2022年安徽省城鎮(zhèn)化與合肥房地產(chǎn)市場分析報告

2022年安徽省城鎮(zhèn)化與合肥房地產(chǎn)市場分析報告2022年11月目錄一、安徽省經(jīng)濟發(fā)展及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 31、安徽省的經(jīng)濟發(fā)展概況 32、安徽省的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 5（1）安徽省正處于加速過程中 5（2）安徽省城鎮(zhèn)化存在的主要問題 6（3）安徽的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略構(gòu)想 7二、合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研情況 91、合肥的城市發(fā)展規(guī)劃 92、合肥市房地產(chǎn)市場的供給和需求情況 10（1）供給情況 10（2）需求情況 113、合肥萬科調(diào)研情況 14（1）當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭格局 14（2）萬科在合肥的基本情況 144、合肥保利香檳國際項目實地調(diào)研情況 15三、調(diào)研結(jié)論 161、中部四省或許是推進新型城鎮(zhèn)化的重點區(qū)域 162、安徽省的工業(yè)化與城鎮(zhèn)化將維持高速發(fā)展 173、合肥房地產(chǎn)市場將持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展 18一、安徽省經(jīng)濟發(fā)展及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略1、安徽省的經(jīng)濟發(fā)展概況長期以來，安徽省的經(jīng)濟發(fā)展速度在全國范圍內(nèi)屬于比較落后的，不僅遠遠落后于同屬長江流域的江蘇，即使與其他中部省份比，也稍遜一籌。但是，這種局面從2003年以來，有所改觀。尤其是2006年以來，安徽省的經(jīng)濟發(fā)展速度大幅提升，不僅高于全國平均水平，在各省份中也是數(shù)一數(shù)二的。安徽經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力主要有兩個：一是依靠政府投資，包括道路、電力、環(huán)保等城市基礎(chǔ)設(shè)施；另一個在于大力發(fā)展工業(yè)化與城鎮(zhèn)化、主動承接長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。舉個例子，華東地區(qū)最大的金融機構(gòu)的呼叫中心已經(jīng)落戶在合肥的巢湖區(qū)域。安徽的投資加速始于2003年。2012年，由于基數(shù)抬高，增速降低到24.2%，但比全國平均水平仍高出3.6個百分點。安徽省的投資增長的驅(qū)動力主要包括：工業(yè)化進入快速發(fā)展階段；房地產(chǎn)市場的供需兩旺、中國加入WTO之后，安徽為沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)做配套等等。從去年的投資結(jié)構(gòu)來看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長迅猛，增速在40%左右，包括交通、電力、水利、教育文化衛(wèi)生等；房地產(chǎn)投資增速為27.2%，雖然商品住宅市場受調(diào)控影響，但保障房、集資房的投資增長較快；相比之下，制造業(yè)增速較慢，采礦業(yè)僅增長1%、建筑業(yè)下降了8%。注：2011年8月22日，安徽省宣布撤銷地級巢湖市，原地級巢湖市所轄的一區(qū)四縣分別劃歸合肥、蕪湖和馬鞍山管轄在省轄市與地級市中，合肥是發(fā)展的重中之重。坊間有種說法，安徽正在舉全省之力發(fā)展合肥。