2019年經(jīng)濟(jì)師中級(jí)（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)）真題試卷及答案（含解析）

內(nèi)容為網(wǎng)上收集整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除內(nèi)容為網(wǎng)上收集整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除內(nèi)容為網(wǎng)上收集整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除2019年經(jīng)濟(jì)師中級(jí)（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)）真題試卷及答案（含解析）單項(xiàng)選擇題1.工區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的()最低點(diǎn)是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。(A)運(yùn)輸成本(B)銷(xiāo)售成本(C)生產(chǎn)成本(D)原料成本【正確答案】C【試題解析】工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心：通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找到工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，將其作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。2.“甲寫(xiě)字樓位于火車(chē)站的南側(cè)”表示的是甲寫(xiě)字樓的()。(A)朝(B)環(huán)境(C)方位(D)距離【正確答案】C【試題解析】方位指的是方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位來(lái)表述。3.城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過(guò)程稱(chēng)為()。(A)再城鎮(zhèn)化(B)逆城鎮(zhèn)化(C)郊區(qū)城鎮(zhèn)化(D)過(guò)度城鎮(zhèn)化【正確答案】C【試題解析】郊區(qū)城鎮(zhèn)化指的是城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過(guò)程。這種郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的動(dòng)力包括來(lái)自向心的、離心的以及本土的各種力量。4.以出讓方式獲取的商品住宅建設(shè)用地的使用權(quán)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的()以上，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。(A)25%(B)20%(C)15%(D)10%【正確答案】A【試題解析】以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合下列條件：①已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。投資總額不合土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分為全面調(diào)研和非全面調(diào)研，這是按照()不同劃分的。(A)調(diào)研深度(B)調(diào)研對(duì)象(C)調(diào)研方式(D)調(diào)研主體【正確答案】B【試題解析】按照市場(chǎng)調(diào)研對(duì)象的范圍不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分為全面調(diào)研和非全面調(diào)研。6.房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)()成負(fù)相關(guān)。(A)供(B)需求(C)價(jià)值(D)開(kāi)發(fā)成本【正確答案】A【試題解析】房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求同方向變化，與房地產(chǎn)供給反方向變化。7.下列不屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的是()。(A)出售(B)交換(C)贈(zèng)與(D)出租【正確答案】D【試題解析】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換、贈(zèng)與。8.按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)()原則的要求，調(diào)查問(wèn)卷要用通俗易懂的語(yǔ)言設(shè)計(jì)問(wèn)題。(A)目的性(B)邏輯性(C)針對(duì)性(D)簡(jiǎn)明性【正確答案】D【試題解析】簡(jiǎn)明性原則要求：①內(nèi)容要簡(jiǎn)明，問(wèn)題不宜過(guò)多;②盡量不使用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ);③通俗易懂;④題干不宜過(guò)長(zhǎng);⑤盡可能用肯定式用語(yǔ)提問(wèn)。9.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中常說(shuō)的“金九銀十”描述的購(gòu)房者的()特征。(A)消費(fèi)動(dòng)機(jī)(B)消費(fèi)結(jié)構(gòu)(C)消費(fèi)行為(D)消費(fèi)能力【正確答案】C【試題解析】房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研的主要內(nèi)容包括：①消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的時(shí)間分布，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中常說(shuō)的“金九銀十”表明：在正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，九月和十月通常是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，對(duì)住房銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境及位置要求，包括建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶(hù)型偏好等。③房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者的情況。④消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇程度。10.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資額為5000萬(wàn)元，其中60%為年利率7%的銀行貸款，全部利息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為()萬(wàn)元。(A)3210(B)3420(C)3630(D)3675【正確答案】B【試題解析】該房地產(chǎn)到期的還款總額=P[1+(n+1)/2×i]=5000×60%×[1+(3+1)/2×7%]=3420(萬(wàn)元)。11.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目標(biāo)是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的()和清償能力。(A)資金平衡能力(B)盈利能力(C)融資能力(D)競(jìng)爭(zhēng)能力【正確答案】B【試題解析】財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目標(biāo)包括：①評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力;②評(píng)價(jià)項(xiàng)目的清償能力，包括財(cái)務(wù)清償能力和債務(wù)清償能力。12.若貸款年利率相同，甲按月計(jì)息、乙按季計(jì)息、丙按半年計(jì)息，年實(shí)際利率從大到小排列順序正確的是()。