商業(yè)地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范

商業(yè)地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范××律師事務(wù)所2021/5/91主題內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)法律實(shí)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)防范商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)稅收商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資產(chǎn)發(fā)展模式幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)介紹——養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)2021/5/92一、商業(yè)地產(chǎn)概述

2021/5/93截止2011年底,中國(guó)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總量達(dá)到2,812家,累計(jì)商業(yè)建筑面積1.77億平方米；預(yù)計(jì)2012年和2013年,中國(guó)購(gòu)物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過(guò)3,500萬(wàn)平方米和4,400萬(wàn)平方米；到2013年底,中國(guó)購(gòu)物中心累計(jì)存量高達(dá)2.5億平方米?！虑趫?bào)告2021/5/94房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分：土地市場(chǎng)、建設(shè)市場(chǎng)、銷(xiāo)售市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)廣義商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)包括：

用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，表現(xiàn)形式上包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店旅館、綜合體等什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/95商業(yè)地產(chǎn)是“以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金的持續(xù)增長(zhǎng)及物業(yè)增值為目標(biāo)的商業(yè)形態(tài)、物業(yè)形態(tài)和長(zhǎng)期投資性投資產(chǎn)品?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)要素--規(guī)劃、設(shè)計(jì)、功能定位（地產(chǎn)）--管理、品牌、專(zhuān)業(yè)人才（商業(yè)）--資本運(yùn)作（金融）什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/96商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)只租不售，或只售部分面積，長(zhǎng)期持有開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，資金回籠模式簡(jiǎn)單投資用（穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高）自住用后期的經(jīng)營(yíng)、推廣銷(xiāo)售+后期物業(yè)管理什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/97商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、?gòu)物中心、綜合市場(chǎng)等廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)配套等投資成本高土地投資成本低項(xiàng)目的選址規(guī)劃注重消費(fèi)能力和商務(wù)環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/98商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的界限越來(lái)越模糊案例：卓爾發(fā)展旗下的武漢漢口北項(xiàng)目，土地性質(zhì)是工業(yè)用地，卻作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售，其上蓋建筑還能辦理分割到戶(hù)的土地證。----第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)--工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%；--工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)辦公樓項(xiàng)目比比皆是。上海規(guī)定：“不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋應(yīng)以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記

”--地方性政策，如“退二進(jìn)三”什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/99

什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/910--招商難、運(yùn)營(yíng)難，以及盲目投資、重復(fù)建設(shè)等問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)的集聚--電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)顛覆——帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)、物流；體驗(yàn)式消費(fèi)模式的升級(jí)需求；地產(chǎn)與商業(yè)零售的結(jié)合什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/911什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式模式利弊代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)開(kāi)發(fā)—出售快速回籠資金，不利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展Soho中國(guó)較早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、擁有一線城市核心地段的土地資源、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大；目前已由散售轉(zhuǎn)向持有開(kāi)發(fā)—租賃資金回籠速度慢，但能力要求高，能實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值保價(jià)凱德恒隆融資能力強(qiáng)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、租金為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要資金來(lái)源開(kāi)發(fā)—租售結(jié)合資金安排更靈活，但所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體統(tǒng)一萬(wàn)達(dá)與主力店商家聯(lián)合開(kāi)發(fā)、出售部分物業(yè)保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定、地段以新興商圈和新開(kāi)發(fā)區(qū)為主；綜合體租售搭配,核心商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)—售后回租收益更快、更持續(xù)、更倚重商業(yè)管理能力紅星美凱龍及其他零星項(xiàng)目部分項(xiàng)目存在合規(guī)性問(wèn)題2021/5/912商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)中的法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)融資法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)稅收法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)合作、交易過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)什么是商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式2021/5/913二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律實(shí)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)防范

2021/5/914

1、土地競(jìng)拍（a）聯(lián)合體拿地--抱團(tuán)緩解單個(gè)主體的資金壓力、避免競(jìng)價(jià)抬高地價(jià)、優(yōu)勢(shì)

互補(bǔ)及分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)；--法律風(fēng)險(xiǎn)：

項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)/土地款支付違約風(fēng)險(xiǎn)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的糾紛/

