耿延良：城市更新模式解讀

.-.耿延良：城市更新模式解讀2012-11-2100:00:00來源：中房網(wǎng)【摘要】：尊敬的各位領導、各位同行、同仁，我覺得城市更新這個話題應該說是在目前來講中國，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)還是比較熱的。我們佳兆業(yè)，剛才我們金總裁講了，在佳兆業(yè)成立13年的歷程中，城市更新一直伴隨著我們，我們也因為城市更新取得了驕人的成績。那么，在這背后我們是如何做的？我想根據(jù)我們金總裁的指示，我就是暢所欲言地跟大家做一個交流。佳兆業(yè)集團控股有限公司集團總監(jiān)

耿延良尊敬的各位領導、各位同行、同仁，我覺得城市更新這個話題應該說是在目前來講中國，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)還是比較熱的。我們佳兆業(yè)，剛才我們金總裁講了，在佳兆業(yè)成立13年的歷程中，城市更新一直伴隨著我們，我們也因為城市更新取得了驕人的成績。那么，在這背后我們是如何做的？我想根據(jù)我們金總裁的指示，我就是暢所欲言地跟大家做一個交流。我分四個部分的介紹：一、佳兆業(yè)典型項目介紹；二、佳兆業(yè)模式分享；三、中國城市更新未來展望；四、城市更新存在的問題和建議。佳兆業(yè)成立13年來，我們有很多的城市更新項目，但是最重要的，我們現(xiàn)在可以說的是全國在中國房協(xié)也罷，還是在國土資源管理部，我們很驕傲地說中國第一家成立舊改專業(yè)公司的是佳兆業(yè)，我們目前是200多名的員工。到明年，我們的人力資源總監(jiān)剛才告訴我說，我們明年要擴展到300多人。我們目前的業(yè)務在深圳、珠海、廣州、東莞、惠州5個城市，數(shù)目是32個，就是已經(jīng)簽約開始工作的，正在擴展的不算?？傉嫉孛娣e1210萬平方米。舉一個簡單例子，就在龍崗片區(qū)我們有項目，現(xiàn)在已經(jīng)簽約開始工作的有8個，馬上要簽約的還有2個。這10個項目用我們運營部的說法，如果是按照1平方米1萬元來算，那么我們建設面積是10000萬，那也就是超過1千億的市值，這個我們是不斷可以出來的，這個是僅僅在龍崗區(qū)的情況。我們收購的，或者是改造的類型，主要有四個：1、爛尾樓；2、私宅；3、舊廠房；4、多業(yè)態(tài)。爛尾樓，比較典型的剛才金總裁也講了，就是紫月臺，在中信廣場后面，我們晚上吃飯的地方。我們把它收購了以后進行了改造。當然了最近我們在羅湖，羅湖區(qū)最后一個爛尾樓，爛尾了很多年，大家每次在深南大道上走的時候可以看到，羅湖區(qū)委就邀請我們去收購這個爛尾樓，這個我們已經(jīng)做得差不多了，所以也為政府解決了后顧之憂的問題。這是改造前的(見PPT)，當時存在很多大量的法律方面的糾紛，后來我們是處理完了再改造。廣州的中石化大廈，廣州兩個過去標志性的建筑，一個叫中信廣場，一個叫中誠廣場，當時涉及的三角債問題比較多，也是影響市容市貌，最后敢吃螃蟹的還是佳兆業(yè)。我們收購以后恒大狠賺了一筆。商業(yè)方面的爛尾樓收購我們創(chuàng)造了一個奇跡，是在大連，在去年的時候金總帶著我們團隊用了9個月時間從收購簽約，到改造以后開盤，在大連的天津街，就是火車站旁邊，這個樓也是當?shù)匾患液苡兄鹊钠髽I(yè)做的，但是由于很多的問題一直沒有做好，然后我們把它收購以后，9個月就開盤，而且現(xiàn)在很不多，同時也帶動了周邊的商業(yè)，我們現(xiàn)在改為叫購物中心。