房地產(chǎn)投資分析第一章2514440727

《房地產(chǎn)投資分析》

迪拜哈利法塔.房地產(chǎn)領(lǐng)域是中國的造富工廠據(jù)2011胡潤財富報告，截至2010年底，中國千萬富翁達96萬人，億萬富翁已達6萬人。而這兩個數(shù)字還在迅速增大。2011年4月20日，招商銀行發(fā)布《2011中國私人財富報告》顯示，中國有50萬人投資資產(chǎn)超過千萬。千萬富翁投資國內(nèi)房地產(chǎn)的熱情下降，投資移民意愿強烈，該報告受訪者的億萬富翁中，約27%已經(jīng)完成了投資移民。報告顯示如下內(nèi)容：從《2011中國私人財富報告》說起

報告將個人可投資資產(chǎn)1000萬元以上的群體界定為高凈值人群。隨著我國陸續(xù)出臺多條房市調(diào)控政策，從限購、貸款等方面對房價進行調(diào)控，這一人群投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場的熱情呈下降趨勢。該報告顯示，投資性房地產(chǎn)在千萬富翁資產(chǎn)配置的比重從2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%。90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場投資，一半的高凈值人士表示逐步在撤回房地產(chǎn)市場上的資金。繼續(xù)投資房地產(chǎn)的高凈值人士，投資方式也有所改變。從直接投資購買住宅轉(zhuǎn)為更多地購買商鋪，或通過房地產(chǎn)信托、基金等方式進行間接投資。一、九成以上表示不再增加房地產(chǎn)投資近年來，中國個人境外資產(chǎn)增加迅速，2008年至2010年年均復(fù)合增長率接近100%。以美國為例，中國投資移民的人數(shù)最近5年的復(fù)合增長率達73%。近60%接受調(diào)研的千萬富翁已經(jīng)完成投資移民或有相關(guān)考慮。這一行為在越富有的人群，如個人可投資資產(chǎn)在1億元以上中，表現(xiàn)尤其明顯，約27%的人已經(jīng)完成了投資移民，而正在考慮投資移民的占比也高達47%。以美國為例，中國投資移民的人數(shù)最近5年的復(fù)合增長率達到73%，某些移民國甚至迫于中國移民人數(shù)大增的壓力而提高了投資移民門檻，例如加拿大在去年就提高投資移民門檻，凈資產(chǎn)下限由80萬加元增加到160萬加元。二、近三成億萬富翁已投資移民據(jù)美國移民局2010年第四季度發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2010財年中，來自中國大陸的投資移民申請居全世界之最，占移民局全年發(fā)放的EB-5簽證總數(shù)的41%，共計772人。據(jù)美國移民局統(tǒng)計，2010年投資移民簽證獲得者的前五名來源地分別是中國大陸、韓國(295人/占16%)、英國(135/7%)、中國臺灣(94/5%)，以及印度(62/3%)，其他國家和地區(qū)總共獲得527份簽證，占總數(shù)28%。過去兩年里，由于美國經(jīng)濟不景氣，全美各地涌現(xiàn)出許多以吸引投資移民為融資手段的區(qū)域開發(fā)項目。另外，過去五年里投資移民的批準率逐年上升，2010年則為83%三、美國去年四成投資移民簽證發(fā)給中國大陸居民報告顯示，今年內(nèi)地富人將增至59萬人，他們的個人可投資資產(chǎn)規(guī)模將達18萬億元，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們熱衷投資境外市場及投資移民境外，境外資產(chǎn)規(guī)模近年以成倍速度增長，尤其是重點投資香港，一半境外資產(chǎn)集中在香港。這給香港股市、樓市、投資移民等帶來巨大機遇。作為中國個人境外投資主要目的地的香港，2008年到2010年來內(nèi)地的個人投資，年均復(fù)合增長率超過70%，資產(chǎn)規(guī)模占中國個人境外資產(chǎn)的一半。2011年，隨著中國富人進一步全球化資產(chǎn)配置與投資移民的需要，預(yù)期境外投資將進一步高速增長。四、一半境外資產(chǎn)集中在香港