管理模式、理念上的沖突土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/915案例：復(fù)星國(guó)際因主張其在上海外灘8-1“地王”地塊項(xiàng)目中的50%股權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將SOHO中國(guó)及相關(guān)交易企業(yè)告上法庭。土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理海之門(mén)（項(xiàng)目）公司證大五道口綠城嘉和綠升城合復(fù)星證大置業(yè)SOHO（中國(guó)）50%10%40%100%100%100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓50%2021/5/916（b）招拍掛出讓方式的政策利用空間--量身定制競(jìng)買(mǎi)人的主體資格--設(shè)置嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)條件--設(shè)定有傾向性的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9172、土地分層出讓--法律：《物權(quán)法》、《人民防空法》部門(mén)規(guī)章：《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、

《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》地方立法：深圳市《城市地下空間使用條例》、《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》等--立法較滯后，涉及使用權(quán)的界定、設(shè)定、登記公示制度、權(quán)

利沖突協(xié)調(diào)等方面的法律問(wèn)題土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/918--地方實(shí)踐：深圳2005年起開(kāi)始土地分層出讓?zhuān)虾?006年

出臺(tái)《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行

規(guī)定》案例：深圳地鐵前海灣車(chē)輛段上蓋物業(yè)分層出讓?zhuān)?008年），空間上分四個(gè)層次：第一層，地下空間，是地鐵運(yùn)行線；第二層，地上0~9米部分，是車(chē)輛段用房；第三層地上9~15米，為交通轉(zhuǎn)換層；第四層，15米以上部分，為地鐵上蓋（綜合體+保障房）。第一層劃撥供地，第二、三層協(xié)議出讓?zhuān)谒膶訏炫疲ǚ秩诓煌猛镜耐恋兀?/p>

土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/919

1、集體土地的規(guī)劃利用--集體建設(shè)用地根據(jù)地方規(guī)定可以流轉(zhuǎn)--可以租賃集體土地上的房屋--產(chǎn)業(yè)升級(jí)中對(duì)工業(yè)用地的利用--進(jìn)行商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)有限制需要注意：（1）是否取得村民會(huì)議的表決（2）如何辦理土地登記（3）是否需招拍掛，流程

（4）租賃年限的限制（可以超過(guò)20年）需要注意：（1）是否可以利用地方產(chǎn)業(yè)政策（2）是否需要變更用途、補(bǔ)繳地價(jià)款（3）是否需招拍掛（4）是否符合土地利用總體規(guī)劃土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9202、商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃--法律依據(jù)：1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2）商務(wù)部《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》(商建發(fā)[2004]180號(hào))；3）《商務(wù)部辦公廳關(guān)于做好縣級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》

商建字[2007]109號(hào)；4）《零售業(yè)態(tài)分類(lèi)》(GB/T18106-2004)；5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)；6）《中心城市總體規(guī)劃(200-2020)》等。--業(yè)態(tài)涉及如：特色商業(yè)街規(guī)劃、大中型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、商品

交易(批發(fā))市場(chǎng)規(guī)劃、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃、景區(qū)商業(yè)規(guī)劃、物流

基地規(guī)劃等--尚未出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》或《商業(yè)大店法》

--大型商業(yè)網(wǎng)店聽(tīng)證制度在有些地方實(shí)踐土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9213、施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及其管理--招投標(biāo)管理--合同管理--施工管理--工程結(jié)算土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9224、委托招商的法律風(fēng)險(xiǎn)

--委托合同中代理權(quán)限的設(shè)定越權(quán)代理/代理權(quán)終止/表見(jiàn)代理/轉(zhuǎn)委托--招商目標(biāo)、預(yù)期的設(shè)定和考察方式--保密義務(wù)--與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的配合義務(wù)--違約解約責(zé)任委托顧問(wèn)開(kāi)始向商業(yè)策劃、招商/銷(xiāo)售代理、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)模式發(fā)展，由委托人角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚呒有」蓶|土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9231、租賃合同效力的風(fēng)險(xiǎn)控制--未取得房屋權(quán)屬證書(shū)對(duì)租賃合同的影響

一般觀點(diǎn)：房屋權(quán)屬證書(shū)不影響租賃合同效力根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛

案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》：以是否取得建

設(shè)工程規(guī)劃許可證為判斷標(biāo)準(zhǔn)--未辦理消防驗(yàn)收手續(xù)對(duì)租賃合同效力的影響土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/924--租賃合同備案的效力--預(yù)租合同的效力房屋預(yù)租，一般以取得預(yù)售許可證為前提。如《上海市房屋租賃條例》土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9252、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則限制適用的情形（1）處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系

訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押

權(quán)的影響（2）執(zhí)行中存在不適用“買(mǎi)賣(mài)破租賃”的情況（3）已經(jīng)被法院查封的財(cái)產(chǎn)出租的，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則（4）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/926如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)（1）抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。承租人應(yīng)對(duì)辦法：A、業(yè)主提供擔(dān)保B、抵押權(quán)人承諾函C、合同條款保障（2）從承租人角度出發(fā)，做好盡職調(diào)查，合理設(shè)計(jì)合同條款（3）從出租人角度出發(fā)，充分披露，避免合同瑕疵土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9271、售后包租的法律風(fēng)險(xiǎn)--《商品房銷(xiāo)售管理辦法》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返

本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，也不得采

取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。--風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

按期交房、順利招商

固定收益vs.收益與風(fēng)險(xiǎn)共享處理好開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司、業(yè)主、租戶(hù)等各方法律

關(guān)系

第三方擔(dān)保的可操作性土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9282、注意商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售中的禁止性規(guī)定，如：--禁止銷(xiāo)售的物業(yè)，如地下商業(yè)、部分地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒

店。北京在2010年5月發(fā)文禁止酒店類(lèi)項(xiàng)目分層、分套

（間）銷(xiāo)售，基本禁止了新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目--有些土地出讓合同或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定在一定年

限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9293、限外令限制規(guī)定法律依據(jù)境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住商品房

非港澳臺(tái)，在境內(nèi)工作超過(guò)一年的；港澳臺(tái)在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留能購(gòu)買(mǎi)一套《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)自用商品房在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》外商投資非自用房地產(chǎn)

商業(yè)存在和項(xiàng)目公司原則

見(jiàn)后頁(yè)土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/930文號(hào)法規(guī)關(guān)鍵字171號(hào)文《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》2006年7月商業(yè)存在192號(hào)文《關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)>有關(guān)問(wèn)題的通知》2006年8月注資提高47號(hào)文《國(guó)家外管局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2006年35%自有資金50號(hào)令《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》2007年5月商務(wù)部備案130號(hào)文《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》2007年7月禁止外債10號(hào)令《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》2006年8月關(guān)聯(lián)交易23號(hào)文《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》2008年6月下放備案142號(hào)文《關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問(wèn)題的通知》2008年8月資本金結(jié)匯禁止股權(quán)投資2021/5/931《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中的規(guī)定》2011年土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9321、建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)

糾紛案件》土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/933部位一般認(rèn)定使用權(quán)利停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位能獨(dú)立使用、登記、符合規(guī)劃為專(zhuān)有部分；在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)位

，為共有部分專(zhuān)有部分可以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分

物業(yè)管理用房具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、可以排他使用、能夠登記特定所有權(quán)的，為專(zhuān)有部分。

開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司獨(dú)立支配外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備共有部分業(yè)主可以基于對(duì)專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。例外（a）管理規(guī)約有約定，

（b）損害他人合法權(quán)益土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9342、建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9353、業(yè)主委員會(huì)--商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的必要性：

