某地產(chǎn)二期推廣策略課件

水木清華二期推廣策略深圳商道天衍置業(yè)顧問(wèn)有限公司影響寧鄉(xiāng)的世界力量在卓越成功后馬上低調(diào)淡出，一種睿智的表現(xiàn)。沉積已久，不能辜負(fù)一直守望的粉絲，必風(fēng)云再起。諸侯割地，以何再次引動(dòng)寧鄉(xiāng)，華彰再現(xiàn)？導(dǎo)語(yǔ)觀市場(chǎng)城南版塊、印象盛景豪庭皇庭尚品金域藍(lán)灣公園道1號(hào)冠源·愛(ài)情灣南國(guó)水鄉(xiāng)羅馬假日廣告印象:住宅、住宅、還是住宅可能有細(xì)微區(qū)別，如：打科技、打品質(zhì)、打品牌但市場(chǎng)的同質(zhì)化主導(dǎo)概念競(jìng)爭(zhēng)惡劣觀項(xiàng)目水木清華、二期住宅、2.5萬(wàn)平米商業(yè)單體（注：一二期單面商業(yè)街約600米長(zhǎng)）很簡(jiǎn)單、很直白市場(chǎng)推廣模式，模式一：住宅引領(lǐng)、模式二：商業(yè)啟市不得否認(rèn)的一些光環(huán)：一期的住宅形象推廣，一期品質(zhì)的現(xiàn)房實(shí)景，一些鐘愛(ài)水木清華的粉絲們。研光環(huán)那些年的故事，是否可以繼續(xù)？市場(chǎng)住宅廣告印象極度混亂水木清華品牌優(yōu)勢(shì)，住宅突圍？推廣反饋研判：品牌優(yōu)勢(shì)，二期啟動(dòng)，無(wú)新亮點(diǎn)、

銷(xiāo)售反饋研判：選擇面多，鐘愛(ài)不等于定情整體感覺(jué)：以住宅概念推廣弱注：二期住宅產(chǎn)品定型，可創(chuàng)造的新銳概念不多，如果創(chuàng)造必加大成本和投入。研光環(huán)哥不在江湖很多年，可江湖一直留傳著哥的名號(hào)。市場(chǎng)傳聞：二期超市，大型商業(yè)社會(huì)感知：區(qū)域商業(yè)中心、生活購(gòu)物中心推廣反饋研判：二期市場(chǎng)啟動(dòng)、商業(yè)中心，久圍的心情勃起

YY：可以不用走那樣遠(yuǎn)了，購(gòu)物就在家門(mén)口。銷(xiāo)售反饋研判:商業(yè)繁華勢(shì)必，區(qū)域中心地位，有錢(qián)的地方鐘愛(ài)可以一生

YY：女人和男人一樣，面對(duì)這些問(wèn)題一樣現(xiàn)實(shí)。整體感覺(jué)：哥不是純住宅，你們懂得！注：一片住宅推廣的環(huán)境中，水木添香，清華依舊。定論核心：商業(yè)啟市一個(gè)城市的發(fā)展總要有引領(lǐng)者，而商業(yè)經(jīng)濟(jì)的變革，更需要這樣一個(gè)標(biāo)志性的代表，為其指明發(fā)展方向！水木清華的商業(yè)崛起，在完善城南新核心商圈的同時(shí)，以不可復(fù)制的戰(zhàn)略區(qū)位，同步世界的商業(yè)模式，傾力打造灼熱財(cái)富區(qū)間，尚無(wú)其它門(mén)派可以超越！商業(yè)啟市》》》其實(shí)，這些在前期都溝通過(guò)，只是存在于我們是否要再進(jìn)行一次推論，就如同，我們要用什么樣的商業(yè)概念來(lái)推廣一樣。再看看我們?nèi)绾瓮扑湍兄鹘俏覀冞@樣的地段，合適寧鄉(xiāng)和二期項(xiàng)目的商業(yè)概念？不能太超前的？商業(yè)的唯一性如何打造？如何做好商業(yè)概念的推廣？如何為銷(xiāo)售而服務(wù)？說(shuō)過(guò)一句話(huà)，地段，地段，還是地段男主角：李嘉誠(chéng)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)概念男主角？跟我們上述提的問(wèn)題契合？我們?cè)诖蠛＠镎覍?。在?zhuān)業(yè)領(lǐng)域中沒(méi)有“商業(yè)地產(chǎn)概念”的具體解釋。但，有些大家熟知的商業(yè)地產(chǎn)新銳名詞SHOPPINGMALLHOPSCACOCOPARKBLOCKSOMOIFCMALLOUTLET可能還有更多OUTLET奧特萊斯這個(gè)是我們一直推送的男主角候選男主角SHOPPINGMALL購(gòu)物中心我們從前面的名詞中找出一些相對(duì)合適我們的項(xiàng)目商業(yè)概念BLOCK復(fù)合式街區(qū)與本項(xiàng)目的契合度每位男主角先回答四個(gè)問(wèn)題?SHOPPINGMALL購(gòu)物中心候選男主角一：1、是否利于銷(xiāo)售?不利于銷(xiāo)售，需要大面積自留物業(yè)。2、是否具有商業(yè)唯一性?不具唯一性，可能在區(qū)域有，但在整個(gè)寧鄉(xiāng)無(wú)。3、是否合適項(xiàng)目?合適4、商業(yè)概念超前?很普通。與本項(xiàng)目的契合度BLOCK復(fù)合式街區(qū)候選男主角二：1、是否利于銷(xiāo)售?需要改造物業(yè),銷(xiāo)售適中。2、是否具有商業(yè)唯一性?有一定唯一性,但容易復(fù)制。3、是否合適項(xiàng)目?合適4、商業(yè)概念超前?