萬(wàn)科城市選擇的策略課件

28十一月2023萬(wàn)科城市選擇的策略介紹提綱第一部分、對(duì)集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入城市的現(xiàn)狀分析

第二部分、對(duì)于非核心城市的發(fā)展策略

第三部分、對(duì)于集團(tuán)城市選擇策略的建議萬(wàn)科城市選擇的策略第一部分、對(duì)集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入城市的現(xiàn)狀分析

1、對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)周期的判斷萬(wàn)科城市選擇的策略全國(guó)人均GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)（85年-2000年）99年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪快速增長(zhǎng)期全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)趨勢(shì)（93年-2000年）99年增速加快，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)單位：美元單位：億元萬(wàn)科城市選擇的策略全國(guó)商品住宅銷售量（86年-2000年）單位：萬(wàn)平方米全國(guó)商品住宅均價(jià)走勢(shì)力（91年-2000年）單位：元/平方米98年后出現(xiàn)了量升價(jià)升的走勢(shì)，預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪行情的來(lái)臨萬(wàn)科城市選擇的策略

從各項(xiàng)指標(biāo)的趨勢(shì)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的快速增長(zhǎng)周期。全國(guó)的一些主要的大發(fā)展商均希望抓住時(shí)機(jī)，制定了全國(guó)性的擴(kuò)張計(jì)劃。萬(wàn)科在全國(guó)的優(yōu)勢(shì)地位在某些方面將面臨挑戰(zhàn)。萬(wàn)科現(xiàn)在面臨的的關(guān)鍵問(wèn)題是如何抓住機(jī)遇，確定合適的業(yè)務(wù)擴(kuò)張策略，以迅速確立萬(wàn)科在全國(guó)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。小結(jié)：萬(wàn)科城市選擇的策略2、集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入城市的各項(xiàng)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析

第一部分說(shuō)明：在以下部分的比較中出現(xiàn)的定義釋意：

核心城市：指深圳、上海、北京、廣州；4城市在各項(xiàng)經(jīng)

濟(jì)指標(biāo)的排名均占據(jù)前4位。6城市：指集團(tuán)已進(jìn)入發(fā)展的深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都6城市。11城市：指集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入的11個(gè)城市。萬(wàn)科城市選擇的策略市區(qū)人口指標(biāo)比較萬(wàn)科城市選擇的策略2000年國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP)指標(biāo)比較核心城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較大；就集團(tuán)的城市線組合來(lái)看，這些城市對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性已占到超過(guò)三分之一的比重。萬(wàn)科城市選擇的策略99-2000年人均GDP指標(biāo)比較11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均GDP平均值比11個(gè)城市的人均GDP平均值高48%。2000年全國(guó)各大城市的人均GDP排名中，核心城市排進(jìn)前5位，11個(gè)城市中的非核心城市有5個(gè)城市排進(jìn)前20位，成都、長(zhǎng)春排位在20名之外。核心城市的人均GDP增速高于11個(gè)城市的增速，且基數(shù)遠(yuǎn)大于11個(gè)城市中的非核心城市。萬(wàn)科城市選擇的策略99-2000年人均可支配收入指標(biāo)比較

單位：元10.4%7.5%8.7%7.3%核心城市的人均可支配收入的平均值比11個(gè)城市的平均值高50%。除核心城市的人均可支配收入增速與城市經(jīng)濟(jì)增速（人均GDP增速）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滯后于城市經(jīng)濟(jì)增速萬(wàn)科城市選擇的策略99-2000年房地產(chǎn)投資額比較