委托物業(yè)管理公司；管理停車(chē)場(chǎng)、廣告牌等公共空間；管理物業(yè)收益；監(jiān)督商家和租戶(hù)的行為--商用物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的條件：已交付使用50%或滿(mǎn)足地方規(guī)定--業(yè)委會(huì)表決機(jī)制：雙過(guò)半（或2/3）原則--避免業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司對(duì)抗土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/9364、商業(yè)保險(xiǎn)--財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失,既包括由于自然災(zāi)害造成的損失，也承保由于意外以及員工操作不當(dāng)?shù)膿p失，還可擴(kuò)展到盜竊、罷工、暴動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。（可將租金收入列入承保范圍）--公眾責(zé)任險(xiǎn)即從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或其他活動(dòng)中，由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。--物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失?？刂迫绻妶?chǎng)所中的第三者責(zé)任、電梯扶梯責(zé)任、游泳池責(zé)任、廣告牌責(zé)任以及停車(chē)場(chǎng)責(zé)任等。土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2021/5/937三、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)稅收2021/5/938（一）商業(yè)地產(chǎn)取得階段的稅收稅種納稅義務(wù)人稅率計(jì)稅依據(jù)契稅受讓人3%~5%轉(zhuǎn)讓價(jià)格印花稅受讓方和轉(zhuǎn)讓方各0.05%轉(zhuǎn)讓價(jià)格2021/5/939（二）商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)期間的稅收稅種納稅義務(wù)人稅率計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)稅出租方5%+地方附加租金企業(yè)所得稅出租方25%經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)房產(chǎn)稅出租方1.2%或12%（1）從價(jià)計(jì)征應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%~30%）*1.2%（2）從租計(jì)征應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*12%城鎮(zhèn)土地使用稅出租方人民幣0.6~30元按每年每平方印花稅出租方和承租方0.1%租金2021/5/940（三）商業(yè)地產(chǎn)出售期間的稅收稅種納稅義務(wù)人稅率計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)稅賣(mài)方5%+地方附加銷(xiāo)售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓收益企業(yè)所得稅賣(mài)方25%利潤(rùn)土地增值稅賣(mài)方30%~60%增值額（根據(jù)銷(xiāo)售收入減去可扣減項(xiàng)目計(jì)算得出）印花稅買(mǎi)賣(mài)雙方各0.05%買(mǎi)賣(mài)價(jià)格2021/5/941（四）稅收風(fēng)險(xiǎn)--土地增值稅預(yù)繳和清算--房產(chǎn)稅（計(jì)稅基礎(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)）--離岸交易的避稅（a）兩頭在外的非居民企業(yè)間交易（b）間接轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)（完全境外）2021/5/942四、商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資

產(chǎn)發(fā)展模式2021/5/943

（一）商業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道比較融資渠道主要類(lèi)型現(xiàn)狀銀行信貸開(kāi)發(fā)貸、授信額度貸款宏觀調(diào)控政策嚴(yán)格房地產(chǎn)信托股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式（信托型）特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資模式規(guī)模大逐漸顯現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)私募股權(quán)基金公司型有限合伙型信托型以銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓為主要資本退出渠道資本市場(chǎng)IPO企業(yè)債券融資資產(chǎn)證券化（REITs）缺失海外融資門(mén)檻降低2021/5/944（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)--“商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值空間由四部分組成：基礎(chǔ)收益率（20%）、商業(yè)模式溢價(jià)（20%）、金融模式溢價(jià)（50%）和經(jīng)營(yíng)能力溢價(jià)（10%）”--信托+基金+REITs的全產(chǎn)業(yè)鏈模式

--嘉德、萬(wàn)通、金地等企業(yè)均遵循此模式案例：萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司全資子公司各出資250萬(wàn)元成立萬(wàn)通深國(guó)投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金普通合伙人，同時(shí)認(rèn)購(gòu)400萬(wàn)元基金份額。此外，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，以及萬(wàn)通地產(chǎn)出資1860萬(wàn)元，分別作為有限合伙人加入基金。

2021/5/945（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)拿地前引入戰(zhàn)略投資伙伴實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后通過(guò)REITs向包括養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)出售權(quán)益（退出）經(jīng)營(yíng)階段引入商用物業(yè)孵化基金實(shí)現(xiàn)早先合作股東的利益退出建設(shè)階段引入PE或信托2021/5/946（三）REITs發(fā)展在中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，字面直譯為房地產(chǎn)投資信托，其與上述房地產(chǎn)信托計(jì)劃在法律結(jié)構(gòu)上有相似之處，但本質(zhì)上REITs是向社會(huì)公眾發(fā)行的一種投資產(chǎn)品，是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具，其投資方向一般僅限于能夠產(chǎn)生租金收入的物業(yè)，并且REITs在稅收上享受特殊待遇，投資者可以避免雙重稅賦。2021/5/947（三）REITs發(fā)展在中國(guó)REITs的特點(diǎn)2021/5/948我國(guó)REITs試點(diǎn)的進(jìn)程（三）REITs發(fā)展在中國(guó)2021/5/949（三）REITs發(fā)展在中國(guó)目前兩種方案的試點(diǎn)2021/5/950（三）REITs發(fā)展在中國(guó)2021/5/951五、幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)

