飯店集團(tuán)化管理

2023/11/141第七章飯店集團(tuán)化管理2023/11/142第一節(jié)飯店集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)概述

2023/11/143一、飯店集團(tuán)化的擴(kuò)張模式

（一）內(nèi)部成長(zhǎng)通過(guò)內(nèi)部投資逐步形成新的供給能力以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部成長(zhǎng)。用利潤(rùn)進(jìn)行內(nèi)部積累，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)。2023/11/144（二）外部擴(kuò)張通過(guò)企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易獲取其它企業(yè)已有的供給能力（或獲取其它企業(yè)的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)）來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)外部成長(zhǎng)。主要表現(xiàn)為所有權(quán)的交易和經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易。

2023/11/145所有權(quán)交易方式－－1．獨(dú)資也稱為兼并與收購(gòu)，是為了獲取賣方全部股權(quán)和資產(chǎn)。2023/11/146所有權(quán)交易方式－－2．合資其擴(kuò)張一般以獲取賣方企業(yè)部分股份的方式進(jìn)行。2023/11/147二、飯店集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)

1、品牌優(yōu)勢(shì)

形成了各自統(tǒng)一的完善的CIS企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)。向賓客承諾了某種賓客預(yù)期的服務(wù)質(zhì)量。2023/11/148品牌延伸：開(kāi)發(fā)不同的產(chǎn)品線滿足不同市場(chǎng)的需要，通常在企業(yè)名稱后面加上產(chǎn)品和服務(wù)的品牌名稱和標(biāo)志。2023/11/149著名飯店集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)思想－－假日：一切為顧客著想，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉喜來(lái)登：物有所值，于細(xì)微處見(jiàn)精神華美達(dá)：求實(shí)創(chuàng)新，與眾不同2023/11/1410萬(wàn)豪：家庭的氣氛和服務(wù)，不浪費(fèi)時(shí)間地中海俱樂(lè)部：嫻熟的技巧，開(kāi)朗的性格，面向世界四季：貼近顧客2023/11/1411文華東方：取悅顧客、團(tuán)隊(duì)精神、利益共享，承擔(dān)責(zé)任里茲-卡爾頓：淑女和紳士為淑女和紳士服務(wù)希爾頓：高效、誠(chéng)實(shí)、守信、承擔(dān)責(zé)任2023/11/14122、規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)

定期的統(tǒng)一批量采購(gòu)→成本優(yōu)勢(shì)。范圍經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：能迅速捕捉各地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)以及充分利用在世界范圍內(nèi)所獲得的各種資源→“全球化的思維，本地化的經(jīng)營(yíng)”。

2023/11/1413資本籌集和投資開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：能在較短時(shí)間內(nèi)籌集資金；有實(shí)力開(kāi)展兼并和收購(gòu)；投資方式的多元化使得投資風(fēng)險(xiǎn)分散。

2023/11/14143、人力資源優(yōu)勢(shì)

訓(xùn)練有素的員工、通過(guò)交流和溝通形成的配合默契的團(tuán)隊(duì)以及飯店管理層的風(fēng)格是服務(wù)行業(yè)利潤(rùn)的重要來(lái)源。2023/11/1415完善的員工教育培訓(xùn)機(jī)制。統(tǒng)一的人力資源管理和安排（建立了龐大的人力資源內(nèi)部市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)）。2023/11/14164、市場(chǎng)信息優(yōu)勢(shì)計(jì)算機(jī)技術(shù)在飯店業(yè)中的應(yīng)用主要分為HMS、CRS和GDS三個(gè)不同的階段。

HMS：飯店管理系統(tǒng)（hotelmanagementsystem），一般僅限于內(nèi)部管理。

2023/11/1417CRS：中央預(yù)訂系統(tǒng)(centerreservationsystem)，是飯店集團(tuán)為控制客源使用的本集團(tuán)內(nèi)部的電腦預(yù)訂系統(tǒng)。2023/11/1418GDS：全球預(yù)訂系統(tǒng)(globaldistributionsystem)，是一種共享的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。2023/11/1419第二節(jié)飯店集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理形式2023/11/1420一、管理合同