(A)丙、乙、甲(B)乙、丙、甲(C)甲、乙、(D)甲、丙、乙【正確答案】C【試題解析】名義利率r與實(shí)際利率i的換算公式為：i=(1+r/n)n-1，當(dāng)n>1時(shí)，i>r，且n越大，即一年中計(jì)算復(fù)利的次數(shù)越多，則實(shí)際利率相對(duì)于年名義利率就高。13.從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒(méi)有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的房地產(chǎn)投資類(lèi)型是()(A)出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(B)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(C)購(gòu)買(mǎi)型房地產(chǎn)置業(yè)投資(D)租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資【正確答案】A【試題解析】對(duì)投資者而言，出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資只有建設(shè)期而沒(méi)有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期。14.某投資者以500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，未來(lái)20年的年凈租金收入為60萬(wàn)元，投資者的目標(biāo)收益率為10%。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為()萬(wàn)元。(A)5.00(B)10.80(C)12.00(D)54.55【正確答案】B【試題解析】根據(jù)公式，F(xiàn)NPV==-500+60/10%×[1-(1+10%)-20]≈10.81(萬(wàn)元)。15.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。(A)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)(B)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)(C)持有期風(fēng)險(xiǎn)(D)政策風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】D【試題解析】房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(對(duì)所有項(xiàng)目產(chǎn)生影響、無(wú)法避免或消除)包括：①通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(也稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn));②市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn);③市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn);④變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn);⑤利率風(fēng)險(xiǎn);⑥政策風(fēng)險(xiǎn);⑦政治風(fēng)險(xiǎn);⑧或然損失風(fēng)險(xiǎn)(如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)投資者造成的損失)。16.進(jìn)行投資方案比選時(shí)，適用于各投資方案計(jì)算期不相同的比選方法是()。(A)差額凈現(xiàn)值(B)凈現(xiàn)值法(C)凈將來(lái)值法(D)年值法【正確答案】D【試題解析】在對(duì)計(jì)算期不同的互斥型方案進(jìn)行比選時(shí)，特別是參加比選的方案數(shù)目較多時(shí)，年值法是最為簡(jiǎn)便的方法。選項(xiàng)A、B、C屬于計(jì)算期相同的互斥方案比選方法。17.為滿足選址和初步設(shè)計(jì)的要求，應(yīng)做好的勘察工作是()。(A)初步勘察(B)詳細(xì)勘察(C)施工勘察(D)選址勘察【正確答案】A【試題解析】工程勘察一般分為初步勘察和詳細(xì)勘察，對(duì)于工程地質(zhì)條件復(fù)雜或具有特殊要求的大型工程建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)進(jìn)行施工勘察。初步勘察應(yīng)滿足選址和初步設(shè)計(jì)的要求;詳細(xì)勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計(jì)的要求。施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問(wèn)題而進(jìn)行的進(jìn)一步勘察。18.某房屋建筑工程項(xiàng)目的總投資額為3500萬(wàn)元人民幣，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，該項(xiàng)目的施工采購(gòu)()。(A)必須進(jìn)行招標(biāo)(B)必須公開(kāi)招標(biāo)(C)應(yīng)以招標(biāo)公告方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǚㄈ送稑?biāo)(D)應(yīng)以邀請(qǐng)書(shū)方式邀請(qǐng)不特定法人投標(biāo)【正確答案】A【試題解析】房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上，或者項(xiàng)目總投資在3000萬(wàn)元人民幣以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。19.在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，因可比實(shí)例成交價(jià)格不正常而對(duì)其進(jìn)行的處理屬于()。(A)建立比較基準(zhǔn)(B)交易情況修正(C)市場(chǎng)狀況調(diào)整(D)房地產(chǎn)狀況調(diào)整【正確答案】B【試題解析】如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱(chēng)為交易情況修正。20.某商鋪的市場(chǎng)租金為10萬(wàn)元/年，平均空置率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10%。該商鋪的年凈收益為()萬(wàn)元。(A)8.50(B)10.26(C)10.80(D)12.00【正確答案】A【試題解析】根據(jù)公式，凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=10-10×5%-10×10%=8.50(萬(wàn)元)。21.某套商品住宅的建筑面積為120平方米，套內(nèi)建筑面積為100平方米，建筑面積的單價(jià)6000元/平方米，則套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為()元/平方米。(A)4000(B)5000(C)5500(D)7200【正確答案】D【試題解析】根據(jù)公式，套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=建筑面積的單價(jià)×建筑面積/套內(nèi)建筑面積=6000×120/100=7200(元/平方米)。22.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊等于建筑重新構(gòu)建價(jià)格減去()。(A)房地產(chǎn)價(jià)值(B)建筑物開(kāi)發(fā)成本(C)土地價(jià)值(D)建筑物市場(chǎng)價(jià)值【正確答案】A【試題解析】房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊，即建筑物折舊=重新購(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)價(jià)值。23.下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用銷(xiāo)售額表示盈虧平衡點(diǎn)的是()。(A)BEP(Q)=CF/(O-V-T)(B)BEP(P)=CF/Q+V+T(C)BEP(V)=P-T-CF/Q(D)BEP(B)=PCF/(P-V-T)【正確答案】D【試題解析】用銷(xiāo)售額表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(B)，即BEP(B)=PCF/(P-V-T)。