2019年中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及競爭格局

2019年中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及競爭格局一，商業(yè)房地產(chǎn)的主要類型分析商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。通俗來說，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、步行街和社區(qū)商業(yè)。專業(yè)點(diǎn)來說，商業(yè)房地產(chǎn)除商鋪外還包括辦公樓寫字樓、公寓酒店、連鎖酒店和其他具有商業(yè)屬性的房地產(chǎn)。根據(jù)土地用途性質(zhì)可得出，商業(yè)地產(chǎn)可分為四類:零售地產(chǎn)(如購物中心)、辦公地產(chǎn)(辦公樓)、住宅開放空間地產(chǎn)(酒店和公寓)和綜合體(上述幾項(xiàng)的綜合)。二，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營現(xiàn)狀分析中國商業(yè)房地產(chǎn)2018年開發(fā)投資2017.342億元，而2019年前三季度開發(fā)投資9796億元，同比下降8%。由于商業(yè)房地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)和投資的多重屬性，隨著商業(yè)用地成本的上升，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商越來越關(guān)注投資回收期。監(jiān)管政策對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的影響更加突出，促使商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大幅波動。從2016年9月底開始，許多城市相繼出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，重新啟動購房限制和貸款限制，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房的居住屬性。自2017年以來，全國近110個城市(縣級以上)和部門出臺了270多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。在土地拍賣方面，一些地方政府出臺了“限價(jià)房、競地價(jià)”、“限價(jià)房、競房價(jià)”、“超限價(jià)房后競自持面積”、“特色小城鎮(zhèn)指標(biāo)優(yōu)先”、“工業(yè)用地與住宅用地捆綁”等土地出讓條件。大力實(shí)施“同時租賃和購買”，引進(jìn)純租賃住房用地，探索靈活的土地流轉(zhuǎn)政策，在一定程度上增加了商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)。另一方面，從融資角度來看，中央政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，抑制投資投機(jī)需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資約束不斷加大，融資壓力不斷上升。三、商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展細(xì)分分析1.購物中心購物中心是零售商業(yè)的一種形式，建筑量大，是租賃店和各種商業(yè)結(jié)構(gòu)的交易場所。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國范圍內(nèi)開業(yè)的購物中心總數(shù)超過530家，營業(yè)總面積超過4600萬平方米，比2017年增加了近30家。購物中心的需求不斷升級。首先，從城市規(guī)劃的角度來看，新區(qū)和開發(fā)區(qū)的建立需要排水，所以地方規(guī)劃有需求。其次，購物中心和零售商主要表現(xiàn)業(yè)主和租戶之間的關(guān)系，這也反映了零售商對擴(kuò)張和布局的需求。最后，購物中心是零售房地產(chǎn)的形式?？土骱拖M(fèi)量是指當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和消費(fèi)需求。因此，當(dāng)?shù)厝丝?、消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力是購物中心需求的支撐。2.辦公寫字樓樓辦公寫字樓樓是專業(yè)的商業(yè)辦公，是集中收集和處理信息、決策、文件處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理的場所。由于辦公樓是商業(yè)辦公活動的場所，所以好的辦公樓不僅地理位置好，而且相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平也高。城市越發(fā)達(dá)，效率就越高。除了基礎(chǔ)設(shè)施之外，商業(yè)圈的聚集和高效率也是必不可少的，這離不開建筑物的質(zhì)量和設(shè)施。然而，當(dāng)前智能建筑和智能城市的發(fā)展離不開辦公建筑的重要載體。2018年，全國寫字樓開發(fā)投資5996.33億元，同比下降11.3%，寫字樓銷售面積4363萬㎡，同比下降8.3%。2019年前三季度，中國辦公室投資達(dá)到4470億元，同比增長0.8%。寫字樓的新供應(yīng)主要來自新土地，而需求主要來自企業(yè)的發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，隨著城市的擴(kuò)張和新區(qū)或開發(fā)區(qū)的建設(shè)，新土地的供應(yīng)增加了。然而，在各個城市的規(guī)劃下，對于一些城市擴(kuò)張放緩、增量受到嚴(yán)格控制的城市來說，整個市場已經(jīng)逐漸變成了股票市場。目前，中國的城市化進(jìn)程尚未結(jié)束。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和企業(yè)擴(kuò)張下員工數(shù)量的增加，需要大量的辦公樓和辦公空間。四、商業(yè)房地產(chǎn)市場競爭格局分析與住宅房地產(chǎn)相比，我國的商業(yè)房地產(chǎn)起步較晚，大多數(shù)地方商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的；此外，在行業(yè)發(fā)展之初，許多資本涌入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的藍(lán)海市場，許多工業(yè)企業(yè)也投資于商業(yè)房地產(chǎn)，這導(dǎo)致了當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的大量參與者和較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。龍頭企業(yè)在行業(yè)競