培訓-房地產(chǎn)開發(fā)流程

“2017年房地產(chǎn)開發(fā)流程”11/27/2023房地產(chǎn)企業(yè)項目報建報批流程紛繁復雜，但不外乎幾個重要節(jié)點的把控七大階段：項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理不動產(chǎn)階段2017節(jié)點詳解11/27/2023一、項目土地出讓階段項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段（一）項目獲取政府審批職能單位：國土資源管理部門（國土局）合法取得土地使用權的三種形式：轉讓行政劃撥出讓（招/拍/掛/協(xié)議）11/27/2023土地拍賣的步驟編制拍賣文件發(fā)布拍賣公告出售拍賣文件組織現(xiàn)場踏勘審查競買資格舉辦拍賣會公布成交結果簽訂出讓合同受理競買申請（二）立項立項的三種形式：企業(yè)自主投資的一般項目采用備案制

政府投資項目、銀行政策性貸款項目和外國政府貸款項目企業(yè)自主投資的對經(jīng)濟社會有重大影響的項目、外商投資項目審批制備案制核準制項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段11/27/2023項目備案政府審批職能單位：發(fā)改委①項目備案報告附項目備案表②營業(yè)執(zhí)照復印件或法人證明材料、企業(yè)資質證明材料③土地使用權出讓合同或建設用地批準文件等。1、項目申請人基本情況2、擬建項目基本情況3、資源利用和能源耗用分析4、生態(tài)環(huán)境影響分析）11/27/2023以前：項目報建流程開啟，完成設計招標工作，并委托設計單位設計項目總平面圖，規(guī)劃局申領建設項目選址意見書，同時書面征詢供水、供電、煤氣、廣電等配套條件，編制建設項目可行性研究報告。

新政：1.出讓土地項目取消規(guī)劃條件的申領，直接進入工程證階段辦理建設用地規(guī)劃許可證；2、論證文本涉及的規(guī)劃基礎資料向市民中心H樓“規(guī)劃信息”窗口索?。?、日照采用新省標（三）申領規(guī)劃條件（？）政府審批職能單位：規(guī)劃局項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段11/27/2023二、建設用地規(guī)劃許可、方案及初步設計批復階段（一）建設用地規(guī)劃許可證項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段政府審批職能單位：區(qū)規(guī)劃局①建設用地規(guī)劃許可證申報表②工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證復印件，授權委托書、委托身份證明③項目批準、核準或備案文件（批準文件為發(fā)改部門的可行性研究報告批復）（須提供原件核對）④出讓土地項目提供土地出讓合同及公證書（須提供原件核對），規(guī)劃條件復印件（已核發(fā)項目提供）⑤劃拔土地項目提供建設項目選址意見書（包括附圖）復印件⑥擬建位置1/1000帶規(guī)劃控制線地形圖1份(用鉛筆標明擬用地位置)⑦特殊情況需要提供的其他資料11/27/2023

（二）辦理建設用地批準書、不動產(chǎn)證（土地證）

政府審批職能單位：區(qū)國土局土地款繳納交地協(xié)議土地測繪（可委托先做）契稅、印花稅繳納權籍調查領不動產(chǎn)證用地批準書不動產(chǎn)證項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段11/27/2023