24.若投資資金是強(qiáng)制約束條件，在進(jìn)行投資方案比選時(shí)，宜采用的比選方法是()。(A)凈現(xiàn)值比較法(B)凈將來(lái)值比較法(C)凈年值比較法(D)凈現(xiàn)值率比較法【正確答案】D【試題解析】?jī)衄F(xiàn)值率是凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率比較法。25.評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，推薦不超過(guò)()名有排序的合格的中標(biāo)候選人。(A)2(B)3(C)4(D)5【正確答案】B【試題解析】評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。26.建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值減損，稱(chēng)為建筑物的()。(A)物質(zhì)折舊(B)功能折舊(C)內(nèi)部性折舊(D)經(jīng)濟(jì)折舊【正確答案】D【試題解析】經(jīng)濟(jì)折舊也稱(chēng)外部性折舊，指的是建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值減損。經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的。27.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)是()。(A)消費(fèi)者需求和欲望(B)產(chǎn)品品種(C)國(guó)家消費(fèi)政策(D)產(chǎn)品規(guī)格【正確答案】A【試題解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分就是以房地產(chǎn)需求者消費(fèi)需求的某些特征和變量為依據(jù)，對(duì)具有不同需求的房地產(chǎn)消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)分的過(guò)程。28.下列房地產(chǎn)項(xiàng)目中，屬于購(gòu)買(mǎi)型置業(yè)投資項(xiàng)目的是()。(A)購(gòu)置土地用于建造商品房出售(B)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)用于出租(C)購(gòu)置土地用于建造商品房出租(D)租賃房地產(chǎn)用于轉(zhuǎn)租【正確答案】B【試題解析】選項(xiàng)A、C屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資;選項(xiàng)B屬于購(gòu)買(mǎi)型房地產(chǎn)置業(yè)投資;選項(xiàng)D屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。29.出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是自項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始至()止的時(shí)間。(A)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收(B)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束(C)房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完(D)業(yè)主全部入住【正確答案】C【試題解析】對(duì)于出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始到房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時(shí)間;對(duì)于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間;對(duì)于置業(yè)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從購(gòu)買(mǎi)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。30.追求企業(yè)利潤(rùn)、目標(biāo)市場(chǎng)需求和公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念屬于()。(A)產(chǎn)品觀念(B)社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念(C)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念(D)供應(yīng)平衡觀念【正確答案】B【試題解析】社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念的補(bǔ)充和完善，其基本內(nèi)容是：企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿足人們的需求，還要符合社會(huì)公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。它要求做到企業(yè)利潤(rùn)、消費(fèi)需求和社會(huì)利益三方面的統(tǒng)一。31.某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1800元/平方米，單位建筑面積開(kāi)發(fā)成本為3000元/平方米，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為380元/平方米，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為10%，項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為30%，采用成本加成定價(jià)法計(jì)算的該住宅單價(jià)為()元/平方米。(A)6061(B)6122(C)7482(D)8140【正確答案】C【試題解析】商品房單位價(jià)格=商品房單位成本×(1+成本加成率)/(1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率)=(1800+3000+380)×(1+30%)/(1-10%)≈7482(元/平方米)。32.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不應(yīng)說(shuō)明()。(A)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(B)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)的(C)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為委托人提供的資料是真實(shí)、合法的(D)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳訴和重大遺漏【正確答案】C【試題解析】注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性以及估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性等問(wèn)題的說(shuō)明或保證。選項(xiàng)C是估價(jià)的假設(shè)和限制條件。33.下列物業(yè)管理事項(xiàng)中，不屬于業(yè)主權(quán)利的是()。(A)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議(B)選舉業(yè)主委員會(huì)委員(C)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(D)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用【正確答案】D【試題解析】選項(xiàng)D屬于業(yè)主的義務(wù)。34.當(dāng)業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的()時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。(A)10%(B)20%(C)30%(D)50%【正確答案】C【試題解析】業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。