萬(wàn)科戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)分析

萬(wàn)科企業(yè)股份的戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)分析

11/26/2023萬(wàn)科與客戶的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)本報(bào)告構(gòu)造競(jìng)爭(zhēng)力分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議公司進(jìn)展歷史公司業(yè)務(wù)范圍公司現(xiàn)有資源萬(wàn)科模式公司簡(jiǎn)介戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)范圍選擇細(xì)分市場(chǎng)定位品牌策略企業(yè)戰(zhàn)略分析財(cái)務(wù)分析人力資源分析企業(yè)文化分析規(guī)?；?jīng)營(yíng)戰(zhàn)略聯(lián)盟全國(guó)性思維，外鄉(xiāng)化運(yùn)作。

企業(yè)資源分析與評(píng)價(jià)企業(yè)資源戰(zhàn)略公司簡(jiǎn)介公司資源狀況和戰(zhàn)略分析競(jìng)爭(zhēng)力和成長(zhǎng)分析將來(lái)三年公司成長(zhǎng)性分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議11/26/2023

公司簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。至2023年底，公司總資產(chǎn)64.83億元，凈資產(chǎn)31.24億元，擁有員工5349名，全資及關(guān)聯(lián)公司43家。公司于2023及2023年兩度分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。萬(wàn)科公司進(jìn)展主要經(jīng)受了以下四個(gè)階段：轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全國(guó)擴(kuò)張階段。規(guī)模化房地產(chǎn)品牌發(fā)展階段。房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍收縮與調(diào)整階段。從做貿(mào)易起步，由單一經(jīng)營(yíng)到多元化經(jīng)營(yíng)階段。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。公司于1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的進(jìn)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向，在全國(guó)的13個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，從而轉(zhuǎn)變過(guò)去的攤子平鋪、主業(yè)不突出的局面。1994年，在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)品種上，萬(wàn)科提出以城市中檔民居為主，從而轉(zhuǎn)變過(guò)去的公寓、別墅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓什么都干的做法。1995年底，萬(wàn)科提出回師深圳，由全國(guó)的13個(gè)城市轉(zhuǎn)為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)京、津、滬特殊是深圳四個(gè)城市。公司于2023年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份72％的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略，成為單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。2023年以來(lái)，萬(wàn)科不斷的進(jìn)展企業(yè)品牌整合，企業(yè)內(nèi)外部資源整合，集中資金和土地資源，專注與進(jìn)展房地產(chǎn)，進(jìn)入規(guī)?；康禺a(chǎn)品牌進(jìn)展階段。1984年5月組建公司，其主要業(yè)務(wù)是搞攝像機(jī)、錄像機(jī)、投影機(jī)、復(fù)印機(jī)等貿(mào)易。1988年，主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，從貿(mào)易轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，城市花園的品牌由此誕生。11/26/2023公司業(yè)務(wù)范圍

公司以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)。萬(wàn)科于1988年開(kāi)頭介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)較早從事住宅商品房開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。截止2023年底，已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春和南昌十個(gè)經(jīng)濟(jì)興旺，人口眾多的大城市進(jìn)展住宅規(guī)模開(kāi)發(fā)，歷年累計(jì)竣工面積348.6萬(wàn)平方米。從2023年地產(chǎn)收入和利潤(rùn)的區(qū)域構(gòu)成看，主要來(lái)源于深圳、上海、北京、沈陽(yáng)和成都，其中深圳奉獻(xiàn)39%的營(yíng)業(yè)收入和43%的凈利潤(rùn)，上海奉獻(xiàn)25.79%的營(yíng)業(yè)收入和23.89%的凈利潤(rùn)，沈陽(yáng)奉獻(xiàn)10.2%的營(yíng)業(yè)收入和27.9%的凈利潤(rùn)。2023年，萬(wàn)科公司在成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌的新開(kāi)住宅工程也將奉獻(xiàn)利潤(rùn)。

