不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序和破產(chǎn)程序中的運用

因為專業(yè)所以杰出安杰律師事務(wù)所北京?上海?深圳北京辦公室中國北京朝陽區(qū)東方東路19號亮馬橋外交辦公大樓D1座19層郵編:10060019/F,TowerD1,LiangmaqiaoDiplomaticOfficeBuilding,No.19DongfangdongluChaoyangDistrict,Beijing100600,P.R.China總機(jī)：+861085675988傳真：+8610856759992021/5/911對于《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目管理辦法》的法律解讀日期：2017.4.17不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序和破產(chǎn)程序中的運用2021/5/921不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念與類型1不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用2不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的運用3目錄CONTENTS2021/5/931不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念012021/5/941

不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)是指權(quán)利人已取得不動產(chǎn)物權(quán)之部分要件，對將來取得不動產(chǎn)物權(quán)全部要件所享有的受法律保護(hù)的合理期待權(quán)的利益。

在不動產(chǎn)交易過程中，買受人在合同訂立后只取得了不動產(chǎn)所有權(quán)的部分要件，而要完全取得所有權(quán)，必須要經(jīng)過登記。在合同訂立至登記完成過程中，買受人對不動產(chǎn)的所有權(quán)享有特定的期待利益。對于買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但賦予其類似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行、不納入破產(chǎn)財產(chǎn)等物權(quán)效力。不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念簽訂合同登記完成2021/5/951不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念簽訂合同登記完成債權(quán)物權(quán)物權(quán)期待權(quán)＜＜2021/5/961不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的運用022021/5/971【法律依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》2015.5.6

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》2002.6.27二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。受償權(quán)不得對抗買受人。

不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用---產(chǎn)生對抗執(zhí)行的效力2021/5/981【法律依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》2008.12.16

第十七條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》2008.11.3第十五條案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用---產(chǎn)生對抗執(zhí)行的效力2021/5/991【案例】2009年8月3日，姜霞與金富源房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，雙方約定：姜霞購買金富源房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于?？谑泻５閸u東部開發(fā)區(qū)第八區(qū)（海景路86號海景花園）E型公寓第1幢20層2002號房（以下簡稱涉案房屋）。簽訂合同的當(dāng)天，姜霞向金富源房地產(chǎn)公司支付了全部購房款20萬元和稅費，金富源房地產(chǎn)公司將涉案房屋交付給姜霞使用，姜霞亦向物業(yè)公司交付了水電周轉(zhuǎn)金、管道燃?xì)忾_通費、物業(yè)費等相關(guān)費用。金富源房地產(chǎn)公司未為姜霞辦理過戶登記。海南省第一中級人民法院于2014年9月11日作出（2014）海南一中民一初字第30號民事調(diào)解書確認(rèn)：捷聯(lián)公司欠兆南公司借款本金人民幣1000萬元及逾期還款利息，金富源房地產(chǎn)公司對捷聯(lián)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該調(diào)解書發(fā)生法律效力后，因捷聯(lián)公司及承擔(dān)連帶清償責(zé)任的金富源房地產(chǎn)公司均未履行還款義務(wù)，2014年12月5日，海南省第一中級人民法院查封了登記于金富源房地產(chǎn)公司名下的涉案房屋。

【裁判】姜霞基于享有的物權(quán)期待權(quán)及合法占有權(quán)能夠排除涉案房屋的執(zhí)行。不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用---產(chǎn)生對抗執(zhí)行的效力2021/5/9101不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用

---產(chǎn)生對抗執(zhí)行的效力構(gòu)成對抗執(zhí)行的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同；（二）已經(jīng)履行買賣合同的全部價款支付義務(wù)，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（三）對執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示；（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。

四個要件必須全部具備，缺一不可。2021/5/9111不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用問題1：根據(jù)物權(quán)期待權(quán)提起確權(quán)之訴可否對抗執(zhí)行？