舊廠房就比較典型了，就是寶吉項目，樣板房已經(jīng)出來，馬上要銷售的。這個項目可以說是整個龍崗的華為科技城片區(qū)第一個建成的，而且是大型的舊改項目。我們給市政府的貢獻多大呢？土地貢獻率超過50%。也就是說我們拿了一半的土地給政府做公建配套，學校、幼兒園等等這些公建配套。而且綠化率超過35%，可以說這是深圳市第一個這樣大的項目，所以這個項目應該說是建成以后對整個片區(qū)，尤其是對華為科技城片區(qū)的帶動作用，可以說是起到舉足輕重的作用，列為深圳市“十二五”以來重大項目。這是改造前后的廠房(見PPT)。還有個今年我們馬上可以入市的，大鵬新區(qū)落成以后，大鵬第三工業(yè)區(qū)項目，這個項目是深圳70個舊改遺留的項目之一，我們今年可以把它建成銷售，為大鵬新區(qū)展示一個新的形象。這是過去的舊廠房(見PPT)，大家知道深圳過去是“三來一補”最多的城市。私宅這一塊我們就很多了，舉一個簡單的例子，就是珠海的灣仔項目，這個項目我們跟業(yè)主談判的時候，業(yè)主說你們佳兆業(yè)又來了，我小時候，我6、7歲的時候政府跟我爸爸談舊改，現(xiàn)在我兒子都20歲了，你們還在談舊改。可是今天晚上我會議完了以后我就要趕去，因為到周一我們這批項目是房簽，也就是我們把房子建出來，業(yè)主已經(jīng)開始選新房了。最后一個介紹的就是我們的佳兆業(yè)環(huán)球中心，它建成以后是深圳的60個標志性重大建設項目之一，這個項目高度是518米。剛才金總裁道歉，這是我們租的地方，下一次我們最好在我們新的辦公樓，在518米的辦公樓上。另外我們平湖項目，我們田總負責的平湖項目也是歷經(jīng)差不多八年，現(xiàn)在今年終于可以看到曙光了，我們已經(jīng)開始建設了，主要是私宅，當然還有很多其他的業(yè)態(tài)。鹽田整體搬遷項目，這個項目要給大家介紹的，它的意義在哪里呢？深圳市第一次通過招牌掛的形式讓企業(yè)來參與城市更新。它這個城市更新也是整體搬遷項目深圳市政府和鹽田區(qū)政府2007年開始提出，以及歷經(jīng)了幾屆政府，可是一直動不了，當然了還有很多的企業(yè)也想涉足，但是由于各種問題，后來深圳市政府開創(chuàng)性的、創(chuàng)新性的進行招牌掛，最后佳兆業(yè)中標，因為我們舊改方面的整體經(jīng)驗和實力。結果我們中標以后，這個項目可以這樣說，國土資源部的領導來都參觀這個項目，因為它是公開競標。政府為了搬遷這個項目補貼11個億，這是唯一的，其他項目政府是沒有補貼的。佳兆業(yè)的一些典型的項目我就介紹到這里。二、佳兆業(yè)模式分享。我們成立一個專業(yè)化的團隊，是專門做舊改，我們這些人從國土規(guī)劃部門的，從很多的評估公司來得，也有投資、法務、設計等部門來的，是一個獨立的公司，就專門做舊改。我們從項目的擴展開始，然后開始簽約、談判，到最后把地弄干凈，手續(xù)辦完以后再移交給我們地產(chǎn)公司來開發(fā)。深圳的城市更新分兩種，一種是企業(yè)自行改造，第二種是合作，第三種是政府主導的，政府主導也包括征收。所以，不矛盾。深圳市的《城市更新條例》里面，第33條和第70條也規(guī)定，如果政府通過征收的話，也可以通過招牌掛的形式來做城市更新。那么，我們這樣專業(yè)化的團隊運營，給我們提供了跟其他競爭對手不同的是我們有專門的一幫人來做這個事情，大部分的地產(chǎn)商是由幾個人來做這個工作，就是成立一個事業(yè)部。我們的目標，我們研究了美國比較大的城市更新公司，它一個公司就可以占到城市更新項目30%多。那么，我們未來的目標也是這個。