向物業(yè)提出及時解決。電器檢查主要內(nèi)容檢查電線電路時，應(yīng)注意線路的走向和電線的質(zhì)量，線路較少時建議業(yè)主在裝修時增加線路，電線挑選品牌或口碑比較好的，空氣開關(guān)應(yīng)根據(jù)實(shí)際的用電量調(diào)整更換，已免以后使用中經(jīng)常出故障。檢測電源插座是否規(guī)范，電壓是否穩(wěn)定；照明開關(guān)是否完整；空調(diào)插座是否單獨(dú)控制；漏電保護(hù)器工作是否正常。門窗檢查主要內(nèi)容全面檢查所有門窗是否完整無損，門窗應(yīng)達(dá)到開關(guān)自如，玻璃不應(yīng)損壞，最好在雨天觀察門窗是否有滲水現(xiàn)象；門框、窗框與墻身有無過大縫隙；鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作；門鎖應(yīng)安裝牢固；木裝修工程應(yīng)表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、不露釘帽。墻體檢查主要內(nèi)容檢查墻面是否平整，墻面應(yīng)到橫平豎直，地坪要平，以免給施工帶來影響，應(yīng)用錘輕敲墻面和頂面是否有空鼓現(xiàn)象，觀開是否有開裂現(xiàn)象，如有應(yīng)及時維修，以免以后開裂和脫落。滲漏檢查主要內(nèi)容檢查所有的下水通道是否到位和通暢，，應(yīng)用盆裝水到入下水道觀察下水是否流暢，頂面下水管、污水管周圍有無水漬。應(yīng)查看衛(wèi)生間的防水層是否做過，如做過應(yīng)放水在地上觀察24小時，看底部是否有滲水現(xiàn)象，為了安全起見，應(yīng)再裝修時再做一次防水工程?！蝌?yàn)房收樓有竅門新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？為此，給購房者出幾招實(shí)用的小竅門。接房之前搞偵察在驗(yàn)收房屋前幾天，最好能利用晚上的時間到房子周圍或樓內(nèi)了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等情況；最好雨天去接房建議盡量在陰雨天前去驗(yàn)房收樓，因?yàn)閷τ趬γ鏉B水等問題，陰雨天的驗(yàn)收效果會比較好。裝潢著重看做工看裝潢的時候要著重看做工，尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細(xì)致，而不要過多關(guān)注裝修的材料；檢查門窗要注意驗(yàn)收窗戶時一定要打開窗戶，看一下窗外環(huán)境和通風(fēng)、采光等是否達(dá)標(biāo)。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)；各個門的頂部那面都必須刷漆；衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。檢查滲漏有辦法

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)“，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。檢查墻面聽聲音

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空“的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。檢查地面用乒乓檢查地面平整度，可用乒乓球放在地上，看它是否會朝某個方向滾動，多找?guī)讉€位置，乒乓球如果滾動的話，就說明地面不是水平的了。陽臺特別要安全一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)