《高明中心城區(qū)西江新城北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》

《高明中心城區(qū)（西江新城北片區(qū)）控制性詳

細(xì)規(guī)劃》

GM-F-04-03-01-09地塊技術(shù)修正報(bào)告

佛山市自然資源局高明分局

佛山市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

2020年3月

項(xiàng)目名稱(chēng)：《高明中心城區(qū)(西江新城北片區(qū))控制性詳

細(xì)規(guī)劃》GM-F-04-03-01-09地塊技術(shù)修正

組織單位：佛山市自然資源局高明分局

編制單位：佛山市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

規(guī)劃設(shè)計(jì)證書(shū)：甲級(jí)［建］城規(guī)編第(141224)號(hào)

目錄

1.項(xiàng)目概況....................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

1.1項(xiàng)目背景...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

1.2項(xiàng)目位置及范圍.........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

2.現(xiàn)有控規(guī)情況...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

2.1概況...................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

2.2原控規(guī)對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求............................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

3.技術(shù)修正訴求...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

4.技術(shù)修正依據(jù)...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.與上位相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào)分析....................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.1與《佛山市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》的協(xié)調(diào)........錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.2與《佛山市土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）》的協(xié)調(diào)………錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.3與《佛山市城市生態(tài)控制線(xiàn)劃定規(guī)劃》的協(xié)調(diào)............錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.4與《佛山市綠地綠線(xiàn)整合規(guī)劃（2015-2020）》的協(xié)調(diào)......錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.5與《佛山市城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃》的協(xié)調(diào)..................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

5.6與《佛山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)劃定規(guī)劃》的協(xié)調(diào).............錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

6.技術(shù)修正的必要性...........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

6.1有利于提升沿江界面通透性，降低平均層數(shù)，減少對(duì)后排建筑遮擋，塑造富有層次

的西江沿岸天際線(xiàn)............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

6.2與區(qū)政府批復(fù)調(diào)整的堤防管理范圍線(xiàn)一致，保證西江沿岸建筑控制界面的連續(xù).錯(cuò)

誤!未定義書(shū)簽。

7.技術(shù)修正方案..............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

7.1建筑退讓控制線(xiàn)的修正..................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

7.2技術(shù)修正前后對(duì)比.......................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

8.技術(shù)修正后評(píng)價(jià)...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

附件一：原控規(guī)批復(fù)文件..........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

附件二：土地使用權(quán)人關(guān)于建筑控制線(xiàn)調(diào)整的申請(qǐng)..................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

附件三：高明區(qū)政府堤防管理范圍線(xiàn)調(diào)整批復(fù)文件..................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

附件四：佛山市水利局意見(jiàn)........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

附件五：佛山市生態(tài)環(huán)境局意見(jiàn)...................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

附件六：佛山市自然資源局意見(jiàn)...................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

1.項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目背景

擬技術(shù)修正地塊（GM-F-04-03-01-09）屬于市政府批準(zhǔn)實(shí)施的

《高明中心城區(qū)（西江新城北片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)

《西江新城北控規(guī)》或原控規(guī)）范圍。

依據(jù)原控規(guī)，沿江路以東GM-F-04-03-01-08、GM-F-04-03-01-

09.GM-F-04-03-01-10地塊建筑控制線(xiàn)為自行洪控制線(xiàn)退讓不少于

50米，而在原控規(guī)實(shí)施過(guò)程中，擬調(diào)整地塊（03-01-09地塊）所在

的馬寧圍外灘已經(jīng)按省、市有關(guān)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和要求修建了子堤。

關(guān)于要求調(diào)整行洪控制線(xiàn)相關(guān)指標(biāo)的請(qǐng)示不公平現(xiàn)象，為此，本人特申請(qǐng)佛山市自然費(fèi)源局高明分局

及相關(guān)部門(mén),批準(zhǔn)同意調(diào)整本地塊的行洪控制線(xiàn)退讓與上、

佛山市自然資源局高明分局：下游地塊持平。調(diào)整后，本項(xiàng)目將原設(shè)計(jì)方案修改為兩邊各

本人鐘敬生，曲得位于荷城街道馬寧圍外彈,使用權(quán)面兩嶂縱向建筑（具體見(jiàn)附圖）該修改方案既可以拉大樓距，

積：25013.33平方米【土地使用權(quán)證號(hào)：明國(guó)用（2008）第增大透視率，減少遮擋，又可使整個(gè)外灘整齊劃一、美觀(guān)大

56號(hào)】的國(guó)有土地使用權(quán),本人按照高明區(qū)規(guī)劃部門(mén)于2017方.

年11月29日對(duì)本地塊出具的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，啟動(dòng)了“公以上請(qǐng)示，敬請(qǐng)研究枇復(fù).

