世聯(lián)杭州某地產(chǎn)誠園項目研究定位戰(zhàn)略報告

報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒項目位與杭州城西蔣村商住區(qū)，與主城以及西溪濕地?zé)o縫連接，是城市新興的高端住宅區(qū)地理位置:位于杭州市主城區(qū)域文一西路北側(cè),距市區(qū)中心武林廣場7.6公里，距西湖6公里。交通情況：區(qū)域交通主要依賴道路交通，有文一西路、紫荊花路、繞城公路、留祥路。項目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，西溪濕地的環(huán)境對項目影響深遠。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性生活配套本案武林廣場西湖7.6公里6公里本案本案西溪濕地700米新興高檔居住區(qū)關(guān)鍵詞一：片區(qū)發(fā)展已進入成熟臨界點，交通系統(tǒng)發(fā)達，商業(yè)、旅游、教育等高品級生活配套即將成熟區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)完善，距蔣村公交總站僅數(shù)百米，與主城無縫連接。同時緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。教育資源豐富，項目地塊周邊有綠城育華學(xué)校、西溪試驗學(xué)校、學(xué)軍中學(xué)、浙大紫金港校區(qū)等數(shù)家中高等教育機構(gòu)。商業(yè)：項目距西城廣場、城西商業(yè)中心近在咫尺。西溪天堂項目具有旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國際品牌的五星級度假酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等多重復(fù)合功能。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性生活配套西溪天堂西溪實驗學(xué)校綠城育華學(xué)校蔣村公交中心西城廣場西溪天堂綠城育華學(xué)校西城廣場浙大紫金港校區(qū)擁有成熟的高品級生活配套關(guān)鍵詞二：位于片區(qū)的核心地段，兩側(cè)臨路，通達性極佳，周邊樓盤檔次較高，無強勢的景觀資源，但與強勢景觀資源西溪濕地近在咫尺東至東至紫金港路西至規(guī)劃中蔣村東路南依規(guī)劃中蔣村一號路北北臨規(guī)劃中的雙龍路。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性地塊指標(biāo)無強勢景觀資源，但距強勢景觀資源較近關(guān)鍵詞三、四：區(qū)域核心地段東至西至南至北至項目地塊方正，地勢平坦，規(guī)模在片區(qū)屬于中等水平，內(nèi)部不存在拆遷問題區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性地塊指標(biāo)宗地1號地塊2號地塊占地面積44870平方米44664平方米容積率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%綠化率≧30%≧30%限高50米50米規(guī)劃用途住宅住宅使用年限7070樓面地價10188.19元/平方米11142.29元/平方米項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問題地勢平坦，無明顯高差2號地塊為不規(guī)則梯形，給規(guī)劃帶來難度1號地塊與2號地塊規(guī)劃又市政綠地，2號地塊規(guī)劃有幼兒園地塊內(nèi)部1地塊內(nèi)部2中等規(guī)模，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞五：地塊解析小結(jié)——項目具備開發(fā)豪宅的條件，但是存在一些不利的限制因素。優(yōu)勢因素1.地塊處于蔣村綜合綜合規(guī)劃區(qū)核心地段，由于未來土地供應(yīng)較，因此具有地段稀缺性2.該地塊雖不要占據(jù)西溪濕地核心區(qū)域，但距離較近，具備一定的借勢作用，且地塊方正，易于規(guī)劃3.項目周邊各種高品級生活配套齊全4.品牌優(yōu)勢：綠城在杭州開發(fā)多年，積累了相當(dāng)?shù)母叨丝蛻糍Y源，品牌及產(chǎn)品成為杭州乃至浙江開發(fā)商的代表弱勢因素1.地塊：1號、2號地塊分離，地塊開發(fā)的聯(lián)動空間存在i定障礙。2.資源：項目不占有西溪濕地的核心資源，對于地塊價值的提升有限3、公建：如何處理市政規(guī)劃綠地、幼兒園與1號、2號地塊的關(guān)系為兩地塊聯(lián)動開發(fā)的難點屬性界定描述詮釋地段杭州蔣村綜合區(qū)核心居住區(qū)域未來發(fā)展位于蔣村綜合區(qū)規(guī)劃的住宅核心區(qū)域；將建設(shè)成為和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的配套服務(wù)中心和"新水鄉(xiāng)"式的高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)。資源臨近西溪濕地一處規(guī)劃綠地項目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，處于西溪濕地外圍保護帶范圍內(nèi)。政府規(guī)劃一處綠地，可融入項目開發(fā)；本體地塊本身高價公建配套平均10000多元/平米的高地價，注定成為豪宅。公建幼兒園是項目的必須配套。區(qū)域核心區(qū)域項目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項目＋＋項目屬性界定：杭州核心區(qū)域邊緣區(qū)域，具有一定景觀資源的、中等規(guī)模的、城市高端豪宅項目報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒目標(biāo)項目目標(biāo)：成為杭州、浙江乃至全國的豪宅價值地標(biāo)和品質(zhì)地標(biāo)超越區(qū)域內(nèi)項目價格水平，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者成為綠城集團品牌跨越的主要驅(qū)動力企業(yè)目標(biāo)：實現(xiàn)綠城集團城西高端市場的戰(zhàn)略布局※綠城的品牌決定了本項目與生俱來便是市場的領(lǐng)導(dǎo)者而非跟隨者※區(qū)域的優(yōu)越條件決定了本項目的起平高度以及豪宅價值實現(xiàn)的必然性基于項目的目標(biāo)及本身條件決定了本項目必須跳躍區(qū)域價格水平，打造一個杭州頂級豪宅項目土地成本10000元/平米建安成本4000元/平米精裝修成本4000元/平米其他費用6000元/平米毛利潤率30％以上31200元/平方米1、東方潤園：37000元/㎡。3、西湖8號公館：60000元/㎡4、白馬公寓：35000－40000元/㎡5、深藍廣場：35000－40000元/㎡7、九樹公寓：40000元/㎡杭州頂級豪宅項目項目品牌利潤最大化打造杭州市場上的高端豪宅項目的一極報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒項目約束條件下客戶目標(biāo)與現(xiàn)實情況的矛盾1S：由于成本及企業(yè)目標(biāo)限制，項目必須以超越30000元/平方米的價格入市，價格遠超區(qū)域價格水平。R1：項目不占據(jù)區(qū)域核心資源，難以實現(xiàn)標(biāo)桿性。R2：成為杭州杭州高端豪宅項目的一極問題1：在市場競爭激烈，且不具備派它性景觀資源的情況下，如何實現(xiàn)項目價值目標(biāo)？S：項目1號地塊與2號地塊分離，中間規(guī)劃有綠地。R1：兩地塊之間難以實現(xiàn)聯(lián)動開發(fā)，最大程度兌現(xiàn)土地價值。R２：公建部分保證項目整體形象統(tǒng)一，成為本項目亮點，為項目重要價值支撐。問題2：規(guī)劃綠地如何協(xié)調(diào)兩地塊聯(lián)動開發(fā)，甚至成為項目亮點？問題2：B1地塊如何協(xié)調(diào)A地塊，甚至成為整個項目亮點？問題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問題－正確的方向：把握豪宅發(fā)展方向，走在正確的趨勢上。策略層面問題－突圍：面對區(qū)域價值瓶勁，如何實現(xiàn)價值突圍？技術(shù)層面問題：公建如何做？物業(yè)發(fā)展建議...報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒杭州經(jīng)濟保持穩(wěn)健的增長速度，連續(xù)15年保持兩位數(shù)的增長，投資環(huán)境的改善，吸引大量企業(yè)入駐，同時導(dǎo)入了大量的外來人口杭州居民人均可支配收入達到11899元，在紹興、上海、臺州后,列長三角第四位房產(chǎn)的熱銷和城市經(jīng)濟發(fā)展密不可分，浙江尤其是杭州經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)消費奠定了堅實的客戶基礎(chǔ)資料來源：世聯(lián)分析杭州城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在從“二三一”向“三二一”轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展促成了大量中產(chǎn)階級，甚至富豪階層的形成第三產(chǎn)業(yè)在杭州市經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來杭州市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。第三產(chǎn)業(yè)中貢獻度較大的行業(yè)：金融類、貿(mào)易類、旅游類、會展類、咨詢類（含會計、法律服務(wù)）、物流類杭州市政府提出要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“一二三”向“三二一”轉(zhuǎn)變。2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）569.28662.98765.37883.8610431277.1增長率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.4％表1：杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化43.8％表2：00-05年杭州市第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值表資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒通過各項指標(biāo)對比，杭州民間的富裕度及消費潛力和意識在各城市中名列前茅資料來源：世聯(lián)分析杭州是浙江的杭州