管理合同是飯店所有者與某個(gè)經(jīng)營(yíng)者之間簽訂的書(shū)面合同。所有者雇傭經(jīng)營(yíng)者作為代理人全權(quán)負(fù)責(zé)飯店的管理業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)者以所有者的名義，從經(jīng)營(yíng)所得的收入支付經(jīng)營(yíng)的所有開(kāi)支，獲得管理費(fèi)，上繳剩余利潤(rùn)給所有者。2023/11/1421所有者提供飯店的所有資產(chǎn)，包括：土地、建筑、家具、設(shè)施、運(yùn)營(yíng)資本，并承擔(dān)全部法律與財(cái)務(wù)責(zé)任。2023/11/1422（一）管理公司與業(yè)主雙方的責(zé)任1．業(yè)主：承擔(dān)所有財(cái)務(wù)及法律責(zé)任。2．管理公司：承擔(dān)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的責(zé)任。2023/11/1423（二）管理合同條款1．費(fèi)用結(jié)構(gòu)比較流行的是3％的經(jīng)營(yíng)毛收入，外加10％的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)。2023/11/14242．角色分工管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)飯店的日常經(jīng)營(yíng)。投資者有權(quán)監(jiān)控飯店的經(jīng)營(yíng)狀況。2023/11/14253．期限與中止合同流行５年的管理合同，如管理公司未能實(shí)現(xiàn)約定的現(xiàn)金流目標(biāo)，投資者有權(quán)中止合同。2023/11/14264．仲裁目前流行的是按照管理公司所在國(guó)的法律作仲裁。2023/11/1427５類問(wèn)題容易引起爭(zhēng)議：①合同起草太草率；②管理公司的不當(dāng)表現(xiàn)；③投資商過(guò)多干預(yù)管理事務(wù)；④第三方的延誤；⑤財(cái)務(wù)帳目不合理。2023/11/14285．股權(quán)參與近期管理合同更強(qiáng)調(diào)獎(jiǎng)勵(lì)酬金、業(yè)主終止合同權(quán)力和管理者參股。2023/11/1429（三）選擇管理公司的標(biāo)準(zhǔn)管理公司的品牌與聲望。有高素質(zhì)且經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員。2023/11/1430在相似的市場(chǎng)上有廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，對(duì)相似檔次的飯店經(jīng)營(yíng)有突出表現(xiàn)。對(duì)文化及習(xí)慣差異較敏感。2023/11/1431在財(cái)務(wù)上有成功的經(jīng)營(yíng)佳績(jī)。資金雄厚。愿意共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2023/11/1432（四）管理費(fèi)

1．技術(shù)援助費(fèi)是對(duì)管理公司在設(shè)計(jì)和建設(shè)飯店時(shí)所提供的咨詢服務(wù)的費(fèi)用。2023/11/14332．開(kāi)業(yè)前管理費(fèi)包括配備和培訓(xùn)員工、市場(chǎng)調(diào)研、裝備和測(cè)試運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)；獲取運(yùn)轉(zhuǎn)供應(yīng)品，為附屬商店、辦公室洽談租賃許可和轉(zhuǎn)讓合同。2023/11/14343．開(kāi)業(yè)后管理費(fèi)指的是管理公司管理已開(kāi)業(yè)飯店的相應(yīng)費(fèi)用，包括使用聯(lián)號(hào)的名稱和預(yù)訂系統(tǒng)。（不包括員工和管理人員的工資）2023/11/1435開(kāi)業(yè)后管理費(fèi)收取方式--（1）只有基本酬金（2）基本酬金加獎(jiǎng)勵(lì)酬金（3）基本酬金或獎(jiǎng)勵(lì)酬金（取費(fèi)用高者）。2023/11/1436基本酬金通常為總收入的2%－5%。獎(jiǎng)勵(lì)酬金通常以固定費(fèi)用和管理費(fèi)前總收入（簡(jiǎn)稱IBFCMF）為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。2023/11/1437雙方都比較滿意的費(fèi)用結(jié)構(gòu)是：一個(gè)基于收入合理比例的基本酬金加上基于IBFCMF的獎(jiǎng)勵(lì)酬金。管理費(fèi)的結(jié)構(gòu)最終由雙方在談判中的地位和力量所決定。2023/11/1438還須支付管理公司所屬飯店集團(tuán)所提供的一些集中化服務(wù)，即支付集團(tuán)費(fèi)用。包括：銷售、市場(chǎng)營(yíng)銷（包括廣告）服務(wù)、財(cái)務(wù)服務(wù)、培訓(xùn)計(jì)劃、集中采購(gòu)。2023/11/1439收費(fèi)方法：按被管理飯店?duì)I業(yè)收入的某一比例，按飯店房間數(shù)占管理公司所管理的飯店房間總數(shù)的比例、平均房?jī)r(jià)、費(fèi)用某一比例等方法計(jì)算。2023/11/1440二、特許經(jīng)營(yíng)