主灣花園”住宅項(xiàng)目的建設(shè)工作，并于2018年上半年完成總致謝！

平面報(bào)建審批，取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.但在單體報(bào)

建公示期間，由于相鄰項(xiàng)目部分業(yè)主以“公主灣花園“遮擋風(fēng)

申請(qǐng)人:神數(shù)殳

景為由向貴同投訴，隨后貴局建議我們修改設(shè)計(jì)方案。

根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》所規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)以及該地塊的2019年7月31.日

實(shí)際現(xiàn)狀，退建后的地塊建筑紅線(xiàn)面寬只有約114米、深度

僅有30多米。經(jīng)設(shè)計(jì)院反復(fù)修改設(shè)計(jì)方案，認(rèn)為如果改為二

罐住宅，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件80米控高的限制下就用不完容積

率，如果改為四幢，地塊的進(jìn)深僅有30多米又排不了.因

此，就目前的條件,很難修改和完善設(shè)計(jì)方案。

為了更好地解決“遮擋風(fēng)景”的問(wèn)題，根據(jù)目的馬宇國(guó)

外灘的整體現(xiàn)狀（馬寧圍外源總共有三個(gè)地塊,已經(jīng)按行市

有關(guān)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和要求統(tǒng)一修筑了子堤，上游地塊和下游地

塊的在建項(xiàng)目的行洪控制線(xiàn)退讓都是從子提外邊線(xiàn)退建12

米，但本她塊的退建是50米.由此可見(jiàn)，本地塊的退建存在

圖1地塊使用權(quán)所有人調(diào)整請(qǐng)示函

2019年7月，擬修正地塊使用權(quán)所有人向佛山市自然資源局高

明分局申請(qǐng)調(diào)整東側(cè)建筑退讓控制線(xiàn)，市自然資源局高明分局隨即

向高明區(qū)區(qū)住建水利局征詢(xún)調(diào)整意見(jiàn)并取得原則同意。

2019年12月，市自然資源局高明分局向市自然資源局請(qǐng)示辦

理該地塊建筑退讓控制線(xiàn)的規(guī)劃審批相關(guān)問(wèn)題，市自然資源局隨即

發(fā)函征詢(xún)市生態(tài)環(huán)境局和市水利局意見(jiàn)。

市生態(tài)環(huán)境局原則同意該調(diào)整，并建議按以下意見(jiàn)修改完善：

在詳規(guī)中時(shí)應(yīng)有達(dá)到該水質(zhì)目標(biāo)需采取的措施或方法的內(nèi)容，明確

水環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)的舉措，同時(shí)規(guī)劃中應(yīng)增加體現(xiàn)“生態(tài)優(yōu)先”的具

體內(nèi)容。

市水利局核查后提出意見(jiàn)如下：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該地塊涉及的

子堤捍衛(wèi)農(nóng)田面積小于一萬(wàn)畝，堤防的級(jí)別較低，其管理范圍應(yīng)由

高明區(qū)人民政府批準(zhǔn)即可，該堤防的管理范圍可按十至二十米控

制，為便于日常統(tǒng)一管理，在河道上下游地勢(shì)變化不大的情況下，

建議堤防的管理范圍保持一致。

2020年2月，市自然資源局結(jié)合市水利局和市生態(tài)環(huán)境局意

見(jiàn)，向高明分局復(fù)函，提出意見(jiàn)如下：該地塊位于城市藍(lán)線(xiàn)范圍，

可按相關(guān)程序調(diào)整藍(lán)線(xiàn)管控范圍，還可以按“一事一議”的程序，

在明確河道管理范圍后，允許相應(yīng)的建設(shè)，該地塊涉及的河道管理

范圍可報(bào)高明區(qū)人民政府批準(zhǔn)，在明確管理范圍后可辦理地塊規(guī)劃

許可手續(xù)，同時(shí)后續(xù)規(guī)劃手續(xù)辦理，應(yīng)結(jié)合市生態(tài)環(huán)境局意見(jiàn)執(zhí)

行。

2020年3月，高明區(qū)住建水利局會(huì)同市自然資源局高明分局向

高明區(qū)人民政府申請(qǐng)劃定鐘敬生地塊堤防管理范圍線(xiàn)，根據(jù)《廣東

省河道管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，高明區(qū)政府同意鐘敬生地塊從現(xiàn)有

西江沿岸子堤迎水坡頂邊線(xiàn)起，向背水坡方向延伸12米處劃定為堤

防管理范圍線(xiàn)，即劃定后堤防管理范圍線(xiàn)的東側(cè)屬于河道堤防管理

范圍，西側(cè)為地塊開(kāi)發(fā)利用區(qū)，建筑退讓線(xiàn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

在以上項(xiàng)目背景下，為滿(mǎn)足地塊實(shí)際建設(shè)的需求，特組織開(kāi)展

本次技術(shù)修正。

佛山市自然資源局高明分局蒯楠嶇住睇繩蚓水胴

不公開(kāi)XXXXX”

關(guān)于征詢(xún)鐘敬生地塊要求調(diào)整行洪控制線(xiàn)相關(guān)依申請(qǐng)公開(kāi)編號(hào)：201982心

指標(biāo)意見(jiàn)的函

對(duì)《關(guān)于征詢(xún)鐘敬生地塊要求調(diào)整行洪控制線(xiàn)相

區(qū)住段水利局：.關(guān)指標(biāo)意見(jiàn)的函》的回復(fù)

近日，我分局收到鐘敬生要求調(diào)整地塊檢規(guī)線(xiàn)的申清（《關(guān)

自然資源局高強(qiáng)分局：?

