仁恒雙湖灣酒店式公寓營銷策劃方案資料

仁恒雙湖灣酒店式公寓營銷籌劃方案工程讀解1Part工程布局AB社區(qū)商業(yè)SOHO公寓西東產(chǎn)品位于工程地塊最東側(cè)靠近星湖街局部，由兩幢8層公寓組成。1層裙樓為挑高大堂局部，2-7層為SOHO產(chǎn)品。產(chǎn)品為70年產(chǎn)權(quán)，暫定為毛坯交付，精裝挑高入戶大堂，承受以高檔石材為主的精裝修模式。公寓內(nèi)已預(yù)留廚房、衛(wèi)生間管道，面積范圍從46-110平方米。整體外立面具有較強現(xiàn)代主義風(fēng)格。樓層面積分布戶型配比：工程共61套公寓，77平米戶型為34套，46平米戶型占比10%，110平米戶型占比11.5%，80-90平米戶型占比23%。戶型特點：房間內(nèi)無隔斷，預(yù)留廚房、衛(wèi)生間管道，可敏捷分割空間。每戶均有內(nèi)陽臺設(shè)計。3-7層平面圖陽臺周邊配套設(shè)施商業(yè)配套：李公堤商業(yè)建筑群、湖東鄰里中心、聯(lián)豐商業(yè)廣場、金雞湖國賓館、凱賓斯基大酒店等；教育醫(yī)療配套：金雞湖學(xué)校、獨墅湖高教區(qū)、蘇大附屬醫(yī)院等；此外，工程西側(cè)金雞湖27洞高爾夫球場及北側(cè)環(huán)金雞湖景觀群等。周邊住宅及公寓價格分布晉合廣場，25000一級競爭區(qū)域二級競爭區(qū)域三級競爭區(qū)域沸騰CBD，21000星虹國際，12100君地新大陸,11500建屋商務(wù)匯，12800建屋紫宸庭，待定約16000月亮灣國際會議中心,16000都士VIP，11500金沙富都,10000星湖尚街，11500蝴蝶灣，13500周邊酒店公寓市場狀況小結(jié)：規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)權(quán)除建屋商務(wù)匯外均為40年，主力產(chǎn)品為平層或者挑高，面積偏小集中在30-90平米，多為精裝，去化率根本在50%以上。競品分析-建屋商務(wù)匯工程簡介：工程為70年產(chǎn)權(quán)公寓，精裝修交付，裝修標準1800元/㎡，戶型面積在69-120㎡。工程主打SOHO辦公，商住兩用精裝公寓銷售狀況：工程于11年6月開頭銷售，目前剩余20套左右，去化80%左右，銷售速度較慢。目前售價在12800元/平米左右，含1800元裝修標準，總價在80-150萬左右。其中70平和80平的產(chǎn)品銷售可觀。整層平面圖賣點剖析：全戶型的整幅落地玻璃；空間由業(yè)主自由分割；屋頂主題花園；精裝湖景辦公全現(xiàn)房工程分析：工程規(guī)劃有寫字樓、酒店式公寓及商業(yè)產(chǎn)品，酒店式公寓為40年產(chǎn)權(quán)，精裝修交付，面積在45-80㎡，平均售價11500元/平米，總價在50-90萬。寫字樓及商鋪暫無銷售打算。45㎡一房60㎡一房80㎡兩房賣點剖析：總價49.9萬入住湖東富人區(qū)。戶型剖析：45-60㎡一房和80㎡兩房，面積和本工程有很大的銷售狀況：工程于12年12月開頭銷售，目前剩余50套左右，去化50%左右，銷售速度較塊，總價在50-100萬左右。競品分析-星湖尚街工程簡介：工程為高層住宅，產(chǎn)品分精裝修和毛坯，面積為98-170㎡，平均售價13500元/平米，容積率平均1.64，綠化率50%以上，總共1176戶，車位1:1。底層商鋪暫無銷售打算。賣點剖析：空中花園、多空間附贈、全陽光臥房、園居景觀戶型剖析：銷售狀況：工程于11年5月開頭銷售，目前剩余200套左右，去化80%左右，98㎡兩房競品分析-蝴蝶灣二期108㎡兩房120㎡兩房君地新大陸：工程為高層住宅，總建筑面積約15萬方，由6棟精裝修公寓，1棟酒店組成，面積30-90㎡，平均售價11500元/平米，容積率3.0，綠化率35%，總共1141戶。戶型剖析銷售狀況：工程于12年7月開頭銷售，目前剩余160套，去化率50%左右，總價在30萬-100萬。