（一）概念飯店聯(lián)號(hào)將其擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的著名飯店產(chǎn)品商標(biāo)、成熟定型的飯店管理技術(shù)和先進(jìn)的客房預(yù)訂系統(tǒng)的使用權(quán)，出售給某飯店所有者，吸收其為集團(tuán)的成員，并借此獲得營(yíng)業(yè)收入。2023/11/1441出讓方的關(guān)鍵是管理技術(shù)與營(yíng)銷技術(shù)的轉(zhuǎn)讓,還要保證成員飯店有一個(gè)排外的不受內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)地。受讓者在產(chǎn)權(quán)和財(cái)務(wù)上保持獨(dú)立。2023/11/1442（二）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1、根據(jù)出讓方對(duì)受讓方的控制程度分類（1）產(chǎn)品特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）商標(biāo)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓（3）經(jīng)營(yíng)模式特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓2023/11/14432、根據(jù)受讓方擴(kuò)大其經(jīng)營(yíng)的權(quán)利分類（1）單一特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）多單位特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓（3）總體特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓2023/11/1444（三）特許轉(zhuǎn)讓費(fèi)１．初始費(fèi)是指獲取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的費(fèi)用。通常在簽署特許轉(zhuǎn)讓合同時(shí)支付。可能是一固定費(fèi)用，或按每間客房收費(fèi)，或取其中多者。2023/11/1445２．特許費(fèi)支付的是在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓后，出讓方所提供的持續(xù)不斷的服務(wù)。多數(shù)按照客房收入的1%－5%收取。2023/11/1446３．市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)指的是受讓方支付飯店聯(lián)號(hào)相關(guān)的廣告宣傳、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)。按客房收入的某一比例提取。2023/11/1447４．預(yù)訂費(fèi)支付的是使用出讓方預(yù)訂系統(tǒng)的費(fèi)用。按為受讓方預(yù)訂的房間數(shù)量收費(fèi)，或按每月每一客房收取統(tǒng)一比例的費(fèi)用等。2023/11/1448案例7-1：一些著名國(guó)際飯店集團(tuán)的特許費(fèi)

2023/11/1449（五）特許經(jīng)營(yíng)合同條款１．商業(yè)關(guān)系期限的具體規(guī)定２．授權(quán)成員飯店提供、銷售或分配由聯(lián)號(hào)公司生產(chǎn)、加工、組織、分配的產(chǎn)品或服務(wù)2023/11/1450３．成員飯店作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體構(gòu)成聯(lián)號(hào)公司銷售網(wǎng)絡(luò)的一環(huán)

４．成員飯店享受聯(lián)號(hào)公司的廣告服務(wù)及品牌、商標(biāo)2023/11/1451５．聯(lián)號(hào)的聯(lián)號(hào)公司為成員飯店不斷地提供產(chǎn)品與服務(wù)６．成員飯店有地域限制（聯(lián)號(hào)公司不能經(jīng)營(yíng)存在直接競(jìng)爭(zhēng)的２個(gè)或多個(gè)成員飯店）

2023/11/1452（六）獨(dú)立飯店加入聯(lián)號(hào)的期望1．預(yù)訂的業(yè)務(wù)低于預(yù)期水平時(shí)飯店有權(quán)中止聯(lián)號(hào)合同2．初始基本費(fèi)為1－2％，以后逐漸增加直到經(jīng)營(yíng)達(dá)到穩(wěn)定狀況

