長沙精裝房市場研究報(bào)告-50-陽光100

長沙精裝房市場研究報(bào)告

第一局部、長沙典型精裝房工程分析

長沙目前內(nèi)銷住宅仍以毛坯房為主，推出的精裝修樓盤以小戶型居多。目前，長沙市場做精裝房比較有代表性的主要有三家：珠江花城、麓谷坐標(biāo)、荷園。一、珠江花城珠江花城位于芙蓉北路以東，金霞大道開展軸以西、撈刀河風(fēng)光帶以南、新世紀(jì)大道以北，離芙蓉北路城市主干道約150米，離伍家?guī)X立交橋約2.5公里，與開福區(qū)政府相對(duì)。工程總占地917畝，總建筑面積110萬平方米，一期占地390畝，〔其中首次開發(fā)55畝〕，首期建筑面積75733.27平方米,綠化率55%,容積率1.8,規(guī)劃戶數(shù)567戶,一期目前已經(jīng)交房入住。目前銷售二期扶水岸，價(jià)格區(qū)間：5000——6200元/㎡，精裝房均價(jià)5300元/㎡，毛胚房均價(jià)4400元/㎡，按揭99折，一次性付款98折?！粜^(qū)規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)●共生規(guī)劃全新共生理念規(guī)劃，公共、半公共、私有空間巧妙布局，將自然風(fēng)光和園林景觀通過視覺相連。綠色植被、建筑和水系引導(dǎo)社區(qū)軸線，人車分流，形成生態(tài)而有序的社區(qū)環(huán)境。●景觀規(guī)劃呈現(xiàn)澳洲、歐洲、北美、熱帶綠洲四大國際主題風(fēng)情園林景致，社區(qū)環(huán)境與撈刀河沿江風(fēng)光帶、瀏陽河、湘江三大天然水系相照應(yīng)。1.5公里的景觀大道，連接近一萬平方米的中心湖，北接自然水系撈刀河，形成壯觀的生態(tài)景觀軸。林蔭大道、中央生態(tài)走廊、親水步道、休閑小品、廊橋亭臺(tái)，特設(shè)的休閑場地，創(chuàng)造大型的開放空間?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析珠江花城提出了“長沙首個(gè)全精裝修大盤〞的概念，由廣州珠江裝修工程公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，采用新古典主義裝修風(fēng)格，以仿古的鋪砌方式，現(xiàn)代統(tǒng)一淺色調(diào)的用材，古典的架圖，表達(dá)出線條感、相向感、層次感。在功能上那么強(qiáng)調(diào)客廳現(xiàn)代化、臥室溫馨化、廚房生活化、衛(wèi)浴藝術(shù)化，以表達(dá)現(xiàn)代風(fēng)格的黑白色、表達(dá)鄉(xiāng)村風(fēng)格的黃褐色，表達(dá)現(xiàn)代風(fēng)格的銀灰+深褐色，實(shí)現(xiàn)新古典主義的總體和諧?！舳诜鏊稇粜蛨D◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖◆二期精裝樣板間效果廚房雙排設(shè)計(jì)，使用操作更合理客廳落地景觀窗所有房間均帶飄窗衛(wèi)生間的門檻及去水槽處理：衛(wèi)生間的門檻把門套托起，保護(hù)門套不被水浸濕，更鞏固耐用；淋浴間的地面設(shè)計(jì)了10CM凹槽，防滑又去地面積水。珠江花城為每位業(yè)主考慮得非常周到，精心設(shè)置了生活陽臺(tái)脫污池。洗手臺(tái)鏡柜和擱物空間處理：左右滑動(dòng)的鏡如門，提供更靈活的儲(chǔ)物空間，浴室清鏡設(shè)置；同時(shí)，臺(tái)面向處延伸出擱物平臺(tái)，方便實(shí)用?！糁榻ǔ牵鏊毒b修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●公共局部