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干解釋》第二十六條：審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。2021/5/9121不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用問題2：以物抵債協(xié)議能否形成物權(quán)期待權(quán)？案例索引：《孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2016）最高法民申3620號】團(tuán)購商品房預(yù)購協(xié)議（以物抵債）資金借貸合同執(zhí)行異議中業(yè)公司（以物抵債債務(wù)人）孫寶剛（借貸債權(quán)人）恒遠(yuǎn)公司（以物抵債債權(quán)人、借貸債務(wù)人）中業(yè)：房子是我的！【最高院觀點】

以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與查扣凍規(guī)定中基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。就本案而言，恒遠(yuǎn)公司依據(jù)其與中業(yè)公司之間簽訂的抵債協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利仍未超過債權(quán)之維度，并無任何物權(quán)化之屬性。2021/5/9131不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的運用032021/5/9141不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用

---產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財產(chǎn)的效力【法律依據(jù)】

最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》2002.7.30

第六十八條

債務(wù)人的財產(chǎn)被采取民事訴訟執(zhí)行措施的，在受理破產(chǎn)案件后尚未執(zhí)行的或者未執(zhí)行完畢的剩余部分，在該企業(yè)被宣告破產(chǎn)后列入破產(chǎn)財產(chǎn)。因錯誤執(zhí)行應(yīng)當(dāng)執(zhí)行回轉(zhuǎn)的財產(chǎn)，在執(zhí)行回轉(zhuǎn)后列入破產(chǎn)財產(chǎn)。

第七十一條

下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)：“(五)特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物;(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn);(七)債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)?！?/p>

2021/5/9151不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用

---產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財產(chǎn)的效力【法律依據(jù)】

最高人民法院關(guān)于如何理解《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)法司法解釋》第68條的請示的答復(fù)2004.12.22人民法院受理破產(chǎn)案件前，針對債務(wù)人的財產(chǎn)，已經(jīng)啟動了執(zhí)行程序，但該執(zhí)行程序在人民法院受理破產(chǎn)案件后僅作出了執(zhí)行裁定，尚未將財產(chǎn)交付給申請人的，不屬于司法解釋指的執(zhí)行完畢的情形，該財產(chǎn)在債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后應(yīng)列入破產(chǎn)財產(chǎn)。但應(yīng)注意以下情況：

一、正在進(jìn)行的執(zhí)行程序不僅作出了生效的執(zhí)行裁定，而且就被執(zhí)行財產(chǎn)的處理履行了必要的評估程序，相關(guān)人已支付了對價，此時雖未辦理變更登記手續(xù)，且非該相關(guān)人的過錯，應(yīng)視為執(zhí)行財產(chǎn)已向申請人交付，該執(zhí)行已完畢，該財產(chǎn)不應(yīng)列入破產(chǎn)財產(chǎn)。

二、人民法院針對被執(zhí)行財產(chǎn)采取了相應(yīng)執(zhí)行措施，該財產(chǎn)已脫離債務(wù)人實際控制，視為已向權(quán)利人交付，該執(zhí)行已完畢，該財產(chǎn)不應(yīng)被列入破產(chǎn)財產(chǎn)。

2021/5/9161不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用

---產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財產(chǎn)的效力【案例】孫集英與金壇奧金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清算小組物權(quán)確認(rèn)糾紛案

（2014）蘇審二民申字第01593號孫集英（債權(quán)人、抵押權(quán)人）馮永?。▊鶆?wù)人）奧金房地產(chǎn)（抵押人）借款合同68套商品房購房預(yù)售合同（未抵押登記）民事調(diào)解書68套房屋預(yù)告登記破產(chǎn)清算虹亞房產(chǎn)（購房人）2021/5/9171不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用

---產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財產(chǎn)的效力

本院認(rèn)為，首先，我國基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效主義，未經(jīng)依法登記的不產(chǎn)生法律效力。預(yù)告登記系在確定的財產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進(jìn)行而進(jìn)行的登記，區(qū)別于現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)登記。訟爭財產(chǎn)系通過湖州中院執(zhí)行措施預(yù)告登記至孫集英名下，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故孫集英主張享有訟爭