我們有一個規(guī)范化的管理。首先，我們要高效決策，我們的項目負責人業(yè)務談判，基本上大部分問題就能解決。所以決策很高效，很快。另外，我們有詳細的工作流程，比如說拆除重建類項目的流程，跟這個是很相匹配的。我們有詳細的工作流程，比如說規(guī)劃報建的流程。比如說簽約談判，我們都有詳細的簽約談判前、談判中、談判后要做哪些工作，全是規(guī)范化的。這里我就不細說了。我們比較有特點的就是考核激勵機制，我們的員工來了以后流失率非常的低，幾乎是沒有的。為什么呢？因為公司以外都有項目補助，到項目上我們是管吃管住，如果項目大的還配有“自行車”，僅僅是補助起碼有1500元/人以上，如果大學畢業(yè)生工資是2、3千的話，到我這兒是4、5千。所以我們這方面人性化的管理是不錯的。另外，我們現(xiàn)在是考核責任制，簽約、談判、擴展全部都有考核激勵機制。像我們田總很優(yōu)秀，去年就拿了不少獎。有拓展獎、拆遷獎、專項獎，我們獎勵還是比較豐富的。所以在這個企業(yè)，我們城市更新公司，這個舊改公司流失率幾乎是零。我們還有一些機制，比如說工傷機制。為什么工傷機制呢？因為城市更新涉及到政府、企業(yè)、業(yè)主方方面面的事情，所以我們從項目的拓展開始，到簽約、到規(guī)劃，所有這些重大事項都充分給政府、業(yè)主調研，甚至到每一戶我們都調研他的意向。做城市更新簽約的時候就要想到后面的房簽，有幾個項目我們現(xiàn)在已經(jīng)回簽了，是讓他簽約的時候要考慮到房簽，他的戶型、他的要求，將來你規(guī)劃設計的時候，是一攬子的。所以我們知道做規(guī)劃的時候，直接就把從前面就把業(yè)主后期房簽的工作做在前面。比如我們跟村委、街道辦成立共同的工作小組，一起來推進，有些重大的事項一定要通過他們來協(xié)商解決。比如說后面的一些困難戶，我們董事局主席不讓我們說叫“釘子戶”，就叫“困難戶”，如何解決他們的困難，我們要有溝通的橋梁、溝通的機制，解決這些問題。在城市更新的項目，我們認為一定不能以盈利為目的，僅僅是高利率，企業(yè)是不可持續(xù)的，項目也很難推進。我們要怎么做呢？就是高起點的規(guī)劃，然后讓利給業(yè)主。這樣的話，把項目做好以后，企業(yè)才能獲得盈利的利潤。否則的話，你做一個項目做砸了，因為深圳市這個行業(yè)很小，你任何一個項目有一個小問題，都關系到其他的項目，所以我們特別重視這一塊，注重人文關懷。比如說我們寶吉項目，公建配套，從醫(yī)療、教育、休閑，我們?yōu)槭裁赐恋刎暙I率這么高呢？就是我們想這么大的體量，180萬平方米的這樣一個綜合體，我們一定要把環(huán)境搞好，把城市的環(huán)境搞好以后，相對來說我們的產(chǎn)品附加值才更高。業(yè)主滿意，因為那些業(yè)主在羅湖有房子、寶安有房子，龍崗也有房子，我們在南門兜做項目的時候，不是我們項目的人都拿著房產(chǎn)證自動排隊，排著一條龍，說你們幫我們改吧，我們愿意讓你們改，其實他們不是我們改造的范圍。就是我們這樣一個改造的力度和企業(yè)信用，在社會上影響的一個體系效應。注重人文關懷。大家都知道保護性開發(fā)是現(xiàn)在我們深圳汲取歐美發(fā)達國家的教訓，我們《深圳市城市更新條例》，我覺得深圳市政府還是走在前面的，它的思想比較前，就是一定要注重人文關懷?？紤]到社區(qū)、業(yè)主，不能割斷它的人脈歷史。比如說祠堂的問題，我們跟村民一商量，村民說這個是我們的大姓祠堂，那我們就保留好。按說這一圈我們建個30層樓，利益很大。剛才我就是介紹了一下我們佳兆業(yè)是如何做的，當然了有些酸甜苦辣的東西很多，我就介紹到這里。