外墻：高級(jí)外墻漆

首層住宅大堂：主要采用“東鵬(DONGPENG)〞墻磚及地磚層間電梯廳：墻面高級(jí)乳膠漆，地面采用“東鵬(DONGPENG)〞地磚每單元設(shè)兩臺(tái)“廣州日立〔HITACHI〕〞電梯。消防通道：墻面高級(jí)涂料，地面水泥砂漿抹平，聲控節(jié)能燈，工藝欄桿木制扶手。

●住宅廳房地面：客廳采用“東鵬(DONGPENG)〞地磚，臥室鋪生活家強(qiáng)化地板。內(nèi)墻：高級(jí)乳膠漆

天花：高級(jí)乳膠漆，帶石膏角線。

門窗：入戶門為高級(jí)字母門，室內(nèi)采用高級(jí)房間門配高級(jí)門鎖，鋁合金窗，主要鋁合金門窗采用雙層玻璃。

陽臺(tái)：地面采用“東鵬(DONGPENG)〞地磚，生活陽臺(tái)墻面貼磚至1米高左右，配洗手池及脫污池，天面吸頂燈。

其他：客廳及臥室天花預(yù)留燈位，客廳及臥室均設(shè)空調(diào)機(jī)插座，客廳與房間根據(jù)開發(fā)商的裝修設(shè)計(jì)圖布設(shè)電視、插座及寬帶網(wǎng)接口。

◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●住宅衛(wèi)生間

地面：主要采用“東鵬(DONGPENG)〞防滑地磚及天然石材。

墻身：主要采用“東鵬(DONGPENG)〞墻磚。

天花：硅鈣板吊頂，帶石英燈。

衛(wèi)生間：配“美標(biāo)〔Americanstandard〕〞座便器及“美標(biāo)〔Americanstandard〕〞洗臉盆，配成套臺(tái)盆柜、淋浴屏、浴霸、排氣扇。

●住宅廚房

地面、內(nèi)墻：“東鵬(DONGPENG)〞優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻磚。

天花：硅鈣板/鋁塑板吊頂，帶石英燈

櫥柜：成套櫥柜，“林內(nèi)(Rinnai)〞抽油煙機(jī)，“林內(nèi)(Rinnai)〞燃?xì)庠?、康寶消毒柜、高?jí)不銹鋼廚盆及冷暖龍頭。