于要求調(diào)整行洪控制線(xiàn)相關(guān)指標(biāo)的請(qǐng)示》）0據(jù)核查，我分局于

發(fā)來(lái)《關(guān)于征詢(xún)鐘敬生地塊要求調(diào)整行洪控制線(xiàn)相關(guān)指標(biāo)意

2017年11月29日為神敬生題塊（土地使用權(quán)運(yùn)號(hào)：明富用（2008）

見(jiàn)的函》（佛自然奧明函（2019）422號(hào)）及相關(guān)附件收悉，經(jīng)研

第56號(hào)）出具了規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,要求該地塊東側(cè)的控英線(xiàn)為建

究，回復(fù)如下：，

筑紅線(xiàn)自行洪控制線(xiàn)退讓不少于50米?，F(xiàn)會(huì)敬生認(rèn)為其地塊所

為配合西江沿岸景觀(guān)規(guī)劃，降低建筑高度，城少遮擋，我局

在的馬寧圖外灘巳經(jīng)按省、市有關(guān)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和要求修建了子

原則同意對(duì)西江行洪控制線(xiàn)退選足爰獨(dú)行調(diào)整。施議地塊的西江

堤，而且其地塊的上薄地塊和下游地塊東側(cè)的控建線(xiàn)均為其筑紅

行洪控制退定距離與上、下游地塊一致，具體以規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)為

線(xiàn)自子提外邊線(xiàn)退讓不少于12米,因此杼敬生申請(qǐng)其地塊東側(cè)

準(zhǔn)…

的挖段段與上、下游地塊的一致，均為通筑紅鎮(zhèn)畝子境外邊線(xiàn)退

讓不少于12米,由于鐘敬生地塊的上、下游項(xiàng)目東側(cè)的退讓范

英均取出水利部門(mén)的同意,因此，現(xiàn)函詢(xún)貴局，銬敬生她塊是否

可參照上、下游地塊，其東側(cè)的控建緩為建筑紅緩寺子堤外邊線(xiàn)|

圖2市自然資源局高明分局征詢(xún)區(qū)水利部門(mén)調(diào)整意見(jiàn)函及水利部門(mén)回復(fù)

/如“I士rlz工II曰

三、為便于日常統(tǒng)一管亙,在河道上下游地勢(shì)變化不大的懵

不公開(kāi)佛水復(fù)（2020）2號(hào)“況下.建議受蹤蚪管理范圖岳挎一致。“

國(guó)、城市定段調(diào)整應(yīng)產(chǎn)格按照《佛山市就市萱段劃定規(guī)劃》

佛山市水利局關(guān)于征詢(xún)鐘敬生地塊涉及的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，望段調(diào)整后其皰國(guó)不錚小于所在冠線(xiàn)的河道、

藍(lán)線(xiàn)審批相關(guān)問(wèn)題的復(fù)函提防管棗范困?！?/p>

市鹵然資源局：〉

，加勒哥」

慶文《佛山市自然費(fèi)源局關(guān)于在詢(xún)神敝生地塊涉及莖踐審批

相關(guān)問(wèn)理的函》及附件收悉,經(jīng)我愚核發(fā)研究.美史愈見(jiàn)如下:，??-?<￡9a

一、根舍《廣東省河道管線(xiàn)條例》笫十圖條燒定“縣稅以上

人民政府水行政主管部門(mén)會(huì)同間稅人民政府有關(guān)部門(mén)擬定河道

的管理范叁,次本領(lǐng)人民政府批準(zhǔn)后公布楊敬生地塊涉及的

子堤撐工農(nóng)日面積小于一萬(wàn)份.受笠為領(lǐng)案較復(fù),其管理范重應(yīng)

由高明區(qū)人艮敢再批準(zhǔn)即可.，

二、《廣東省水利工程管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：”縣級(jí)以上

人民敵否應(yīng)當(dāng)按霖下列標(biāo)準(zhǔn)劃定S）家樂(lè)有的水利M程管理范度：

（二）矮防.工程區(qū)：三要建筑物占這危凄及其周邊：百江、4匕

江.東江.蜂江干流的堤防和捍工重要城鎮(zhèn)或五萬(wàn)畝以上農(nóng)田的

其他江海夏次.從內(nèi)、外坡堤步算起等他三十至五十米；彝衛(wèi)一

萬(wàn)宙至五萬(wàn)守農(nóng)為的堤防，從內(nèi)、外坡線(xiàn)燈其起每供I二十至三十

米?”，鐘繳殳地塊涉及的子堤攆衛(wèi)農(nóng)田面積小于一萬(wàn)畝，參黑上

述赤準(zhǔn),篌愛(ài)器蚪管理范圖可按十至二十米控更.?，

圖3市水利局向市自然資源局復(fù)函意見(jiàn)

簟,生態(tài)環(huán)境保里與泠理的各方面結(jié)箱的規(guī)圮和建設(shè)應(yīng)被司步

佛山市生態(tài)環(huán)境局.推逆。建雙猊劃中應(yīng)增加體現(xiàn)“生態(tài)優(yōu)先”的具像內(nèi)容.?