浙江省內(nèi)“藏富于民”、“家庭作坊式產(chǎn)業(yè)”的經(jīng)濟特點，培育出了大量的財富階層溫州：模具8400多家（占國內(nèi)市場的70％）、鞋業(yè)5000多家（占國內(nèi)市場20％）、打火機8000多家（全球市場的70％，國內(nèi)市場的95％）、低壓電器900多家（國內(nèi)市場的65%)以及塑料薄膜、眼鏡臺州：全國著名泵類生產(chǎn)基地、塑料、閥門產(chǎn)業(yè)集群寧波：塑料模具、家用電器、服裝紹興：全國最大的輕紡生產(chǎn)交易基地永康：全國最大的小五金生產(chǎn)交易基地義烏：全國最大的小商品生產(chǎn)交易基地大唐：襪業(yè)8500多家占國內(nèi)市場的70％，國際市場的70％嵊州：領(lǐng)帶1000多家（國內(nèi)市場80％，國際市場的30％）慈溪：凈水器、簾子部件、微小軸承資料來源：文獻檢索嘉善：木業(yè)集群，3000多家浙江全省88個縣市區(qū)中，有85個縣市區(qū)形成了以特色產(chǎn)業(yè)為標(biāo)志的塊狀經(jīng)濟據(jù)2004年統(tǒng)計，目前浙江有中小企業(yè)108萬家，稅收占全省的60%，外貿(mào)出口交貨值占銷售產(chǎn)值比例達16％，涌現(xiàn)了1500多家年銷售收入超過億元的中小企業(yè)。億元以上商品交易市場463個，攤位數(shù)28萬個。中國已經(jīng)形成了三大城市群,長三角城市群地區(qū)的經(jīng)濟最為發(fā)達，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈

環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強化階段，即極化階段。北京、天津成為一個磁石核心，強烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴散帶動中小城市發(fā)展，點——軸系統(tǒng)形成，即擴散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。2006年全國GDP分布41.3％長三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點——軸——網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個區(qū)域成為一個高度發(fā)達的城市化區(qū)域。環(huán)渤海京津翼地區(qū)長江三角州地區(qū)珠江三角州地區(qū)杭州，長三角“城市副中心”

隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工加強，杭州已經(jīng)不僅是“上海后花園”，更多地承擔(dān)起長三角“城市副中心”的功能上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興第一圈層——次級輻射中心第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層——原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢。核心——對外窗口世界的西湖，世界的杭州“中國最具幸福感的城市”“中國最具經(jīng)濟活力的城市”“中國民營經(jīng)濟最具活力城市”“世界休閑博覽會”“西湖博覽會”“中國國際動漫節(jié)”全球500強企業(yè)已有58家進駐杭州阿里巴巴、娃哈哈、UT斯達康、萬向、傳化······城市背景結(jié)論杭州經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費潛力都處于全國領(lǐng)先地位浙江高度發(fā)展的民營經(jīng)濟培育出大量的財富階層杭州作為省會城市對省內(nèi)客戶具有很強的向心力杭州正逐漸成為國際化都市浙江的經(jīng)濟及城市特色，直接決定杭州豪宅市場擁有廣泛的客戶群，本項目的成功有堅實的市場基礎(chǔ)。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒在一系列政策調(diào)控下，2007年末杭州房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，成交量與成交價逆向發(fā)展2007年杭州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波熱潮，成交量和成交價格都達到了較高水平。2007年末，一系列調(diào)控政策的出臺，市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，成交量下滑至1500套，成交價卻始終保持高位約14000元/平米。08年、09年市場走勢如何？對于市場的判斷取決于市場供需和宏觀政策的變化、、、、、2007土地市場急劇放量，國內(nèi)房產(chǎn)大鱷進駐，未來兩年競爭加劇2007年杭州市拱出讓土地約176萬平米，總建筑面積418萬平米，由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)限制，部分出讓住宅用地沒有計入，2007年實際出讓住宅用地總建筑面積將在450萬平米以上，預(yù)計2008年下半年至2009年上半年市場將出現(xiàn)集中供應(yīng)的熱潮。從土地出讓情況來看，在萬科、凱德置地等大開發(fā)商進入杭州之后，2007年又有寧波雅戈爾置業(yè)、遠洋地產(chǎn)、中國海外發(fā)展有限公司、南京朗詩等外地開發(fā)商紛紛不惜重金在杭城拿地。杭州已成為外地開發(fā)商角逐的又一戰(zhàn)場。國內(nèi)房產(chǎn)大鱷紛紛進入

2008年下半年－2009年上半年市場將出現(xiàn)集中供應(yīng)的熱潮受市場成交價格急劇上揚的刺激，2007年杭州的土地成交價格也屢屢創(chuàng)出新高。高地價又反過來影響了市場的高樓價出讓證號位置公司占地面積（㎡）總建面（㎡）總價（萬元）樓面地價杭政儲出[2007]70號下城區(qū)（原東南面粉廠地塊）廣宇集團股份有限公司、

杭州西湖房地產(chǎn)集團有限公司293718982217100019038杭政儲出[2007]59號拱墅區(qū)（杭一棉A、B地塊）遠洋地產(chǎn)有限公司、

北京萊福建設(shè)有限公司8506914280122260015588杭政儲出[2007]53號西湖區(qū)（留下街B9、19、21、23地塊）寧波雅戈爾置業(yè)有限公司55224793168550010780杭政儲出[2007]43號西湖區(qū)（規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)A20地塊）會盈投資管理（杭州）有限公司、