電器開關(guān)及插座：“奇勝(CLIPSAL)〞

智能化設(shè)施：小區(qū)周邊紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)。

二、標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)位于湖南長沙麓谷高科技園中心區(qū)域，坐擁12萬平米的生態(tài)公園，直面8000平米的超大型人工湖，400多株桂花樹，工程通過兩座藝術(shù)橋廊直接深到公園的中央，擁有長沙獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境。標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)是一座集商務(wù)、辦公、商業(yè)、公寓為一體的EOD創(chuàng)造力經(jīng)濟(jì)基地。總用地面積為32691平方米，總建筑面積為70341平方米，由一棟16層的寫字樓〔A座〕、三棟12層的公寓〔座〕、兩棟3層的商業(yè)中心〔E.F座〕組成。毛坯房均價(jià)3500元/平方米；小戶型精裝修均價(jià)5000元/平方米?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●推出精裝修樣板房房子品質(zhì)比較好，特別是精裝修房根本上已經(jīng)裝修到位，裝修方案與風(fēng)格可以由客戶選擇，并贈(zèng)送全套宜家家具，甚至牙膏、毛巾都已經(jīng)準(zhǔn)備好了只等入住，且所用材料皆為名牌產(chǎn)品，另外VIP用戶還送幾大家電。●菜單式精裝修為每一種戶型準(zhǔn)備多套可選的精裝修設(shè)計(jì)方案，客戶在購置公寓產(chǎn)品時(shí)，可以任意選擇自己喜歡的裝修品牌，并贈(zèng)送全套世界頂級(jí)品牌家居?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●智能化系統(tǒng)全面采用領(lǐng)先長沙的甲級(jí)智能體系：智能監(jiān)控系統(tǒng)、公共信息發(fā)布與查詢系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)〔SCS〕、保安監(jiān)控系統(tǒng)〔SAS〕、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)……●直飲水系統(tǒng)深入地下100多米，將地下水通過凈化后直接輸入到每一個(gè)單元，實(shí)現(xiàn)了辦公樓與公寓“翻開水龍頭就能喝〞的夢想?！魬粜颓闆r◆戶型情況◆戶型情況◆精裝樣板間效果◆精裝樣板間效果◆麓谷坐標(biāo)精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻:金屬墻漆內(nèi)墻:立邦墻漆、高級(jí)進(jìn)口墻紙電梯:蒂森克虜伯電梯門窗:高級(jí)防盜門，中空鋼化玻璃，節(jié)能環(huán)保供電:雙回路供水:地下水凈化直達(dá)通訊:光纖至戶內(nèi)供三、美居荷園美居·荷園工程位于長沙市開福區(qū)蔡鍔路荷花池11號(hào)，由長沙美居房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。一期工程推出了1棟大戶型、4棟小戶型樓，都為33層的高層，。該工程占地面積15741.84平方米，建筑面積117311.67平方米，建筑密度21.9%，綠化率32.2%，總戶數(shù)954戶。美居·荷園主推的戶型有89.73平米和89.93平米兩種，三房為主?？蛷d和主臥室設(shè)計(jì)落地大玻璃和飄窗，除了書房沒有飄窗以外，其它房間都有這樣的設(shè)計(jì)，房子陽臺(tái)和飄窗都是贈(zèng)送的，沒有算在購置面積里的，小戶型房屋贈(zèng)送面積多達(dá)30平米。美居荷園是遠(yuǎn)大置業(yè)投資興建的首個(gè)國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范工程。運(yùn)用住宅工業(yè)化集成技術(shù)建造的全裝修成品房，配備雙能源戶式中央空調(diào)及熱水系統(tǒng)，大量采用成套部品裝配式作業(yè)，使構(gòu)成居室空間的每一個(gè)舒適模塊空間明顯增大，得房率大大提高；節(jié)能、環(huán)保，最大限度地提高住宅的舒適感，延長住宅使用壽命，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品與生產(chǎn)方式，使產(chǎn)品品質(zhì)得到飛躍式的提高和保障。通過優(yōu)化集成，更精心研究設(shè)計(jì)出89平米寬敞明亮的三房二廳二衛(wèi)，完整表達(dá)在高層住宅里實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)成果。美居荷園2007年12月22日開盤，推出一期250套房，均價(jià)：6800元/㎡，銷售70%左右，低樓層戶型已經(jīng)根本售罄?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●主體結(jié)構(gòu)建筑主體結(jié)構(gòu)及外墻采用鋼筋混凝土整體連續(xù)澆筑，質(zhì)量好，抗震性提高，使用壽命長。門洞、窗洞采用一次成型，精確度到達(dá)毫米級(jí)，不用水泥沙漿二次修補(bǔ)，杜絕施工造成的窗滲漏。室內(nèi)無梁無柱，大幅度提高了空間使用率，達(dá)20%?！駢w采用內(nèi)墻保溫，墻體分四層。內(nèi)層：可呼吸墻面；保溫隔熱層：節(jié)能；混凝土外墻：承重；外表：防滲漏?！耖T采用德國門芯材料，德國進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)；無甲醛，不吸水，不變形，保溫、隔音、阻燃、耐污染、高硬度。鉸鏈和門鎖等五金件采用德國品牌。面材采用歐洲免涂裝環(huán)保工藝?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●窗采用國際知名品牌鋁材，采用斷橋隔熱鋁合金+雙層中空玻璃，采用“三級(jí)彈性密封〞技術(shù)。●浴室采用“遠(yuǎn)鈴〞整體浴室，使用航空SMC主體材料一次模壓整體成型的防水底盤，保溫隔潮，超強(qiáng)耐用。●廚房采用德國數(shù)控流水線及先進(jìn)制造工藝，加工精度高達(dá)0.1毫米，人體工學(xué)設(shè)計(jì)，配置德國五金配件，選用免涂裝環(huán)保材料?！裰醒肟照{(diào)采用遠(yuǎn)大最新研制的雙能源中央空調(diào)系統(tǒng)，電制冷，燃?xì)獠膳?，水循環(huán)?！魬粜颓闆r◆戶型情況◆戶型情況◆戶型情況◆戶型情況◆戶型情況精裝樣板間效果工地現(xiàn)狀精裝樣板間效果精裝樣板間效果精裝樣板間效果精裝樣板間效果◆美居荷園精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●戶外裝修標(biāo)準(zhǔn)

