浦建路727項(xiàng)目探討演示文稿

浦建路727工程探討事業(yè)一部2023年5月目錄一、浦建路727工程優(yōu)勢(shì)分析二、浦建路727工程劣勢(shì)分析三、營(yíng)銷問(wèn)題及解決方案一、浦建路727工程優(yōu)勢(shì)分析內(nèi)環(huán)單價(jià)土地內(nèi)環(huán)內(nèi)國(guó)家級(jí)終極居住夢(mèng)想奢雅生活優(yōu)質(zhì)醫(yī)療便利交通精英教育尊享酒店夢(mèng)想地位周邊工程本案·單價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯浦建路72780000元/㎡仁恒世紀(jì)106000元/㎡上海綠城90000元/㎡浦東星河灣11000元/㎡均價(jià)110000元/㎡以上均價(jià)100000-80000元/㎡土地資源緊缺價(jià)值不可估量1998年靜安中心社區(qū)地塊所在區(qū)域根底價(jià)位3320元/㎡，2023年8月17日地王桂冠價(jià)值101億，成交樓板價(jià)10萬(wàn)元/㎡，近20年，地價(jià)以1.5萬(wàn)元/年的速度翻漲30倍，未來(lái)將如何？二、浦建路727工程劣勢(shì)分析市場(chǎng)產(chǎn)品營(yíng)銷市場(chǎng)方面面對(duì)二手房嚴(yán)重干擾藍(lán)高小區(qū)75418元/㎡喬頓花園81259元/㎡春之聲公寓76300元/㎡浦建路727工程是融創(chuàng)收購(gòu)的公寓工程，收購(gòu)前為整體精裝租賃型工程，產(chǎn)權(quán)50年，目前僅38年，工程周邊70年產(chǎn)權(quán)二手房工程優(yōu)勢(shì)并不明顯產(chǎn)品方面千萬(wàn)級(jí)舒適度欠缺產(chǎn)品類型房型數(shù)量單套總價(jià)94㎡一房2750萬(wàn)122㎡兩房3976萬(wàn)134㎡三房151072萬(wàn)合計(jì)22套1、產(chǎn)品貨量分析：剩余貨量中以千萬(wàn)級(jí)134㎡戶型為主。2.產(chǎn)品的空間布局顯老舊，層上下，且134㎡大三房無(wú)套房設(shè)計(jì)，東南面靠主馬路，無(wú)陽(yáng)臺(tái)，居住環(huán)境嘈雜，舒適度欠缺3、現(xiàn)場(chǎng)無(wú)樣板房，帶看房源體驗(yàn)感減分營(yíng)銷方面冷、亂、繁，難上難長(zhǎng)期利用中介渠道銷售，市場(chǎng)秩序被擾亂，且傳統(tǒng)的拓客渠道難以執(zhí)行周邊無(wú)熱銷項(xiàng)目，無(wú)競(jìng)品流量；網(wǎng)上流傳該項(xiàng)目爛尾，誤會(huì)造成來(lái)訪來(lái)電量低首付先付基金公司差額上百萬(wàn)，付款流程復(fù)雜，抗性大亂繁冷123利弊取向，

導(dǎo)致工程短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速走量難上難三、營(yíng)銷問(wèn)題級(jí)解決方案布局執(zhí)行展開營(yíng)銷必不可少的兩方面準(zhǔn)備工作：進(jìn)場(chǎng)人員安排、進(jìn)場(chǎng)培訓(xùn)、渠道招募營(yíng)銷階段：客戶挖掘與累計(jì)，廣告的發(fā)酵銷售階段：客戶來(lái)訪-認(rèn)購(gòu)-審核-簽約通常需要3個(gè)月周期時(shí)間需求體驗(yàn)感：購(gòu)置千萬(wàn)級(jí)房子的客戶對(duì)于裝修細(xì)節(jié)有更高求強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)別于二手房，解除誤會(huì)的營(yíng)銷方式需要審核通過(guò)利器需求1、建立一個(gè)客觀完整合理的營(yíng)銷布局5月6月7月8月9月?tīng)I(yíng)銷目標(biāo)客戶資源營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)入場(chǎng)、籌備、培訓(xùn)2套合富老客戶上訪客戶合富渠道布局3套合富老客戶上訪客戶渠道客戶合富渠道布局3套合富老客戶上訪客戶渠道客戶合富推廣合富渠道布局10套合富老客戶上訪客戶渠道客戶合富推廣主要為134㎡戶型要求：完成看房通道及134㎡戶型樣板房的布局2、輸入一支有資源、自信、逼定能力強(qiáng)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)陳述鼓勵(lì)政策目前在公司有這樣的實(shí)力的團(tuán)隊(duì)就所事業(yè)一部：銷售團(tuán)隊(duì)置業(yè)參謀從業(yè)5年以上有多個(gè)上海市區(qū)豪宅工程的操盤經(jīng)驗(yàn)自身積累了局部豪宅需求的客戶資源長(zhǎng)期處于尾盤模式的銷售情況下，置業(yè)參謀主動(dòng)性欠缺，輸入新鮮血液，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，建立鼓勵(lì)政策【建議制定成交現(xiàn)金獎(jiǎng)】，提高銷售的積極性在銷售說(shuō)辭重新梳理的情況，建立一個(gè)高執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)3、利用二手市場(chǎng)，建立工程價(jià)格標(biāo)桿一手房作為二手房掛牌銷售選定一套134平戶型，以高于均價(jià)的形式在二手房市場(chǎng)掛牌凈化二手市場(chǎng)關(guān)于本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)有助于向外界樹立本項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)簽，在高價(jià)指導(dǎo)下，從而影響其它未掛牌項(xiàng)目的產(chǎn)品的順利去化。針對(duì)于該套房源的對(duì)外掛牌價(jià)格必須保證在市場(chǎng)合理范圍內(nèi)，在后期去化的時(shí)候，以優(yōu)惠形式到達(dá)符合預(yù)證價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，完成去化。設(shè)置不同優(yōu)惠力度引導(dǎo)客戶調(diào)整意向趨向，122→134㎡成為可能增加認(rèn)購(gòu)返利由于簽約審批周期長(zhǎng)，針對(duì)認(rèn)購(gòu)客戶所支付的定金、基金首付款等設(shè)定投資型返利適當(dāng)延長(zhǎng)回款周期針對(duì)有特別需求的客戶，經(jīng)過(guò)申請(qǐng)審批可以適當(dāng)為其延長(zhǎng)付款周期提供方便拔高調(diào)性現(xiàn)場(chǎng)看房通道、134㎡樣板房展示增強(qiáng)體驗(yàn)感、即視感，同時(shí)通過(guò)預(yù)約看房制度，為項(xiàng)目造一層豪宅面紗使用一切營(yíng)銷手段4、使用一切可能的營(yíng)銷手段，調(diào)動(dòng)一切可利用的客戶資源客戶資源1.合富長(zhǎng)期積累的老客戶資源