11/26/2023萬(wàn)科模式

企業(yè)目標(biāo)策略資源行動(dòng)企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者企業(yè)消費(fèi)者選擇與細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)：全國(guó)范圍內(nèi)有重點(diǎn)的一般群眾住宅市場(chǎng)業(yè)務(wù)范圍選擇：專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略－先作先作減法，后作加法。以品牌策略為核心的營(yíng)銷策略：品牌建設(shè)物業(yè)效勞產(chǎn)品開(kāi)發(fā)全程品質(zhì)治理技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)形象利潤(rùn)策略企業(yè)資源：品牌資源企業(yè)文化人力資源財(cái)務(wù)資源土地資源學(xué)問(wèn)資源：市場(chǎng)化治理運(yùn)作模式資源戰(zhàn)略：規(guī)模化經(jīng)營(yíng)－戰(zhàn)略整合戰(zhàn)略聯(lián)盟－戰(zhàn)略供給商制度。資源共享：全國(guó)性思維，外鄉(xiāng)化運(yùn)作。11/26/2023面臨良好的市場(chǎng)機(jī)遇，萬(wàn)科的戰(zhàn)略目標(biāo)是“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者”；將來(lái)5年，萬(wàn)科的進(jìn)展規(guī)模將以年均30－40％的速度增長(zhǎng)，在2023年，銷售收入到達(dá)150億元。萬(wàn)科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開(kāi)發(fā)住宅，萬(wàn)科還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為進(jìn)展目標(biāo)，逐步把44個(gè)100萬(wàn)以上人口的城市掩蓋，進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)在各地的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo)。戰(zhàn)略目標(biāo)－中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者

以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域11/26/2023業(yè)務(wù)范圍選擇：專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略－先作減法，后作加法。

從多元化經(jīng)營(yíng)向，專營(yíng)房地產(chǎn)集中。

從房地產(chǎn)多品種，經(jīng)營(yíng)向住宅集中。

在房地產(chǎn)的投資地域上，投放的資源由十二個(gè)城市向北京、深圳、上海和天津集中。

在股權(quán)投資上，從1994年起，萬(wàn)科對(duì)在全國(guó)30多家企業(yè)持有的股份，開(kāi)頭分期轉(zhuǎn)讓。

萬(wàn)科專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)是：以房地產(chǎn)為主業(yè)，以住宅為核心，調(diào)整業(yè)務(wù)，盤(pán)活存量，集中資源，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

11/26/20232023年，萬(wàn)佳的成功轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志萬(wàn)科已經(jīng)完成了從多元化向?qū)I(yè)化的調(diào)整。

萬(wàn)佳成立于1991，從事零售業(yè)務(wù)，于1994年進(jìn)展股份制改組，注冊(cè)資本7500萬(wàn)元，總股本7500萬(wàn)元。2023年5月提出增資擴(kuò)股打算，股本由7500萬(wàn)元增加至11,250萬(wàn)元。萬(wàn)科及其附屬公司在萬(wàn)佳增資擴(kuò)股前后的持股比例均為72％。萬(wàn)佳以商品與日用品為主要經(jīng)營(yíng)品種，經(jīng)過(guò)歷年進(jìn)展，已經(jīng)初步形成連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，并建立了完整的配送設(shè)施。目前，萬(wàn)佳在深圳擁有4間分店，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)7.65萬(wàn)平方米，目前尚有5間分店籌建開(kāi)業(yè)在即。萬(wàn)佳2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入128,825萬(wàn)元，利潤(rùn)3,529萬(wàn)元。萬(wàn)科是在萬(wàn)佳盈利的狀況下出售萬(wàn)佳的，目的在于：進(jìn)一步優(yōu)化公司資源配置，集中資源進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；萬(wàn)佳已進(jìn)入自身快速進(jìn)展的軌道，需要通過(guò)擴(kuò)張擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和市場(chǎng)份額，大量需要資金投入，萬(wàn)科沒(méi)有足夠的資源同時(shí)支持兩個(gè)已進(jìn)入快速進(jìn)展軌道的行業(yè)；萬(wàn)科第一大股東華潤(rùn)集團(tuán)的第一大業(yè)務(wù)為分銷，并在國(guó)內(nèi)擁有浩大的連鎖零售系統(tǒng)，華潤(rùn)集團(tuán)有意將萬(wàn)佳零售業(yè)務(wù)納入其支柱業(yè)務(wù)，使萬(wàn)佳獲得更大進(jìn)展。北京盛世譽(yù)華治理詢問(wèn)公司11/26/2023細(xì)分市場(chǎng)的定位分析