35.下列物業(yè)服務(wù)活動(dòng)發(fā)生的費(fèi)用中，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是()。(A)小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(B)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用(C)小區(qū)保安人員的工資(D)小區(qū)內(nèi)共用電梯的大修理費(fèi)用【正確答案】D【試題解析】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。36.下列物業(yè)類(lèi)型的前期物業(yè)管理服務(wù)中，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。(A)新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)(B)新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目(C)新開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)(D)新開(kāi)發(fā)的大型商場(chǎng)項(xiàng)目【正確答案】B【試題解析】必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)目可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。37.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由該物業(yè)的()繳納。(A)物業(yè)服務(wù)企(B)建設(shè)單位(C)未來(lái)購(gòu)買(mǎi)人(D)施工單位【正確答案】B【試題解析】已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。38.級(jí)差地租Ⅰ是等量資本和等量勞動(dòng)()的轉(zhuǎn)化形態(tài)。(A)在同一塊土地上連續(xù)投入產(chǎn)生的每次級(jí)差超額利潤(rùn)(B)投在等面積不同土地上產(chǎn)生的級(jí)差超額利潤(rùn)(C)投在不同面積的土地上產(chǎn)生的級(jí)差超額利潤(rùn)(D)投在不等面積不同土地上產(chǎn)生的全部利潤(rùn)差額【正確答案】B【試題解析】級(jí)差地租Ⅰ是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來(lái)的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。39.將城市分為棋盤(pán)形城市、放射形城市和不規(guī)則形城市，是按()劃分的。(A)城市用地結(jié)構(gòu)(B)城市道路格局(C)城市商業(yè)格局(D)城市地形地貌【正確答案】B【試題解析】按城市道路格局，可將城市分為棋盤(pán)形城市、放射形城市和不規(guī)則形城市等。40.集體建設(shè)用地不包括()。(A)農(nóng)民宅基地(B)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地(C)蔬菜大棚用地(D)鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地【正確答案】C【試題解析】集體建設(shè)用地指的是集體土地上的建設(shè)用地，如農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等。41.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的()。(A)40%(B)50%(C)70%(D)80%【正確答案】C【試題解析】協(xié)議出讓最低價(jià)依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)擬定：①協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;②有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。42.關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。(A)建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是一種無(wú)償行為(B)建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與雙方應(yīng)簽訂贈(zèng)與合同(C)建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與需要雙方達(dá)成共識(shí)(D)建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與不改變建設(shè)用地使用權(quán)人【正確答案】D【試題解析】建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是指贈(zèng)與人愿意把自己的建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人愿意接受而簽訂贈(zèng)與合同的行為。建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是一種無(wú)償行為。贈(zèng)與合同的成立，需要雙方達(dá)成共識(shí)。建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與改變建設(shè)用地使用權(quán)人。43.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃中，分析“為誰(shuí)建”的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的()。(A)價(jià)格定位(B)產(chǎn)品定位(C)項(xiàng)目定位(D)客戶(hù)定位【正確答案】D【試題解析】“為誰(shuí)建”是指通過(guò)市場(chǎng)分析尤其是對(duì)市場(chǎng)需求的分析，確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)和客戶(hù)群體，即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客戶(hù)定位。44.組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的單位是()。(A)工程監(jiān)理單位(B)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(C)政府質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)(D)工程施工單位【正確答案】B【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審查竣工報(bào)告，并在約定的時(shí)間和地點(diǎn)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和政府質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。45.按對(duì)房地產(chǎn)投資()的認(rèn)識(shí)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一線、二線、三線等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。(A)變現(xiàn)復(fù)雜性(B)價(jià)值附加性(C)預(yù)期不確定性(D)區(qū)域差異性【正確答案】D【試題解析】通常房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一線城市、二線城市、三線城市、四線城市等，是對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)區(qū)域差異性的一種認(rèn)識(shí)。46.在房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值等于()減去開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。