（三）建筑設計方案及初步設計批復（二合一審查）項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段政府審批職能單位規(guī)劃局、住建局（節(jié)省報批時間）1、《建設工程方案設計審查申請表》2、工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證復印件（加蓋單位公章），授權委托書,委托身份證明（須提供原件核對）3、項目立項批準、核準或備案文件（須提供原件核對）4、建設項目選址意見書或規(guī)劃條件（包括附圖），出讓土地項目同步提供含規(guī)劃條件的土地出讓合同（須提供原件核對）由設計單位出具項目的方案設計，并邀請消防、衛(wèi)生、綠化、環(huán)保等相關政府部門針對建筑方案召開方案評審會議。設計單位依據(jù)評審意見修改建筑方案11/27/20235、有效土地權屬證明（存量土地提供土地證、新征土地視情況提供用地規(guī)劃許可證）（須提供原件核對)6、方案設計1/500（范圍較大時1/1000）總平面藍圖二份7、相應資質的設計單位編制的含方案說明書、效果圖、總平面圖、建筑方案圖等的設計方案文本一套（同時提交電子文件一份）8、日照分析成果9、景觀分析報告（擬批建設項目處于城市規(guī)劃確定的景觀控制區(qū)時提供）10、規(guī)劃公示材料，包括現(xiàn)場公示圖片、社區(qū)反饋意見11、相關行政主管部門審查意見等資料12、特殊情況需要提供的其他資料11/27/2023三、建設工程規(guī)劃許可階段項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證本階段各相關部門（單位）作出行政許可、審批決定后。區(qū)規(guī)劃將申報材料送市規(guī)劃審批，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。市政中心窗口出件及綜合預告市規(guī)劃局作出行政許可決定后，行政中心窗口應在當日內告知申請人到行政中心窗口領取相關證件，并告知申請人該項目下階段審批需準備的申報材料及前置審批、服務事項等。施工圖圖審機構搖號立項批文設計單位和設計方案已確定地質勘察報告（詳勘）完成工程勘察文件審查申請表授權委托書營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證復印件經(jīng)辦人員身份證復印件立項批文復印件注：以上資料均蓋公章?lián)u號條件搖號所需資料11/27/2023建設工程規(guī)劃許可證（建筑類）1、《建設工程規(guī)劃許可證申請表—建筑類項目》2、工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證復印件（加蓋單位公章），授權委托書,委托身份證明（須提供原件核對）3、方案、擴初聯(lián)合審查意見及批復意見（含有初步設計項目提供），經(jīng)復核同意的方案總平面圖4、相應資質的設計單位設計的建筑施工圖（平、立、剖面圖一套），1/500（范圍較大時1/1000）總平藍圖四份（同時提交電子文件一份）5、有效土地權屬證明（建設用地批準書或土地證）/國有土地出讓合同（須提供原件核對）11/27/20236、建設行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（須提供原件核對）7、經(jīng)復核的日照分析報告（需進行日照分析的項目提供）8、景觀分析報告（擬批建設項目處于城市規(guī)劃確定的景觀控制區(qū)時提供，較原批方案有調整時提交修改的景觀分析報告原件，較原批方案沒調整時提交方案審批時提供材料的復印件）9、需公示項目的公示材料，包括現(xiàn)場公示圖片，社區(qū)反饋意見。（較原批方案有調整時提交再次公示的材料原件，較原批方案沒調整時提交方案審批時提供材料的復印件）10、特殊情況需要提供的其他資料11/27/2023四、建筑工程施工許可階段項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段單位前置并聯(lián)審批事項區(qū)住建局或市建委質量安全監(jiān)督書、居住區(qū)配套設施建設合同、施工圖設計文件審查合格書區(qū)消防房屋建筑、含隧道市政工程消防審核項目提供《建設消防設計審核意見書》；消防備案項目提供《建設工程消防監(jiān)督管理方式便民告知單區(qū)人防人防工程設計審核意見書市人防人防工程質量監(jiān)督書和方案市建委經(jīng)建設部門備案的施工圖設計文件審查合格書各部門規(guī)費繳納，包括建設規(guī)費、白蟻防治費、新型墻體改造費、散裝水泥費招標辦監(jiān)理單位需招標的出具中標通知書,監(jiān)理合同施工單位需招標的出具中標通知書,杭州市建設工程合同備案表前置11/27/2023單位后續(xù)審批事項交通交警公共停車場庫方案審核同意意見書市氣象局防雷裝置設計核準意見書、技術評價意見區(qū)消防消防設計備案情況登記表區(qū)規(guī)劃局建設工程規(guī)劃驗灰線市人防辦結合民用建筑修建防空地下室設計審查市環(huán)保局環(huán)境影響評價審批市園林處工程建設項目附屬綠化工程設計方案審查市衛(wèi)生局建設項目設計衛(wèi)生審查認可書后續(xù)項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段五、商品房預售階段（一）申辦商品房預售核價持建設工程施工許可證和相關商品房預售資料至物價部門辦理（二）委托房屋測繪單位做預測房屋面積委托有資質的測繪單位，出具測量報告書。（三）申領預售房許可證商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結構的施工；11層以上的，完成建筑主體結構施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，已完成建筑主體結構施工的三分之一以上，且不能低于50米。。2配套用房移交3綜合驗收4城建檔案報送5竣工備案竣工交付1分項驗收項目土地出讓階段建設用地規(guī)劃許可階段建設工程規(guī)劃許可階段建筑工程施工許可階段商品房預售階段綜合驗收階段辦理房產(chǎn)證、土地使用分證階段六、綜合驗收階段分項驗收竣工測繪規(guī)劃驗收人防驗收防雷驗收配套設施驗收環(huán)保、衛(wèi)生驗收土地復核消防驗收交警驗收（一）分項驗收竣工測繪1、建筑的竣工測繪（杭州市勘測設計研究院）2、房屋的竣工測繪（杭州市房產(chǎn)測繪公司）3、分項測繪：綜合管線、土地、綠化、人防等規(guī)劃驗收1、書面申請報告；