三、具儂項(xiàng)目的環(huán)境可行佳，應(yīng)以具有審批權(quán)的環(huán)保整門(mén)

不公開(kāi)

對(duì)具體項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件的審我急見(jiàn)為準(zhǔn).“

佛山市生態(tài)環(huán)境局關(guān)于對(duì)《征詢(xún)鐘敬生地塊.掙此函復(fù),?>

規(guī)劃審批相關(guān)問(wèn)題》意見(jiàn)的復(fù)函?

市自然資源居："

來(lái)文《關(guān)于V征詢(xún)■敞生地塊規(guī)劃串批相關(guān)問(wèn)題〉意見(jiàn)的怫山市生杰環(huán)境目

函》已收稱(chēng)。經(jīng)我局認(rèn)真方究，意見(jiàn)如下：“2020年1月15日?

系則質(zhì)意.按以下意見(jiàn)修改先善一

一、經(jīng)對(duì)照《佛山市飲用水源保并區(qū)圖錯(cuò)》,呈焦璃整后

的地塊規(guī)劃危制不在高啊水廠(chǎng)飲用水水源條護(hù)區(qū)內(nèi),但因緊鄰

二級(jí)水源保護(hù)區(qū),下一步兵去落實(shí)到詳視中給應(yīng)有達(dá)到該水質(zhì)

日存需美章的描篦或方法的內(nèi)容.明檐水環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)的學(xué)措。?

二、喂據(jù)《中共中央雷務(wù)院關(guān)于全面上男生杰環(huán)境保護(hù).工

決打好污染防治攻堅(jiān)故的意見(jiàn)》,要進(jìn)一步加強(qiáng)生態(tài)俁步修復(fù)，

構(gòu)策生態(tài)安全翼潭.芝立筑一的空間規(guī)劃續(xù)茶和詁調(diào)有序的雷

土開(kāi)發(fā)保擰格舄.工持山水林田湖整體保護(hù)、基就修復(fù)、區(qū)域

就葬、博合治理,在城市功能疏解、更新未調(diào)整中，將劈堤空

向優(yōu)先用于智百增綠，堅(jiān)持線(xiàn)色發(fā)展、生態(tài)優(yōu)先的基本原則，

保護(hù)范設(shè)好城市重要的生態(tài)交閑.在生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面,城市規(guī)

劃和城市建諛是美好生杳環(huán)境的劉建.也是美好生態(tài)環(huán)境的保

-2-

圖4市生態(tài)環(huán)境局向市自然資源局復(fù)函意

佛山市自然資源局關(guān)于鐘敬生地塊規(guī)劃審廠(chǎng)飲用水水源保護(hù)區(qū)內(nèi)，但因緊鄰二統(tǒng)水源保護(hù)區(qū)，下一步

批相關(guān)問(wèn)題的復(fù)函.具體落夾到詳規(guī)中時(shí)應(yīng)有達(dá)到該水質(zhì)目參等采取的措施成

高明分局：」方法的內(nèi)卷，明確水環(huán)澧軟量達(dá)標(biāo)的舉措。具體項(xiàng)目的環(huán)矣

《佛山市自然資源局高明分局關(guān)于辦理鐘敬生地塊規(guī)可行性，應(yīng)以具有審批權(quán)的環(huán)保部門(mén)對(duì)具體項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件的

劃審批相關(guān)問(wèn)懸的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，發(fā)局容見(jiàn)如下："審批意見(jiàn)為準(zhǔn)”.后斐規(guī)劃季轉(zhuǎn)辦理，請(qǐng)結(jié)合該意見(jiàn)執(zhí)行?！?/p>

一、根務(wù)《佛山市城市登段劃定規(guī)劃》第三十三條城?*

市藍(lán)城沿城建設(shè)用地管控要求除水務(wù)、環(huán)保相關(guān)要求外.城佛山市自然資源局」

市直或范圖內(nèi)僅允許水利工程、水源工程以及城市功能性公2020年2月日~

共市政基急設(shè)施……應(yīng)漕足規(guī)劃、水利、環(huán)保、國(guó)土等相關(guān)

要求，并按有關(guān)程序執(zhí)行。杓敬生地塊位于城市宣愛(ài)疙獲.