(A)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(B)可比實(shí)例的成交價(jià)格(C)潛在毛租金收入(D)房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格【正確答案】A【試題解析】假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。47.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，下列不屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的是()。(A)團(tuán)體保險(xiǎn)(B)責(zé)任保險(xiǎn)(C)信用保險(xiǎn)(D)保證保險(xiǎn)【正確答案】A【試題解析】根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的不同，一般保險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類(lèi)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)。人身保險(xiǎn)有多種分類(lèi)方式，按保險(xiǎn)責(zé)任不同分為人壽保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn);按承保方式不同可分為團(tuán)體保險(xiǎn)和個(gè)人保險(xiǎn)等。48.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用理解值定價(jià)法對(duì)商品房定價(jià)時(shí)，關(guān)鍵是要把握()對(duì)商品房?jī)r(jià)值的估計(jì)。(A)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算人員(B)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員(C)房地產(chǎn)估價(jià)人員(D)目標(biāo)消費(fèi)群體【正確答案】D【試題解析】需求導(dǎo)向定價(jià)法也稱(chēng)理解值定價(jià)法，是以需求為中心，把握目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)商品房?jī)r(jià)值的估計(jì)，并且依據(jù)消費(fèi)群體對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣(mài)方的成本定價(jià)。49.“只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)客戶(hù)盈門(mén)”，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念的()。(A)生產(chǎn)觀念(B)產(chǎn)品觀念(C)推銷(xiāo)觀念(D)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念【正確答案】B【試題解析】產(chǎn)品觀念：消費(fèi)者總是歡迎那些質(zhì)量好、性能好、價(jià)格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)客戶(hù)盈門(mén)，而無(wú)須花力氣推銷(xiāo)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供求大體平衡的情況下容易產(chǎn)生這種觀念。50.下列不屬于按照銷(xiāo)售渠道起點(diǎn)到終點(diǎn)經(jīng)過(guò)層數(shù)劃分的房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的種類(lèi)是()。(A)零層(B)三層(C)四層(D)多層【正確答案】C【試題解析】根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)需求者之間是否使用中間商(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))，可將房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道分為直接銷(xiāo)售渠道和間接銷(xiāo)售渠道;根據(jù)銷(xiāo)售渠道起點(diǎn)到終點(diǎn)經(jīng)過(guò)的層數(shù)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道可分為零層、一層、二層、三層、多層等。51.人員促銷(xiāo)的程序分為：①事前準(zhǔn)備;②尋找目標(biāo)客戶(hù);③接近目標(biāo)客戶(hù);④談判及成交;⑤介紹及應(yīng)付異議;⑥事后跟蹤。排序正確的是()。(A)①②③④⑤⑥(B)②①③⑤④⑥(C)①②③⑤④⑥(D)②①③④⑤⑥【正確答案】B【試題解析】人員促銷(xiāo)的程序包括：①尋找目標(biāo)客戶(hù);②事前準(zhǔn)備;③接近目標(biāo)客戶(hù);④介紹及應(yīng)付異議;⑤談判及成交;⑥事后跟蹤。52.下列不能通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地是()。(A)水電站(B)看守所(C)機(jī)場(chǎng)(D)私人醫(yī)院【正確答案】D【試題解析】選項(xiàng)D是以營(yíng)利為目的的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，不屬于公益事業(yè)用地，不能通過(guò)劃撥的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。53.下列不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是()。(A)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研(B)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研(C)科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研(D)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研【正確答案】D【試題解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研、科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研、資源環(huán)境調(diào)研。54.張某計(jì)劃存入銀行一筆存款，以復(fù)利計(jì)算，年利率是8%，10年后的本利和為80萬(wàn)元，則目前應(yīng)存入銀行()萬(wàn)元。(A)35.49(B)37.06(C)38.99(D)41.23【正確答案】B【試題解析】根據(jù)已知終值求現(xiàn)值的公式：P=F/(1+i)n=80/(1+8%)10≈37.06(萬(wàn)元)。55.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格為6000萬(wàn)元，收益年限為30年，報(bào)酬率為10%，則該項(xiàng)目每年可以獲得的凈收益為()萬(wàn)元。(A)166.7(B)500.0(C)530.4(D)636.5【正確答案】D【試題解析】收益年限為有限年且其他因素不變的公式：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，則有6000=A/10%×[1-1/(1+10%)30]，A≈636.5(萬(wàn)元)。56.在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按固定的金額或比例提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)計(jì)費(fèi)方式叫做()。(A)分成制(B)酬金制(C)包干制(D)傭金制【正確答案】B【試題解析】酬金制是按固定的金額或比例收取的酬金，結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。57.某套住房的單價(jià)為12000元，建筑面積為100平方米，購(gòu)房人的最低首付款比例為30%，購(gòu)房人最多可支付的首付款為70萬(wàn)元。則該購(gòu)房人的最少貸款金額為()萬(wàn)元。(A)90(B)70(C)50(D)0【正確答案】C【試題解析】最低首付款金額=12000×100×30%=36(萬(wàn)元)<70萬(wàn)元。因此，該購(gòu)房人的最少貸款金=12-000×100/10000-70=50(萬(wàn)元)。