金都房產(chǎn)集團有限公司5702711405411410010004杭政儲出[2007]23號西湖區(qū)（浙江工商大學(xué)地塊）寧波雅戈爾置業(yè)有限公司361319394114760015712杭政儲出[2007]20號拱墅區(qū)，上塘河旁浙江旅游西城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4085813074616010012245杭政儲出[2007]17號上城區(qū)（規(guī)劃錢江新城望江區(qū)塊C-06、08、17、18地塊）杭州葛洲壩實業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、杭州康居投資管理有限公司8425526961634900012944杭政儲出[2006]20拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動機廠地塊綠城、濱江1040693339533630001087029從未來供應(yīng)來看，預(yù)計2008-2010年，杭州將迎來一個競爭和供應(yīng)的高峰期

可預(yù)計的杭州住宅后期1260萬平方米的供應(yīng)量不可小視。隨著更多住宅用地的出讓，這樣的供應(yīng)只多不少，供應(yīng)無疑是巨大的，預(yù)計這些供應(yīng)量主要集中在2008-2010年，屆時，杭州將迎來一個競爭和供應(yīng)的高峰期。杭州(不含蕭山、余杭)總體可預(yù)計住宅供應(yīng)量一覽表(單位:萬平方米)

從各城區(qū)可預(yù)計的住宅供應(yīng)的比例上看，西湖區(qū)的比例位居第一，占杭州主城區(qū)總供應(yīng)量的30%；江干區(qū)列第二；前幾年的供應(yīng)大戶濱江區(qū)退居第三；之江區(qū)、下城區(qū)和上城區(qū)三個城區(qū)的住宅供量在樓市中占據(jù)的比重相對較弱，總和為12.5%，與拱墅區(qū)的供應(yīng)相持平。第二套房貸款政策（首付和利率），對市場影響比較明顯，杭州市場成交量急劇下降，買賣雙方進入觀望期2007.08.22中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。中國人民銀行宣布，自2007年9月15日起，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.6％提高到3.87％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02％提高到7.29％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個百分點。2007.09.15中國人民銀行宣布，從9月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是央行今年以來第7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。央行此舉將一次性凍結(jié)資金約1855億元，存款準(zhǔn)備金率將升至12.5％，已逼近10年來13%的歷史高點。2007.09.062007.4.5中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，調(diào)整后普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行10.5％的存款準(zhǔn)備金率。對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格、又不能提供購房發(fā)票的，從2007年7月15日起，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。2007.6.142007.7.21中國人民銀行決定，自2007年7月21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007.7.31中國人民銀行決定從2007年8月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是央行在年內(nèi)第6次動用這一貨幣工具，調(diào)整后普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行12％的存款準(zhǔn)備金率。2007.03.22中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12％提高到6.39％。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。2007.4.29央行決定從2007年5月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達到11％。2007.5.18中國人民銀行決定從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，調(diào)整后普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行11.5％的存款準(zhǔn)備金率。2007.8.13《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號，以下簡稱“24號”文）明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。根據(jù)24號文規(guī)定：經(jīng)濟適用房面積將控制在60平方米左右，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，政府優(yōu)先回購。2007.03.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過。央行決定從2007年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是進入2007年以來，央行第二次使用這一貨幣政策工具，也是央行自2006年以來，第5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。至此，存款準(zhǔn)備金率達到10%。2007.01.1607年政策主要是針對火爆的房市、股市以及持續(xù)高位的CPI指數(shù)而出臺的財政和稅收政策，如加息、提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國債、降低利息稅等緊縮銀根政策，這給房地產(chǎn)企業(yè)直接的影響就是財務(wù)費用提高、融資渠道變少,部分開發(fā)商加快了項目進程。央行提高第二套房首付比率和貸款利率2007.09.27前兩輪宏觀調(diào)控新一輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實；首付加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實質(zhì)調(diào)控市場心理調(diào)控購買能力后市影響觀望期持續(xù)3－4個月后快速結(jié)束；引發(fā)價格新一輪走高市場可能進入較長時間的橫盤調(diào)整本輪宏觀調(diào)控：可能導(dǎo)致市場進入較長時間的橫盤調(diào)整期十七大代表、建設(shè)部副部長仇保興18日晚表示，預(yù)計在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟適用房的投資將呈翻番的趨勢。對于房價趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個問題。仇保興說，最近一段時間，中國的房價上漲得比較快，這是一個事實。要調(diào)控房價，應(yīng)該分兩個部分：首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。十七大報告在闡明未來完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時強調(diào)，要“綜合運用財政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平”。專家指出，這意味著我國未來將進一步強化財政、貨幣兩大政策“組合拳”聯(lián)動發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。十七大代表、中國人民銀行行長周小川在接受中外記者采訪時也公開表示，下一步將綜合運用包括利率、匯率、存款準(zhǔn)備金率、公開市場操作等多種手段加大貨幣政策力度。未來政策預(yù)判：基于十七大主題精神研究，我們看到政府抑制房價上漲決心堅定，政策調(diào)控短期內(nèi)不會松口從長遠看，房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展期，國民資產(chǎn)受保障。從短期看，反映政府調(diào)控房價決心堅定，近期內(nèi)市場仍是調(diào)控整固期-恢復(fù)期。十七大提出：全面奔小康擴大就業(yè)規(guī)模全國人民分享改革成果保障居民財產(chǎn)性收入措施性質(zhì)可能出臺的具體舉措金融手段繼續(xù)加息嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房對多套置業(yè)者停止貸款稅收手段開發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時的安置補助費和土地補償費標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié)：外資購房細則在全國范圍的出臺；個人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國范圍實施持有環(huán)節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出；物業(yè)稅試點1、從市場效果來看，房貸緊縮政策已經(jīng)是抑制房價上漲的有效手段，未來將成為政策主力2、從經(jīng)濟增長來看，通貨膨脹的壓力也將迫使銀行采取緊縮的貨幣與財政政策資料來源：世聯(lián)顧問政策研究組銀監(jiān)會發(fā)出風(fēng)險提示，要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格"三查"，嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，同時，在房價不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價格風(fēng)險。未來政策預(yù)判：除堅持“土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的調(diào)整手段外，未來將加大以“金融、稅收政策”為手段的調(diào)控措施未來政策預(yù)判：近期內(nèi)可能出臺的稅收政策將著重針對大戶型的購買與持有成本未來市場預(yù)判：長期看漲，短期轉(zhuǎn)淡政策調(diào)控近期仍將持續(xù)，市場進入整固期1.05-06年政策調(diào)控回顧——調(diào)控失效，價格飛漲，直接激發(fā)本輪調(diào)控3.未來政策調(diào)控預(yù)測——政府決心堅決，實際效果/通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調(diào)控主力2.07年政策調(diào)控分析——行政/金融/稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場轉(zhuǎn)淡市場大勢：中國房地產(chǎn)行業(yè)將在政治經(jīng)濟、人口紅利等一系列利好因素的作用下繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢社會穩(wěn)定經(jīng)濟增長城市化率人口紅利就業(yè)增加未來中國房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢1.經(jīng)濟增長期持續(xù)支撐——年均10%以上的GDP增長率，經(jīng)濟硬著陸可能性低3.城市化進程加快的剛性支撐——人口快速城市化，新增居住持續(xù)放大2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長的首次置業(yè)，換房等剛性居住需求居高不下宏觀大勢：房產(chǎn)形勢與政策總結(jié)受宏觀政策影響，2007下半年開始杭州交易量下跌，但銷售均價持續(xù)上漲，呈現(xiàn)成交價與成交量逆向發(fā)展的局面08-10年，杭州土地市場將迎來供應(yīng)與競爭的高峰，特別是大量高價地塊的面市將造成豪宅市場競爭加劇中國房地產(chǎn)形勢長期看好，但短期內(nèi)將進入整固期項目入市期市場供應(yīng)量放大、競爭加劇，加之國家政策調(diào)控的影響，項目必須通過標(biāo)桿性產(chǎn)品打造強大的核心競爭力，才能實現(xiàn)項目目標(biāo)。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒臨平7000元三墩9000-1.2萬蕭山8000元下沙7000元錢江新城2-3萬文教2-2.5萬城北橋西1－1.5萬濱江1萬閑林7000元九堡喬司8000－1.1萬老余杭6000元124市中心2-4萬53671、東方潤園37000元/㎡。2、金色海岸28000元/㎡3、西湖8號公館60000元/㎡4、白馬公寓35000－40000元/㎡5、深藍廣場35000－40000元/㎡6、留莊31000元/㎡7、九樹公寓40000元/㎡8、公元沐橋30000元/㎡杭州豪宅集中于武林及錢江新城CBD，西湖、之江區(qū)域有部分資源性豪宅8區(qū)域分布售價3萬/㎡以上的豪宅項目市場反應(yīng)良好，且價格上漲速度快項目名開盤時間及開盤價目前售價銷售速度總建筑面積綠園2000年，7000元/㎡30000元/㎡以上二手房115600白馬公寓2000年，7500元/㎡35000－40000元/㎡二手房220000深藍廣場2004年，7000元/㎡35000－40000元/㎡二手房61000金色海岸2005年8月，21000元/㎡28000元/㎡基本售罄220000西湖8號2006年4月，40000元/㎡60000元/㎡去化60％13604九樹2006年4月，30000元/㎡40000/㎡去化90％30000東方潤園2006年9月，15000元/㎡37000元/㎡去化85％226000留莊2007年10月，31000元/㎡34000元/㎡去化95％78000項目名稱KPI項目名稱KPI銀馬公寓地段：文教區(qū)。規(guī)劃設(shè)計：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。留莊資源稀缺：西溪濕地規(guī)劃設(shè)計：新帕拉蒂奧風(fēng)格建筑品牌：綠城品牌精裝修深藍廣場地段：城市CBD，武林商圈核心地段，緊靠運河。品牌：綠城品牌精裝修物業(yè)管理：五星級酒店物業(yè)顧問西溪蝶園資源稀缺：西溪濕地規(guī)劃設(shè)計：高層TH品牌：萬科品牌精裝修東方潤園地段：錢江新城CBD核心資源稀缺：一線江景。規(guī)劃設(shè)計：戶型，三梯兩戶頂級會所：鴻藝會顧問。智能化：Honeywell數(shù)字智能家居。物業(yè)管理：管家留學(xué)。西湖8號資源稀缺：西湖金色海岸地段：錢江新城資源稀缺：一線江景。規(guī)劃設(shè)計：戶型，園林景觀精裝修：頂級裝修標(biāo)準(zhǔn)和家園資源稀缺：山景自然資源。品牌：坤和品牌精裝修：頂級裝修標(biāo)準(zhǔn)九樹公寓資源稀缺：山景自然資源。規(guī)劃設(shè)計：非經(jīng)驗住宅。精裝修：頂級裝修標(biāo)準(zhǔn)杭州豪宅客戶關(guān)注點依次為：