三、城市更新未來展望。我們佳兆業(yè)一直在研究歐洲、美國，一個是社會化的水平，一個是城市化進程，這個我們團隊研究的比較多。比如說我們研究老牌最發(fā)達的英國，它的城市更新是怎么做的？其實英國是1750年它的城市人口第一次就超過了農村人口；美國是1920年；那我們是哪一年呢？我們是2011年。英國雖然那個時候是超過了，但是大規(guī)模的城市更新是二戰(zhàn)以后，當然當時是遭到了破壞。它是六七十年代開始，其實也是跟美國一樣，就是把貧民窟拆掉，把破舊的城市拆掉，然后提供住房公積。人口大量涌到城市，美國和英國都同樣經(jīng)歷了這樣的階段。我覺得中國，說真的還是不錯的，共產(chǎn)黨給我們這樣好的條件，農村人進入城市以后沒有赤貧，美國人當時就是一個賬篷，老兵在鬧事，沒地方住，美國是這樣的。英國、美國都經(jīng)歷這樣一個階段，可是我們中國城市更新還是比他們好很多。美國從1929年開始，但是大規(guī)模的是1949年以后，也就是五六十年代做城市更新。1920年它的城市人口第一次超過總人口的一半以后，過了二三十年才開始大規(guī)模的城市更新。這樣是有它的一個特點，跟中國是不同。中國是什么呢？中國改革開放以后，從1992年鄧小平南巡講話以后，大規(guī)模的城市更新才開始。當然中國理論界都認為從1949年就開始了，我認為那個跟我們現(xiàn)在意義上的城市更新是有差異。那么，西方國家的城市更新歷史可以看出來，實際上它的延續(xù)的時間是半個世紀。我們這里有個表(見PPT)，是世界城市化的發(fā)展趨勢。從1950年—2020年的一個數(shù)字比較來講，發(fā)達國家平均是在1950年城市化達到53.8%，而發(fā)展中國家1950年是17%。那么我們國家從去年開始達到51.4%。這說明什么問題？說明我們現(xiàn)在從數(shù)據(jù)上來看，中國處于什么階段呢？處于美國的，或者歐洲、英國這樣發(fā)達國家的五六十年代水平。咱們到日本去看，它的高速路，大規(guī)模的城市化建設，實際上都是在農村。所以，從現(xiàn)在的對比來講，我認為2011年我們城市化人口超過50%，這是個里程碑意義的。從我們經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展的過程來講，這一定是里程碑的。從50%—70%是穩(wěn)定，70%—80%增長就很快。那么，廣東省從2000年有4個城市城市化已經(jīng)超過80%，廣州、深圳、中山、順德。所以，我的展望是什么呢？我的結論是什么？中國城市化帶來的中國城市更新高速發(fā)展起碼還有20—30年，這是我們研究的一個結論。為什么這樣說呢？首先，我們城市化的水平在加速。從50%—60%是加速，60%—70%是放慢，70%—80%是下降。這是歐洲國家城市發(fā)展的歷程，我認為中國一定這樣。第二，產(chǎn)業(yè)結構、人口結構的變化。中國的產(chǎn)業(yè)結構，這幾年，尤其經(jīng)濟發(fā)展以后發(fā)生重大的變化，尤其是我們的珠三角、長三角、環(huán)渤海這三個區(qū)域。這三個區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展什么變化呢？從第一產(chǎn)業(yè)逐漸到第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)到第三產(chǎn)業(yè)。