●贈(zèng)送局部●戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)

◆美居荷園精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●設(shè)備局部第二局部、精裝房優(yōu)劣勢分析一、精裝房的優(yōu)勢1、精裝房可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少裝修給購房者帶來的麻煩消費(fèi)者買房后，要面對(duì)裝修公司、材料供給商，而消費(fèi)者在這些群體面前屬于弱勢人群，費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢卻不一定能有質(zhì)量保證。此外，由于消費(fèi)者分散采購、分戶裝修，也在一定程度上造成建材資源的浪費(fèi)。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)，同時(shí)由于開發(fā)商集中采購，可以用同樣的價(jià)格選擇更好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最正確的性價(jià)比。2、精裝修防止了個(gè)體裝修對(duì)住房結(jié)構(gòu)的破壞，同時(shí)防止了因入住時(shí)間不同，裝修時(shí)間不同而產(chǎn)生的噪音污染。3、對(duì)于開發(fā)商而言，精裝房不但可提高樓盤品質(zhì)，還可提高房屋單價(jià)，獲得更高的利潤，并且對(duì)于品牌塑造也能起到良好的作用。二、精裝房的劣勢1、精裝房的價(jià)格普遍比毛坯房高出800—1000元左右，直接提高了單套住房的首付與稅費(fèi)隨著房貸新政的推出，購置精裝修房不只是增加了首付，還要多支付房屋總款上升所帶來的契稅、維修基金及貸款利息，而且利息是原利息的1.1倍。這種舉措將增加二次置業(yè)者較大的購房壓力，在現(xiàn)在的房價(jià)偏高的形勢下，無疑將進(jìn)一步縮小客戶的購置力，并使得樓盤的銷售速度放慢。2、精裝修房的價(jià)位要比毛坯房高800—1000元／平方米，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為開發(fā)商在精裝修上賺錢，并且同時(shí)會(huì)認(rèn)為如果是自己做裝修，不會(huì)要這么高的費(fèi)用，并且還會(huì)裝修得更好，于是在這種想法的支撐下，心理極度不平衡，提出五花八門的要求。交房時(shí)，一旦裝修效果沒到達(dá)自己的要求，就非常產(chǎn)生糾紛。二、精裝房的劣勢3、對(duì)于開發(fā)商而言，精裝修房開發(fā)利潤小、本錢高裝修造價(jià)在總銷售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理本錢會(huì)成倍擴(kuò)大。同時(shí)，個(gè)性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修難以滿足個(gè)性化要求；菜單式裝修業(yè)主又會(huì)通過各種渠道改東改西，以滿足自己的意圖，大量的修改極易出現(xiàn)工期失控。另外，真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但設(shè)計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無形中增大了開發(fā)商的本錢和難度。工程質(zhì)量與消費(fèi)者的個(gè)性化需求其實(shí)是一對(duì)矛盾的共同體。要滿足顧客的個(gè)性化需求，工程管理水平就會(huì)大打折扣，就很容易產(chǎn)生質(zhì)量問題；而要保證工程質(zhì)量和進(jìn)度，就必須按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來做，但這樣消費(fèi)者的個(gè)性化需求又不能滿足了。第三局部、總結(jié)與建議從政策層面來看，早在2000年，國家建設(shè)部就已對(duì)精裝房出臺(tái)了一系列政策，鼓勵(lì)各級(jí)政府和開發(fā)商向市場推出全裝修房，全面取消毛坯房，因此，精裝房產(chǎn)品將是未來房屋供給產(chǎn)品的主流方向，也是住宅產(chǎn)業(yè)的必然趨勢。從長沙市場的情況來看，在2006年之前，大局部的精裝房都是以小戶型或者局部樓棟的方式存在，并且在功能上，大多只是作為樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)。自2006年珠江花城進(jìn)入長沙之后，才真正將長沙帶入全精裝修大盤的時(shí)代。從銷售情況來看，珠江花城一期提出的“全精裝修大盤〞概念得到了客戶廣泛的關(guān)注，珠江實(shí)業(yè)在品牌塑造和樓盤現(xiàn)場管理上的良好表現(xiàn)，使得客戶對(duì)珠江花城的精裝房產(chǎn)品報(bào)有很高的期望，銷售情況比較順暢。但自一期交房之后，業(yè)主對(duì)精裝房所存在的問題開始有了比較多的意見，主要集中在空調(diào)機(jī)位太小，裝修質(zhì)量較差和電路安裝不合理等問題上，珠江花城為此在二期又重新推出了毛胚房產(chǎn)品，這在一定程度上反映了珠江實(shí)業(yè)對(duì)市場現(xiàn)狀的一種無奈妥協(xié)。第三局部、總結(jié)與建議