資源及地段>開發(fā)商品牌/產(chǎn)品>會所/配套智能化KPI項目名主力戶型主力面積（平米）房均面積（平米）總建筑面積（平米）深藍廣場三居室、四居室160-2005061000白馬公寓三房兩廳、四房160-20050220000綠園三房二廳、四房二廳160-19050115600銀馬公寓三居室、四居室160-21050150000西湖8號三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩/三廳130-22040-6013604新綠園三房二廳、四房二溪蝶園四房兩廳三衛(wèi)19050420000和家園三房、四房、五房140-30040-501000000金色海岸三房二廳、四房三廳+工人房200-38065－90220000東方潤園三房二廳+（家庭廳+書房）210-36065-90226000留莊三套房+書房280-42080-10078000九樹四房三廳四衛(wèi)1廚330-40090-10030000房均面積50－60平米之間占主流，少數(shù)資源型公寓及頂級豪宅房均面積在65－100平米之間戶型面積戶型設(shè)計亮點滿足空間奢侈感：大客廳、大主臥仍然是不變的主流，且日漸奢華。重視其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大?？臻g的舒適性與功能性要求越來越強：如獨立工人房，雙套房（多套房），中西式廚房，衛(wèi)生間男女賓衛(wèi)具分離、淋浴器分離，配置服務(wù)陽臺、設(shè)備陽臺等不同功能陽臺。別墅空間概念引入公寓；如復(fù)式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。景觀價值最大化：除了一般意義上的全明、南北通透等評價標(biāo)準(zhǔn)外，高端公寓力求多明，并通過如270度景觀陽臺、大面積使用落地窗等增加房間通透性及最大限度實現(xiàn)景觀價值。小體量特色產(chǎn)品市場反應(yīng)良好：如九樹公寓、留莊等個例產(chǎn)品，戶型設(shè)計各具特色，滿足特定人群的價值需求。大開間客廳、保姆電梯、家庭廳、雙套房、中西廚房東方潤園四房三廳三衛(wèi)267平米7米開間的豪華客廳首創(chuàng)保姆服務(wù)電梯，工人房與主人活動區(qū)嚴(yán)格分開；將家庭廳設(shè)計由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。次臥帶獨立衛(wèi)生間，滿足家庭成員需要。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。主臥衛(wèi)生間臺盆與坐便器均男女分離，淋浴器與浴缸分離；中西式廚房分離，滿足高端用戶飲食需求。戶型設(shè)計亮點五明設(shè)計、入戶花園、奢華主衛(wèi)、270度弧形景觀窗“五明設(shè)計”，不但滿足了一般的“三明”，而且電梯廳和工人房也是直接采光；入戶花園；主臥擁有大面積豪華獨立衛(wèi)生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開，男女坐便器分離；主臥擁有大面積步入式更衣間；獨立的保姆房，與主人生活空間嚴(yán)格區(qū)分；大面積的落地玻璃，甚至有些房間三面都采用玻璃墻體，270度弧形景觀窗，保證了景觀視野。金色海岸三房兩廳兩衛(wèi)227.31平米戶型設(shè)計亮點萬科產(chǎn)品創(chuàng)新——高層TH設(shè)計西溪蝶園四房二廳三衛(wèi)190平米“高層Town—House”,前庭后院，入戶花園。挑空餐廳?？蛷d與書房一體，形成大面寬客廳。客臥全落地窗。戶型設(shè)計亮點新帕拉蒂奧風(fēng)格帕拉蒂奧空間美學(xué)，十字內(nèi)廊和園廳，會客廳、起居室、正餐廳、書房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動區(qū)、休息區(qū)；超300平米大戶型空間僅三房配置，主臥4.8*8.1米，餐廳3.9*4.8米，極盡奢華；獨立工人房嚴(yán)格分區(qū)；五衛(wèi)配置，每間臥室均配豪華衛(wèi)生間外，與客衛(wèi)嚴(yán)格分開。留莊三房三廳五衛(wèi)350平米戶型設(shè)計亮點豪宅產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新點或市場領(lǐng)先點項目名稱創(chuàng)新銀馬公寓大開間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割。東方潤園三梯兩戶，保姆專用電梯。留莊帕拉蒂奧十字建筑風(fēng)格。西溪蝶園高層TH，前庭后院電梯大堂外置。平層連廊，多單元共用樓梯。西湖8號雙開電梯直接入戶九樹公寓非經(jīng)驗住宅，近400平米大平層，充分體現(xiàn)大空間通透性與流動性。大面積通透的窗墻系統(tǒng)，360度圍廊，可移動木格柵。產(chǎn)品創(chuàng)新智能化等項目名稱產(chǎn)品及智能化精裝修東方潤園鋁板外墻。Honeywell數(shù)字智能家居。中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央燃氣熱水系統(tǒng)、單元式中央吸塵系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)。毛坯，6套大師設(shè)計方案贈業(yè)主金色海岸鋁板外墻。世界頂級品牌用材，6000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。西湖8號浮筑樓板。一卡識別系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)。九樹公寓墻體大面積玻璃，衛(wèi)室大塊天然石材使用。采暖:水地暖、vaillant燃氣壁掛爐和配套的儲水加熱罐。同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)。無機房電梯。世界頂級品牌，如德國Bulthaup廚房家具、德國Miele廚房電器，德國DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、無機房電梯、同層排水···新帕拉蒂奧風(fēng)格精裝城市芯語外墻外保溫飾面干掛系統(tǒng)、冷熱橋阻斷系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、同層排水、浮筑樓板系統(tǒng)、無機房電梯、完整降噪系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、雨水回收及處理系統(tǒng)、陽光導(dǎo)入系統(tǒng)、屋面系統(tǒng)、地下車庫燈光導(dǎo)航、生活熱水系統(tǒng)、有機垃圾生態(tài)處理系統(tǒng)等朗詩國際街區(qū)地源熱泵技術(shù)、混凝土頂棚輻射制冷制熱、全置換新風(fēng)、絕緣外墻、“嚴(yán)密”外窗系統(tǒng)、同層排水多種產(chǎn)品系統(tǒng)已普遍使用，精裝修水平達國內(nèi)頂級，出現(xiàn)科技主打項目杭州豪宅會所配套及物管檔次一般，即使東方潤園在這兩方面也更多作為營銷手段項目名稱物管服務(wù)會所深藍廣場雷迪森五星級酒店管理恒溫游泳池、健身中心等東方潤園荷蘭國際管家學(xué)院留學(xué)5.1元/平米·月鴻藝會會所顧問蓮花形會所：中西餐廳、SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸戴德梁行休閑養(yǎng)生會所。室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊綠城物業(yè)。8元/平米·月二期有會所，規(guī)劃游泳池、影廳、超市等。西湖8號綠城物業(yè)，12元/平米·月下沉式小型會所，餐飲、SPA、休閑等物管、會所浙江省內(nèi)30-50歲頂尖財富階層，三口之家，偏好250-300平米奢華四房來源浙江省內(nèi)占90％身份特征大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財富階層）以傳統(tǒng)制造業(yè)、外貿(mào)、地產(chǎn)、金融為主年齡30-50歲占90％以上其中以30－40歲占60％以上部分年輕新貴涌現(xiàn)，占10％家庭構(gòu)成基本以三口之家為主，大部分孩子在外讀書，日常居住以兩口為主。僅10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求250-300四房最受歡迎，認(rèn)為空間感、舒適感最佳。