報告顯示，去年中國的高凈值人群數(shù)量達到50萬人，比2009年增加了9萬人，年增長率為22%。在中國50萬的千萬富翁中，北京市的千萬富翁為4.4萬人。去年中國高凈值人群共持有15萬億元可投資資產(chǎn)，人均持有可投資資產(chǎn)約3000萬元。2010年末，千萬富翁數(shù)量超過1萬人的15個省市合計擁有千萬富翁40萬人，占全國的80%。其中廣東省的千萬富翁最多，約7萬人，占全國千萬富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人數(shù)約為4.7萬人和4.4萬人。而千萬富翁增長率最快的天津、遼寧、湖南、四川和湖北5個省市，其增速超過30%。

2010年，中國個人可投資資產(chǎn)達到62萬億元，而千萬富翁持有的個人可投資資產(chǎn)規(guī)模達到15萬億元，這意味著50萬名千萬富翁的財富約占全國的四分之一五、北京千萬富翁超4萬人

A.房地產(chǎn)投資是資本市場的大象之舞，對資本大鱷是壁虎漫步，悠閑自在；對城市草民卻是壓跨駱駝的背上的最后一根稻草,每一個草民家庭關(guān)于房子都在有辛酸的血淚史。B.政策風云左右房地產(chǎn)市場走向，再饑餓的投資者要想在房地產(chǎn)這個口袋里掏到蛋糕，他得先看清高懸于蛋糕之上的政策高壓線，還有腳下的各種陷井。C.《房地產(chǎn)投資分析》課程的開設(shè)旨在幫我們認清房地產(chǎn)市場規(guī)律，從專業(yè)角度分析投資項目的可行性，規(guī)避投資風險，保證投資者能順利拿到想要的蛋糕。結(jié)論《房地產(chǎn)投資分析》

藍興洲主編

武漢理工大學出版社

2011年版本課程選用教材

學習目標1.掌握房地產(chǎn)投資的含義、分類、房地產(chǎn)投資分析的目的及基本過程，投資價值與市場價值的含義；2.熟悉房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)的屬性特征、房地產(chǎn)投資的特性；3.了解房地產(chǎn)起源與發(fā)展、房地產(chǎn)投資項目分析與房地產(chǎn)估價的關(guān)系。第一章房地產(chǎn)投資分析概論一、房地產(chǎn)的含義（一）我國房地產(chǎn)的起源和發(fā)展①1987年10月，黨的十三大報告中提出房地產(chǎn)市場的概念。②1988年，憲法修改，將不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。③1995年1月1日，《房地產(chǎn)管理法》正式實施。④1998年23號文件宣布“從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化⑤2003年到現(xiàn)在，國家加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)。說到房地產(chǎn)，社會更注重對其權(quán)益的掌控。擁有了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，便擁有了對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）《房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)的解釋《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準》JGJ/T30-2003對房地產(chǎn)（realestate，realproperty）定義為：是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。(三)行業(yè)標準對房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)表形式1：規(guī)劃土地房地產(chǎn)的表現(xiàn)形式2：土地和建筑物（國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）對房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益?，F(xiàn)在，又進一步解釋為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。四）房地產(chǎn)估價中對房地產(chǎn)的定義A.土地:是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。B.建筑物:是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。C.房屋:是指能遮風避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲藏物品或進行其他活動的工程建筑。D.構(gòu)筑物:是指橋梁、道路、隧道、煙囪、水塔等房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。房地產(chǎn)實物表現(xiàn)形式房地產(chǎn)又可稱為不動產(chǎn)或者物業(yè)。廣義的房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的含義是一致的。所謂不動產(chǎn)（immovableproperty）：指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。房地產(chǎn)還可以稱為物業(yè)（property）：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)實體以及依托于該實體上的權(quán)益。這是相對與在建工程而言。

（五）房地產(chǎn)與不動產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系

是指依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。（六）房地產(chǎn)投資分析中房地產(chǎn)的含義上海陸家嘴（一）位置的固定性（二）壽命的長久性（三）供給的有限性（四）價值的保值增值性二、房地產(chǎn)的屬性特征

2010年南寧各月成交均價圖搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心2010年12月至2011年1月對南寧92個在售樓盤價格電話調(diào)查得出，20%樓盤價格有下降，46%樓盤價格未變，還有34%樓盤價格上漲。一級市場：2010年5月-2011年5月南寧市土地推出量走勢圖示(畝）宏觀調(diào)控下的2011年5月南寧樓市報告

2010年5月-2011年5月南寧市土地成交量和總建筑面積走勢圖示

5月市場在售物業(yè)均價7853元/㎡，環(huán)比下降0.8%。排名

樓盤名稱

成交套數(shù)