尤其像深圳，深圳的城市化進程過程中，我們現(xiàn)在的服務業(yè)占比只有20%多，而發(fā)達國家一般都占到70%、80%。在這樣的一個過程中，所以我們的產(chǎn)業(yè)結構有很大的變化。比如說坪山、光明，三分之一的土地是村集體。那村集體的土地是干啥呢？都是工業(yè)廠房，因為大部分的加工企業(yè)。那現(xiàn)在怎么辦呢？現(xiàn)在就要城市改造，它首先是產(chǎn)業(yè)升級。然后人口變了，過去都是低端的、加工的產(chǎn)業(yè)人民，現(xiàn)在都變成高科技的，向服務類轉化的。由于產(chǎn)業(yè)結構和人口結構的變化，就造成了城市布局和住房的供給需求也不同。所以，要引導，必然推動城市更新。第三，高新技術，我們諾貝爾獎的經(jīng)濟學家講，有兩件事影響全球，第一是信息；第二是中國的城市化。中國的城市化為什么對全球有影響？因為全球的經(jīng)濟歐美經(jīng)濟在萎縮，中國持續(xù)往上走，所以會導致中國城市更新一定還會高速。高新技術和交通建設，以深圳為例，深圳的軌道交通，現(xiàn)在只有3條線，將來拓展到10幾條線的時候，人們居住的、生活的、工作的觀念完全因為交通環(huán)境變化。這個變化跟美國當時手工業(yè)轉化到蒸汽時代，然后到汽車時代，然后到信息時代，當時的交通變化，產(chǎn)業(yè)革命造成的交通變化而帶來的這種城市的布局完全相同。我們結論：中國城市更新前景廣闊，至少有20到30年的增長時期。四、城市更新存在的問題和建議。中國城市雖然前景廣闊，但是我們在實際中遇到了很多的問題，其實我后面想跟同行和專家進行交流，拋磚引玉，引起大家的思索。希望大家多出出主意。我梳理了八個問題，簡單過一下：第一，城市更新要設立企業(yè)準入門檻。深圳和廣州在過去的幾年里教訓是什么，小企業(yè)和個人就到區(qū)里，或者舊村里拿項目，我和村長關系好，就去拿項目，他根本沒有資金實力和運營團隊，拿下來以后，你佳兆業(yè)可以，我賣給你；萬科可以，我賣給你；最后造成什么？他為了獲取這個項目，惡性競爭，他就不負責任，他跟業(yè)主隨便承諾。所以，《深圳市城市更新條例》在出臺的時候，其中有一條就說，深圳的舊改由政府來主導，民意的意愿政績，拆除方案的設定，最后招牌掛，實際上主要就是為了避免這種無序的狀態(tài)。我有個建議，就是可以參照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質的情況。當然我這個建議的時候，上次在國土資源部提出這個問題的時候，就有一個專家跟我說，提出不同意見，那你把小企業(yè)都擋在門外的時候，有沒有想到市場公平的問題。我說你為了公平，比如說小企業(yè)進去以后，他沒有資金實力，他的項目爛了以后，舊改項目不像舊地開發(fā)，舊改項目別人很難接的。新修改的《國有土地征收補償條例》，主要是政府主導，不讓企業(yè)盈利性的目的去參與的。我說是這個城市更新，我們現(xiàn)在大量是自行改造。如果產(chǎn)權很多的話，可以達成作為一個主體來申報。像我們有些項目就是收購了，比如說5個主體，我把5個主體收購了，或者我是大業(yè)主，我有3個，我把其他3個收購了。或者達成一致協(xié)議，一起收購了，政府鼓勵這樣的模式。雖然說深圳和廣州所有城市化進程中進行村民改居民，然后土地屬于國家，但是實際上你國家控制不了。深圳市70%多的地控制在村集體手里。所以，你不讓他改造，你政府也拿不走。你強行的，甚至政府現(xiàn)在有一個叫土地儲備的政策。土地儲備的政策，希望把好的地塊拆完以后，他自己做公益事業(yè)?？墒乾F(xiàn)在非常難，他必須依靠城市更新?