300以上四房及200-250三房次之產(chǎn)品關(guān)注點大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房大陽臺主仆分區(qū)豪宅客戶看重豪宅標(biāo)簽，圈層影響需求特征奢華空間舒適性功能分區(qū)置業(yè)驅(qū)動力資源、地段升值潛力圈層影響置業(yè)目的多次置業(yè)第一居所+資產(chǎn)保值升值置業(yè)特征總價承受力強看重豪宅標(biāo)簽下單速度快，對產(chǎn)品本身關(guān)注度不高其他老帶新購買在豪宅客戶中極其明顯，所占比例在70％以上入住后對會所的關(guān)注度有所提升豪宅客戶頂級人群代表訪談——最關(guān)注豪宅標(biāo)簽，強調(diào)稀缺資源的占有，受圈層影響非常大個人特征：第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)型，也注重生活品質(zhì)事業(yè)處在上升期，對事業(yè)有進一步的追求，交際圈較大比較愛顯富置業(yè)偏好：首先關(guān)注地段和資源，錢江新城CBD和一線江景身邊的朋友也都在說金色海岸對房型要求舒適大氣，對多套房比較看重對總價不關(guān)注，關(guān)鍵要值得某皮革外貿(mào)公司老總東方潤園業(yè)主占有稀缺資源、尊貴感個人特征：第一代創(chuàng)業(yè)者，非常注重享受財富積累很快，金錢只是數(shù)字符號比較低調(diào)，不愛張揚置業(yè)偏好：關(guān)注項目的私密性和安全性置業(yè)主要是享受生活，看重江景資源，不關(guān)注保值功能對產(chǎn)品細節(jié)要求較高，認(rèn)為這是生活品質(zhì)的體現(xiàn)行業(yè)關(guān)系，對相關(guān)配套比較關(guān)注朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內(nèi)就下單某娛樂公司老總東方潤園業(yè)主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶個人特征：溫州客戶，比較豪爽身邊一群從事建材生意的朋友，有好幾個都買了金色海岸，喜歡大家在一起很愛顯富置業(yè)偏好：喜歡金色海岸的精裝修風(fēng)格，覺得金碧輝煌看重江景資源在九溪玫瑰園有一套別墅，住過半年，覺得不方便。銀馬公寓也有房子，完全是為了投資。建材老板金色海岸業(yè)主身份感、占有稀缺資源、圈層個人特征：溫州人，自己打拼到現(xiàn)在屬于艱苦創(chuàng)業(yè)型，以前過的艱苦，現(xiàn)在就都要用最好的置業(yè)偏好：身邊人說金色海岸最好，就過來買了在杭州時間也不多，對產(chǎn)品覺得還可以，自己并沒有太多要求豪宅就是要有豪宅的樣子，一看就知道是好東西里面住的人也要和自己地位差不多的服裝外貿(mào)公司老總金色海岸業(yè)主身份感、圈層圈層、資源、豪宅標(biāo)簽代表群體生活特征興趣置業(yè)特征置業(yè)觀念關(guān)鍵點A杭州大型企業(yè)高層杭州私營企業(yè)主杭州貿(mào)易行老板龐大的財富支撐應(yīng)酬多，圈子大，關(guān)系復(fù)雜對生活質(zhì)量要求高頂級場所圈層朋友社交游艇俱樂部喝茶GOLF等多次置業(yè)資產(chǎn)保值低調(diào)，注重個人私密空間；稀缺資源占有私密性、安全老城區(qū)，車程距離不超過半小時占有、圈層、區(qū)域B總部在杭州的外地老板外地工程承包商外地大型貿(mào)易生意人圈子不大，關(guān)系相對簡單享受生活，尋求更高的生活品質(zhì)圈子朋友聚會家人、親戚親情活動旅游多次置業(yè)資產(chǎn)保值標(biāo)志性注重尊貴感資源大于區(qū)域私密性、安全性豪宅標(biāo)簽、圈層、占有、資源C以杭州為平臺的企業(yè)主大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板圈子小，私人時間較多對生活品質(zhì)要求高喜歡跟原城市人扎堆圈子頂級社交場所多次置業(yè)資產(chǎn)儲值提升生活品質(zhì)精神層面大于物質(zhì)層面資源大于區(qū)域?qū)?nèi)外交通發(fā)達沒有區(qū)域情結(jié)，關(guān)鍵是資源的稀缺性豪宅標(biāo)簽、資源、占有豪宅客戶杭州人新杭州人省內(nèi)豪宅市場總結(jié)杭州豪宅項目有強大的市場支撐，對高價格的接受能力很強。杭州豪宅在產(chǎn)品硬件方面（戶型、智能化、精裝修等）方面已達全國一流水平，軟性服務(wù)（會所、配套、服務(wù)）方面仍有很大提升空間。杭州豪宅市場客戶基本為省內(nèi)頂級財富階層，對豪宅標(biāo)簽感、資源占有比較看重。從市場接受度、產(chǎn)品發(fā)展及客戶需求來看，杭州豪宅市場仍有很大的上升空間，可以通過全國及國際化豪宅視野打造更高層次的豪宅項目。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析區(qū)域競爭下的市場機會房產(chǎn)形勢與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒杭州目前處于豪宅發(fā)展第二階段，產(chǎn)品仍不成熟，發(fā)展空間巨大第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗點”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價值訴求點大面子身份、體驗、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強調(diào)富貴符號；強調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營銷特征張揚外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強調(diào)圈內(nèi)影響市場價格市場比較法定價價格與普通住宅價格比約為1.3：1前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；價格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價；價格比2-4：1代表項目銀湖別墅星海國寶金色海岸中信紅樹灣波托菲諾東方潤園萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階段與第二階段產(chǎn)品沒有太大變革，并為初級階段初級階段高級階段成熟階段1、發(fā)展階段高級發(fā)展階段在關(guān)鍵點上將豪宅價值演繹到極致，軟硬結(jié)合打造成熟富人生活理念星海國寶世貿(mào)濱江湯臣壹品香蜜湖一號中信紅樹灣紅樹西岸波托菲諾金色海岸東方潤園貝沙灣凱旋門精神理念層級硬件保障水平高低高市場平均價值曲線豪宅價值曲線最高風(fēng)險曲線12354671011備注：隨著硬件保障水平的提高，硬件檔次提高，在理念的統(tǒng)領(lǐng)下，物質(zhì)保障整體系統(tǒng)性增強隨著精神理念層級的提高，從簡單的資源占有和炫富，到表達成熟富豪生活階段初級發(fā)展階段高級發(fā)展階段成熟發(fā)展階段特征產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強勢資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點重點發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，做出豪華和高檔的感覺精神層面多數(shù)僅貼上身份和財富的簡單標(biāo)簽依托資源，重點挖掘精神理念層面的高度具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點放大將豪宅價值演繹到極致89頂級豪宅硬件具有8大“頂”級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計：大師之作——定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國際品牌——貨真價實、奢華、王室御用空間：突破傳統(tǒng)——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室內(nèi)化、享受性配套設(shè)施：配套私享——會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業(yè)管理：5星級服務(wù)——金鑰匙人文：時間元素——古樹、山石、歷史科技：高科技元素——時尚、精密、安全目前國內(nèi)頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標(biāo)準(zhǔn)上，僅初步做到“圈層生活”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。8大“頂”級標(biāo)準(zhǔn)2、硬件標(biāo)準(zhǔn)頂級消費趨向與頂級豪宅發(fā)展趨吻合，注重私享、影響力、藝術(shù)性頂級豪宅客戶的需求特征對圈層乃至社會的影響力對資源的私享對奢侈娛樂方式的熱衷加入社會頂層頂級的權(quán)貴圈對社會的影響：基金、捐贈對資源的絕對私享，而不僅是和別人一起觀賞游艇、私人飛機、馬會、高爾夫、頂級spa等對奢侈品的愛好藝術(shù)品、珠寶、其它奢侈享受品頂級豪宅客戶構(gòu)成：上海華府天地：5-15億身價的全球頂級富豪波托菲諾：市級及其以上的政界要人就有18位、文體明星36位、商界名流190位之多。