消費(fèi)者群體市場(chǎng)定位一般群眾市場(chǎng)地理定位萬(wàn)科的進(jìn)展將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開(kāi)發(fā)住宅，還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為進(jìn)展目標(biāo)。

城市房地產(chǎn)土地位置定位

萬(wàn)科的房地產(chǎn)土地位置定位策略是以城市新區(qū)大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)為主，輔以城市舊區(qū)改造或中心區(qū)域中高檔精品住宅開(kāi)發(fā)，前者將占據(jù)80%的業(yè)務(wù)比重，后者占20%。

細(xì)分市場(chǎng)的定位分析11/26/2023品牌策略

品牌建設(shè)萬(wàn)科把品牌的利益點(diǎn)集中在“呈現(xiàn)自我的抱負(fù)生活”，以“以您的生活為本”為品牌核心，提出“建筑無(wú)限生活”這一品牌口號(hào)。以效勞樹(shù)品牌截止至2023年9月，萬(wàn)科物業(yè)治理公司轄下的39個(gè)住宅〔辦公〕小區(qū)中，獲得全國(guó)城市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)的有13個(gè)，獲得“省優(yōu)”稱號(hào)的7個(gè)，“市優(yōu)”稱號(hào)的17個(gè)。同時(shí)，萬(wàn)科連續(xù)提升物業(yè)治理效勞的層次?！熬W(wǎng)格式安全治理模式”、“15分鐘快速反響修理”、“零打攪”等十大根底效勞，以及全功能家庭效勞中心，為住戶供給舒適、便利的生活保障。全程品質(zhì)治理萬(wàn)科從2023年開(kāi)頭啟動(dòng)“合金打算”，把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)操作閱歷熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛掩蓋的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，提出“要做沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的房子”的目標(biāo)。從2023年3月起，《工程設(shè)計(jì)流程》、《工程設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)文件間續(xù)出臺(tái)，為建筑優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了根底。萬(wàn)科擁有一支閱歷豐富的工程治理隊(duì)伍，并通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標(biāo)等形式，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié)，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，以保證工程質(zhì)量。北京盛世譽(yù)華治理詢問(wèn)公司企業(yè)形象－專業(yè)化地產(chǎn)商的形象。回憶萬(wàn)科18年的進(jìn)展史和萬(wàn)科企業(yè)品牌的形成的過(guò)程，我們常常可以聽(tīng)到來(lái)自消費(fèi)者、投資者、客戶的聲音：萬(wàn)科具有關(guān)愛(ài)客戶的理念，萬(wàn)科的物業(yè)治理好，萬(wàn)科設(shè)計(jì)的房子布局很合理，萬(wàn)科很擅長(zhǎng)營(yíng)造社區(qū)文化，萬(wàn)科小區(qū)的環(huán)境和配套考慮很周到，萬(wàn)科是一個(gè)透亮度很高的公司，萬(wàn)科的運(yùn)作很標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)很成熟，作為股票代碼為000002最早上市的萬(wàn)科難能珍貴地保持了業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)……萬(wàn)科具有專業(yè)化地產(chǎn)商的形象。創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)領(lǐng)先的技術(shù)1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位親密溝通的平臺(tái)——萬(wàn)創(chuàng)立筑設(shè)計(jì)參謀，1998年，萬(wàn)科成立建筑爭(zhēng)論中心。開(kāi)頭集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。2023年1月，投資4000萬(wàn)元的萬(wàn)科建筑爭(zhēng)論中心大樓落成。2023年3月18日，國(guó)家學(xué)問(wèn)產(chǎn)權(quán)局受理了萬(wàn)科“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅”設(shè)計(jì)的有用新型專利申請(qǐng)，標(biāo)志著萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。11/26/2023趨勢(shì)分析

從上表可以看出，萬(wàn)科上市11年以來(lái)，除了在1995年因削減股權(quán)投資業(yè)務(wù)使凈利潤(rùn)微降以及1996年傳統(tǒng)的貿(mào)易業(yè)務(wù)縮減使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入下降外，其余年份均保持增長(zhǎng)，在滬深一千多家上市公司極為少見(jiàn)。11/26/2023主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和凈利利潤(rùn)增長(zhǎng)近三年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)率為29%、33%、15%，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率為13%、31%和24%，增幅明顯加快，主要緣由是在新一輪地產(chǎn)上升周期中，公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出，業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，表中公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)指標(biāo)可以直觀地反映出這種趨勢(shì)。11/26/2023比率分析