競品分析-君地新大陸S交通興旺，地域優(yōu)勢現(xiàn)房,購房后即可見到投資收益品質(zhì)優(yōu)勢，高素養(yǎng)的“鄰居”W周邊生活配套設(shè)施還不齊備產(chǎn)品類型同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴峻社區(qū)商業(yè)人氣缺乏O投資型酒店可填補目前市場的空白合理的價格勢必可以攪動市場商業(yè)氣氛漸漸聚攏，有進展?jié)摿所面對客戶群體較窄產(chǎn)品所處面積段競爭較為劇烈星湖尚街價格較低會拉低本工程SWOT分析“酒店式的效勞，公寓式的治理”，主要模式為供給效勞、沒有酒店經(jīng)營的效勞式公寓?！白杂谩焙汀巴顿Y”兩大成效，與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而效勞更加家庭化、人性化。行業(yè)特點“珍貴但不高價，品質(zhì)勝于外觀”總結(jié)建議工程的特性打算了本案的用戶人群為以高端客戶為主體人群，這局部客戶經(jīng)濟力量強，對高品質(zhì)物業(yè)的需求較強；板塊內(nèi)經(jīng)濟進展以及片區(qū)知名度的提升將為板塊物業(yè)帶來源源不斷的高素養(yǎng)、高消費群體；假設(shè)工程能夠解決效勞這一問題，將使工程取得更加抱負回報成為可能；4、本工程的競爭對手威逼性強，但是品質(zhì)不屬于同一區(qū)間，建議工程突出品質(zhì)特點。工程定位2Part湖東板塊精裝酒店公寓定位思路本案的位置是屬于具有保藏和投資價值的湖東中心稀缺地段，對于國內(nèi)新貴或者境外人士都是很有吸引力，一個以自住和酒店公寓出租都適宜的定位是最適合本案的。賣點訴求70年產(chǎn)權(quán)區(qū)分其它工程僅僅40/50年產(chǎn)權(quán)精裝修迥異的裝修風(fēng)格，完善的家具、家電投資/自用型現(xiàn)買現(xiàn)住、早投資早回報頂級公館由單純的酒店式公寓提升為蘇州頂級公館環(huán)境湖東空氣清爽，環(huán)境美麗宜人區(qū)位交通便利，湖東商區(qū)，動靜得宜產(chǎn)品45—110左右平米舒適現(xiàn)房形象定位70年產(chǎn)權(quán)、精裝修、投資/自用型、公館投資收益性酒店公寓；釋放壓力的生活空間集具備國際化治理背景、面對大型企事業(yè)單位的中高層人士設(shè)置的，融工作性居住、接待于一體的，極度表達居住者身份感的行政酒店公館。推廣案名仁恒SOHO公館1.仁恒，大品牌開發(fā)商2.SOHO，現(xiàn)代的舒適和經(jīng)典耐久的商住兩用空間3.公館，凸顯品質(zhì)其他案名仁恒壹號公館仁恒龍公館仁恒臻宅仁恒紫龍閣仁恒尊庭注釋：突顯尊貴主題推廣語仁恒SOHO公館，360度的都市行宮貴之鄰，尊之所，仁恒頂級行政公館；陽春白雪，臻品至尊；投資自用兩適宜，仁恒SOHO至尊家品；空間新概念，SOHO小時代；Homeislove，家住頂級公館；······客戶定位投資客戶：分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地，對本區(qū)域進展前景熟知的投資客戶。自用客群：追求共性、認同價值、懂得享受且可以享受的單身新貴；區(qū)域中、短期居住外籍人士；區(qū)域中有長期商務(wù)、生活往來的外地暫居型人群；長期在外的跨國公司總裁、高級治理人員、高級員工等；教授，外企白領(lǐng)，駐地辦事處工作人員，外籍商務(wù)人士等；本工程的目標客戶是城市中堅階層，具有較高的收入水平，同時具有肯定的社會地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有肯定的市場生疏，具有較為開放的生活態(tài)度，對工程各方面有較高要求；目標客戶年齡集中在30-50歲之間，年齡跨度較大；目標客戶行業(yè)來源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全；客群特征價格定位蝴蝶灣：毛坯，住宅，均價13500元/平米，月均去化25套。建屋商務(wù)匯：精裝，辦公，價格為11000-15000元/平米，月均去化率6套。星湖尚街：精裝，公寓，均價11500元/平米，12年12月入市，月均去化10套。建議銷售價格保持與一般住宅持平甚至略低，可獲得肯定市場時機。將來競爭對手價格對本工程造成很大威逼，價格不宜太高。本工程銷售均價為13000元/平米，銷售周期5個月，月均12套。東1東2東3東4東5西1西4西3西2備注：參考采光，朝向，面積，布局打分樓層及戶型定價營銷策略3Part營銷總策略高舉高打形象戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略品質(zhì)+品牌，形象包裝效勞戰(zhàn)略

