雙府新天地項目

2015年營銷執(zhí)行溝通稿萬千隆機構(gòu)2015.3.182021/5/91執(zhí)行篇策略篇思考篇分析篇本體分析市場分析核心問題界定營銷策略思考推售策略形象展示通路渠道活動營銷2021/5/92本體分析雙府新天地為蓮湖區(qū)二府莊城改項目?？傉嫉?0.84公頃，總建面62.55萬平米，分三期開發(fā)，共22棟樓。現(xiàn)階段為一期銷售，交房時間2015年10月，現(xiàn)已封頂為準現(xiàn)房銷售。項目位置區(qū)域較好，緊鄰西二環(huán)。距離地鐵1號線500米，處于西高新及北經(jīng)開區(qū)之間。周邊漢城湖公園、大興公園雙公園環(huán)繞，且緊鄰絲路起點群雕。項目位置優(yōu)越面積89-104平米。剛需兩室價格為5000-5200之間中等規(guī)模城市邊緣剛需項目2021/5/93價值梳理——區(qū)域價值東起任家口村，西鄰豐收路，北鄰進豐村，南臨西開場，處于西高新、北經(jīng)開區(qū)、土門商圈、大興新區(qū)商圈四板塊核心，地理位置優(yōu)越。隨著近幾年大興新區(qū)的快速發(fā)展，項目區(qū)域價值將進一步突顯。2021/5/94價值梳理——交通價值地鐵8號線經(jīng)過，距2號地鐵站1站路，東臨西二環(huán)數(shù)十條公交線路，北鄰大興路和西咸快速干道，便捷通達全城。20余條公交線路途徑此地，構(gòu)成了城市立體交通網(wǎng)絡(luò)。2021/5/95教育配套——一站式金牌教育價值梳理區(qū)域幼兒園、小學(xué)、中學(xué)重點名校聚集，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃2所國際品牌幼兒園，讓孩子教育贏在起跑線。金寶貝親子嬰兒游泳97米華府·御城幼兒園290米西安市蓮湖區(qū)二府莊小學(xué)342米西安博源英語學(xué)校西郊分校354米雁塔區(qū)紅蘋果幼兒園563米西安市大興中學(xué)958米西安市蓮湖區(qū)灃惠路小學(xué)948米西安航空職工大學(xué)慶安工學(xué)院1272米陽光谷幼兒園930米蓮湖區(qū)桃園路街道社區(qū)學(xué)校934米西安航空學(xué)院(西二門)1523米西電公司高級中學(xué)北區(qū)1392米西安市蓮湖區(qū)土門小學(xué)1267米西安航空學(xué)院西門1517米慶安技工學(xué)校1272米盛源駕校1027米西安市西電中學(xué)教學(xué)北區(qū)1391米西安市蓮湖區(qū)行知小學(xué)1330米慶安技工學(xué)校(東門)1236米西安遠中智能學(xué)校1002米西開保育院1288米西安航空學(xué)院-南門1637米西安市西電中學(xué)(桃園西路)1387米慶安社區(qū)老年大學(xué)1606米慶安小學(xué)1691米慶安幼兒園1641米金源駕駛員培訓(xùn)學(xué)校報名聯(lián)絡(luò)點1006米西安航空學(xué)院(西一門)1640米西安職業(yè)技術(shù)學(xué)院(西變公司灃惠小區(qū)東南)1796米戶縣電廠中學(xué)1631米2021/5/96鶴齡診所530米二運司衛(wèi)生所578米專科醫(yī)院971米西安蓮湖志華診所569米蓮湖區(qū)桃園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心965米陜西省第一建筑醫(yī)院1048米西安牛皮癬治療中心1153米春斌口腔診所987米京科醫(yī)院1181米西電集團醫(yī)院1476米張亞診所1084米西安西電婦產(chǎn)醫(yī)院1476米蓮湖區(qū)雙府社區(qū)衛(wèi)生所592米中航工業(yè)西安醫(yī)院合作醫(yī)院1278米西安蓮湖曉晰診所843米彥凱診所1205米祎人軒女子減肥院1897米愛爾貝寵物診所1159米陜精職工醫(yī)院1263米陽光口腔1818米慶安醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心1706米西安蓮湖亞玲診所1085米西開職工醫(yī)院1642米陜西醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校附屬醫(yī)院(豐登北路)1476米西安蓮湖褚東榜診所732米蓮湖區(qū)紅廟坡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1739米中航工業(yè)西安醫(yī)院1801米白家口村衛(wèi)生所1182米蕊君診所1897米西安市蓮湖區(qū)桃園路醫(yī)院1761米強大醫(yī)療配套保障業(yè)主健康價值梳理2021/5/97價值梳理生活配套——四大公園環(huán)抱，優(yōu)享品質(zhì)生活漢城湖公園、大興公園、勞動公園、豐慶公園環(huán)伺，周末休閑好去處。2021/5/98價值梳理商業(yè)配套——風(fēng)情商業(yè)街盡享都市絢麗社區(qū)規(guī)劃三層商業(yè)，不但能滿足業(yè)主日常生活需要，足不出戶給您帶來的休閑、娛樂、購物樂趣。2021/5/99項目雙府新天地新悅城太奧廣場黎明風(fēng)和庭院金葉觀湖大第愛情公寓價格510046905300元5500元5800元5300元戶型面積為剛需置業(yè)首選，價格為本區(qū)域中低價產(chǎn)品優(yōu)勢價格優(yōu)勢一號樓：兩梯六戶正南兩套99.13平米東西向各92.64平米正北兩套92.13平米