總體上看，萬(wàn)科的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)上市公司中都是很好的，各項(xiàng)指標(biāo)一般來(lái)說(shuō)都很平穩(wěn)，同時(shí)有所進(jìn)步，這也說(shuō)明白萬(wàn)科首先立足于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。償債力量萬(wàn)科公司1999~2023年的資產(chǎn)負(fù)債率為52%、47%和51.7%，與房地產(chǎn)類上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率是75%相比其資產(chǎn)負(fù)債率適中；流淌比率為1.67、1.99、1.99，速動(dòng)比率為0.59、0.61、0.45，保持穩(wěn)健水平，數(shù)值都較為正常，均高于同行企業(yè)；再考慮到萬(wàn)科是以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，考慮到行業(yè)的特性，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這兩項(xiàng)指標(biāo)是不錯(cuò)的。因此萬(wàn)科在財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用上是穩(wěn)健的，其將來(lái)的融資可以考慮股權(quán)的形式，也可以考慮債權(quán)的形式。利息收入倍數(shù)在1999年到2023平均在8倍左右，說(shuō)明萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)歸還有息負(fù)債是不存在問(wèn)題的，與同行企業(yè)相比，明顯可以看出萬(wàn)科的償債力量更強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)效率在資產(chǎn)治理比率中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈逐年上升的趨勢(shì)，可見(jiàn)資產(chǎn)利用率得到肯定的增加。公司過(guò)去三年存貨周轉(zhuǎn)率較低為0.88、0.94、0.84，這是與行業(yè)的特性有關(guān)的，但也低于同行企業(yè)，下文會(huì)有具體分析。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率為9.1、9.7、11.7，提高很大，這從一個(gè)側(cè)面反映了萬(wàn)科樓盤(pán)熱銷的狀況，在地產(chǎn)上市公司中優(yōu)勢(shì)明顯。盈利力量 公司1999~2023年凈資產(chǎn)收益率為10.37%、10.32%和11.96%，始終保持在績(jī)優(yōu)水平，而且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。依據(jù)杜邦財(cái)務(wù)分析法，將凈資產(chǎn)收益率分解為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿三項(xiàng)指標(biāo)，則公司2023年銷售凈利率為8.4%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.68，財(cái)務(wù)杠桿為2.1，各項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成均衡。11/26/2023

會(huì)計(jì)科目分析

借款存貨分析現(xiàn)金流分析北京盛世譽(yù)華治理詢問(wèn)公司銷售收入/應(yīng)收賬款/預(yù)收賬款萬(wàn)科1998199920002001銷售收入（億）22.69、28.7337.8524.33預(yù)收賬款（億）

2.222.234.772.47應(yīng)收賬款凈額

（億）

2.485.355.165.80應(yīng)收賬款凈額占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

11％1813％24％

會(huì)計(jì)科目分析存貨比率逐年上升

從萬(wàn)科的負(fù)債來(lái)看，負(fù)債比率51.8%，其中，短期借款占了絕大局部,占全部負(fù)債的90.7%，一般承受抵押和擔(dān)保的方式。萬(wàn)科在長(zhǎng)期貸款上比較慎重，但我們覺(jué)察在2023年年報(bào)顯示，其長(zhǎng)期借款到達(dá)31,134萬(wàn)元，也已經(jīng)到達(dá)了全部負(fù)債的9.3%，分別于2023年、2023年到期，從中可以看出在2023年度萬(wàn)科對(duì)于資金的需求是迫切的。比較萬(wàn)科從1998年到2023年中期現(xiàn)金流的狀況，可以覺(jué)察2023年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量負(fù)向增長(zhǎng)相當(dāng)大，在2023年末還是0.86萬(wàn)元，到2023年已經(jīng)變?yōu)椋?2.04億元，從報(bào)表上顯示是其銷售收入所得到的現(xiàn)金不能平衡其購(gòu)置土地等的現(xiàn)金支出，可能在一個(gè)側(cè)面也反映了其存貨較多的現(xiàn)實(shí)。11/26/2023籌資分析