可按相關(guān)程序調(diào)整笠段管控范圍，定線(xiàn)調(diào)整后其范圍不得小

于所在地塊的河道、堤防管理范圖。調(diào)整宣線(xiàn)后,再辦理地

塊規(guī)劃許可手續(xù)."

二、根據(jù)市水利局急見(jiàn)和空襲劃定規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，除

了近整型線(xiàn),盤(pán)線(xiàn)內(nèi)的地塊還可以按“一事一議”的程序.

在碉青河道管理范囤后，允詐相應(yīng)的愛(ài)設(shè)。鐘敬生地塊涉及

的手提探工農(nóng)巴面積小于一萬(wàn)畝，堤防的效劇較低，其河道

管理瘡圖應(yīng)由高明區(qū)人民政府批準(zhǔn)即可。鐘敬生地塊涉及的

河道管理范雷可報(bào)高明區(qū)人民敬府就準(zhǔn)，在明確管理范例后

可辦理城塊規(guī)劃許可手續(xù).“

三、根據(jù)市生態(tài)環(huán)企局意見(jiàn),“經(jīng)對(duì)照《信山市飲用

水源保并區(qū)圖冊(cè)》，雖然調(diào)整后的地塊規(guī)劃范宦不在高明水

圖5市自然資源局向高明分局復(fù)函意見(jiàn)

佛山市高明區(qū)人民政府辦公室

編號(hào)：20200245

區(qū)住建水利局、自然資源分局：

區(qū)住建水利局報(bào)來(lái)《關(guān)于申請(qǐng)劃定鐘敬生地塊堤防管理范圍

線(xiàn)的請(qǐng)示》（明建水〔2020〕27號(hào)）收悉。根據(jù)《廣東省河道管

理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府研究，同意鐘敬生地塊［土地使

用權(quán)證號(hào)：明國(guó)用（2008）第56號(hào)，使用權(quán)面積25013.33平方

米］從現(xiàn)有西江沿岸子堤迎水坡頂邊線(xiàn)起，向背水坡方向延伸12

米處劃定為堤防管理范圍線(xiàn)，即劃定后堤防管理范圍線(xiàn)的東側(cè)屬

于河道堤防管理范圍，西側(cè)為地塊開(kāi)發(fā)利用區(qū)。建筑退讓線(xiàn)按有

關(guān)規(guī)定執(zhí)行。區(qū)住建水利局、自然資源分局要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督工

作。

附件：鐘敬生地塊堤防管理范圍線(xiàn)示意圖

圖6高明區(qū)人民政府批復(fù)文件及附件

1.2項(xiàng)目位置及范圍

本次擬技術(shù)修正地塊位于《高明中心城區(qū)（西江新城北片區(qū)）

控制性詳細(xì)規(guī)劃》GM-F-04-03編制單元03-01街坊。

項(xiàng)目地塊位于高明區(qū)沿江路以東，君御海城地塊東側(cè)，用地面

積1.37公頃。

tn

圖7項(xiàng)目在西江新城的位置圖8項(xiàng)目范圍周邊概況

1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀

地塊現(xiàn)狀為空地，尚無(wú)建設(shè)，權(quán)屬為已出讓國(guó)有建設(shè)用地。

地塊西側(cè)為沿江路及已建成的君御海城和帆船酒店，沿江路道

路紅線(xiàn)寬度為36米。

地塊東臨西江子堤堤路，東側(cè)西江。

地塊北側(cè)為在建的君御海城東區(qū)項(xiàng)目，地塊用地性質(zhì)為二類(lèi)住

宅用地，地塊南側(cè)為在建的君御游艇俱樂(lè)部項(xiàng)目，部分建筑封頂,

地塊性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。

圖9項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀

2.現(xiàn)有控規(guī)情況

2.1概況

原控規(guī)已于2016年通過(guò)了市政府批準(zhǔn)（佛府辦函[2016]239號(hào)

文）。

按照原控規(guī)，擬修正地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地。

2.2原控規(guī)對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

表1原控規(guī)地塊控制指標(biāo)表

地用地用地土地用地容計(jì)容綠地建筑建筑配套地塊備注

塊分類(lèi)性質(zhì)兼容面積積建筑率密度限高設(shè)施狀態(tài)

,編71HJ代碼性(m,率面積(%(%)（米

號(hào))(m1))

)

東側(cè)

沿西

03江行

二類(lèi)文化洪線(xiàn)

B1/B13702.規(guī)劃

01R2居住30144302780活動(dòng)后退

2/B322用地

用地站50米

09控制

開(kāi)敞

空間

「二」修正地塊魚(yú)圖

ci?建筑退讓線(xiàn)

一BiWm

技術(shù)修正地塊范圍1

君御海城

3-01-01

帆船酒店

西江行洪線(xiàn)

圖10原控規(guī)對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

3.技術(shù)修正訴求

為滿(mǎn)足擬修正地塊實(shí)際建設(shè)的需求，本次技術(shù)修正訴求如下:

將東側(cè)沿西江行洪線(xiàn)后退50米控制開(kāi)敞空間和建筑退讓修正為

滿(mǎn)足所有規(guī)范及相關(guān)部門(mén)的建筑退線(xiàn)要求。

4.技術(shù)修正依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008)

《城市規(guī)劃編制辦法》(2006)

《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)

《廣東省水利工程管理?xiàng)l例》

《廣東省河道管理?xiàng)l例》

《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2015年修訂版）

《佛山市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理工作規(guī)程》

《佛山市城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)定規(guī)劃》

《佛山市綠地綠線(xiàn)整合規(guī)劃（2015-2020）》

《佛山市城市生態(tài)控制線(xiàn)劃定規(guī)劃》

《高明中心城區(qū)（西江新城北片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃》

5.與上位相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào)分析

5.1與《佛山市城市總體規(guī)劃（20112020年）》的協(xié)調(diào)

根據(jù)《佛山市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》，擬修正地塊

大部分屬于限建區(qū)，規(guī)模為11224m）約占地塊總用地面積

81.9%,其他少量屬于適建區(qū)，位于地塊東側(cè)，無(wú)禁建區(qū)。

根據(jù)總體規(guī)劃，該地塊所劃定限建區(qū)主要基于河道堤防保護(hù)范

圍考慮，在調(diào)整河道堤防保護(hù)范圍的前提下，可通過(guò)本輪國(guó)土空間

總體規(guī)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)。

■禁it區(qū)

II限覆區(qū)

匚二I適逢區(qū)

圖11《佛山市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》三區(qū)劃定對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

5.2與《佛山市土地利用總體規(guī)劃（2010—2020年）》的協(xié)

調(diào)

根據(jù)《佛山市土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）》：建設(shè)用

地管制區(qū)中擬修正地塊絕大部分屬于允許建設(shè)區(qū)，規(guī)模為12859

m2,少量屬于限制建設(shè)區(qū)，規(guī)模約8431n,；與此同時(shí)，絕大部分為

城鎮(zhèn)用地，少量為自然保留地。

圖12《佛山市土地利用總體規(guī)劃(2010-2020年)》對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

5.3與《佛山市城市生態(tài)控制線(xiàn)劃定規(guī)劃》的協(xié)調(diào)

根據(jù)《佛山市城市生態(tài)控制線(xiàn)劃定規(guī)劃》：擬修正地塊范圍內(nèi)

不涉及任何生態(tài)控制線(xiàn)的管控要求。

一級(jí)生態(tài)控制區(qū)

二級(jí)生態(tài)控制區(qū)

圖13《佛山市城市生態(tài)控制線(xiàn)劃定規(guī)劃》對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

5.4與《佛山市綠地綠線(xiàn)整合規(guī)劃(2015—2020)》的協(xié)調(diào)

根據(jù)《佛山市綠地綠線(xiàn)整合規(guī)劃(2015-2020)》：擬修正地塊

范圍內(nèi)不涉及任何綠地綠線(xiàn)的控制要求。

公園綠地

防護(hù)綠地

圖14《佛山市綠地綠線(xiàn)整合規(guī)劃(2015-2020)》對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

5.5與《佛山市城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃》的協(xié)調(diào)

根據(jù)《佛山市城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃》：擬修正地塊范圍位于城市

藍(lán)線(xiàn)范圍內(nèi)。

擬修正地塊取得土地使用權(quán)證書(shū)時(shí)間(2008年)和取得規(guī)劃設(shè)

計(jì)條件日期(2017年)都早于城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃實(shí)施日期，按照

《佛山市城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃》，可申請(qǐng)調(diào)整藍(lán)線(xiàn)。同時(shí)，根據(jù)市水

利局意見(jiàn)和藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，除了調(diào)整藍(lán)線(xiàn)，藍(lán)線(xiàn)內(nèi)的地

塊還可以按“一事一議”的程序，在明確河道管理范圍后，允許相

應(yīng)的建設(shè)。（市自然資源局復(fù)函意見(jiàn)）

II城市藍(lán)線(xiàn)

圖15《佛山市城市藍(lán)線(xiàn)劃定規(guī)劃》對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

5.6與《佛山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)劃定規(guī)劃》的協(xié)調(diào)

根據(jù)《佛山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)劃定規(guī)劃》：擬修正地塊不涉及

產(chǎn)業(yè)保護(hù)區(qū)控制要求。

圖16《佛山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)劃定規(guī)劃》對(duì)項(xiàng)目地塊的控制要求

6.技術(shù)修正的必要性

6.1有利于提升沿江界面通透性，降低平均層數(shù)，減少對(duì)后

排建筑遮擋，塑造富有層次的西江沿岸天際線(xiàn)