58.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)工作中，應(yīng)首先進(jìn)行的工作是()。(A)工程設(shè)計(jì)(B)工程勘察(C)工程施(D)工程驗(yàn)收【正確答案】B【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程勘察是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程勘察文件，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和施工提供科學(xué)依據(jù)的系列活動(dòng)。59.需求門(mén)檻指的是中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的()購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。(A)最低(B)一般(C)平均(D)最高【正確答案】A【試題解析】需求門(mén)檻指的是中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。60.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本定位定點(diǎn)觀察記錄。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的()特點(diǎn)。(A)系統(tǒng)性(B)跟蹤性(C)連續(xù)性(D)客觀性【正確答案】B【試題解析】在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，為了某種調(diào)研目的，通常要對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本的定位定點(diǎn)的觀察和記錄，實(shí)行跟蹤性調(diào)研。多項(xiàng)選擇題61.對(duì)一套住宅位置的完整描述應(yīng)包括該房地產(chǎn)的()等。(A)坐落(B)方位(C)面積(D)朝向(E)樓層【正確答案】A,B,D,E【試題解析】一宗房地產(chǎn)的位置，是指該房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落;②方位;③與相關(guān)場(chǎng)所的距離;④臨街(路)狀況;⑤朝向;⑥樓層。62.影響某地區(qū)某一時(shí)期房地產(chǎn)供給量的因素包括()。(A)房地產(chǎn)的價(jià)格水平(B)消費(fèi)者的收入水平(C)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本(D)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期(E)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期【正確答案】A,C,E【試題解析】決定房地產(chǎn)供給量的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期。63.關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說(shuō)法，正確的有()。(A)取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)須支付任何費(fèi)用(B)除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限(C)對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國(guó)有土地使用證(D)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓(E)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租無(wú)須審批【正確答案】B,D【試題解析】取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)等費(fèi)用。選項(xiàng)A錯(cuò)誤。建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由土地管理部門(mén)核發(fā)國(guó)有土地使用證。選項(xiàng)C錯(cuò)誤。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)需要辦理審批手續(xù)。選項(xiàng)E錯(cuò)誤。64.下列國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式中，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓的有()。(A)出售(B)互換(C)贈(zèng)與(D)繼承(E)土地入股【正確答案】C,D【試題解析】贈(zèng)與、繼承獲得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓。65.出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不確定因素有()。(A)建筑安裝工程費(fèi)(B)空置率(C)租金水平(D)開(kāi)發(fā)周期(E)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率【正確答案】A,B,C,D【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不確定因素包括：①土地取得成本;②建筑安裝工程費(fèi);③租售價(jià)格;④開(kāi)發(fā)周期;⑤融資成本;⑥空置率;⑦運(yùn)營(yíng)成本;⑧投資收益率;⑨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可出售面積、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的權(quán)益投資比率。66.影響住宅市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者的行為因素有()。(A)生活方式(B)使用時(shí)機(jī)(C)購(gòu)買(mǎi)階段(D)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)(E)追求利益【正確答案】C,D,E【試題解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的行為因素包括：購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)次數(shù)、對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的態(tài)度和效用追求等。67.下列投標(biāo)文件存在的問(wèn)題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無(wú)效的有()。(A)投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封(B)投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章(C)投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)(D)投標(biāo)文件正文字體不一致(E)組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議【正確答案】A,B,C,E【試題解析】開(kāi)標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無(wú)效投標(biāo)文件，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒(méi)有合法、有效的委托書(shū)(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。68.為實(shí)現(xiàn)工程總目標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與有關(guān)各方簽訂的合同有()。(A)工程設(shè)計(jì)合同(B)工程施工合同(C)工程貨物采購(gòu)合同(D)工程監(jiān)理合同(E)建筑構(gòu)配件加工合同【正確答案】A,B,C,D【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要合同關(guān)系包括工程咨詢(xún)合同、工程勘察設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、工程施工合同、工程貨物采購(gòu)合同、融資合同等。