國(guó)際融資股權(quán)融資銀行授信債券融資萬(wàn)科在2023年與中國(guó)銀行總行簽署銀企合作協(xié)議，中國(guó)銀行將為深萬(wàn)科供給總額為20億元人民幣的綜合授信額度，主要用于其在各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)也包括其它金融效勞及信貸支持。在2023年7月，萬(wàn)科又與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行簽訂了銀企合作協(xié)議。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行將向萬(wàn)科供給10億元人民幣綜合授信額度和8億元人民幣樓宇按揭額度，用于支持其在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。萬(wàn)科大約可獲得38億元的資金。萬(wàn)科于2023年6月13日發(fā)行總規(guī)模為15億元人民幣的可轉(zhuǎn)換公司債券。發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的募集資金將投資于深圳四季花城二區(qū)、深圳下沙工程、上海春申萬(wàn)科城工程、北京青青家園工程和成都萬(wàn)科城市花園工程。可轉(zhuǎn)換債券的期限為5年，利率在1.5％以內(nèi)，計(jì)息起始日為可轉(zhuǎn)換債券首日，自發(fā)行起每年付息一次。轉(zhuǎn)股期為自可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行完畢后6個(gè)月至可轉(zhuǎn)換債券到期日止。依據(jù)萬(wàn)科現(xiàn)在的資產(chǎn)構(gòu)造，假設(shè)發(fā)行15億的可轉(zhuǎn)債后，其資產(chǎn)負(fù)債率約為60％，這個(gè)比率在房地產(chǎn)行業(yè)中仍舊是不高的，對(duì)于可轉(zhuǎn)換債券每年的利息費(fèi)用，依據(jù)市場(chǎng)狀況和公司進(jìn)展設(shè)想，結(jié)合可轉(zhuǎn)債投放工程的資金流量猜測(cè)，不考慮可轉(zhuǎn)換債券可能轉(zhuǎn)換成股票及其之后相對(duì)應(yīng)的投資狀況，猜測(cè)公司在本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券到期日全部未轉(zhuǎn)股的狀況下，公司在2023年末的現(xiàn)金余額將到達(dá)20.96億元，足夠支付本次發(fā)行15億可轉(zhuǎn)債的本金及利息。從直接融資渠道看，1999年度公司剛剛實(shí)施配股，融資6.2億元。以深萬(wàn)科的業(yè)績(jī)，公司憑借在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)良好的公司形象和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，取得了證券業(yè)內(nèi)人士和投資者的廣泛認(rèn)同。公司歷年籌集的資金均嚴(yán)格依據(jù)公司承諾使用，收益抱負(fù)。截止到目前，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和股利安排政策均符合上市公司發(fā)行新股相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，為公司再次通過(guò)資本市場(chǎng)籌集資金奠定了根底。萬(wàn)科將通過(guò)華潤(rùn)來(lái)拓寬國(guó)際融資渠道。雖然象萬(wàn)科這樣信譽(yù)好的企業(yè)在國(guó)內(nèi)的融資渠道很暢通，但依據(jù)公司將來(lái)的進(jìn)展規(guī)劃，光通過(guò)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來(lái)融資究竟還比較有限，因此萬(wàn)科正樂(lè)觀籌劃通如何拓寬國(guó)際融資渠道?？紤]到華潤(rùn)在香港擁有多家上市公司，萬(wàn)科有可能通過(guò)與其中的某家上市公司穿插持股，從而可以通過(guò)國(guó)際資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)展融資。

籌資分析萬(wàn)科可利用資金＝38億銀行借款＋15可轉(zhuǎn)換債券＋〔6－7〕億的流淌資金＋下半年銷售收入18億左右＝共計(jì)約〔77－78〕億11/26/2023人力資源分析

人力資源治理現(xiàn)狀人力資源聘請(qǐng)職位設(shè)計(jì)薪酬、考核和鼓勵(lì)