按照原控規(guī)建筑退讓控制要求，擬修正地塊住宅可排布空間十

分有限，僅4672平方米，占總用地面積不足三分之一，平均建筑高

度將達(dá)到控制上限80米，將會(huì)對(duì)沿江路西側(cè)的建筑造成較大程度視

線(xiàn)遮擋，同時(shí)也不利于西江沿岸天際線(xiàn)塑造。

通過(guò)調(diào)整建筑退讓線(xiàn)，在其他控制指標(biāo)不變的情況下，建筑可

排布空間增大，沿江界面視線(xiàn)通透性提升，建筑平均高度將有一定

程度降低，有利于減少對(duì)后排建筑遮擋，也有利于塑造更富有層次

變化的西江沿岸天際線(xiàn)。

6.2與區(qū)政府批復(fù)調(diào)整的堤防管理范圍線(xiàn)一致，保證西江沿

岸建筑控制界面的連續(xù)

高明區(qū)政府已批復(fù)同意調(diào)整該地塊從現(xiàn)有西江沿岸子堤迎水坡

頂邊線(xiàn)起，向背水坡方向延伸12米處劃定為堤防管理范圍線(xiàn)，即劃

定后堤防管理范圍線(xiàn)的東側(cè)屬于河道堤防管理范圍，西側(cè)為地塊開(kāi)

發(fā)利用區(qū)。建筑退讓線(xiàn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

擬修正地塊位于調(diào)整后的開(kāi)發(fā)利用區(qū)內(nèi)，通過(guò)調(diào)整建筑退讓控

制線(xiàn)，可保證西江沿岸建筑控制界面的連續(xù)性，有利于沿江景觀(guān)塑

造。

7.技術(shù)修正方案

7.1建筑退讓控制線(xiàn)的修正

擬修正地塊(GM-F-04-03-01-09)建筑退讓控制線(xiàn)修正為滿(mǎn)足

所有規(guī)范及相關(guān)部門(mén)的建筑退線(xiàn)要求，其他地塊開(kāi)發(fā)控制指標(biāo)不

變。(容積率2.2、綠化率30%、建筑密度27%、建筑高度80米)

7.2技術(shù)修正前后對(duì)比

01修正前圖則

沿

卜吩。卜0,

R2

二足?任用戰(zhàn)

農(nóng)林用地

（?*）

水域《水體）

城市am

——技術(shù).正■JMiei

*RB讓靖路

城市.城

------西江的住

■開(kāi)*?校卻瞞36.0

?；■用地柱品

總重亶峰江

*文化清碘

圖17修正前方案

02修正后圖則

沿

江

二類(lèi)居住用地

農(nóng)林用的

水域（灌涂）

水域（水體）

=城市道路路

------技術(shù)修正地塊范BB線(xiàn)

------城市藍(lán)線(xiàn)36.0

西江行洪線(xiàn)

當(dāng)T地塊給碼.用地使質(zhì)

,里速度標(biāo)注

X-文化活動(dòng)站

圖18修正后方案

表2技術(shù)修正前后地塊規(guī)劃控制要求對(duì)比

地用地用地土用地容計(jì)容綠建建筑配套地備注

塊分類(lèi)性質(zhì)地面積積建筑地筑限高設(shè)施塊

編代碼兼(mJ率面積率密（米狀

號(hào)容)(m2(度)態(tài)

性)%(%)

)

東側(cè)沿西

規(guī)

修03-二類(lèi)B1/文化江行洪線(xiàn)

13703014劃

正01-R2居住B2/2.2302780活動(dòng)后退50

24用

刖09用地B3站米控制開(kāi)

地

敞空間

滿(mǎn)足所有

規(guī)

修03-二類(lèi)B1/文化規(guī)范及相

13703014劃

正01-R2居住B2/2.2302780活動(dòng)關(guān)部門(mén)對(duì)

24m

后09用地B3站建筑退線(xiàn)

地

的要求。

備注：紅色字體為調(diào)整內(nèi)容

8.技術(shù)修正后評(píng)價(jià)

通過(guò)本次技術(shù)修正，將擬修正地塊建筑退讓線(xiàn)調(diào)整為滿(mǎn)足所有規(guī)

范及相關(guān)部門(mén)的建筑退線(xiàn)要求，有利于降低建筑高度，減少對(duì)西側(cè)建

筑遮擋，實(shí)現(xiàn)沿江建筑界面連續(xù)完整。

綜上所述，本項(xiàng)目的技術(shù)修正是在與現(xiàn)狀發(fā)展相結(jié)合的情況下的

必然選擇，有利于片區(qū)社會(huì)效益的發(fā)揮，有利于權(quán)屬人和其他利害相

關(guān)人權(quán)益的維護(hù)，有利于規(guī)劃可操作性的提升，因此技術(shù)修正是合理

的也是非常必要的。

附件一：原控規(guī)批復(fù)文件

佛山市人民政府辦公室

主動(dòng)公開(kāi)佛府辦函〔2016〕239號(hào)

佛山市人民政府辦公室

關(guān)于實(shí)施佛山市高明區(qū)中心城區(qū)

（西江新城北片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃的通知

高明區(qū)人民政府：

《佛山市高明區(qū)中心城區(qū)（西江新城北片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)