五號樓：兩梯六戶正南兩套98.66平米東西向101、104平米正北兩套89平米戶型方正、客廳、臥室寬闊舒適度、實用性高但較市場兩室大10㎡左右，總價高。建議加大贈送面積，銷售面積控制在85左右。（不影響溢價可提高均價100元）2021/5/910市場分析新悅城太奧廣場黎明風(fēng)和庭院金葉觀湖大第愛情公寓開發(fā)商西安祥源房地產(chǎn)有限公司陜西福源置業(yè)有限公司陜西黎明置業(yè)有限公司陜西小白楊實業(yè)有限公司西安百益實業(yè)有限公司總占地12806199800平米14000平方米1839平米總建面9000080萬平米92000平方米139685平米14679平米地理位置大興西路中段二環(huán)與豐禾路交匯西二環(huán)與豐禾路交匯東500米小白楊與大白楊十字西北角大興新區(qū)桃園北路宣傳價46905300元5500元5800元5300元實際均價5100-52005300-5700元含贈送面積5300-57005800元5300-5500元面積區(qū)間58-120平米26-116平米73-120平米70-120平米65-101平米交房時間2015年7月31日2015-12-1號2016年12月30日2014年5月已交房2014年7月已交房工期現(xiàn)房準現(xiàn)房地上7層現(xiàn)房現(xiàn)房證件五證齊全五證齊全土地證、用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃證、施工證證件齊全證件齊全容積率5.145.65.4

3.72綠化率35%30%40%40%36%車位配比386個629個交通31路211路501路504路9路901路207路14輛公交路線1路環(huán)1.211路901路環(huán)1路9路1路901路108路21路261路211路周邊配套教育、醫(yī)療、金融、交通、餐飲齊全配套設(shè)施齊全教育、醫(yī)療、金融、交通、餐飲齊全配套設(shè)施齊全配套設(shè)施齊全建筑形態(tài)3棟高層平層高層、復(fù)式、精裝公寓、寫字樓酒店、商業(yè)、1號樓32層、2號樓33層3棟高層現(xiàn)銷售一棟18層高層總戶數(shù)807戶4000戶1307戶當(dāng)前383戶周邊項目較多，其中新悅城、太奧廣場、、黎明風(fēng)和庭院金葉、觀湖大第、愛情公寓區(qū)位、產(chǎn)品、客戶群體等方面與本項目具有同質(zhì)性，成為項目的一級競品。2021/5/911核心問題界定戰(zhàn)略問題大興新區(qū)市場競爭激烈，本案將如何進行市場占位方可突圍？我們的客戶是誰？項目以何形象樹立？戰(zhàn)術(shù)問題用怎樣的戰(zhàn)術(shù)配合實現(xiàn)項目銷售及形象？2021/5/912作為房產(chǎn)傳統(tǒng)銷售模式的坐銷，顧名思義是“坐”等客戶上門來買房的策略。這在之前樓盤項目少、競爭相對寬松的市場情況下，項目有一定品質(zhì)性保證的話單靠線上推廣，坐等客戶自來，倒也能賣房；但是反觀今日，大小項目競相開盤，樓盤銷售風(fēng)頭一時兩無，不單單是樓盤產(chǎn)品的競爭，對客戶的競爭，更是對銷售人員的競爭。傳統(tǒng)的坐銷已經(jīng)不能滿足開發(fā)商的回款要求，因此一種全新模式的銷售模式應(yīng)運而生----行銷。一改坐銷的被動等待，行銷，在“行”走中銷售，積極主動出擊，以其多種渠道拓客模式和超強的線下執(zhí)行力，輔以行銷的人海戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢，成就了一個又一個項目，2013年高新區(qū)的瀚源國際如是，近日熱賣的北郊雅荷如是。