晉升淘汰在硬件方面，公司正在實(shí)施SAP公司的ERP系統(tǒng)，人力資源是首先推行得模塊。公司聘請(qǐng)了漢威特公司為其進(jìn)展專業(yè)得人力資源治理系統(tǒng)得詢問(wèn)，購(gòu)置了很多昂貴而權(quán)威的培訓(xùn)產(chǎn)品，包括sevenhabits和HP的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)等。在全國(guó)進(jìn)展的萬(wàn)科，要面對(duì)不同地域、不同類型的市場(chǎng)，治理跨度大，因此留意職業(yè)經(jīng)理人的培育，在標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)治理制度下，放權(quán)地方，各地區(qū)經(jīng)理人獨(dú)立操作力量強(qiáng)，能夠獨(dú)擋一面，形成了“萬(wàn)科艦隊(duì)”。中間環(huán)節(jié)削減，使各地區(qū)業(yè)務(wù)因地制宜的快速進(jìn)展，同時(shí)也為萬(wàn)科培育了大批治理人才。萬(wàn)科以從社會(huì)上聘請(qǐng)具有肯定行業(yè)閱歷的人才為主，從2023年才開(kāi)頭聘請(qǐng)高等院校的應(yīng)屆畢業(yè)生，并在北大清華等名校中開(kāi)頭進(jìn)展巡展聘請(qǐng)。聘請(qǐng)?jiān)盒W(xué)生的緣由是公司經(jīng)過(guò)多年的進(jìn)展，已經(jīng)初步建立了一套自身的人才培育機(jī)制，具備了主動(dòng)的、有目標(biāo)的培育人材的力量；并且協(xié)作公司馬上推出的品牌整合打算，希望首先通過(guò)在高校中的聘請(qǐng)建立萬(wàn)科的雇主品牌形象。并且，迄今為止的院校聘請(qǐng)僅限于營(yíng)銷企劃等非工程性質(zhì)的職位，工程類職位一般不聘請(qǐng)應(yīng)屆生。對(duì)于公司高級(jí)治理崗位，萬(wàn)科原先以自主培育的方式為主，很多高級(jí)治理人才都是從根底職位一步步提拔上來(lái)的。從2023年以后，開(kāi)頭有打算的接納“空降部隊(duì)”，并以“海盜行動(dòng)”為典型，從中?！巴诮恰绷艘淮笈こ讨卫砣瞬?，補(bǔ)充了萬(wàn)科在工程方面的專業(yè)力氣。萬(wàn)科沒(méi)有崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)。公司在歷史上制定過(guò)兩次崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)，但是由于公司進(jìn)展速度很快，剛剛制定的崗位職責(zé)說(shuō)明很快就不適用了，因此后來(lái)干脆不再制定。在職位序列上，萬(wàn)科在各分公司都設(shè)有治理和專業(yè)兩大序列，以保障員工有充分的職業(yè)進(jìn)展空間。職位序列的底層是基層員工，治理序列從下至上設(shè)有經(jīng)理助理〔相當(dāng)于部門經(jīng)理副職〕、經(jīng)理和副總?cè)齻€(gè)層級(jí)，專業(yè)序列從下至上設(shè)有專業(yè)經(jīng)理、高級(jí)專業(yè)經(jīng)理和總監(jiān)三個(gè)層級(jí)，與治理序列一一對(duì)應(yīng)。公司最高職位是總經(jīng)理。員工從基層提拔上來(lái)可以進(jìn)入任意一個(gè)序列，兩個(gè)序列之間的人員也可以經(jīng)過(guò)主動(dòng)申請(qǐng)變更工作崗位而調(diào)整序列。專業(yè)序列的薪資水平比治理序列同等級(jí)稍低。公司目前實(shí)施年度考核的方式，在年底制定次年的工作打算和考核指標(biāo)，主要對(duì)員工的行為和業(yè)績(jī)進(jìn)展考核。考核期的期中針對(duì)實(shí)際狀況修正一次考核打算。在員工的薪資當(dāng)中設(shè)有30％的績(jī)效工資。公司目前正在申請(qǐng)職工期權(quán)打算，政府有關(guān)部門正在審批當(dāng)中。公司早先受日本企業(yè)治理模式的影響，推行日式治理，鼓舞員工對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期效勞，因此在公司中實(shí)行的是與在企業(yè)中的工作年限掛鉤的年工制薪酬，通常老員工的工資比較高，效勞到肯定年限公司還會(huì)發(fā)給純金金牌作為鼓舞。公司目前正處在年工文化和績(jī)效文化的交接過(guò)程中。從2023年開(kāi)頭有一大批技術(shù)人員走上了治理崗位，公司的治理風(fēng)格也由此轉(zhuǎn)變，從以前的粗放式治理過(guò)渡到目前的精細(xì)嚴(yán)格的治理模式，公司內(nèi)部開(kāi)頭消失對(duì)員工的主動(dòng)淘汰。目前公司正努力通過(guò)崗位競(jìng)聘、雙向選擇和輪崗制度等人才覺(jué)察和人才培育機(jī)制，在公司內(nèi)培育競(jìng)爭(zhēng)的文化。11/26/2023。

萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)理念人才是萬(wàn)科的資本。敬重人，為優(yōu)秀的人才制造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。公司致力培育職業(yè)經(jīng)理階層，將教育和訓(xùn)練作為公司治理的重要組成局部。職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍是萬(wàn)科人才理念的具體表達(dá)，是公司最珍貴的資源。學(xué)習(xí)是一種生活方式。萬(wàn)科認(rèn)為衡量企業(yè)成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，就是我們讓客戶滿足的程度。外表上看，職員的薪酬由公司支付，事實(shí)上，這一切來(lái)自于客戶。敬重客戶，理解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永久的伙伴,將客戶的投訴視為送給我們的禮物。供給超出客戶期望的效勞，萬(wàn)科品牌的附加值就會(huì)因職員優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。創(chuàng)新是生命之源萬(wàn)科致力于成為學(xué)習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入,體驗(yàn)到工作中的生命意義，通過(guò)學(xué)習(xí)制造自我，擴(kuò)展制造將來(lái)的能量。萬(wàn)科的治理者認(rèn)為：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是由個(gè)人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。敬重客戶，讓客戶滿足。始終以來(lái)，萬(wàn)科給自己的定位是“領(lǐng)跑者“，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從84年的蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴(kuò)張，到專業(yè)化的主動(dòng)收縮；創(chuàng)新精神就像一臺(tái)強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)，引領(lǐng)著萬(wàn)科穩(wěn)健前進(jìn)。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精神，萬(wàn)科才得以樂(lè)觀地拓展，萬(wàn)科品牌才能夠得到了越來(lái)越多的認(rèn)同。從理念上講，萬(wàn)科追求的是：滿足社會(huì)需求，造就產(chǎn)業(yè)成就，制造社會(huì)財(cái)寶，探究企業(yè)的進(jìn)展閱歷。11/26/2023

王石專題

王石：1951年1月誕生于廣西壯族自治區(qū)柳州市，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)展公司工作。1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份”。1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。1994年王石榮獲“深圳市第一屆優(yōu)秀企業(yè)家金牛獎(jiǎng)”。1998年1月王石受到國(guó)務(wù)院總理朱镕基接見(jiàn)，朱總理對(duì)王石對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)和看法賜予充分確定。1998年12月王石入選《中心電視臺(tái)》為紀(jì)念改革開(kāi)放20年所拍攝的大型電視人物傳記片——《20年、20人》節(jié)目。1999年4月參與世界經(jīng)濟(jì)論壇——“99中國(guó)企業(yè)頂峰會(huì)”，并代表中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界在論壇上做專題發(fā)言。1999年5月參與由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“99中國(guó)住房進(jìn)展論壇”，在論壇上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月應(yīng)邀出席“‘99《財(cái)寶》論壇”，并作專題演講，呼吁21世紀(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；倪M(jìn)展道路，適應(yīng)新世紀(jì)、新市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。1999年發(fā)起組織“中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，并被推舉為首任輪值主席，致力于重建行業(yè)秩序和公信力，推動(dòng)中國(guó)城市住宅產(chǎn)業(yè)的良性進(jìn)展。2023年6月，發(fā)起組織“新住宅論壇”上海大會(huì)，提倡和推動(dòng)“新住宅運(yùn)動(dòng)”。2023年底入選本年度“中國(guó)十大經(jīng)濟(jì)風(fēng)云人物”。王石現(xiàn)兼任常務(wù)理事、城市住宅開(kāi)發(fā)委員會(huì)副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)以及深圳市總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)。王石為人慎重，自律，執(zhí)著，有遠(yuǎn)見(jiàn)，具有戰(zhàn)略眼光，勇于打破傳統(tǒng)和面對(duì)挑戰(zhàn)，其鮮亮的性格特點(diǎn)在很大程度上造就了萬(wàn)科戰(zhàn)略上的成功，使其成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物和中國(guó)房地產(chǎn)第一品牌的締造者。11/26/2023企業(yè)文化建設(shè)－主題年萬(wàn)科以主題年的形式引導(dǎo)企業(yè)文化建設(shè)。主題年的內(nèi)容的變化代表者萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化的成熟和進(jìn)展。2023年客戶微笑年-------萬(wàn)科以你的生活為本2023年網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟年---面年新經(jīng)濟(jì)、關(guān)注一般人2023年“職業(yè)精神年”-------心存夢(mèng)想，創(chuàng)新更和諧；以人為尊，與環(huán)境共生。1999年“團(tuán)隊(duì)精神年”------協(xié)作默挈，夢(mèng)幻組合1998年“職業(yè)經(jīng)理年”--------專業(yè)追求，永無(wú)止境