2023/11/14533．能得到集團(tuán)管理人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提供員工培訓(xùn)，組織業(yè)務(wù)研討4．聯(lián)號(hào)集團(tuán)提供的服務(wù)必須在合同中標(biāo)明2023/11/14545．聯(lián)號(hào)集團(tuán)必須保證在飯店臨近區(qū)域建立業(yè)務(wù)保護(hù)區(qū)6．飯店能得到物有所值的服務(wù)2023/11/1455（七）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的摩擦出讓方對(duì)受讓方的意見(jiàn)集中在：虛假作賬；不遵守出讓方制定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)政策；不按期支付特許轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

2023/11/1456受讓方的意見(jiàn)集中在：指定采購(gòu)；特許轉(zhuǎn)讓費(fèi)收取方法；侵犯受讓方的市場(chǎng)；濫用終止或續(xù)簽合同權(quán)。2023/11/1457案例7-2：特許經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的佼佼者――精品國(guó)際飯店公司

2023/11/1458三、租賃經(jīng)營(yíng)

飯店集團(tuán)通過(guò)支付給業(yè)主租金的方式租賃飯店經(jīng)營(yíng)。租賃范圍包括業(yè)主的飯店、建筑物、設(shè)備家具以及土地等。2023/11/1459租金支付方式：支付定額租金和以收入或利潤(rùn)分成作為租金。2023/11/1460（一）租賃經(jīng)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)――無(wú)飯店經(jīng)營(yíng)能力也可對(duì)飯店投資；財(cái)務(wù)收入數(shù)額明確；虧損風(fēng)險(xiǎn)低；如果經(jīng)營(yíng)者有良好聲譽(yù)，極易籌措資金。

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對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)――擁有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)；可用少量投資擴(kuò)大聯(lián)號(hào)網(wǎng)絡(luò)；如果能夠支付經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，可增加財(cái)務(wù)收入；沒(méi)有折舊費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)。

2023/11/1462（二）租賃經(jīng)營(yíng)的缺點(diǎn)業(yè)主面臨的問(wèn)題是――失去經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；只有租金收入；如果設(shè)備更新條款不明確，經(jīng)營(yíng)者可能會(huì)過(guò)度使用飯店物業(yè)和設(shè)備，損害業(yè)主權(quán)益。

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對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)――面臨較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，包括支付固定租金；租賃合同結(jié)束時(shí)，失去飯店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

2023/11/1464出售－回租形式：新興的戰(zhàn)略聯(lián)盟形式。2023/11/1465四、飯店戰(zhàn)略聯(lián)盟

由多個(gè)獨(dú)立的飯店企業(yè)組成，各飯店均擁有獨(dú)立的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，只在營(yíng)銷等方面進(jìn)行聯(lián)合，只需支付使用預(yù)訂系統(tǒng)和相關(guān)服務(wù)的費(fèi)用。2023/11/1466使用同一公認(rèn)的標(biāo)識(shí)和訂房系統(tǒng)，推行統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也常常統(tǒng)一進(jìn)行廣告宣傳。

2023/11/1467飯店戰(zhàn)略聯(lián)盟為獨(dú)立飯店業(yè)主提供的優(yōu)勢(shì)：通過(guò)GDS進(jìn)入全球市場(chǎng)；便于在細(xì)分市場(chǎng)的專業(yè)化。

2023/11/1468第三節(jié)國(guó)際飯店集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略2023/11/1469一、低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略

這是國(guó)際飯店集團(tuán)的一種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略――減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，取得較快的現(xiàn)金流動(dòng)。2023/11/14701、推出富有競(jìng)爭(zhēng)力的特許轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格。2、推出為受讓方服務(wù)的各種優(yōu)惠計(jì)劃和服務(wù)項(xiàng)目。3、密切與受讓方的關(guān)系。2023/11/1471二、多樣化的資本經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略1、國(guó)際飯店集團(tuán)近幾年并購(gòu)情況①并購(gòu)頻繁、次數(shù)多、價(jià)值大。②中高檔飯店并購(gòu)活躍。③強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。④并購(gòu)形式多樣。