單位：元無(wú)論是核心城市還是11個(gè)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入資源的增速與全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)保持一致，說(shuō)確各地市場(chǎng)均未出現(xiàn)市場(chǎng)異常超速發(fā)展或過(guò)熱的現(xiàn)象；非核心城市的房地產(chǎn)投資額增速基本均快于核心城市，一方面是由于基于較低基數(shù)的增長(zhǎng)，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及收入增長(zhǎng)速度慢于房地產(chǎn)投資額增速的情況下，非核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間就顯得有限。萬(wàn)科城市選擇的策略99-2000年商品房銷售量比較單位：萬(wàn)平方米核心城市GDP總量占全國(guó)總量比重為12.4%，商品房銷售量占全國(guó)比重為21%，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市其房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度越甚，倍數(shù)效應(yīng)明顯；2000年核心城市對(duì)全國(guó)商品房銷量增量的貢獻(xiàn)率為25.3%，高于非核心城市的14%。萬(wàn)科城市選擇的策略99-2000年商品房銷售額比較單位：萬(wàn)元各城市的商品房銷售額增幅均快于銷量的增幅，說(shuō)明11個(gè)城市基本呈價(jià)升量增的態(tài)勢(shì)；2000年核心城市對(duì)全國(guó)商品房銷額增量的貢獻(xiàn)率為50%，高于非核心城市的18%。萬(wàn)科城市選擇的策略核心城市的各項(xiàng)指標(biāo)在11城市的占比分析（2000年數(shù)據(jù)）萬(wàn)科城市選擇的策略小結(jié)：

核心城市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了重要份額，其自身增長(zhǎng)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。

近2年，核心城市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額呈上升趨勢(shì)。

核心城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速不僅快于全國(guó)增速，且基本快于11個(gè)城市中非核心城市的增速。萬(wàn)科城市選擇的策略3、集團(tuán)各分公司對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析

第一部分萬(wàn)科城市選擇的策略

各地公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)98-2000年結(jié)算銷售收入總和構(gòu)成總額=58.34億元深圳、北京、上海占到總銷售收入的71%萬(wàn)科城市選擇的策略各地公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)98-2000年結(jié)算銷售凈利潤(rùn)總和構(gòu)成總額=6.29億元深圳、北京、上海占到總銷售凈利潤(rùn)的83%萬(wàn)科城市選擇的策略小結(jié)：京、滬、深3個(gè)核心城市市場(chǎng)是集團(tuán)目前的主要市場(chǎng)。京、滬、深3個(gè)核心城市市場(chǎng)是集團(tuán)利潤(rùn)的主要來(lái)源。萬(wàn)科城市選擇的策略4、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況的比較分析第一部分萬(wàn)科城市選擇的策略深圳沈陽(yáng)北京上海天津廣州中國(guó)海外2000年銷售24.3萬(wàn)平方米，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入27億港元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.68億港元大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在大連2000年銷售面積約100萬(wàn)平方米，銷售額30億，并向北京及江浙一帶拓展萬(wàn)科7地12個(gè)項(xiàng)目，2000年銷售53.65萬(wàn)平方米，銷售額23億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.4億元注：萬(wàn)達(dá)數(shù)據(jù)來(lái)自其公司網(wǎng)頁(yè)及其董事長(zhǎng)王健林的采訪資料中國(guó)海外數(shù)據(jù)來(lái)自其2000年的業(yè)績(jī)公報(bào)萬(wàn)科城市選擇的策略各地發(fā)展商與萬(wàn)科當(dāng)?shù)毓颈容^注：金地公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)僅到2000年上半年，僅了解到全年銷售額萬(wàn)科城市選擇的策略小結(jié)：從集團(tuán)層面比較，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手往往專注于一個(gè)或幾個(gè)核心城市的市場(chǎng)拓展，其取得的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不比我們差。從核心城市市場(chǎng)的層面同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，除深圳外與當(dāng)?shù)刂饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有很大的差距。萬(wàn)科城市選擇的策略5、核心城市市場(chǎng)的發(fā)展空間分析第一部分萬(wàn)科城市選擇的策略核心城市占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的份額萬(wàn)科城市選擇的策略目前核心城市的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)狀況對(duì)比銷售量銷售額*注：集團(tuán)增速是與全國(guó)增速作對(duì)比，下同萬(wàn)科城市選擇的策略當(dāng)?shù)厍?名發(fā)展商所占的市場(chǎng)份額分析上海99年排名前5位的發(fā)展商萬(wàn)科城市選擇的策略上海2000年發(fā)展商排名統(tǒng)計(jì)尚未完成，故以99年排名作為比較基礎(chǔ)。北京無(wú)發(fā)展商排名的統(tǒng)計(jì)，故只能以樓盤銷售排名替代。深圳公司已在當(dāng)?shù)卣紦?jù)了第一的市場(chǎng)份額，故不在此作分析。北京2000年銷售額排名前5位的樓盤萬(wàn)科城市選擇的策略小結(jié)：