11/26/2023企業(yè)資源戰(zhàn)略

規(guī)?；?jīng)營(yíng)－戰(zhàn)略整合

全國(guó)性思維，外鄉(xiāng)化運(yùn)作。戰(zhàn)略聯(lián)盟－戰(zhàn)略供給商制度。企業(yè)資源戰(zhàn)略97年，萬(wàn)科就考慮通過(guò)和同行企業(yè)的整合，加快企業(yè)規(guī)?；倪M(jìn)程。華潤(rùn)集團(tuán)控股萬(wàn)科，正是企業(yè)間進(jìn)展整合的第一個(gè)步驟。首先是深圳萬(wàn)科和北京華遠(yuǎn)的整合。被香港華潤(rùn)集團(tuán)控股的北京華遠(yuǎn)不僅打通了在香港直接融資的渠道，還是首都市場(chǎng)的四大房地產(chǎn)企業(yè)之一，具有相當(dāng)?shù)耐恋刭Y源，而在房地產(chǎn)上市企業(yè)排名第一位的萬(wàn)科則擁有全國(guó)性的品牌，擁有一只成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。萬(wàn)科與華遠(yuǎn)的整合應(yīng)當(dāng)是1加1大于2的整合。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，除了連續(xù)保持萬(wàn)科地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)之外，與優(yōu)秀戰(zhàn)略供給商的合作還可以確保萬(wàn)科產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)與供給商雙贏的目的。經(jīng)過(guò)網(wǎng)上建材選購(gòu)的實(shí)踐，萬(wàn)科認(rèn)為有必要整合企業(yè)積存的資源，與優(yōu)秀的供給商長(zhǎng)期合作，以保證需求產(chǎn)品的質(zhì)量，降低選購(gòu)本錢，提高選購(gòu)效率。2023年萬(wàn)科再度開(kāi)頭了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國(guó)10個(gè)城市的開(kāi)發(fā)，形成了“萬(wàn)科地產(chǎn)在中國(guó)”的開(kāi)發(fā)格局。在新一輪的擴(kuò)張中，萬(wàn)科已形成了全國(guó)性思維模式，優(yōu)勢(shì)突顯，集團(tuán)與開(kāi)發(fā)城市之間已形成互動(dòng)的資源網(wǎng)絡(luò)，工程之間遙相照應(yīng)，理念、資金、人才的流淌與共享，品牌效應(yīng)呼之欲出。11/26/2023萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)力分析－優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)公司定位明確，治理層的戰(zhàn)略意識(shí)強(qiáng)。土地儲(chǔ)藏增多良好的品牌優(yōu)勢(shì)

具備了整合相關(guān)資源的強(qiáng)大力量。人力資源突出。

籌資優(yōu)勢(shì)

全國(guó)概念和市場(chǎng)化操作

堅(jiān)實(shí)的企業(yè)文化根基

11/26/2023

萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)力分析－劣勢(shì)