香蜜湖1號：深圳及周邊城市的企業(yè)主、高級公務(wù)員和金領(lǐng)香港凱旋門：約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。來源的多樣性身份的頂級性3、頂級客戶需求客戶需求的三大核心價值點是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，進入高級發(fā)展階段后，客戶對私享生活敏感點最強私享生活極至要素項目具有昭示性、標(biāo)志性，私屬領(lǐng)地界定明確公共資源私享，通過標(biāo)識、規(guī)劃達成私享空間圈層生活的社交場通過會籍、俱樂部等形式達成專屬私享頂級配置設(shè)施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學(xué)校、頂級購物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會影響力服務(wù)是1對1，是強調(diào)身份的對等私密享受，是具有內(nèi)張力的，是身份的標(biāo)簽配套私享資源侵占低調(diào)奢華世聯(lián)對全國乃至世界范圍內(nèi)頂級豪宅案例進行研究，總結(jié)出豪宅的5種核心驅(qū)動力模式功能轉(zhuǎn)換—東海路9號精裝修—金色海岸科技智能化—紅樹西岸附送價值—蝴蝶谷頂級配套私享歷史人文生活模式資源私享/核心地段產(chǎn)品創(chuàng)新核心驅(qū)動力上海華府天地富人生活示范—波托菲諾灣區(qū)新生活—中信紅樹灣灣區(qū)＋藝術(shù)—香港.貝沙灣萬科十七英里吉寶灣凱旋門BrickellKeyWilliamisland代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國BrickellKey美國Williamisland……4、核心驅(qū)動力產(chǎn)品創(chuàng)新東海路9號：以酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的青島濱海超高層豪宅，強烈的地標(biāo)效應(yīng)青島市區(qū)繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95目前售價：均價28000元/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成戶型面積：以三房170—270平米為主，其中頂層為623的復(fù)式公寓動感的“帆”形外觀豪宅案例3產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值極具地標(biāo)效應(yīng)的高度、外形及頂級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，使得項目超越一般居住功能的，功能轉(zhuǎn)換到頂級酒店層級，實現(xiàn)了價值提升金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級豪宅產(chǎn)品打造產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值要素打造方式建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司園林景觀設(shè)計貝爾高林景觀設(shè)計公司規(guī)劃布局建筑排布形成一個“∽”形圍合排布，充分利用將近一千米的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。戶型特點175~500平米，大面寬短進深“五明戶型”，雙主臥設(shè)計、入戶花園、獨立工人房空中別墅全套房設(shè)計，面積200－400平米，餐廳邊設(shè)計邊廳，可改為棋牌室——獨立衛(wèi)生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修6000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：聘請香港G.I.L公司進行室內(nèi)設(shè)計；采用原裝進口OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個大規(guī)模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目；原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進口Siematic櫥柜；原裝進口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)。會所設(shè)施金色海岸設(shè)有5000平米的五星級會所，配有室內(nèi)恒溫游泳池、室外網(wǎng)球場、高尚俱樂部、商務(wù)中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設(shè)施等完善配套。社區(qū)配套周邊成熟的城市生活配套和商業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理營銷手段以“極限享用江景”為推廣語，突出一種尊貴而不失優(yōu)雅的氣質(zhì)，精致完善的細節(jié)全部隱于房間配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)，采用世界頂級品牌的裝修材質(zhì)塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)進行裝修采用原裝進口OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個大規(guī)模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器原裝進口Siematic櫥柜原裝進口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)……紅樹西岸：極致高科技智能化：連同LG、日訊、CLIPSAL及HONEYWELL，投資3000萬美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：液晶觸摸屏終端：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網(wǎng)關(guān)：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對講分機：韓國/HOMEYWELL/BathPhone可視門口機：韓國/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國/IREVO/TG-smart社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務(wù)、家居生活全方位實現(xiàn)智能化。以“家庭集成控制”為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端，實現(xiàn)遠程控制終端設(shè)備，甚至手機遙控。全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標(biāo)準(zhǔn)已全部安裝了“智慧家居”系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要，結(jié)合個性化裝修風(fēng)格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由CNHOORAY為業(yè)主量身定做“智慧家居”系統(tǒng)。功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值產(chǎn)品創(chuàng)新高科技材料與產(chǎn)品在細節(jié)處體現(xiàn)奢華，保證絕對的高舒適性隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。JUSTRIGHT熱水循環(huán)/無需等待采用美國專利產(chǎn)品品牌JUSTRIGHT，保證水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進行比較循環(huán)，節(jié)約能源、無須動力、分戶設(shè)置。戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠程控制預(yù)先打開空調(diào)；同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統(tǒng)采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。進水銅管/保障飲用水質(zhì)量采用美國NIBICO進水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進水管的使用壽命。檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽臺隔柵/保護隱私減少對視蝴蝶谷：全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場，創(chuàng)造市場神話戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度100％的贈送面積產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值歷史人文西湖8號公館：唯一的不可復(fù)制的西湖成為其頂級豪宅核心價值支撐西湖8號西湖8號公館與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；周邊配套（200米生活圈）：各種文化藝術(shù)長廊：以中國美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術(shù)館等；頂級名車專賣店：保時捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；國際名品街：這里匯聚了眾多國際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國的、世界的、唯一的西湖…五大國際知名設(shè)計師：雅克設(shè)計機構(gòu)副總建筑設(shè)計師朱遠航先生、意大利國家注冊建筑師Ricardo先生；五合國際副總盧求先生、德國建筑師M.Diem先生；香港PAL設(shè)計事務(wù)所首席設(shè)計師梁景華先生