，F(xiàn)在有一個新的政策，你城市更新可以，但是15%你給我政府，也就是你拆完以后，按照這個界面給我15%。但是有些手續(xù)不全，要達到32%給政府?；蛘哌@塊地由你建也行，但是這塊地是屬于政府的。所以，我們建議設立行業(yè)入門的問題。第二，制定科學合理的補償標準。目前的補償標準比較復雜，我們現(xiàn)在30多個項目，每次開會特別強調，所有的項目新開始的時候，談補償標準的時候一定要統(tǒng)一。你如果不統(tǒng)一，或者你有些項目有特殊的，那就是特殊的問題作為特殊處理，但是基本上大的方面一定要統(tǒng)一。你不統(tǒng)一就造成什么問題呢？我舉一個簡單的例子，假如這個片區(qū)有3個項目，深圳市把城市更新作為單元，城市更新單元劃分，因為統(tǒng)一規(guī)劃下劃分單元有好處，就是國土和路搭配起來，把容積率高的攤薄一點，這樣配套就好搭配，符合整個大的規(guī)劃。那城市更新單元，假如第一單元它是1：1，私宅是1：1的標準；到第二個單元是1：1.6。這就有問題了，前面簽約的農民也會反悔，我跟他一路之隔，條件一樣、環(huán)境也一樣，別人都1：1.1，我是1：1.1，那就不行。關于深圳市的土地政策，如果說是私宅的話，手續(xù)都全的話，2.5以下的容積率不補交地價。4.5以上按照全額的基本地價來補交。工業(yè)廠房它也有它的標準，它是根據(jù)地塊原來的性質，還包括地上物業(yè)的狀態(tài)，它有不同。但是我說的這個是跟私宅如果產(chǎn)權置換的時候，或者是貨幣收購的時候，它那個標準，我說的是這個標準，不是地價問題。這個問題我覺得很多的內地城市就處理得很好，比如說西安。西安的農村，國家征收的時候，對農村私宅要求每年戶籍人口不能超過65平方公里，超過怎么辦呢？用貨幣補償。貨幣補償是怎么補償呢？就按照建筑的成本，一般是幾百塊錢。這樣的好處有什么呢？當然后面我要說。合理的補償標準，深圳這一塊是問題比較也比較多。比如說廣州有一個烈德村(音)的標準就很好，它是有一個上限，比如說280元，如果一戶超過280元，大家都起來一起打包成商業(yè)，我給你商業(yè)以后打包統(tǒng)一做成商業(yè)，然后讓居住的環(huán)境容積率下降，比現(xiàn)狀還要下降。而且商業(yè)集中起來好經(jīng)營、好管理，將來的村集體也罷，個人也罷，會持續(xù)的得到經(jīng)濟收入。所以，烈德(音)的這個例子非常好。如果是這樣一個標準出來以后，你違建也沒用。當然背后的話題也不說了，那有些農民說公平問題，我農村人，我把地貢獻給城市了，我以后養(yǎng)老問題、醫(yī)療問題、教育問題都沒有了，我就靠這一點點東西，你還給我拆了。第三，還原政府公建配套建設職能。當然了城市更新不做公建配套也是不對的，但是問題就在于公建配套現(xiàn)在是什么呢？給企業(yè)的量比較大；另外，政府是無償?shù)?，甚至拿你城市更新項目紅線以外延伸到多少米以外的道路、公共設施也要你建，而且只給你成本價，就按成本補償40%，這就是深圳的政策，也是龍崗區(qū)的政府。紅線內是這樣，一般的貢獻率必須15%。而且如果統(tǒng)計手續(xù)不全怎么辦？32%，最高的達到32%。紅線外的，比如說有些特殊政策，多少米范圍內的市政道路你給我修了，修了以后我給你多少，我只給你40%的成本的補償。這一點上給企業(yè)壓力還是比較大，這是實話。這一塊可能是很多人不愿意說的事。現(xiàn)在還有一個土地使用年限的問題，過去農民房你不拆它，它是永久性的?？墒悄悻F(xiàn)在要拆，政府是根據(jù)逆城市建設新蓋以后，土地限制，還要給你年限?？