從過去幾年的數(shù)據(jù)來看，合肥的經(jīng)濟增長速度確實遠高于全省的平均水平。除此以外，處于長江中游（所謂皖江）的蕪湖和安慶的經(jīng)濟發(fā)展水平也相對較高，而皖北區(qū)域相對落后。2、安徽省的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略（1）安徽省正處于加速過程中安徽省共有936個城鎮(zhèn)，包括：22個市、56個縣和858個鎮(zhèn)。安徽的城鎮(zhèn)化區(qū)域規(guī)劃體系包括：六大中心城市：合肥、蕪湖、安慶、黃山、阜陽和蚌埠；以及“一圈、一帶、一群”的提法：以合肥為中心的城市圈、以合肥、蕪湖為雙核的皖江城市帶和皖北城市群。安徽省政府對城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略非常重視。十八大之后，目前正在申請成為新型城鎮(zhèn)化綜合試點省。過去十多年，安徽的城鎮(zhèn)化處于加速的過程中。城鎮(zhèn)化率從2000年的28%上升到了2012年的46.5%，年均提高1.54個百分點，是建國以來安徽省增長最快的階段。與全國城鎮(zhèn)化率的平均水平的差距也從低8.2個百分點，縮小差距到到6.1個百分點。（2）安徽省城鎮(zhèn)化存在的主要問題安徽城鎮(zhèn)化的問題主要在于：一、水平總體滯后、區(qū)域差距大；2011年，皖江城市帶的城市化率為49.8%，但皖北城市群只有39.2%，兩者相差10.6個百分點；四個核心城市：合肥、蕪湖、馬鞍山和銅陵的城市化率超過了60%，而阜陽、宿州不到40%。二、人口分布與資源分布不匹配。皖北地區(qū)的人口太多，而且缺乏水資源。因此，政府的對策之一，要想辦法把皖北的人口導(dǎo)入到南部的皖江城市帶，推進工業(yè)化和城鎮(zhèn)化。三、城鎮(zhèn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)不合理。合肥的城市首位度（GDP占全省GDP的比例）只有24.1%，低于中部地區(qū)的武漢和長沙（33.4%）。從某種意義上講，地級市太多，不利于集聚。四、城市功能有待加強。五、半市民化現(xiàn)象嚴(yán)重。安徽省以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)的城市化率只有22.93%。（3）安徽的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略構(gòu)想①目標(biāo)與思路安徽省城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是到2020年，城鎮(zhèn)化率達到60%、2030年達到70%，走質(zhì)量與速度并重的道路。從全國來看，城鎮(zhèn)化主要以質(zhì)量為主；但是安徽由于基數(shù)低，所以兩者并重。全省的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略仍舊在制定中，主要的想法包括：一、城鎮(zhèn)體系方面，實現(xiàn)“多規(guī)融合”（先從“三規(guī)”開始）。也就是，把主體功能規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃三者融合在一起。過去，三者之間的協(xié)調(diào)不夠的。“多規(guī)融合”，可以提高效率。二、城鎮(zhèn)規(guī)模合理。安徽省將根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?、資源承載能力來調(diào)整目前的城鎮(zhèn)規(guī)模。三、爭取高規(guī)模、高起點建設(shè)。包括，建設(shè)的時候考慮“先地下后地上”、全面提升市政建設(shè)和服務(wù)設(shè)施的功能檔次；三、構(gòu)筑城市群。國家規(guī)劃中，提出了長江中游城市群的概念，起初僅包含了湖北、湖南和江西三??；之后，時任副總理的李克強在九江會議上，提出了安徽也要加入。