城區(qū)

1、

榮和?山水綠城

1988

興寧區(qū)

2、

龍光?普羅旺斯

1620

江南區(qū)

3、

保利?山水怡城

1418

興寧區(qū)

4、

鳳嶺名園

1035

青秀區(qū)

5、

紅日?江景

1024

江南區(qū)

6、

聯(lián)發(fā)?尚品

851

青秀區(qū)

7、

融晟?公園大地

845

江南區(qū)

8、

匯東星城

777

江南區(qū)

9、

云星?城市春天

721

西鄉(xiāng)塘區(qū)

10、

百花苑小區(qū)

698

青秀區(qū)

2010年南寧市區(qū)商品房銷售排行榜廣西房地產(chǎn)市場的大盤時代南寧房價開發(fā)商與購房者的博弈：是真摔還是假摔？誰先“紅牌”出局？誰的“外援”力量大？

斷供或資金鏈斷裂政策支持（五）價值量的高大性（六）權(quán)利的政府限制性（七）權(quán)益的流動性差（八）價值影響的外部性二、房地產(chǎn)的屬性特征

（一）投資的概念投資是指經(jīng)濟主體（個人或機構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實體投資，金融投資包括證券、存款、外匯等，實體投資包括。珠寶、藝術(shù)品、黃金和房地產(chǎn)等。三、房地產(chǎn)投資的含義1、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體（個人或機構(gòu)）以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。2．房地產(chǎn)投資的目的對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。（二）房地產(chǎn)投資的含義1、按房地產(chǎn)投資形式，可通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類。1）房地產(chǎn)直接投資，是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。（三）房地產(chǎn)投資的分類

是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步開發(fā)投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。以上主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資行為A.房地產(chǎn)開發(fā)投資是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)（開發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）。B.房地產(chǎn)置業(yè)投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作。具體形式包括：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券等（2）房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型主要包括A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.酒店與休閑娛樂設(shè)施和特殊物業(yè)。2、按投資物業(yè)類型劃分。

一、房地產(chǎn)投資的特性受制于房地產(chǎn)的固定性、流動性差、外部性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。1．區(qū)位選擇異常重要南寧區(qū)位選擇以五象區(qū)為發(fā)展新重點第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特性和投資分析的含義

南寧市城市總體規(guī)劃（2010-2020）1．城市性質(zhì)：南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，北部灣經(jīng)濟區(qū)中心城市，我國西南地區(qū)的重要出海通道和交通樞紐。2．主要職能（1）廣西壯族自治區(qū)首府：承擔政治、經(jīng)濟、文化與信息中心職能。（2）區(qū)域性中心城市：面向中國與東盟合作的區(qū)域性中心城市，區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性信息中心、交通中心和金融中心。承擔區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地的職能。（3）西南出海大通道的綜合交通樞紐：承擔西南出海大通道的交通樞紐職能。3．發(fā)展目標：加強區(qū)域協(xié)調(diào)與合作，進一步強化南寧作為廣西壯族自治區(qū)首府的中心職能，發(fā)揮多區(qū)域合作的國際通道、交流橋梁和合作平臺作用，建設(shè)具有秀麗嶺南風光、濃郁民族風情、鮮明時代風貌的現(xiàn)代化宜居生態(tài)園林城市。4．城市規(guī)模（①市域總?cè)丝?010年控制在690～710萬人左右；2020年控制在780～800萬人左右，年平均增長8～9萬人。②中心城人口2010年控制在210萬人以內(nèi);2020年控制在300萬人以內(nèi)。（目前南寧市中心城人口有180—190萬）③城鎮(zhèn)化水平2010年城鎮(zhèn)人口340-360萬人（按350萬人計），城鎮(zhèn)化水平48-52％（按50％計，年均遞增1.1％）；2020年城鎮(zhèn)人口470-505萬人（按500萬人計），城鎮(zhèn)化水平60-65％（按63％計，年均遞增1.2％）。③城鎮(zhèn)化水平2010年城鎮(zhèn)人口340-360萬人（按350萬人計），城鎮(zhèn)化水平48-52％（按50％計，年均遞增1.1％）；2020年城鎮(zhèn)人口470-505萬人（按500萬人計），城鎮(zhèn)化水平60-65％（按63％計，年均遞增1.2％）。（2）用地規(guī)模①2010年，中心城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?16km2，人均控制在103m2。②2020年，中心城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?00km2，人均控制在100m2城市規(guī)劃展現(xiàn)未來南寧十年藍圖【交通樞紐】