超前,比較少人聽(tīng)過(guò)與本項(xiàng)目的契合度候選男主角三：1、是否利于銷(xiāo)售?非常利于銷(xiāo)售。2、是否具有商業(yè)唯一性?具有商業(yè)唯一性。3、是否合適項(xiàng)目?合適4、商業(yè)概念超前?適度超前,且在市場(chǎng)上有一定認(rèn)知OUTLET奧特萊斯OUTLET奧特萊斯獲勝者第一場(chǎng)考核：再看看其它的？我們論證一下，從項(xiàng)目本質(zhì)，立地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)者，招商資源等方面。項(xiàng)目立地條件1、立足城南片區(qū)，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和小區(qū)，周邊商業(yè)及生活配套缺少2、二環(huán)線(xiàn)，城市主干道，城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，3、寧鄉(xiāng)因城區(qū)較小，商業(yè)較為集中且扎堆，脫離本區(qū)域。奧特萊斯選址：一般都在城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，交通非常便利，遠(yuǎn)離商業(yè)環(huán)境中心。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1、政府發(fā)展角度，城南和玉潭新城屬于城市發(fā)展的著力點(diǎn)，2、一湖、一山、一環(huán)”理念進(jìn)行規(guī)劃3、四度被評(píng)為長(zhǎng)沙市“十強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)4、生產(chǎn)總值在40個(gè)億以上，占寧鄉(xiāng)比重29.49%奧特萊斯在城市發(fā)展的軸中心地帶，有著強(qiáng)有力的品牌號(hào)召力，在這樣的類(lèi)比區(qū)域我們也有成功案例。招商資源和消費(fèi)者研究1、恒港超市及百貨、電器品牌商業(yè)資源。2、奧特萊斯品牌商業(yè)資源3、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理，希望買(mǎi)到質(zhì)優(yōu)，價(jià)格相對(duì)合理的商品。擁有奧特萊斯品牌資源，不論是恒港公司，還是深圳商道天衍。消費(fèi)者可能不知道世界名品，但能夠用一半的價(jià)格買(mǎi)到好的品質(zhì)產(chǎn)品，這就是最好的。輻射區(qū)域（商圈）1、滿(mǎn)足周邊區(qū)域人口，輻射整個(gè)寧鄉(xiāng)只有奧特萊斯才能夠滿(mǎn)足這樣輻射整個(gè)寧鄉(xiāng)的品牌力。奧特萊斯與項(xiàng)目劇本的契合度比較高。其它二種在第二場(chǎng)對(duì)比中無(wú)優(yōu)勢(shì)，所以，此處省略一萬(wàn)字?？磥?lái)男主角的這個(gè)角色，非他莫屬？為了公平，公平，還是XXX公平？再做一次假設(shè)推論?第一：以超級(jí)品牌為入駐概念引市？第二：以品牌家居超市為概念引市？第三：以知名百貨為概念引市？不得不說(shuō)這些問(wèn)題，比較尖銳。第一個(gè)問(wèn)題：因?yàn)?，按寧鄉(xiāng)城南發(fā)展，一些大品牌有可能入駐，如：沃爾瑪。但一般這類(lèi)品牌的入駐在這樣的城市選址比較看重幾點(diǎn)，政府出面招商引資，免租政策優(yōu)惠，租金價(jià)格低低低。結(jié)論：沒(méi)必要付出這樣大的代價(jià)去做這件事。第二個(gè)問(wèn)題：以家居超市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，在這個(gè)片域非常合適，如果以品牌引進(jìn)為主，那招商不成問(wèn)題。如：井灣子存在于整體租金比較低，投資者沒(méi)法看到投資回報(bào)保障。結(jié)論：有市場(chǎng)，但不利于銷(xiāo)售。第三個(gè)問(wèn)題：將會(huì)造成大面積自留物業(yè)，且知名百貨的經(jīng)營(yíng)不靈活，在這樣的區(qū)域環(huán)境中無(wú)法生存。結(jié)論：招商沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)槿绮讲礁哌@樣的品牌入駐，但對(duì)銷(xiāo)售不利?？磥?lái)這次公平了！公平啦！奧特萊斯男主角，已定OUTLET沒(méi)錯(cuò)，我們確定了男主角，但劇名還沒(méi)確定。劇名選擇依據(jù)清晰表達(dá)劇情，突出主角魅力，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，案名一，劇本名非常帥氣的主角&007字樣我們也必須是這樣！這才能震撼！這才公平！這才夠力！這才不糾結(jié)！