69.下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有()。(A)權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)(B)使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)(C)通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)(D)已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)(E)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)【正確答案】A,B,E【試題解析】不得設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。選項(xiàng)A、B都是權(quán)屬有爭(zhēng)議的情況。70.下列房地產(chǎn)融資活動(dòng)中，屬于直接融資的有()。(A)發(fā)行房地產(chǎn)股票(B)發(fā)行房地產(chǎn)債券(C)向銀行申請(qǐng)貸款(D)住房公積金貸款(E)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金【正確答案】A,B,E【試題解析】直接融資是通過(guò)金融市場(chǎng)籌集資金的融資方式(公開(kāi)發(fā)行股票、企業(yè)債券等)。71.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法中，屬于實(shí)地調(diào)研法的有()。(A)資料查詢(xún)法(B)小組訪談法(C)現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)法(D)觀察法(E)實(shí)驗(yàn)法【正確答案】B,C,D,E【試題解析】實(shí)地調(diào)研法是指調(diào)研人員直接面對(duì)被調(diào)研對(duì)象，通過(guò)交流、訪問(wèn)、座談、觀察等方式獲取第一手資料的過(guò)程，主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)法、訪問(wèn)法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。72.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的地域差異性，可從()等層面考慮。(A)地理坐標(biāo)(B)區(qū)域市場(chǎng)(C)地段價(jià)值(D)項(xiàng)目區(qū)位(E)城市發(fā)展【正確答案】B,C,E【試題解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本特征是地域差異性，主要體現(xiàn)在3個(gè)層面：①區(qū)域市場(chǎng)的差異性;②城市發(fā)展的差異性;③地段價(jià)值的差異性。73.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的主要作用有()。(A)提高決策的科學(xué)性(B)提高預(yù)測(cè)的可靠性(C)降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性(D)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率(E)測(cè)算投資的盈利性【正確答案】A,B,C【試題解析】敏感性分析的作用主要表現(xiàn)在：①使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;②啟發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員對(duì)較為敏感的因素分析研究，提高預(yù)測(cè)的可靠性;③可以研究各種不確定因素變動(dòng)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響范圍和程度，了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小;④可以篩選出若干較為敏感的因素，集中力量對(duì)它們進(jìn)行研究，盡量降低其不確定性，進(jìn)而減少投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn);⑤可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好或最差等這類(lèi)最樂(lè)觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。74.按照需求層次的不同，購(gòu)房者自住價(jià)值取向包括()。(A)基本居住取向(B)地段價(jià)值取向(C)居住享受取向(D)社會(huì)地位取向(E)置換增值取向【正確答案】A,B,C,D【試題解析】按照需求層次的不同，自住價(jià)值取向可以分為基本居住取向、地段價(jià)值取向、居住享受取向和社會(huì)地位取向。75.在房地產(chǎn)估價(jià)的比較法中，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)的工作包括()。(A)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍(B)統(tǒng)一成交日期(C)統(tǒng)一付款方式(D)統(tǒng)一價(jià)格水平(E)統(tǒng)一價(jià)格單位【正確答案】A,C,E【試題解析】在房地產(chǎn)估價(jià)比較法中，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)的工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一價(jià)格單位。76.下列屬于房地產(chǎn)金融特點(diǎn)的有()。(A)長(zhǎng)期性(B)安全性(C)流動(dòng)性(D)多樣性(E)市場(chǎng)性【正確答案】A,B,D【試題解析】房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括多樣性、長(zhǎng)期性、安全性和政策性。77.制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則主要有()。(A)公平合理的原則(B)利潤(rùn)最大化原則(C)保證償付能力的原則(D)促進(jìn)防災(zāi)防損的原則(E)費(fèi)率適當(dāng)浮動(dòng)的原則【正確答案】A,C,D【試題解析】制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則包括：①公平合理的原則;②保證償付能力的原則;③費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則;④促進(jìn)防災(zāi)防損的原則。78.下列屬于房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷中背景性問(wèn)題的有()。(A)受訪者的年齡(B)受訪者是否打算買(mǎi)房(C)受訪者買(mǎi)房的主要原因(D)受訪者的收入水平(E)受訪者的房型偏好【正確答案】A,D【試題解析】房地產(chǎn)調(diào)研問(wèn)卷的受訪者項(xiàng)目是有關(guān)被調(diào)查者的一些背景資料，如被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入等。79.下列屬于按建設(shè)用地使用期限分類(lèi)的有()。(A)永久性建設(shè)用地(B)臨時(shí)性建設(shè)用地(C)工業(yè)建設(shè)用地(D)國(guó)有建設(shè)用地(E)新增建設(shè)用地【正確答案】A,B【試題解析】按建設(shè)用地的使用期限，可將建設(shè)用地分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)性建設(shè)用地。80.下列屬于利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表所反映的數(shù)據(jù)有()。