2023/11/14722、國(guó)外飯店集團(tuán)的戰(zhàn)略聯(lián)盟①與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。②出售一回租。

2023/11/14733、時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)時(shí)權(quán)，是購(gòu)買某一特定度假資產(chǎn)、每年某一特定時(shí)期的使用權(quán)；且這種使用權(quán)在交易系統(tǒng)內(nèi)可流通和交換。2023/11/1474三、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與企業(yè)重組

從廣義上看，包括委托經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、兼并、收購(gòu)、戰(zhàn)略聯(lián)盟、上市，以及以債務(wù)重整、產(chǎn)權(quán)交易為特征的企業(yè)重組等。

2023/11/1475四、業(yè)務(wù)組合與多品牌策略

要確定不同品牌在各市場(chǎng)范圍內(nèi)的差異化，凸顯其鮮明特征和所針對(duì)的特定消費(fèi)者群。

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為避免不同品牌間不利的交互影響――1、不同品牌使用不同免費(fèi)預(yù)訂電話；2、區(qū)分各品牌間的價(jià)格、功能、設(shè)施、所獲得的利益。2023/11/14773、限制在某一地理范圍內(nèi)特許轉(zhuǎn)讓或興建相近的品牌或設(shè)施。2023/11/1478五、多角化與一體化戰(zhàn)略

國(guó)外飯店集團(tuán)除經(jīng)營(yíng)飯店業(yè)外，一般也涉及娛樂(lè)業(yè)、博彩業(yè)、餐飲業(yè)、旅行社業(yè)等。

2023/11/1479六、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

為獲得更多的市場(chǎng)份額，開(kāi)辟新市場(chǎng)，分散風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)際飯店集團(tuán)普遍采用跨國(guó)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，實(shí)行全球擴(kuò)張。

2023/11/1480七、市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、功能不斷提升的全球預(yù)訂系統(tǒng)（GDS）2、價(jià)格折扣與常客計(jì)劃3、推出飯店新產(chǎn)品，占領(lǐng)新市場(chǎng)，進(jìn)行營(yíng)銷創(chuàng)新。

2023/11/1481第四節(jié)分時(shí)度假（時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)）2023/11/1482一、分時(shí)度假的定義

Timeshare，又稱Vacationownership或Holidayownership2023/11/1483國(guó)際上流傳較廣的兩個(gè)定義－－

美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》：所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買者獲得了對(duì)于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上。

2023/11/1484《歐盟分時(shí)度假指令》：所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款后，將直接或間接獲得在1年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周以上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目。

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20世紀(jì)90年代，點(diǎn)數(shù)制出現(xiàn)顧客購(gòu)買一定的點(diǎn)數(shù)（或稱分?jǐn)?shù)），以所購(gòu)買的點(diǎn)數(shù)來(lái)選擇消費(fèi)標(biāo)價(jià)已折合成點(diǎn)數(shù)的住宿和娛樂(lè)等產(chǎn)品。

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點(diǎn)數(shù)制的優(yōu)點(diǎn)－－靈活：適應(yīng)買主不斷變化的消費(fèi)時(shí)尚。時(shí)間長(zhǎng)短不受限制。消費(fèi)者重在滿足度假需求而非投資。

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點(diǎn)數(shù)制的缺點(diǎn)－－開(kāi)發(fā)商必須掌握足夠庫(kù)存。購(gòu)買者開(kāi)支增加。2023/11/1488對(duì)購(gòu)買者權(quán)利無(wú)法完全保證。需要更多的本地客戶以保證足夠的出租率。

2023/11/1489二、分時(shí)度假產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)（一）分時(shí)度假產(chǎn)品的設(shè)計(jì)

1.選址：比一般飯店重要。

2．面積：最普遍的是單臥室套房和雙臥室套房。2023/11/14903．內(nèi)部裝修房間色調(diào)：針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的特征鮮明的色澤。內(nèi)部陳設(shè)：類似家庭又更為雍容華貴。裝修主題：有特定主題。