介紹——養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)2021/5/952養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的主要法律法規(guī)投資商業(yè)模式的法律分析2021/5/953一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域《老年人權(quán)益保障法》（全國(guó)人大）—新修訂《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（2006年國(guó)務(wù)院）《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見(jiàn)》（2008全國(guó)老齡辦）《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（2011年國(guó)務(wù)院）《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（２０１１－２０１５年）》（2011年國(guó)務(wù)院辦公廳）《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》（民政部2012年7月）（一）中國(guó)目前尚未形成關(guān)于養(yǎng)老行業(yè)的法律體系，全國(guó)人

大和國(guó)務(wù)院層面的立法均較為模糊：

2021/5/954一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域（二）中國(guó)特色

供需差距懸殊，催生巨大商業(yè)機(jī)會(huì)中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念給養(yǎng)老行業(yè)帶來(lái)挑戰(zhàn)

養(yǎng)老資金來(lái)源比較單一，農(nóng)村老年人養(yǎng)老金尤其不足養(yǎng)老護(hù)理人員稀缺建立家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系截至2012年底，我國(guó)60歲以上老年人口為1.94億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到14.3%2015年底全國(guó)目標(biāo)建設(shè)340萬(wàn)張養(yǎng)老床位“421”家庭結(jié)構(gòu)帶來(lái)的養(yǎng)老市場(chǎng)需求失能老年人3300萬(wàn)全國(guó)1100萬(wàn)養(yǎng)老護(hù)理員的需求vs.30萬(wàn)護(hù)理員（其中僅10萬(wàn)具備上崗資質(zhì)）行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較低2021/5/955一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域鼓勵(lì)和拓寬民間資本參與養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的渠道將進(jìn)一步制定和完善一系列在規(guī)劃用地、用水、用氣、稅收等方面的優(yōu)惠政策部分地方實(shí)施鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)性?xún)?nèi)外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立的政策積極制定行業(yè)規(guī)范（三）中央和地方鼓勵(lì)民間資本參與的政策基調(diào)2021/5/956一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老項(xiàng)目用地。北京市已率先單列養(yǎng)老項(xiàng)目用地計(jì)劃。根據(jù)規(guī)定，除社會(huì)福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般需通過(guò)招拍掛獲得居住、醫(yī)療、商業(yè)或旅游用地。

例如：今年2月，中投發(fā)展以總價(jià)4.62億元成功中標(biāo)北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。從該宗用地組合類(lèi)型來(lái)看包括

二類(lèi)居住、旅游業(yè)、托幼用地、休療養(yǎng)用地,出讓年限從40年-70年不等(居住70、商業(yè)40、綜合50)

。但現(xiàn)狀是大部分養(yǎng)老用地仍然靠占用集體建設(shè)用地來(lái)解決。2012年北京市以招拍掛辦理養(yǎng)老設(shè)施用地1宗，土地面積13.7公頃；劃撥了3宗，土地面積2.07公頃；協(xié)議出讓了3宗，土地面積12.2公頃；以占用現(xiàn)狀集體建設(shè)用地方式辦理了10宗，土地面積約31.9公頃。（四）我國(guó)養(yǎng)老用地制度的缺失：2021/5/957養(yǎng)老項(xiàng)目占地較大，地方政府土地指標(biāo)不夠用。土地性質(zhì)和用途的差別，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品五花八門(mén)；而開(kāi)發(fā)商對(duì)自持還是銷(xiāo)售的選擇也受到不同的限制。根據(jù)國(guó)務(wù)院精神，新建小區(qū)以養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套；通過(guò)整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類(lèi)公辦培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。

部分地方性嘗試。如在土地規(guī)劃方面，新建住宅區(qū)養(yǎng)老用房，擬按每個(gè)小區(qū)一定比例的建筑面積落實(shí)。

一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域（四）我國(guó)養(yǎng)老用地制度的缺失：2021/5/958關(guān)于土地政策，涉及土地取得方式