墒沁@一塊是大型綜合體，然后底下配住宅，那怎么辦？他只給你按40年，或者50年算，商業(yè)的按40年算。那農民就不干了，給70年都不愿意，還給我搞40年，所以這就有問題。這樣就會造成：第一是不科學，第二是實事求是，第三是會引起很大的問題。第五，簡化審批程序。在實施主體確認之前的計劃申報階段平均需要耗時2.5年至3年時間，而完成一個城市更新單元平均需要至少8年以上時間。當然了深圳前段時間出臺了一些政策，我想明年會提速一下。光審批時間和程序就這么過(見PPT)，一般情況下要走兩三年時間。第六，建立釘子戶解決機制。這一塊雖然法律有規(guī)定，大家是全國關注的問題，會長、還有各位專家，其實這一塊我要糾正目前的一個錯誤的觀點，就是什么呢？就是認為所有的釘子戶都是有理的，國家征收的時候，把農民的耕地拿來以后，房子拆了以后做商業(yè)開發(fā)，有的補償確實是比較低，尤其是前幾年。但是深圳、廣州一線城市的舊城改造，不僅是不低，而且每一戶都是上千萬、億萬富翁，他不是一個赤貧的，或者導致他貧困了，導致他后半生生活難以為繼的狀況，而是他獲取很高很高的額外收益。我們舉一個例子，在崗廈的拆遷戶，原來政府規(guī)定一戶一宅，不能超過240平方米，后來不能超過480平方米，但是有能力的人，大部分都是村干部，幾千平方米是很正常的。這個時候你按照賠償標準給他賠了，他們獲得幾個億價值的資產(chǎn)，而且可以這樣說，世世代代幾輩子都用不完的，但是他還是不行，漫天要價。所以這個情況下，我認為必須納入法制化的軌道，不管是日本也罷、法國也把，發(fā)達國家我們研究，實際上這個機制一定要納入法制化的軌道。這個有一個好的做法，比如廣州烈德村的案例就比較典型，它最后是通過司法途徑根據(jù)《物權法》，還有國有《土地管理法》，它就是村集體我自行改造，我自行改造的時候剩下兩戶你不愿意簽，我是大家村股份公司統(tǒng)一的拆遷標準，而且你不愿意簽，你不愿意簽怎么辦？他們根據(jù)《土地管理法》就說村集體有權收回集體土地使用權，我不收你的房子，我收回土地使用權。然后收回以后給你建新房，而且大多數(shù)村民都同意。只有這幾戶，后面一審二審，省高愿支持了這個觀點，最后就強制執(zhí)行，就把這個問題解決了，它是通過司法途徑來解決的。但是去年和諧社會召開十八大，廣東省高院出臺一個規(guī)定，說以后所有的“釘子戶”的處理問題，都要按照《國有土地的房屋拆遷補償條例》來。但是深圳市做的城市更新和廣州都是自行做的，而不是國有土地上征收，與國家征收完全是兩碼事。從法律上來講，這個法律上是沖突的，不應該使用國有征收條例，我不是國家征收，我沒有征收你房子。我是把舊房拆了建新房。另外，你走那條路也走不通，當然了十八大以后是不是改了，我就不知道了。第七，拓寬舊改融資渠道?，F(xiàn)在深圳市大部分銀行跟我們談都有條件，要我們協(xié)議百分之百的簽完了，那個時候可以這樣說，我前期投入了資金，你現(xiàn)在給我錢沒意義。然后我地馬上可以建設的時候，我可以抵押開發(fā)貸，那個時候舊改的資金就沒有用了。然后你還要我抵押的時候，我后面開發(fā)的資金用地就沒法融資了，所以它是矛盾的。這個問題我希望一會給我們出出主意，看看怎么解決這個問題。美國和歐洲，政府出60%以上，而且有專門的部門，尤其是抵押貸款，尤其是融資這一塊的，政府現(xiàn)在鼓勵私人進行城市改造，我給你提供資金。我們現(xiàn)在目前來講，廣州、深圳政府基本上不提供資金。美國政府提供貸款。它有一個抵押委員會政府貸款，甚至政府做擔保，有擔保公司。這一塊要說的話就長了?？梢赃@樣說，