標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)在精裝修方面也是花了非常多的精力，在產(chǎn)品品質(zhì)上也到達(dá)了比較高的水準(zhǔn)，但因此也造成了該工程的高本錢和高售價(jià)，目前，標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)較周邊樓盤普遍高出1000—1500元/平方米以上，高價(jià)差直接影響到了該工程的銷售速度，同時(shí)，該工程在交房后仍然產(chǎn)生了大量的投訴和整改。荷園作為最新開發(fā)的一個(gè)樓盤，在精裝修上有了全新的嘗試，直接引進(jìn)遠(yuǎn)大整體浴室和整體廚房，在一定程度直接保證了產(chǎn)品的質(zhì)量能到達(dá)一個(gè)比較高的水準(zhǔn)，同時(shí)也可以大大減少后期的客戶投訴，該工程在銷售前期得到了大量客戶的關(guān)注，目前銷售率在70%左右。從整體市場反映的情況來看，“精裝房〞目前在長沙依然還是一個(gè)不成熟的產(chǎn)品，雖然“精裝房〞理念得到了越來越多人的青睞，但在實(shí)際操作當(dāng)中仍存在著許多的問題。從精裝房市場開展的前景來看，精裝修的模式創(chuàng)新依然值得期待，全裝修尤其是廚衛(wèi)單元的整體化、成套化裝修，已成為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中不可阻擋的潮流。對(duì)于陽光100而言，在精裝房開展模式上應(yīng)該可以有更多的嘗試和創(chuàng)新，可以考慮采用或者參考以下幾種模式：1、采用海爾家居所提出的“總包集成〞模式所謂總包集成，就是由總包集成商在土建之前參與前端設(shè)計(jì)，并在毛坯房建成之后和交鑰匙之前，為開發(fā)商一體化解決樓盤智能化系統(tǒng)，整體室內(nèi)精裝修及廚衛(wèi)、電器等各功能部品配套工作，同時(shí)提供全過程效勞?？偘煽煞纸鉃槿齻€(gè)局部：部品集成局部進(jìn)行整體廚房、廚房家電、熱水器、整體衛(wèi)浴、空調(diào)、智能化等操作，提供全套部品及家電配套方案，滿足房產(chǎn)工程的多樣化需求；裝修集成那么提供整體設(shè)計(jì)規(guī)劃、材料配置、工程施工組織、施工監(jiān)理、產(chǎn)品驗(yàn)收全程效勞；智能集成以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)等為依托，構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)信息平臺(tái)。這種模式不但可以解決產(chǎn)品質(zhì)量上的問題，對(duì)于提升品牌形象也有很好的作用。2、采用工程裝修模式工程裝修介于精裝修與毛坯之間。簡單的說就是天地平、衛(wèi)浴到位、櫥柜家具自理的模式。許多毛坯交房后業(yè)主第一個(gè)要?jiǎng)幼鞯木褪翘旎ò甯匕?，“工程裝修〞模式那么是開發(fā)商在工程進(jìn)度里安排了電路、水路及地板鋪設(shè)的進(jìn)度，預(yù)先跟業(yè)主聯(lián)