2、建設工程竣工規(guī)劃條件復核申請表（建、構筑工程）或建設工程竣工規(guī)劃條件復核申請表（市政工程）；

3、建設工程規(guī)劃許可證（建、構筑工程）、建設工程規(guī)劃許可證（市政工程）及附圖復印件；

4、建設工程復測資料及復驗合格證原件；

5、竣工測量資料及竣工測量審核意見書原件；

6、1:500(1:1000)竣工地形圖、完整的建筑和市政竣工圖。消防驗收1、要求組織驗收的報告；2、建筑工程消防驗收申報表；3、消防設施、電氣防火技術檢測合格證明文件；4、施工、工程監(jiān)理、檢測單位的合法身份證明和資質等級證明文件；5、建設單位組織設計、施工、監(jiān)理單位消防安全質量驗收合格的報告；6、經(jīng)消防機構審批的各類審核驗收意見書；7、消防設計專篇及消防設計變更技術聯(lián)系單；8、消防產(chǎn)品生產(chǎn)許可證明原件、建筑防火材料、構件和消防產(chǎn)品質量檢驗報告、合格證明。主要消防產(chǎn)品、設備的生產(chǎn)單位對其產(chǎn)品、設備的數(shù)量、型號及施工安裝質量的確認報告；9、自動消防設施安裝、調試記錄；地下及隱蔽工程驗收記錄；消防設施系統(tǒng)調試報告；施工單位出具的消防設施聯(lián)動測試報告；自動消防設施操作維護管理手冊；10、竣工圖一套（建筑、水、電、暖通等各系統(tǒng)圖）（竣工圖紙須蓋竣工圖章且要求裝訂整齊）11、消防控制室值班人員名單及培訓記錄；12、鋼結構防火噴涂施工、檢驗記錄；13、裝修材料檢測報告；14、建設單位委托當事人辦理消防手續(xù)的委托書。11/27/2023環(huán)保驗收1、建設項目竣工環(huán)保驗收申請；

2、建設項目環(huán)境保護執(zhí)行報告；

3、建設項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告（表、登記卡）4、環(huán)保設施竣工驗收監(jiān)測報告；5、市政排水接管許可（雨污水）

防雷驗收1、《防雷裝置竣工驗收申請書》；

2、防雷工程專業(yè)施工單位和人員的資質證和資格證書（僅對專項防雷工程）；

3、防雷裝置設計核準書；

4、防雷檢測機構出具的防雷裝置檢測報告；

5、防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國家認可的防雷產(chǎn)品測試機構出具的測試報告交警驗收1、規(guī)劃批準的總平面圖紙；2、交警部門蓋章確認的施工圖紙；3、相關的竣工圖紙及機動車位劃線平面圖。人防驗收1、人防工程專項驗收申請表；

2、人防工程人防專業(yè)質量監(jiān)督報告；

3、人防工程各專業(yè)平面竣工圖、電子文檔、人防部分竣工資料；

4、人防工程竣工面積測繪成果

5、人民防空工程移交書；

6、工程所在地人防主管部門出具的《人防工程平戰(zhàn)轉換資料備案回執(zhí)》。11/27/2023土地復核驗收1、新建建設項目用地復核驗收申請書；2、國有土地使用權出讓合同(補充合同)、用地批準文件；3、國有土地使用權證；4、規(guī)劃紅線圖、控制文本；5、建設工程規(guī)劃許可證，建設用地規(guī)劃許可證；6、規(guī)劃竣工圖、電子數(shù)據(jù)、竣工圖測量資料；7、建設工程規(guī)劃驗收合格證（規(guī)劃審查意見回復單）；8、房屋面積測量報告書及分戶數(shù)據(jù)表；9、地名辦文件、門牌號編定圖；10、規(guī)劃調檔竣工圖（平面）一套；11、國土資源管理部門認為應該提交的其他材料。注：重點關注開竣工延期、超面積11/27/2023（二）配套用房移交1、物業(yè)用房移交給物業(yè)公司2、社區(qū)用房移交給街道3、小學移交給教育局4、配套用房移交按照土地出讓合同或規(guī)劃設計條件相關規(guī)定執(zhí)行，未予明確的按照各地相關規(guī)定執(zhí)行。11/27/2023設施驗收通郵驗收自行車庫驗收排水驗收物業(yè)用房社區(qū)用房移交環(huán)衛(wèi)驗收供水、供電供氣驗收居住區(qū)配套履行確認窗口報建（1套）1、建設開發(fā)項目市政公用（配套）設施驗收申請表；

2、項目立項文件，初步設計會審會議紀要及批準文件；

3、建設工程規(guī)劃許可證及附圖(建、工)；4、批準的綠化方案總平面圖復印件及批復文件（帶原件）；

5、土地證及用地規(guī)劃許可證附紅線圖；

6、市政公用工程質量監(jiān)督登記表，監(jiān)理報告；7、綠化竣工總平面圖，道路排水竣工圖。11/27/2023（三）城建檔案報送建設單位向城建檔案館應報送項目主體工程、附屬工程及室外工程（含道路、界線等）所形成的應當歸檔保存的文件材料。[由施工單位與建設單位一同整理、移交]主要有：

1、工程準備階段文件；

2、工程施工文件；

3、竣工驗收文件；

4、監(jiān)理文件（監(jiān)理總結及過程資料）；

5、竣工圖(出圖章、圖審章、竣工章）。11