如果確立的話，“中三角”將改成“中四角”。②戶籍改革戶籍改革方面的主要思路包括：第一、人口與資源環(huán)境相匹配，計劃將皖北的人口向皖江城市帶進行跨區(qū)域的遷移。第二、實行以居住證為核心的流動人口管理體制。給予常住人口享受一定的城市基本公共服務(wù)。三、就業(yè)方面，加大職業(yè)教育、技能培訓(xùn)。目前，農(nóng)民工有回流的趨勢，就是往縣城、重點鎮(zhèn)回流。原因是他們在大城市打工的收入與在縣鎮(zhèn)工作的收入差不多。四、探討市民化的成本分?jǐn)倷C制，即由政府、用工單位和個人分?jǐn)?。?jù)推算，目前，在合肥的落戶成本大約在6-10萬元。五、低碳、綠色城鎮(zhèn)化。六、為城鎮(zhèn)化提供產(chǎn)業(yè)支撐。例如:在安徽的某個電纜之鄉(xiāng)，光就業(yè)人口就有2萬多人，可見產(chǎn)業(yè)集聚對人口集聚的促進作用。安徽與四川、河南一樣，也是人口凈流出大省。原來每年有新增50萬人口外出打工，但這兩年開始回流了。目前，流入流出已經(jīng)快持平了，趨勢變成開始凈流入了。③土地資源土地資源方面，目前農(nóng)村的土地已經(jīng)開始流轉(zhuǎn)起來。例如，在蕪湖已經(jīng)出現(xiàn)了集中擁有5000-6000畝土地的“大戶”了。另一個措施是所謂的“增減掛”，即增加土地指標(biāo)與宅基地的回收掛鉤。在農(nóng)村，政府試圖用新的農(nóng)村社區(qū)的住房與農(nóng)民的宅基地交換，以實現(xiàn)集中居住。補償標(biāo)準(zhǔn)達到了人均35平米，但農(nóng)民的積極性并不高。原因在于，一方面，農(nóng)民對土地有感情，生活方式方面也不適應(yīng)，更重要的是，農(nóng)民戶口還有一些好處，例如可以分配耕地、可以生二胎等。二、合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研情況1、合肥的城市發(fā)展規(guī)劃合肥的經(jīng)濟也是從2006年以后呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢，尤其是京滬高鐵、滬蓉高鐵的通車對合肥接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移起到促進作用。合肥的經(jīng)濟特點是通過工業(yè)興市。當(dāng)?shù)氐拇笃髽I(yè)包括：江淮汽車、美的、海爾等家電企業(yè)、以京東方為代表的電子產(chǎn)業(yè)、聯(lián)想也在近幾年在合肥建設(shè)產(chǎn)業(yè)園；消費品企業(yè)方面，聯(lián)合利華近年也將華東區(qū)總部遷到合肥。合肥經(jīng)濟的另一個特點是投資拉動型。這五六年度的GDP增速都在16—17%，GDP從2000億增長到了3500億。巢湖是省政府重點打造的板塊，定位于金融后臺服務(wù)基地，目標(biāo)是導(dǎo)入20萬產(chǎn)業(yè)人口。據(jù)悉，華東地區(qū)最大的金融呼叫中心將進駐。歷來，合肥就有著“東貧西貴、南富北賤”之說,例如西部的大蜀山腳下的天鵝湖板塊歷來是所謂的富人區(qū)。即便如此,合肥各區(qū)域的房價落差并不大，這和市民之間貧富差距也不大有關(guān)。合肥的城市具有南邊長、東西短的特點。因此，城市發(fā)展的趨勢主要是向南、向北延伸，分別是濱湖新區(qū)和北部新城。在吞并了巢湖市之后，安徽舉全省之力打造合肥、合肥則舉全市之力打造濱湖新區(qū)。相比之下，北部新城的配套措施要弱不少，政府只是通過低價賣地來推動，實際上成為了低端人口的導(dǎo)入?yún)^(qū)。2、合肥市房地產(chǎn)市場的供給和需求情況（1）供給情況合肥的土地供應(yīng)比較充足。每年的建設(shè)用地的指標(biāo)約為4000畝，以3.0的容積率估計，大約可以興建700-800萬平米的商品住宅。實際上，每年的賣地都有所突破指標(biāo),尤其是北部的低價賣地。