水木清華2期奧特萊斯城市廣場(chǎng)劇名：項(xiàng)目二期案名案名二，劇本名水木清華2期菁華匯商業(yè)分案名：奧特萊斯城市廣場(chǎng)劇名：項(xiàng)目二期案名詮釋?zhuān)簜鞒形幕?，統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目，時(shí)尚元素強(qiáng)烈，商業(yè)與住宅氣息濃厚。同時(shí)，有效把商業(yè)的單一概念，用于項(xiàng)目推廣，避免誤區(qū)。案名三：水木清華2期南城之芯商業(yè)分案名：菁華匯奧特萊斯城市廣場(chǎng)劇名：項(xiàng)目二期案名如何做好上映前的推廣？先分析好本片的賣(mài)點(diǎn)！項(xiàng)目?jī)r(jià)值重新梳理項(xiàng)目占位：背景強(qiáng)勢(shì)，繼寫(xiě)一期輝煌商業(yè)占位：世界級(jí)商業(yè)奧特萊斯品牌占位：世界級(jí)品牌折扣中心、水木清華強(qiáng)勢(shì)歸來(lái)區(qū)域占位：城南商業(yè)中心，城市商業(yè)標(biāo)桿可選占位：600米臨街商業(yè)恒港超市旗艦店住宅品質(zhì)五年不后推廣要有重點(diǎn)，要有重戲，引點(diǎn)必需火爆，才能引起關(guān)注。開(kāi)映前的全套！策略原則我們值得需要注意第一次開(kāi)盤(pán)是以住宅為主，所以必須二條線(xiàn)走路商業(yè)為主，住宅為副同時(shí)，商業(yè)與住宅在推廣中互為轉(zhuǎn)變策略規(guī)劃入市期蓄水期開(kāi)盤(pán)期商業(yè)線(xiàn)住宅線(xiàn)世界級(jí)奧特萊斯進(jìn)駐寧鄉(xiāng)影響寧鄉(xiāng)的世界力量活動(dòng)線(xiàn)媒體線(xiàn)二期住宅產(chǎn)品入市認(rèn)籌優(yōu)惠信息奧特萊斯簽約儀式開(kāi)盤(pán)信息廣告開(kāi)盤(pán)活動(dòng)戶(hù)外、圍墻戶(hù)外、報(bào)紙、廣播，及各類(lèi)終媒體戶(hù)外、報(bào)紙、廣播，及各類(lèi)終媒體第一階段入市期高舉高打，把市場(chǎng)溫度提高，形成氣勢(shì)！核心攻擊點(diǎn)物料設(shè)計(jì)：樓書(shū)、單張、海報(bào)、置業(yè)計(jì)劃書(shū)現(xiàn)場(chǎng)包裝：銷(xiāo)售中心、圍裝業(yè)內(nèi)渠道：內(nèi)部形成統(tǒng)一說(shuō)辭，對(duì)行業(yè)內(nèi)和業(yè)主進(jìn)游說(shuō)。商業(yè)推廣篇世界級(jí)奧特萊斯進(jìn)駐寧鄉(xiāng)！核心廣告語(yǔ)：住宅推廣篇為寧鄉(xiāng)，更精彩核心廣告語(yǔ)：副標(biāo)：水木清華2期攜手全球奧特萊斯即將登臨圍墻廣告語(yǔ)全球品牌直銷(xiāo)工廠(chǎng)，世界級(jí)時(shí)尚購(gòu)物之都百年傳奇，續(xù)寫(xiě)世界商業(yè)永不落幕的繁榮奧特萊斯所在，城市商業(yè)沸點(diǎn)所在城市發(fā)展需求，呼喚世界級(jí)奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)奧特萊斯百年商業(yè)模式，顛覆寧鄉(xiāng)商業(yè)理念第二階段蓄水期持續(xù)提升項(xiàng)目形象，以活動(dòng)為主導(dǎo)，把項(xiàng)目推波到另一高度。核心攻擊點(diǎn)品牌創(chuàng)建：政策支持、項(xiàng)目品牌，合作團(tuán)隊(duì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：奧特萊斯品牌入駐水木清華簽約儀式媒體炒作：以事件為契機(jī)，展開(kāi)全方面的炒作。OUTLETS品牌影響力+創(chuàng)新主題定位方式+政府重點(diǎn)支持OUTLETS是本項(xiàng)目基礎(chǔ)，也是最重要的核心價(jià)值，利用奧萊本身的品牌影響力和項(xiàng)目自身便利交通條件。這意味著一個(gè)有著豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司，在一個(gè)交通便利的城鎮(zhèn)，運(yùn)用獨(dú)特并且成熟的開(kāi)發(fā)模式和獨(dú)有的商業(yè)合作伙伴，加上政府強(qiáng)有力的支持，項(xiàng)目建成后會(huì)為未來(lái)商家和投資者帶來(lái)前所未有的財(cái)富價(jià)值。這就是本案成功的關(guān)鍵。成功品牌創(chuàng)建三步曲商業(yè)推廣篇影響寧鄉(xiāng)的世界力量！核心廣告語(yǔ)：報(bào)廣系列之一核心內(nèi)容：項(xiàng)目品牌1、“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。