(A)借款還本付息計(jì)劃(B)資本金凈利潤(rùn)率(C)資產(chǎn)負(fù)債率(D)投資利潤(rùn)率(E)資本金利潤(rùn)率【正確答案】B,D,E【試題解析】利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表能夠反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算靜態(tài)盈利性指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等。案例分析張某以總價(jià)600萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于自己經(jīng)營(yíng)。在這600萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)中，權(quán)益資本為300萬(wàn)元，其余為銀行提供的信貸資金。經(jīng)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，在還款期內(nèi)，張某經(jīng)營(yíng)該商鋪的年平均稅前利潤(rùn)預(yù)計(jì)為85萬(wàn)元，年平均利息支出2.4萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)預(yù)計(jì)為60萬(wàn)元。根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題：【正確答案】81.在還款期內(nèi)，該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率為()。(A)10.00%(B)14.57%(C)20.00%(D)28.33%【正確答案】B【試題解析】根據(jù)公式，投資收益率=年息稅前利潤(rùn)或年平均息稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資×100%，年息稅前利潤(rùn)=利潤(rùn)總額+利息支出。該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率=(85+2.4)/600×100%≈14.57%。82.在還款期內(nèi)，該項(xiàng)目的預(yù)期資本金凈利潤(rùn)率為()。(A)14.17%(B)20.00%(C)27.53%(D)29.13%【正確答案】B【試題解析】該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=年平均凈利潤(rùn)/資本金×100%=60/300×100%=20.00%。83.下列影響投資效果的行為中，能夠提高項(xiàng)目預(yù)期投資收益率的為()。(A)提高年平均稅前利潤(rùn)(B)減少年平均利息支出(C)提高年平均營(yíng)業(yè)額(D)提高權(quán)益資本比例【正確答案】A【試題解析】投資收益率=年息稅前利潤(rùn)或年平均息稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資×100%，式中，年息稅前利潤(rùn)=年利潤(rùn)總額+利息支出;項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。所以提高年平均稅前利潤(rùn)可以提高項(xiàng)目預(yù)期投資收益。84.除自營(yíng)外，該項(xiàng)目獲得投資收益的其他方式為()。(A)出租(B)轉(zhuǎn)售(C)捐贈(zèng)(D)抵押【正確答案】A,B【試題解析】獲得投資收益的經(jīng)營(yíng)方式包括出租、出售、自營(yíng)、自用等。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定對(duì)其正在建設(shè)的高檔住宅小區(qū)實(shí)行預(yù)售。為取得商品房預(yù)售許可證，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)該小區(qū)的前期物業(yè)管理。隨后，按規(guī)定的招標(biāo)程序進(jìn)行了該小區(qū)前期物業(yè)管理的邀請(qǐng)招標(biāo)，成立了由7人組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行了評(píng)標(biāo)，并推薦了合格的中標(biāo)候選人。根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題：【正確答案】86.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至少應(yīng)向()家以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。(A)2(B)3(C)4(D)5【正確答案】B【試題解析】采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。87.評(píng)標(biāo)委員會(huì)中，代表該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加的評(píng)委可以為()人。(A)1(B)2(C)3(D)4【正確答案】A,B【試題解析】評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。7×2/3≈4.7，即不得少于5人。代表該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加的評(píng)委必須小于的人數(shù)=7-5=2(人)，故可以是1人或2人。88.評(píng)標(biāo)委員會(huì)可向招標(biāo)人推薦不超過(guò)()名有排序的合格的中標(biāo)候選人。(A)1(B)2(C)3(D)4【正確答案】C【試題解析】評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告。闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。89.該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)應(yīng)在()完成。(A)預(yù)售開(kāi)始時(shí)(B)取得《商品房預(yù)售許可證》之前(C)業(yè)主入住時(shí)(D)小區(qū)竣工時(shí)【正確答案】B【試題解析】通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的規(guī)定時(shí)限：①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。王某購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)為100萬(wàn)元的二手住宅，打算購(gòu)房款盡量用該住宅作為抵押物向銀行和住房公積金管理中心申請(qǐng)抵押貸款解決，并爭(zhēng)取享受貸款優(yōu)惠政策，不足部分以首付款方式支付。已知法定最低首付款比例為25%，貸款價(jià)值比為70%，住房公積金貸款最高額度為60萬(wàn)元，住房公積金貸款年利率為3.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為5.4%。根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題：【正確答案】91.王某購(gòu)買(mǎi)該住宅的首付款為()萬(wàn)元。(A)25(B)30(C)40(D)50【正確答案】A【試題解析】王某購(gòu)買(mǎi)該住宅的首付款=100×25%=25(萬(wàn)元)。92.王某購(gòu)買(mǎi)該住宅的商業(yè)銀行貸款為()萬(wàn)元。(A)10(B)15(C)30(D)70【正確答案】B【試題解析】王某購(gòu)買(mǎi)該住宅的商業(yè)銀行貸款=(100-25)-60=15(萬(wàn)元)。93.工某可選擇按月等額本息和等額本金還款。關(guān)于這兩種還款方式的說(shuō)法，正確的為()。(A)等額本息和等額本金還款分別適合于預(yù)期收入較穩(wěn)定和可能逐漸減少的借款人(B)等額本息還款的月還款額相同，等額本金還款的月還款額是遞增的(C)月還款額中的本金，等額本息還款是逐月遞增的，等額本金還款是相同的(D)在貸款期限相同下，等額本息還款所需支付的利息多于等額本金還款【正確答案】A,C,D【試題解析】等額本息還款方式適合于預(yù)期收入在未來(lái)整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。等額本金還款方式的每期還款額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。在貸款期限相同下，等額本息還款所需支付的利息多于等額本金還款。94.王某若想減少月還款額，其可采取的辦法為()。(A)增加首付款(B)減少貸款金額(C)減少住房公