土地取得方式國(guó)有建設(shè)用地的出讓用于營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，劃撥用地主要用于非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)向土地或物業(yè)權(quán)利人承租國(guó)有建設(shè)用地或物業(yè)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以建設(shè)用地使用權(quán)出資政府BOT項(xiàng)目2021/5/959（五）養(yǎng)老建筑類(lèi)的規(guī)定《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（1999年建設(shè)部、民政部）（關(guān)注住建部養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制定）《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（2012年民政部）行業(yè)指導(dǎo)規(guī)范，如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心組織編寫(xiě)的《養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》地方標(biāo)準(zhǔn)，如《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施建筑標(biāo)準(zhǔn)》一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域2021/5/960地方鼓勵(lì)性政策的實(shí)施細(xì)則，如土地、稅收、補(bǔ)貼等；營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)業(yè)許可制度進(jìn)一步細(xì)化，關(guān)注各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理規(guī)定的修訂；關(guān)于老年人社會(huì)福利和保險(xiǎn)制度，如“醫(yī)養(yǎng)合一”、“倒按揭”和“以房養(yǎng)老”；關(guān)于專(zhuān)業(yè)人員、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理方面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)注可能對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生影響的規(guī)章制度，如與老年公寓會(huì)員卡、入住金相關(guān)的規(guī)定。一、當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域（六）未來(lái)立法趨勢(shì)的關(guān)注點(diǎn)

2021/5/961二、投資商業(yè)模式的法律分析養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式設(shè)立養(yǎng)老院的模式

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合開(kāi)發(fā)

家庭護(hù)理服務(wù)

投資涉養(yǎng)老行業(yè)公司股權(quán)

2021/5/962養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項(xiàng)目（社會(huì)福利用地）產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目前期通過(guò)一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)醫(yī)院／養(yǎng)老等項(xiàng)目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)商無(wú)土地使用權(quán)通過(guò)醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過(guò)一般地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)渠道獲取土地養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地利用條件二、投資商業(yè)模式的法律分析2021/5/963養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)利模式“銷(xiāo)售+持有運(yùn)營(yíng)”的方式運(yùn)作，“銷(xiāo)售+持有”，住宅銷(xiāo)售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合方式典型案例：北京太陽(yáng)城采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡，變相的“銷(xiāo)售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對(duì)自理、半自理、非自理客戶(hù)區(qū)別對(duì)待，收取不同租金典型案例：燕達(dá)國(guó)際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉典型案例：東方太陽(yáng)城“全部出售”模式—養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售”模式—醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運(yùn)營(yíng)“會(huì)員制管理”模式—銷(xiāo)售會(huì)籍“銷(xiāo)售+持有”模式—養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)我國(guó)老年住宅模式分類(lèi)二、投資商業(yè)模式的法律分析2021/5/964案例：上海親和源--項(xiàng)目取地模式分析新建橋（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司土地出讓工業(yè)用地（50萬(wàn)/畝）合資公司政府1875萬(wàn)元入股上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府新建橋（親和源前身）出讓殼公司+上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司立項(xiàng)開(kāi)發(fā)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地公共建筑用地融資抵押貸款用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬(wàn)元的銀行抵押貸款二、投資商業(yè)模式的法律分析2021/5/965會(huì)員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權(quán)年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡費(fèi)用小戶(hù)型50萬(wàn)45萬(wàn)中戶(hù)型55萬(wàn)大戶(hù)型88萬(wàn)年費(fèi)小戶(hù)型2.98萬(wàn)/年/套2.38萬(wàn)/年/套中戶(hù)型4.98萬(wàn)/年/套大戶(hù)型6.98萬(wàn)/年/套備注

允許轉(zhuǎn)讓會(huì)員卡，第一批50萬(wàn)A卡已升值為75萬(wàn)未滿(mǎn)15年，多余費(fèi)用可退

超過(guò)15年，超過(guò)時(shí)間免費(fèi)戶(hù)型面積小戶(hù)型（58平方米）、中戶(hù)型（72平方米）、大戶(hù)型（120平方米）親和源會(huì)員制社區(qū)的運(yùn)營(yíng)以會(huì)員制模式為載體，通過(guò)會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建了俱樂(lè)部式的服務(wù)模式，從而提升與保障養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)親和源會(huì)員制的會(huì)員卡體系分為記名會(huì)員卡與不記名會(huì)員卡。2021/5/966