2023/11/1491（二）新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)1．城市分時(shí)度假產(chǎn)品2．博彩分時(shí)度假房產(chǎn)3．游船分時(shí)度假產(chǎn)品

2023/11/1492（三）分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)的收入渠道1、銷售收入總銷售收入

100％建設(shè)成本25％～40％促銷宣傳成本20％一35％銷售傭金10％～25％管理費(fèi)用5％一10％

利潤(rùn)率10％～40％2023/11/14932．金融資本收入向消費(fèi)者提供購(gòu)買抵押貸款，既可提高產(chǎn)品的銷售量，又可獲得資金經(jīng)營(yíng)的利息收入。

2023/11/14943．年費(fèi)收入指為消費(fèi)者提供相應(yīng)的物業(yè)管理等服務(wù)所收取的費(fèi)用，每年年初支付。2023/11/1495此外還包括餐飲收入、電信服務(wù)、錄像帶出租和商品出售等。2023/11/1496（四）飯店發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)品的利益營(yíng)銷領(lǐng)域－－主要優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)有土地資源更充分的利用。提高原有公共設(shè)施的利用率。

2023/11/1497增加住宿設(shè)施的多樣性。物業(yè)管理便利。提高出租率。

2023/11/1498降低經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性?？腿似骄ㄙM(fèi)更高。

2023/11/1499案例7-3：萬(wàn)豪國(guó)際度假俱樂(lè)部2023/11/14100三、分時(shí)度假產(chǎn)品及度假地管理

分時(shí)度假地的管理與維護(hù)是保證會(huì)員滿意并進(jìn)行追加購(gòu)買的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，它也是度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的一個(gè)利潤(rùn)中心。

2023/11/14101（一）分時(shí)度假產(chǎn)品分類1、以時(shí)間區(qū)段劃分①以周為單位的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品②時(shí)間靈活的產(chǎn)品2023/11/14102③度假俱樂(lè)部指為會(huì)員提供包括住宿和旅游等綜合服務(wù)的會(huì)員制組織。通常用點(diǎn)數(shù)制進(jìn)行消費(fèi)。

2023/11/141032、以內(nèi)容劃分①海濱分時(shí)度假房產(chǎn)；②城市分時(shí)度假地；③山區(qū)度假地；④主題公園度假地；⑤其他類型。

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3、以房產(chǎn)來(lái)源劃分①房地產(chǎn)項(xiàng)目改建；②飯店客房改建；③專門(mén)建設(shè)的分時(shí)度假地；④綜合型度假地。

2023/11/14105（二）分時(shí)度假地管理與維護(hù)1、管理公司的主要職能人員招聘與培訓(xùn)；年費(fèi)預(yù)算；會(huì)計(jì)服務(wù)；2023/11/14106召集年會(huì)；預(yù)訂、交換和出租等；前臺(tái)服務(wù)；其他日常服務(wù)。2023/11/141072、與飯店管理的差異重復(fù)消費(fèi)的客人；會(huì)員聯(lián)合會(huì)；高出租率；雙重責(zé)任；2023/11/14108會(huì)員溝通；負(fù)責(zé)交換；出租或再銷售；

維護(hù)費(fèi)。2023/11/14109四、交換系統(tǒng)

（一）交換系統(tǒng)的概念消費(fèi)者可以用在一個(gè)地方購(gòu)買的某一周的產(chǎn)品和其他消費(fèi)者在另一地購(gòu)買的產(chǎn)品進(jìn)行交換。

2023/11/14110兩種方式：內(nèi)部交換和外部交換。內(nèi)部交換指用某個(gè)度假地某一周的產(chǎn)品交換本度假地內(nèi)另外一周的產(chǎn)品。外部交換指消費(fèi)者與其他度假地的房產(chǎn)開(kāi)展交換活動(dòng)。

2023/11/14111全球最大的兩個(gè)交換公司，總部均在美國(guó)：RCI――位于印第安納州的印第安納波利斯，是圣達(dá)特集團(tuán)下屬的一家企業(yè)。Ⅱ――位于佛羅里達(dá)州的邁阿密，是CUC的分支機(jī)構(gòu)。

2023/11/14112（二）