【房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的現(xiàn)狀及問(wèn)題和優(yōu)化建議分析6700字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的現(xiàn)狀及問(wèn)題和完善對(duì)策研究TOC\o"1-3"\h\u25928一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的現(xiàn)狀及問(wèn)題 119904（一）房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的現(xiàn)狀 114699（二）房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問(wèn)題 1162881.融資總額持續(xù)上升，增長(zhǎng)速度逐步趨穩(wěn) 1266402.融資渠道比較單一，外資占比低 2147243.償債高峰已至，中小企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升 3125534.資本結(jié)構(gòu)不合理，融資環(huán)境收緊 325163二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資問(wèn)題的主要成因 3135091.內(nèi)部原因 3167722.外部原因 410737三、房地產(chǎn)融資的多元化對(duì)策 413086（一）政策層面 417638（二）企業(yè)層面 4270231.制定長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)和融資計(jì)劃，控制債務(wù)籌資比例 519872.提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 5312473.注重內(nèi)部控制，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 510278四、名門地產(chǎn)融資多元化存在的問(wèn)題及對(duì)策 53040（一）名門地產(chǎn)融資多元化存在的問(wèn)題 5245451.融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系不完善 5191392.相比于內(nèi)源融資，外源融資比例過(guò)高 6266533.集團(tuán)的負(fù)債期限結(jié)構(gòu)安排不合理 632254（二）名門地產(chǎn)融資多元化存在的問(wèn)題的對(duì)策 668541.健全企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系，奠定融資風(fēng)險(xiǎn)控制的制度基礎(chǔ) 6288282.綜合考慮合理的融資規(guī)模，形成融資風(fēng)險(xiǎn)控制的事實(shí)基礎(chǔ) 7215643.統(tǒng)籌籌資期限組合方法，解決融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的核心問(wèn)題 731968參考文獻(xiàn) 9一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的現(xiàn)狀及問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)。因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、流動(dòng)性弱且資金需求量大，能否順利融資是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著持續(xù)下行的壓力，存在庫(kù)存巨大、產(chǎn)品過(guò)剩、行業(yè)利潤(rùn)下滑等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)“融資難、融資貴”困難進(jìn)一步突出。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，主要是銀行貸款。債券、信托投資基金、股權(quán)以及海外融資渠道，因?yàn)楦鞣矫嫦拗疲诜康禺a(chǎn)行業(yè)融資中占比較小，且發(fā)展緩慢。此外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往以利潤(rùn)為導(dǎo)向，缺乏科學(xué)的融資策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)缺乏預(yù)警和管控，且銀行貸款具有高效，可長(zhǎng)可短，資金體量大等優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)選擇銀行貸款為主也導(dǎo)致其融資結(jié)構(gòu)主要以負(fù)債為主，杠桿率過(guò)高也易加劇風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)金融市場(chǎng)體系及相關(guān)法律仍有待完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)信用程度不高等問(wèn)題也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢。房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境也呈現(xiàn)出顯著的波動(dòng)性及多變性。從20世紀(jì)80年代開(kāi)放開(kāi)始到現(xiàn)階段的四十多年間，房地產(chǎn)一直是推動(dòng)和保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)的強(qiáng)力引擎。但伴隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需求，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心動(dòng)能已經(jīng)從投資轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)，從需求側(cè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o側(cè)。所以，隨著經(jīng)濟(jì)政策的收緊，很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)融資難的問(wèn)題。此外，宏觀層面上金融嚴(yán)監(jiān)管政策又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資受到進(jìn)一步影響；最后，在新的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念和背景下，房地產(chǎn)綜合利用多種金融工具或者手段如企業(yè)債務(wù)融資支持工具、準(zhǔn)備金、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具等以期達(dá)到適度緩解融資困境。但這種方式實(shí)際上不異于飲鴆止渴，在短期內(nèi)可能能夠起到緩解財(cái)務(wù)困境的作用，長(zhǎng)期來(lái)看卻會(huì)加深企業(yè)的財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)變得不可控。具體表現(xiàn)就是很多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在相對(duì)寬松的經(jīng)濟(jì)政策年份進(jìn)行盲目擴(kuò)張，最終造成一系列風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題和信用違約潮。