集團(tuán)在各地市場(chǎng)的銷售量增長(zhǎng)較快，但部分分公司在銷售金額方面的增長(zhǎng)并未跑贏大勢(shì)。

在部分城市我們的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)較慢甚至減退，在核心城市市場(chǎng)同位于第一集團(tuán)的發(fā)展商相比我們還有提高份額的發(fā)展空間。萬(wàn)科城市選擇的策略第一部分總結(jié)1、我們已選擇的城市是正確的，這些城市基本面好，增速快于大勢(shì)，占領(lǐng)這些城市的市場(chǎng)能有利于確立集團(tuán)在全國(guó)的領(lǐng)先地位。2、集團(tuán)現(xiàn)有的的資源過(guò)于分散，造成了資源的利用效率同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比并未占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在部分核心城市的市場(chǎng)份額較小，難以進(jìn)入當(dāng)?shù)匕l(fā)展商的第一陣營(yíng)。3、鑒于核心城市在市場(chǎng)份額及增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率方面的指標(biāo)均大大優(yōu)于非核心城市，集團(tuán)可考慮資源向核心城市傾斜，原因有以下幾點(diǎn)：

核心城市所占市場(chǎng)份額大，在核心城市提高份額有利于確立集團(tuán)在全國(guó)的領(lǐng)先地位。隨著經(jīng)濟(jì)步入新一輪增長(zhǎng)周期，核心城市的“馬太效應(yīng)”將日益明顯，人才、投資向這些城市聚集，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的發(fā)展空間。土地政策的變更將對(duì)會(huì)加大在核心城市開發(fā)的資源投入成本，故當(dāng)務(wù)之急是加大在核心城市的土地儲(chǔ)備力度，把握住先機(jī)。萬(wàn)科城市選擇的策略第二部分、對(duì)于非核心城市的發(fā)展策略萬(wàn)科城市選擇的策略對(duì)于已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入的7個(gè)非核心城市的策略

1、7個(gè)非核心城市是集團(tuán)利潤(rùn)的重要來(lái)源2、大力提高在核心城市的市場(chǎng)地位，在未來(lái)5年之內(nèi)，成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的第一集團(tuán)，確立規(guī)模優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科城市選擇的策略對(duì)于未進(jìn)入的非核心城市的策略

方法：對(duì)可能進(jìn)入的非核心城市進(jìn)行篩選。篩選標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)（2000年）排名前20名的城市中，集團(tuán)尚未考慮進(jìn)入的城市。篩選結(jié)果：杭州、福州、青島

有潛力城市

寧波（均價(jià)未達(dá)標(biāo)）無(wú)錫（均價(jià)未達(dá)標(biāo)）蘇州（均價(jià)未達(dá)標(biāo)）廈門（人口未達(dá)標(biāo)）萬(wàn)科城市選擇的策略備注1、我們目前在東部沿海省份重要城市除青島、濟(jì)南、杭州、福州、廈門外基本覆蓋2、我們認(rèn)為可能重要的城市在篩選中落選的原因：西安：人均GDP排在第30位，銷售額排在第27位重慶：人均GDP排在第35位鄭州：人均可支配收入排在第25位，人均GDP排在第位濟(jì)南：商品房銷售量排在第23位，商品房銷售額排在第23位但重慶作為直轄市，包括萬(wàn)縣等轄區(qū)，幅員遼闊，人口眾多，感覺(jué)市區(qū)的人均收入和購(gòu)房需求是很大的，其銷售額及銷售量200