劃》已按法定程序完成了相關(guān)審批手續(xù)，現(xiàn)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)

施，并通知如下：

一、要切實(shí)按照以上規(guī)劃成果認(rèn)真抓好規(guī)劃控制管理工作，

科學(xué)指導(dǎo)該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)。

二、規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)的指引，提升整體環(huán)境。

三、開(kāi)發(fā)建設(shè)要與周邊地區(qū)做好銜接，體現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)的理念,

并嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施，如需調(diào)整規(guī)劃須按法定程序進(jìn)行。

四、規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中遇到的新問(wèn)題和新情況，應(yīng)及時(shí)向市人

民政府及市規(guī)劃行政主管部門(mén)反映。

佛山市人民政府辦公室

2016年4月11日

附件二：土地使用權(quán)人關(guān)于建筑控制線(xiàn)調(diào)整的申請(qǐng)

關(guān)于要求調(diào)整行洪控制線(xiàn)相關(guān)指標(biāo)的請(qǐng)示

佛山市自然資源局高明分局：

本人鐘敬生，購(gòu)得位于荷城街道馬寧圍外灘，使用權(quán)面

積：25013.33平方米【土地使用權(quán)證號(hào)：明國(guó)用(2008)第

56號(hào)】的國(guó)有土地使用權(quán)。本人按照高明區(qū)規(guī)劃部門(mén)于2017

年11月29日對(duì)本地塊出具的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，啟動(dòng)了"公

主灣花園”住宅項(xiàng)目的建設(shè)工作，并于2018年上半年完成總

平面報(bào)建審批，取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。但在單體報(bào)

建公示期間，白于相鄰項(xiàng)目部分業(yè)主以"公主灣花園"遮擋風(fēng)

景為由向貴局投訴，隨后貴局建議我們修改設(shè)計(jì)方案。

根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》所規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)以及該地塊的

實(shí)際現(xiàn)狀，退建后的地塊建筑紅線(xiàn)面寬只有約114米、深度

僅有30多米。經(jīng)設(shè)計(jì)院反復(fù)修改設(shè)計(jì)方案，認(rèn)為如果改為二

幢住宅，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件80米控高的限制下就用不完容積

率，如果改為四幢，地塊的進(jìn)深僅有30多米又排不了。因

此，就目前的條件，很難修改和完善設(shè)計(jì)方案。

為了更好地解決“遮擋風(fēng)景”的問(wèn)題，根據(jù)目前馬寧圍

外灘的整體現(xiàn)狀(馬寧圍外灘總共有三個(gè)地塊，已經(jīng)按省市

有關(guān)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和要求統(tǒng)一修筑了F堤，上游地塊和下游地

塊的在建項(xiàng)目的行洪控制線(xiàn)退讓都是從子堤外邊線(xiàn)退建12

米，但本地塊的退建是50米。由此可見(jiàn)，本地塊的退建存在

不公平現(xiàn)象），為此，本人特申請(qǐng)佛山市自然資源局高明分局

及相關(guān)部門(mén)，批準(zhǔn)同意調(diào)整本地塊的行洪控制線(xiàn)退讓與上、

下游地塊持平。調(diào)整后，本項(xiàng)目將原設(shè)計(jì)方案修改為兩邊各

兩域縱向建筑（具體見(jiàn)附圖）該修改方案既可以拉大樓距，

增大透視率，減少遮擋，又可使整個(gè)外灘整齊劃一、美觀(guān)大

方。

以上請(qǐng)示，敬請(qǐng)研究批復(fù)。

致謝！

申請(qǐng)人:耕牧殳

2019年7月31日

附件三：高明區(qū)政府堤防管理范圍線(xiàn)調(diào)整批復(fù)文件

佛山市高明區(qū)人民政府辦公室

編號(hào)：20200245

區(qū)住建水利局、自然資源分局：

區(qū)住建水利局報(bào)來(lái)《關(guān)于申請(qǐng)劃定鐘敬生地塊堤防管理范圍

線(xiàn)的請(qǐng)示》（明建水〔2020〕27號(hào)）收悉。根據(jù)《廣東省河道管

理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府研究，同意鐘敬生地塊［土地使

用權(quán)證號(hào)：明國(guó)用（2008）第56號(hào)，使用權(quán)面積25013.33平方

米］從現(xiàn)有西江沿岸子堤迎水坡頂邊線(xiàn)起，向背水坡方向延伸12

米處劃定為堤防管理范圍線(xiàn)，即劃定后堤防管理范圍線(xiàn)的東側(cè)屬

于河道堤防管理范圍，西側(cè)為地塊開(kāi)發(fā)利用區(qū)。建筑退讓線(xiàn)按有

關(guān)規(guī)定執(zhí)行。區(qū)住建水利局、自然資源分局要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督工

作。

附件：鐘敬生地塊堤防管理范圍線(xiàn)示意圖

佛山市

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附件四：佛山市水利局