建筑設(shè)計西湖8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運用；整體設(shè)計體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。國際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)包括置換式新風(fēng)系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽、高效節(jié)能門窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術(shù)，有效地解決了居住空間通風(fēng)、保溫、遮陽、隔音等問題。最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時并不妨礙業(yè)主享受室外美景。內(nèi)部建筑設(shè)計突破電梯：“智能、專屬的景觀電梯”直達每戶，電梯180度取景；物業(yè)管理：為每十戶配一個私人保健醫(yī)生，隨時為業(yè)主的健康問題作出檢查和診治等大師手筆與創(chuàng)新技術(shù)運用＋唯一的、不可復(fù)制的西湖資源，打造高品質(zhì)豪宅資源私享萬科.17英里：億年礁石——662米私家海灘——無敵一線大鵬灣海景成為業(yè)主的專享集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場：倡導(dǎo)新奢華主義(RE-LUXE)的生活方式項目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景附送權(quán)益無限提升項目價值空間卓越品質(zhì)特權(quán)創(chuàng)新藝術(shù)智慧身份唯一第一：她在中國房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科20年最頂級的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權(quán)的象征第四：她是深圳第一個VISTACLUBHOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴(yán)迅奇先生親自主筆，美國SLA、BDS公司豪情加盟，是大師藝術(shù)的象征第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，是智慧和財富的象征第七：附送浪琴會籍(價值45萬)是榮耀身份的象征第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象征頂級配套私享香港凱旋門：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點地段繁華，無敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利到中環(huán)只需一站直達香港國際機場靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。頂級摩天會所，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)頂級高尚生活，僅為業(yè)主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會及休閑區(qū)，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休閑區(qū)61樓是大型健身中心生活模式波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開放、創(chuàng)新、融合的居住體驗，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂谷民俗文化村＋＝華僑城片區(qū)經(jīng)過十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來休閑、純粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)華僑城20年區(qū)域開發(fā)積累的的高端配套體系，經(jīng)過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價值和居住價值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場、保齡球館、體育活動中心等華僑城第一幼兒園南山實驗學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店：4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施以城市的配套體系來經(jīng)營，功能齊全多樣；配套設(shè)施同時面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對住宅的影響度大；文化娛樂設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。區(qū)域價值住宅價值五種頂級豪宅特征及適用性總結(jié)類型特征適用性產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換通過居住功能的升級，通過更高層級物業(yè)轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)價值升級用地性質(zhì)、高度等不受限制市場對高層級物業(yè)接受度高精裝修通過頂級品牌系統(tǒng)嫁接，實現(xiàn)表里如一的高品質(zhì)；一旦滯銷容易過時客戶追求效率個性需求不強烈科技智能化最新科技及智能的應(yīng)用，將便利性及舒適性進行到底；科技容易過時客戶對科技認(rèn)知度高存在大量科技新貴人群附送價值通過額外贈送給消費者提供超值感政府攻關(guān)能力強歷史人文將人文精神進行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源生活模式通過資源的整合及挖掘，創(chuàng)造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對全新生活模式接受意識強資源私享將稀缺的資源獨享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源稀缺通過系統(tǒng)的措施實現(xiàn)資源獨享頂級配套私享將頂級配套專屬化，僅供少數(shù)人專享客戶專屬意識強五大核心驅(qū)動力中，生活模式是市場空白，亦是豪宅發(fā)展方向，與本項目高度契合豪宅核心驅(qū)動資源、地段人文歷史產(chǎn)品頂級配套生活模式特征客觀決定，不可改變可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產(chǎn)品除外）可變，具備一定專有性通過對資源的整合挖掘，創(chuàng)造出獨一無二，不易復(fù)制的杭州豪宅分類西湖8號東方潤園和家園金色海岸留莊九樹公寓（東方潤園）？？？市場空白本案契合度與競爭對手（綠城）相比不成為核心優(yōu)勢無要在產(chǎn)品方面超越綠城難度很大對中小規(guī)模而言，頂級配套的成本過高。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析區(qū)域競爭下的市場機會房產(chǎn)形勢與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒紐約TrumpWorldTower——城市核心，地標(biāo)豪宅案例借鑒1TrumpWorldTower