在零售商業(yè)中專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱(chēng)為“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”。2、奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠(chǎng)直銷(xiāo)店”專(zhuān)門(mén)處理工廠(chǎng)尾貨。后來(lái)逐漸匯集，慢慢形成類(lèi)似ShoppingMall的大型Outlets購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。雖然FactoryOutlet這種業(yè)態(tài)在美國(guó)已有100年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開(kāi)始的3、奧特萊斯的商業(yè)模式進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)八載，其分布也由一線(xiàn)城市逐步擴(kuò)散到二三線(xiàn)城市，成為各個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的能量動(dòng)力。4、商業(yè)模式需要不斷完善和發(fā)展，傳統(tǒng)的純粹品牌折扣購(gòu)物模式已經(jīng)落后，本項(xiàng)目應(yīng)創(chuàng)新奧特萊斯消費(fèi)理念的出現(xiàn)將引領(lǐng)寧鄉(xiāng)商業(yè)消費(fèi)潮流。報(bào)廣系列之二核心內(nèi)容：政策支持核心攻擊：水木清華奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)通過(guò)會(huì)審熱烈慶祝水木清華奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)通過(guò)會(huì)審報(bào)廣系列之三核心內(nèi)容：合作團(tuán)隊(duì)從本項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)考慮，水木清華OUTLETS項(xiàng)目不能與傳統(tǒng)的OUTLETS項(xiàng)目去開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)從項(xiàng)目前期規(guī)劃定位到后期運(yùn)營(yíng)管理，都需要優(yōu)秀合作團(tuán)隊(duì)。寧鄉(xiāng)政府重點(diǎn)支持、當(dāng)?shù)貎?yōu)秀資質(zhì)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)規(guī)劃研究院、知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)，到開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及最后商業(yè)管理，都是優(yōu)秀成熟的團(tuán)隊(duì)。水木清華奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)通過(guò)會(huì)審網(wǎng)絡(luò)媒體的宣傳，三步曲新網(wǎng)絡(luò)媒體：開(kāi)通官方微博，在相關(guān)媒體上進(jìn)行預(yù)告，住宅推廣篇讀懂，一些人生！多層專(zhuān)屬房源VIP認(rèn)籌中，1千抵2萬(wàn)！活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo):奧特萊斯品牌入駐簽約儀式活動(dòng)地點(diǎn)：寧鄉(xiāng)通程五星級(jí)酒店活動(dòng)時(shí)間：5月中旬活動(dòng)內(nèi)容：1、邀請(qǐng)奧特萊斯品牌營(yíng)運(yùn)商與水木清華二期簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議2、邀請(qǐng)奧特萊斯十至二十個(gè)品牌與水木清華二期奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)簽定入駐協(xié)議。3、在簽約完后，欣賞一個(gè)特色表演?；顒?dòng)形式：酒會(huì)形式和特色演出第三階段開(kāi)盤(pán)期商業(yè)形象市場(chǎng)奠定，主推住宅開(kāi)盤(pán)信息核心攻擊點(diǎn)物料設(shè)計(jì)：住宅開(kāi)盤(pán)物料設(shè)計(jì)，戶(hù)外，單張、海報(bào)！活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：項(xiàng)目二期住宅開(kāi)盤(pán)活動(dòng)媒體炒作：展開(kāi)全面轟炸住宅推廣篇打動(dòng)顛峰的世界水清華清二期