預(yù)計2013年的土地供應(yīng)仍會有所增加，據(jù)傳萬達集團將在靠近巢湖的地區(qū)大舉拿地。合肥的住宅用地價格比較平穩(wěn)，大約維持在樓面地價每平米2200—2600元的區(qū)間之內(nèi)。合肥的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)比較低，工程超過地面一層，即可銷售。合肥的房地產(chǎn)市場這兩年的需求很旺盛。去年的供求比在1左右，住宅庫存在400-500萬平米，大約相當(dāng)于6-7個月的庫存?？傮w上看，合肥市場比較健康、風(fēng)險低、波動小，適合快速開發(fā)。（2）需求情況合肥對周邊的吸附力比較強，主要是公共資源比較集中，包括教育和醫(yī)療資源。目前，合肥的購房人群大約是以下幾種：本地市民、安徽省內(nèi)為在合肥入戶以享受公共資源的人群（這部分人大約占30%，在限購之前占到50%）、大學(xué)畢業(yè)等留在合肥發(fā)展的新合肥人。合肥的房價基本沒有泡沫，房價的可負(fù)擔(dān)能力比較強。舉例而言，90平米、均價8000元的一套住宅，首付只要20萬元，月供也就2000—3000元，對年輕人而言，買房的壓力并不大。2006年左右，合肥的房價大約在每平米4000元左右，這六七年大約漲了一倍，和一線城市相比，漲幅算比較溫和的。去年合肥的房價最低時達到6400元，年末漲到6800元左右，漲幅并不算高。當(dāng)然，品牌開發(fā)商的漲價幅度要大一些。根據(jù)合肥萬科的研究，合肥房地產(chǎn)2009至2012年年平均的成交量在700萬平米左右。由于調(diào)控的影響，2011年大約成交了450萬平米，是近幾年最差的年份；2012年，市場復(fù)蘇，成交面積約為640萬方。房價方面，2011年，均價在6900多元，2012年下降到6600-6700元。合肥的購房人比較務(wù)實，注重產(chǎn)品的功能，對附加值高的產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品并不特別感興趣。市場的主流戶型在90-110平米，市場需求以結(jié)婚等剛需為主。相比之下，豪宅產(chǎn)品銷售艱難。典型的例子是：綠城在合肥開發(fā)的玫瑰莊園項目，總價超過1000萬，在調(diào)控前還有淮南、銅陵等地的礦主來購買，調(diào)控之后，銷售特別艱難。限購方面，合肥是最后一批公布限購政策的地方政府。合肥市四個行政區(qū)：廬陽、蜀山、瑤海和包河區(qū)實行限購，但鑲嵌在市區(qū)的五個開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合開發(fā)試驗區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)和濱湖新區(qū)并不限購。從土地供應(yīng)來看，目前合肥的土地供應(yīng)主要集中在五大新區(qū)之中。上周，合肥市場成交了2681套住宅，是2010年4月份以來，單周最高的成交記錄，而且沒有一家開發(fā)商成交超過百套（說明是普漲行情）。這是在去年第四季度樓市比較熱銷，一些品牌開發(fā)商出現(xiàn)短期賣斷貨的背景下取得的。價格方面，從成交均價來看，反而是比春節(jié)前有所下降。但這并不是說房價在下跌，而是因為售價較高的品牌開發(fā)商賣斷貨，導(dǎo)致中小開發(fā)商的成交占比上升，導(dǎo)致了均價的降低。這次國五條的出臺，對二手房市場的影響是立竿見影的。從新房市場看，客戶主要是三種心態(tài)：其一、不關(guān)心也無所謂的，那么影響不大，這個客群是主流；其二、本來想買，怕新政出來買不了的，就會加速入市；其三、本來就是觀望心態(tài)的，就推遲了購買。3、合肥萬科調(diào)研情況（1）當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭格局外來開發(fā)商方面，綠地是最早進入合肥的大型開發(fā)商。其后，華潤、萬科、綠城等相繼進入；2011年，保利和中海也進入合肥。目前，全國前十大房企中，僅世茂房地產(chǎn)尚未進入。