最好的位置，最好的建筑TrumpWorldTower位于紐約的曼哈頓區(qū)CBD，東面東河（EastRiver），緊鄰聯(lián)合國大廈特色的建筑外形有利于擴大項目的知名度和影響力TrumpWorldTower高262米，90層，世界上最高的住宅建筑建筑占地面積僅為44.2m*23.8m，成為世界上最苗條的建筑一塊美麗的玻璃塔

——《紐約時報》精美的裝潢凸顯項目的品質(zhì)，奠定項目的豪宅形象所有浴室采用進口的大理石超大的落地窗充分展示東河景觀及繁華的曼哈頓景色采用淡棕色的磨光硬木地板配置有GE系列的家電，壁爐、烤箱、洗碗機、冰箱等每間廚房配備有光亮的白色櫥柜、花崗巖工作臺面、鏡面后擋板每一戶有獨立的暖氣和空調(diào)系統(tǒng)媲美五星級酒店的物業(yè)服務(wù)，提升了項目的檔次五星級酒店式物業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施私人SPA健身俱樂部一個長60英尺的游泳池一個世界級的餐廳一個私人酒窖24小時的門衛(wèi)和保安提供廣泛的服務(wù)，包括代客泊車等香港貝沙灣——富豪生活與藝術(shù)的完美結(jié)合案例借鑒2香港豪宅項目的先驅(qū)及典范——以濱海資源和財富為基礎(chǔ)，但又力求突破，領(lǐng)略生活的藝術(shù)發(fā)展項目名稱：貝沙灣(ResidenceBel-Air)區(qū)位：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于“香港硅谷”數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級發(fā)數(shù)碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場）發(fā)展商：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司賣方：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司地塊用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起計50年交通：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)，18分鐘至中環(huán)，20分鐘到尖沙咀，35分鐘到機場資源：背山面海，700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期大師手筆，整體呈波浪型的豪華高層住宅組成，濱海意向強烈Bel-Airno.8由知名建筑師Foster&Partner設(shè)計的，共有8座住宅大廈。Bel-Airno.84幢雙子式線性豪宅大樓，與四周的山海呼應(yīng)，更讓每個豪宅單位皆享有最佳景觀、采光都以及空氣流通量。此外，除了戶戶皆背山面海外，更設(shè)有寬敞露臺配合花園平臺上不同主題的池景及特色園林，接連一望無際的碧海藍天，同時飽覽三重優(yōu)美景致水蓮瀑布繽紛噴泉玩樂池60米無邊際泳池日光浴臺兒童嬉戲泳池寫意休閑泳池特色魚池按摩浴池翠綠山景無邊際遠洋景八大特色水池8個特色水池配以不同主題，燈效及逾百水柱，構(gòu)成一條躍動閃耀的珊瑚魚，與一線海景形成無邊際效果，凸現(xiàn)濱海意向，形成視覺專屬Bel-Airno.8不但擁有高達170萬尺的大型綠化環(huán)境，而60萬尺的臨海休憩公園更在咫尺；大廈前方營造一個以水為主題的花園平臺：8個特色水池配以不同主題、燈效及逾百水柱，構(gòu)成一條躍動閃耀的珊瑚魚，燈光隨日夜轉(zhuǎn)變；花費數(shù)千萬元在這設(shè)置如拉斯韋加斯Bellagio多達約100條的屏風(fēng)式噴水柱，晚上會配上不同顏色燈光，令住戶日間可看海景之余，晚上也可享有另一種繁華景致；發(fā)展商將一艘60尺長的游艇放在示范單位旁，而未來Bel-Airno.8的住戶，可憑住客會所的會員身分，租用這艘游艇。細節(jié)設(shè)計一切圍繞“海景”享有作為首要原則，一切向海景讓步波浪型露臺每位住客享有無敵海景大露臺，高樓底，寬敞的大廳和房間。大部分單位都擁有波浪形露臺，標(biāo)準(zhǔn)單位樓高為10尺4寸，高層戶樓高更達11尺6寸。間格只有2房2廳以上的大單位，建筑面積在825方尺以上，建筑實用率是82%，樓底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露臺；巧妙利用空間設(shè)計上巧妙善用空間，尤其設(shè)計廚房及浴室時，櫥柜、爐具、冰箱等家電用品的配置皆經(jīng)過精心安排，以擴大空間感。貝沙灣公寓層高普遍達到3米甚至更高，加上2.4米寬的進戶門，讓人備感舒適和寬敞。電梯電梯門廳里沒有安排任何設(shè)備間，而是通過裝修設(shè)計，用很簡潔的處理手法體現(xiàn)了高檔樓盤的品質(zhì)。每座電梯大堂的樓高達30尺，氣勢不凡；對于樓梯的尺度和開門的尺度都有細心設(shè)計，尤其是大量采用雙進戶門的設(shè)計，也充分考慮到日常生活的細節(jié)———可以讓傭人直接進入廚房和傭人的住處，而不必提著大包小包經(jīng)過客廳到廚房。在有限的室內(nèi)安排充足的儲藏空間。香港的所謂豪宅其實面積也并不大，貝沙灣一套近2000萬港幣的公寓其實也只有160平方米而已，但是卻有多達四處可以滿足分類儲藏的需要。附送名牌廚具各類單位都配置Miele名牌廚具，浴室和廚房附送迷你電視及按摩式浴缸，另浴室裝置了電暖玻璃板，而三房戶也都配設(shè)IslandKitchen；Islandkitchen洗手間內(nèi)帶GuerlainSpa無敵海景大露臺，弧形窗海景式客廳裝修：以法國南部風(fēng)情作為規(guī)劃和建筑設(shè)計藍本，耗資逾1億元打造海邊示范單位及售樓處，為業(yè)主提供個性化裝修套餐貝沙灣“南灣”三個各具特色的示范單位，體現(xiàn)了藝術(shù)品位與富豪生活的結(jié)合：

主題示范單位：ManhattanManhattan以展示個人收藏品味為主題，飯廳主墻以紅色櫥窗設(shè)計，并掛滿搜羅自俄羅斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一個鮮明的印象。主題示范單位：Malibu最富活力的一個，其名字取自距洛杉磯市中心20多公里的Mailbu。該處有山有水，最適合登山、觀鳥、騎馬、垂釣及滑浪等活動。為迎合動感主題，設(shè)計師以極珍貴的限量版Ferrari單車及Ripcuri滑浪板點綴露臺，帶出單身貴族的獨特品味及個人色彩主義。主題示范單位：PowerBlue喻意貝沙灣臨海而居，每天凝望海天一色的碧藍景致。設(shè)計師特意將海天的天然色調(diào)自室外引入室內(nèi)，予主人時刻都能感受凈明無壓的生活感覺。Manhattan風(fēng)格Malibu風(fēng)格PowerBlue風(fēng)格通過藝術(shù)品收藏、藝術(shù)生活體驗及專屬的藝術(shù)品牌，貝沙灣創(chuàng)造了藝術(shù)品味及富豪生活融為一體新港島富豪生活開發(fā)商為保證項目的藝術(shù)品位而做的努力：藝術(shù)品收藏及租借服務(wù)：為了能體現(xiàn)藝術(shù)品的珍貴，發(fā)展商策劃小組專程走訪了世界各地著名的酒店、住宅、Spa、宮殿。目前，發(fā)展商已搜羅百余件藝術(shù)珍品，包括來自蘇富比及佳時得的名畫、干隆皇的墨寶等。除了將一些藝術(shù)品存放于樓盤會所外，貝沙灣的一手買家，可以憑發(fā)展商送出免費簽賬的積分消費，以租借形式將藝