從資產(chǎn)角度分析房地產(chǎn)發(fā)展

從資產(chǎn)角度分析房地產(chǎn)發(fā)展中國(guó)百姓家庭目前有兩種資產(chǎn)：貨幣和房地產(chǎn)。其它的資產(chǎn)量還比較少。房地產(chǎn)本質(zhì)就是資產(chǎn)置換，用低收益（很多地方扣除1.5%的折舊幾乎零收益或者負(fù)收益）、低流動(dòng)性、還存在折舊（這三點(diǎn)甚至不如貨幣）的房子榨取大家手中的和未來的貨幣1、房產(chǎn)稅：（1）增加持有成本、降低本來就不很低的收益（2）高房?jī)r(jià)壓力全部持有人承擔(dān)；而不是原來的只有買房人承擔(dān)2、信貸（債務(wù)透支未來、創(chuàng)造貨幣）、（1）信貸：對(duì)未來的透支，必須以未來的收入來償還，默認(rèn)的前提是未來收入必須平穩(wěn)增長(zhǎng)，至少不能失業(yè)和收入下降。信貸的支撐在未來收入。（2）現(xiàn)存的信貸的分布也很重要，信貸的從高收入階層往中低階層的蔓延會(huì)逐步的降低信貸的償還能力。目前存量債務(wù)已經(jīng)到了42.2萬(wàn)億。按照目前每年的凈儲(chǔ)蓄增加來算，償還這個(gè)債務(wù)已經(jīng)遙遙無期了。（3）信貸的可擴(kuò)展能力決定了未來信貸的潛力。越往后的信貸質(zhì)量越差，風(fēng)險(xiǎn)越大。（4）中產(chǎn)往下的貸款受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響很大。3、儲(chǔ)蓄（存量貨幣資產(chǎn)）（1）中國(guó)居民部門目前的儲(chǔ)蓄為67.9萬(wàn)億。房地產(chǎn)賬面價(jià)值估算為200萬(wàn)億。居民部門的資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比遠(yuǎn)大于貨幣資產(chǎn)。（2）中國(guó)財(cái)富的兩極分化必然導(dǎo)致貨幣分配的兩極分化?？赏顿Y資產(chǎn)超過千萬(wàn)的中國(guó)人口數(shù)量為150萬(wàn)，這千分之一的人口的貨幣量起碼為30萬(wàn)億，約占50%。這個(gè)儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重的不均衡了。99%的人口儲(chǔ)蓄存量估計(jì)不足20%?？捎脕碇Ц妒赘兜呢泿艛?shù)量應(yīng)該不超過10萬(wàn)億。算上貸款合計(jì)約30萬(wàn)億?？芍渭s3年。這是剛需部分。棚改還有三年，正好剛需死絕。（3）前1%的人群手中還是有大量的貨幣，可用來支付首付的貨幣起碼有20萬(wàn)億。這是炒房部分。加上杠桿可擴(kuò)大到60萬(wàn)億。這部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)的前提是房子價(jià)格預(yù)期會(huì)一直拉高，能賺差價(jià)出貨，有人接盤。這個(gè)部分就是泡沫的力量，也是波動(dòng)的力量，他們隨時(shí)進(jìn)出。4、房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響（1）提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力下降，從而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)收入下降，進(jìn)而會(huì)影響房租、首付能力、信貸償還能力。（2）房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的格局演變1）第一階段為正效應(yīng)階段（2007年前）在放地方行業(yè)起步階段，因?yàn)橘I房人為整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的高收入階層，他們的實(shí)體消費(fèi)已經(jīng)到了盡頭，花更多的錢來買房可以擴(kuò)大就業(yè)，增加社會(huì)總收入，拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這個(gè)階段是雙贏的階段。房地產(chǎn)擴(kuò)張、實(shí)體擴(kuò)張。此階段買房也還算是購(gòu)買投資品，因?yàn)槭找媛蔬€算不錯(cuò)。2）第二階段為有正、有負(fù)階段（2009-2015）伴隨房地產(chǎn)擴(kuò)張?jiān)絹碓酱?，?duì)資源能力吸附能力也越來愈大，房地產(chǎn)利潤(rùn)的增加已經(jīng)開始對(duì)實(shí)體行業(yè)產(chǎn)生了負(fù)面的影響，但是房地產(chǎn)行業(yè)的收入增加可以掩蓋實(shí)體行業(yè)收入的減少，從社會(huì)總體看收入還是增加的，但是已經(jīng)開始加劇貧富分化了。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)為資本密集型行業(yè)，獲利人群并不大。對(duì)實(shí)體的擠壓此階段還體現(xiàn)在一線城市。此階段買房收益率已經(jīng)開始急劇降低，逐步變成投機(jī)品。3）第三階段為負(fù)效應(yīng)階段（2016至今）房地產(chǎn)繼續(xù)擴(kuò)張，在棚改貨幣化安置的推動(dòng)下，炒房蔓延到三四線城市（房地產(chǎn)本來根本就存在嚴(yán)重過剩的城市，喪心病狂的拉高房?jī)r(jià)）。2016年三四線起步，2017年瘋狂，2018年很多城市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)就開始出現(xiàn)了大規(guī)模利潤(rùn)下降。因?yàn)橐痪€城市的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)很大，因此對(duì)抗房?jī)r(jià)能力還比較強(qiáng)，因此房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響會(huì)相對(duì)慢一些。但是二三四線經(jīng)濟(jì)本身就相當(dāng)脆弱，房地產(chǎn)一收割，成本一拉升，很多城市經(jīng)濟(jì)就可能面臨斷裂。從杭州2018年第一季度數(shù)據(jù)也可以看出實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)了明顯的下滑。其它城市就更加不堪。一旦出現(xiàn)大規(guī)模的收入下滑和失業(yè)。一切游戲就會(huì)到了盡頭。此階段為房地長(zhǎng)泡沫