綜合本案基本信息，為快速回籠資金，我們認為行銷模式是唯一選擇。行銷模式的必要性營銷策略思考2021/5/913執(zhí)行篇/形象展示分區(qū)掃描計劃以定點投放的推廣模式，建立鮮明的市場形象，突破競爭，瞬間成為區(qū)域熱點線上定點投放、有效覆蓋、區(qū)域轟炸瞬間成為區(qū)域亮點線下全程覆蓋、百團大戰(zhàn)、無死角營銷瞬間成為區(qū)域熱點重點是線下渠道推廣和銷售的積極執(zhí)行環(huán)節(jié)2021/5/914區(qū)域攔截項目區(qū)域2公里范圍內(nèi)四縱四橫主干道沿線橫向：豐慶路、豐鎬西路、大慶路、大興西路、二環(huán)北路縱向：阿房路、漢城北路、西二環(huán)、勞動路大興新區(qū)重點區(qū)域土門商圈通過海派、社區(qū)巡展攔截區(qū)域內(nèi)客戶引入東面大興區(qū)域客戶引入南面土門商圈客戶2021/5/915執(zhí)行篇/通路渠道根據(jù)競品分布、習(xí)性選擇最精準的渠道和媒體線上：網(wǎng)絡(luò)免費廣告、戶外媒體、電梯門、桁架、車體線下：全民運動、百團大戰(zhàn)、短信覆蓋、網(wǎng)絡(luò)營銷、

轉(zhuǎn)介、團購、社區(qū)巡展2021/5/916百團大戰(zhàn)以有遠及近的地理位置，劃分三個派單層級，百團出擊、各個擊破。車程15-20分鐘區(qū)域沿線車程10-15分鐘區(qū)域沿線車程5-10分區(qū)域沿線大興新區(qū)重點區(qū)域土門商圈執(zhí)行篇/通路渠道2021/5/917執(zhí)行篇/形象展示/通路渠道全民運動調(diào)動開發(fā)商、代理商、廣告公司、制作公司積極推薦雙府新天地項目，以增加上訪量為目標，實現(xiàn)客戶渠道全員攻略。對項目組成員擁有的企業(yè)資源也要積極拉動如我司的項目資源、會員客戶在項目組成員的qq、微信、微博、群郵件等巧妙嵌入項目信息項目組成員與親朋好友的日常溝通的宣傳和推薦代理公司置業(yè)顧問對以往積累老客戶的推薦代理公司以往的同質(zhì)客戶和成交業(yè)主的推薦涓涓細流必有成果2021/5/918執(zhí)行篇/形象展示/通路渠道巡展人流聚集處外展（超市、廣場）社區(qū)巡展（地源性客戶挖掘）通過外場與售樓部的互動，到訪禮、活動體驗延長客戶滯留時間，挖掘潛在客戶。外展點至少2個，持續(xù)2個月30天跑完重點社區(qū)，保持每周1個社區(qū)巡展雙府世家花園、暢春園、西控花園等人人樂、華潤萬家、土門商廈等2021/5/919暖場活動執(zhí)行篇/形象展示/活動營銷周周暖場活動吸引人氣，營造熱銷氛圍，促進成交。形式到訪禮：鑰匙包、杯子、小桶香油等吸引到訪場內(nèi)：馬克杯DIY、水果DIY、T恤DIY、插花DIY、綠植DIY（天氣轉(zhuǎn)暖時令水果免費品嘗）成交禮：砸金蛋、套圈（100%中獎，實用小家電如電飯煲、浴足盆、衛(wèi)浴用品等等價值不高實用性強）2021/5/920執(zhí)行篇/團隊配置案場預(yù)定配置6個銷售小組，每組10人（經(jīng)理1人置業(yè)顧問3人銷售代表6人），共計60人。

強力配置，為銷售目標達成提供強有力的人力資源支撐！

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在市場供大于求的情況下，最核心的競爭是客戶資源競爭。本次配置的案場團隊皆為成熟團隊，歷經(jīng)數(shù)個項目錘煉，累積了大批優(yōu)質(zhì)客戶，粗略統(tǒng)計每個銷售代表至少持有5組優(yōu)質(zhì)老客戶，共計300組優(yōu)質(zhì)老客戶。

優(yōu)質(zhì)客源，為銷售目標達成提供強有力的客戶資源保證！2021/5/921第一階段銷售道具梳理1現(xiàn)場包裝導(dǎo)示系統(tǒng)道旗現(xiàn)場出入導(dǎo)示\導(dǎo)示牌主形象墻\區(qū)位模型掛旗\條幅\圍墻\展板2銷售物料銷售百問/