鳳嶺、五象將建火車站三岸高速收費站將向東遷移14公里，將新建東部繞城高速，在交通樞紐方面，南寧將吸取其他城市的經(jīng)驗教訓，會在環(huán)線上多增加城市道路的連接點，讓城市主干路網(wǎng)規(guī)劃打破以前環(huán)線夾狀式，逐步形成網(wǎng)格狀主骨架，不再以環(huán)線作為追求的合理模式。

公路骨架為“四橫四縱”“四橫”將以秀廂大道—昆侖大道、民族大道、白沙大道、五象大道連接東西；“四縱”以壯錦大道、南建路-友誼路、銀海大道、舊的環(huán)城高速連接南北。鐵路東起湘桂線邕寧站，西至南昆線揚美站，南至南防線吳圩站。樞紐中共有車站13個，其中鳳嶺、五象還將建火車站。

輕軌建設(shè)除了原來的兩條骨干線外，將建5條輔線，市區(qū)內(nèi)軌道交通線路總長191公里，全線共設(shè)車站122座，換乘站21座。發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)南寧公布6條輕軌規(guī)劃路線形成環(huán)形放射型線網(wǎng)【五象區(qū)將出現(xiàn)新城】2006年8月3日，原自治區(qū)黨委書記劉奇葆提出：南寧市要實施重點向南戰(zhàn)略，開發(fā)新區(qū)，集中力量搞好五象新區(qū)的建設(shè)，力爭核心區(qū)今后五年初具規(guī)模。更長一個時期的目標是進一步拓展五象新區(qū)，在這個方向上再造一個新南寧。劉奇葆書記還提出，南寧市城市發(fā)展方向可以確定為“以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南”。這是一個具有戰(zhàn)略性、全局性和超前性的重大決策?！疚逑髤^(qū)將出現(xiàn)新城】

按照《總體規(guī)劃》，將重點打造五象新區(qū)，在這里，將規(guī)劃面積175平方公里，北起邕江、南至那馬、西自水塘江，東至八尺江包括整個邕寧老城區(qū)這廣大區(qū)域，將新區(qū)定位為：北部灣經(jīng)濟區(qū)的總部基地，自治區(qū)的先進制造業(yè)基地，南寧市新的行政、文體、商業(yè)中心，物流、制造業(yè)基地。對如此遼闊的區(qū)域進行開發(fā)，就現(xiàn)在來說，將采取分期開發(fā)建設(shè)，首先，要集中有限的人力、財力、物力，將蟠龍小區(qū)所在位置的18平方公里作為核心區(qū)一、房地產(chǎn)投資的特性

2．適于進行長期投資3．需要適時的更新改造投資4．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險5．變現(xiàn)性差6．易受政策影響7．需要具備專業(yè)知識8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移二、房地產(chǎn)投資分析的含義

（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)項目在投資活動之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，對房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟運行方面為重點，進行科學的預(yù)測分析和評價論證過程。房地產(chǎn)投資分析的目的是研究房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學的依據(jù)。房地產(chǎn)投資分析不同于項目可行性研究。

可行性研究是對項目的技術(shù)、經(jīng)濟、工程、環(huán)境等各方面進行的全面論證過程，是國家投資建設(shè)程序中的重要組成部分。（二）為什么要進行房地產(chǎn)投資分析

①為房地產(chǎn)投資決策作出選擇。②幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。③預(yù)測投資收益；④收益獲得的時間不同需要校正；分析收益的置信程度即風險程度（三）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)

為投資者指明投資方向2．為投資者提供運作方式3．為投資者預(yù)測投資效益4、為投資者分析投資風險并提供避險方法③1、房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測2、房地產(chǎn)投資項目建設(shè)方案的選擇3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算4、資金籌措和融資方案的選擇5、財務(wù)分析6、不確定性分析和風險分析7、決策分析三、房地產(chǎn)投資分析的基本過程

一、房地產(chǎn)投資分析與估價的關(guān)系（一）內(nèi)涵不同房地產(chǎn)投資分析是在房地產(chǎn)投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。

房地產(chǎn)估價則是是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。第三節(jié)房