英式貴族化的酒店式公寓效勞模式：?全方位的滿足理念效勞?高效率的共性化效勞?高素養(yǎng)并可履行效勞承諾的員工?人性化的五星級治理?“公館“的硬件配套產(chǎn)品戰(zhàn)略奢華講究，簡約風(fēng)范大堂展現(xiàn)-----------走廊展現(xiàn)------------低開高走、小幅頻調(diào)價格策略錯時營銷，依據(jù)競爭者動態(tài)、工程工程節(jié)點及工程商業(yè)相關(guān)營銷節(jié)點進展放盤與銷控，始終保持市場熱度，保證均衡銷售和價格穩(wěn)中有升。價格低開高走，到達快速實現(xiàn)熱銷、快速回款的目的，實現(xiàn)工程價值的市場認同，制造市場影響力。依據(jù)前期銷售狀況，蓄客量，高舉高打，進一步拔高形象，提升品質(zhì)，增加工程附加值，實現(xiàn)價格平穩(wěn)走高，快速實現(xiàn)熱銷。通過前期的市場積存和口碑傳播，以及工程整體形象和商業(yè)配套的進一步完善，工程銷售末期價格實現(xiàn)高開高走，實現(xiàn)完善收官。調(diào)價原則調(diào)價周期累計半月或一月，價格普漲一次。調(diào)價比例每次調(diào)整幅度控制在2%-4%，遇有重大節(jié)點和利好時適當提高。調(diào)價依據(jù)1、價格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶積累量、銷售進度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調(diào)整。2、伴隨銷售進度，逐步提價，營造升值感覺——“嬴、賺”效應(yīng)。3、刺激潛在購買力，展開良性循環(huán)，對后期形成有力支持。線上渠道擴展受眾掩蓋線下渠道點殺目標客群坐銷+行銷+電銷網(wǎng)絡(luò)硬廣〔協(xié)作節(jié)點投放〕報紙硬廣〔協(xié)作節(jié)點投放〕短信+〔持續(xù)投放〕分展場〔定向區(qū)域，蓄客期持續(xù)進展〕網(wǎng)絡(luò)軟文〔持續(xù)投放〕定向拓展〔重點小區(qū)、企事業(yè)單位訪談〕區(qū)域內(nèi)道旗〔持續(xù)投放〕渠道策略華美易居自身優(yōu)勢：精英高效的電銷團隊+豐富的數(shù)據(jù)庫銷售節(jié)點整體形象高舉高打產(chǎn)品價值建立熱銷業(yè)主聯(lián)誼口碑傳播兩節(jié)促銷，快速收官重要節(jié)點的大型活動，如開盤、竣工、交房等；主打活動，如產(chǎn)品推介會、現(xiàn)場體驗活動、論壇活動、節(jié)假日活動等；中小型活動：新老業(yè)主聯(lián)誼活動、拓展客戶資源類活動、促銷活動、高爾夫精英賽、雪茄之夜、浪費品展、高檔車4S店活動等。雪茄紅酒之夜歐美同學(xué)會4S店活動GOLF活動節(jié)點活動銷售總控圖蓄客預(yù)熱期2023.6－2023.82023年8月底2023年10月底工程包裝，售樓處設(shè)立，戶外、網(wǎng)絡(luò)、DM等廣告全面鋪開重要節(jié)點2023.8月酒店式公寓開盤，保持持續(xù)強銷。2023年11月之前，完成工程銷售的60%，從而根本完成工程銷售任務(wù)。開盤強銷期持續(xù)熱銷期2023年12月-2023年1月尾盤續(xù)銷期2023年1月之前，完成工程80%的銷售任務(wù)。形象植入，大量蓄客，提前認購低價進入市場，聚焦市場高價入市，拉升價格持續(xù)保溫，尾盤銷售推售進度目標任務(wù)蓄客100組，提前認購10組總計61套，目標完成40%，銷售額目標完成20%，銷售額目標完成20%，銷售額媒體組合戶外、網(wǎng)絡(luò)