此外，浙江、福建的地產(chǎn)商進入合肥的也比較多，上市公司中有禹州、明發(fā)、宋都、眾安等。目前，在合肥市場上，市占率最高的是本地開發(fā)商藍鼎地產(chǎn)，其土地儲備較多，去年銷售額在40-50億左右，市占率約8%；其次，是華潤置地；萬科居第三，去年銷售20億出頭，市占率約3%，今年的目標(biāo)是35億的銷售額。（2）萬科在合肥的基本情況萬科在合肥目前有五個項目。2008年，萬科通過股權(quán)收購，進入了合肥，拿下了金域華府和金色名郡兩個比較靠近市中心的項目。這兩個項目的樓面地價只有1000元/平米，目前住宅售價分別為11000元/平米和9000元/平米，盈利能力很好；2011年，萬科在濱湖新區(qū)拿下萬科城項目，樓面地價為2400元/平米，偏高。去年售價7500元/平米，利潤空間較薄，但現(xiàn)在售價提到了8300元/平米；2012年，萬科又先后拿下了萬科藍山和森林公園地塊，位置好，地價便宜。其中，萬科藍山位于濱湖新區(qū)核心地段，又是地鐵上蓋項目，已成為當(dāng)?shù)責(zé)徜N樓盤，目前售價從8500元/平米提到了9000元/平米。該項目樓面地價才2100元/平米，投資回報率很高。相比之下，蕪湖的房地產(chǎn)市場并不那么樂觀，即使是萬科在那里經(jīng)營也不那么理想。主要原因是該城市的土地供應(yīng)量過大。安徽省內(nèi)其他值得萬科投資的市場也并不多，每年住宅銷量超過100萬平米的只有合肥、蕪湖、黃山和淮南四個城市。據(jù)稱，在省內(nèi)小城市發(fā)展的綠地和恒大地產(chǎn)的經(jīng)營狀況都比較艱難。4、合肥保利香檳國際項目實地調(diào)研情況保利地產(chǎn)在合肥目前有兩個項目，分別是位于政務(wù)區(qū)的保利香檳國際和位于濱湖區(qū)的保利拉菲公館。此次調(diào)研，我們重點調(diào)研了保利香檳國際項目，并與案場的銷售經(jīng)理進行了訪談，了解到以下的信息：保利香檳國際項目位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)，地處習(xí)友路與集賢路的交界口，與恒大地產(chǎn)開發(fā)的恒大華府項目面對面，項目對口學(xué)區(qū)的初中是合肥五十中，是比較好的學(xué)校，距離李克強總理的母校合肥八中也比較近?？傊?，項目所處的社區(qū)是很不錯的。項目于2012年4月份第一次開盤，現(xiàn)在賣的是第二期。我們調(diào)研前幾天新推了12號樓，銷售均價約8800元（精裝修房），比去年開盤時上漲了1000多元，但仍然熱銷。這次推的房型為三種：86、104和115平米（每層樓四套房、86平米的小戶型有兩套）。從銷售情況看，戶型越小越好賣。原因在于目前客戶主要是首套置業(yè)的剛性需求，戶型小、總價低的房子更加符合市場的主流需求。相比之下，115平米的戶型就不太好賣，據(jù)說一棟樓30多套只賣了4套。從案場現(xiàn)狀來看，來看房、簽約的客戶絡(luò)繹不絕，一直維持在5-6組以上。項目的銷售是由保利公司和世聯(lián)地產(chǎn)一起來實施的?，F(xiàn)場的銷售人員比較多，據(jù)說有30多位。而其他樓盤的銷售人員沒有那么多。保利地產(chǎn)給予自己銷售人員的賣房提成是千分之一，樓盤好賣的時候，實際支付的比率在萬分之五到六。據(jù)此推算，保利的銷售人員的年收入大概在10萬-20萬左右。據(jù)說當(dāng)?shù)赜行﹪蟮禺a(chǎn)公司的銷售員收入可達50萬，要通過關(guān)系才能獲得工作機會。三、調(diào)研結(jié)論1、中部四省或許是推進新型城鎮(zhèn)化的重點區(qū)域我們認(rèn)為，安徽、江西、湖北、湖南四省或許是推進新型城鎮(zhèn)化的重點區(qū)域。我們得出這一結(jié)論的依據(jù)在于：首先，無論從官方文件還是媒體報道來看，武漢城市群、長株潭城市群、皖江城市帶和環(huán)鄱陽湖城市群出現(xiàn)的頻率是比較高的。未來可能的新的提法是：打造長江中游城市群，即中四角。以四大省會城市為核心，并順長江而下，覆蓋到鄂州、黃石、岳陽、九江、安