綜述所述，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集和政策敏感性的特征以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展理念及環(huán)境的變化，是房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)形成的宏觀前提因素。（二）房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問(wèn)題1.融資總額持續(xù)上升，增長(zhǎng)速度逐步趨穩(wěn)圖1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資金額及增長(zhǎng)率（單位：億元）如圖1所示，近十年房地產(chǎn)融資額除了2014年有小幅下降外，其余九年均較之前年度有增長(zhǎng)，其中2013年增長(zhǎng)率最高，達(dá)到26.5%,最近幾年增長(zhǎng)速度放緩，主要受政策調(diào)控的影響，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)放慢房地產(chǎn)貸款的增速，控制貸款的行業(yè)集中度，政府相應(yīng)出臺(tái)了一系列土地調(diào)控、信貸及稅收調(diào)控政策，不斷完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。2.融資渠道比較單一，外資占比低圖1房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源圖從圖1可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金，從比例上看，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金比例有所下降，其他資金比例上升。其他資金主要指企業(yè)收取的房企銷售回款，包括定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款，因此向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來(lái)源。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金中境外資本占比很低，2011-2015年間占比1%，2016-2020年間占比非常低，趨近于0，主要原因可能在于：①我國(guó)對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管一直都比較嚴(yán)格，防止外資以非法渠道進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)或者投機(jī)行為抬高金融杠桿，這與我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控政策相違背。②統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的對(duì)象為項(xiàng)目公司，當(dāng)母公司將海外融資獲得的資金撥付到項(xiàng)目公司，進(jìn)行拿地和后續(xù)開(kāi)發(fā)，在宏觀層面上，體現(xiàn)為實(shí)際到位資金中的“自籌資金”。3.償債高峰已至，中小企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升2021年房企境內(nèi)到期及回售債券合計(jì)約6163億元，1月份及3月份集中償付壓力較大，海外債到期合計(jì)約3320億元，其中4月份集中償付壓力較大（數(shù)據(jù)來(lái)自wind）。相對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，中小型房企融資渠道有限，融資成本更高，隨著償債高峰來(lái)臨和融資政策收緊，那些加杠桿空間有限、可變現(xiàn)資產(chǎn)較少的房企將面臨較大的償債壓力，信用風(fēng)險(xiǎn)升高，這些企業(yè)必須盡快降杠桿，加快資金周轉(zhuǎn)速度。4.資本結(jié)構(gòu)不合理，融資環(huán)境收緊我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，股權(quán)融資難度大，企業(yè)主要依靠從銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行融資，資產(chǎn)負(fù)債率很高，如2019年碧桂園剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%,同期萬(wàn)科剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控等因素影響，行業(yè)波動(dòng)明顯，尤其近兩年行業(yè)融資明顯收緊，銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域增速持續(xù)下滑；債券市場(chǎng)受金融監(jiān)管升級(jí)效果逐漸顯現(xiàn)影響，凈融資規(guī)模由零轉(zhuǎn)負(fù)；美元債市場(chǎng)仍存在不確定性；非標(biāo)融資持續(xù)受到高壓監(jiān)管，預(yù)計(jì)存量規(guī)模持續(xù)收縮，行業(yè)面臨較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資問(wèn)題的主要成因1.內(nèi)部原因（2）營(yíng)運(yùn)能力降低由上文分析可知，近幾年名門地產(chǎn)的總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)報(bào)酬率以及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。在消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)時(shí)，名門地產(chǎn)還在不斷加大新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投入，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本逐年攀升，同時(shí)報(bào)酬率卻呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，最后導(dǎo)致集團(tuán)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的跡象即融資風(fēng)險(xiǎn)的增加。2.外部原因（1）宏觀調(diào)控政策首先，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和轉(zhuǎn)型期間，而房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，它同時(shí)還能夠帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)如家具、建材、鋼鐵等行業(yè)的共同發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)自然會(huì)成為政府調(diào)控的重要對(duì)象，無(wú)論是支持還是監(jiān)管。其次，以陽(yáng)光城為代表的強(qiáng)政策敏感性的房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金缺口大，外源融資仍然依賴銀行貸款。最后，近幾年政府頻繁密集出臺(tái)大量調(diào)控政策，如提高準(zhǔn)備金率和存貸基準(zhǔn)利率來(lái)防范可能存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行基于系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模進(jìn)行限制和約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司獲取銀行貸款的難度增加，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)激增。（2）金融市場(chǎng)的發(fā)展程度現(xiàn)階段來(lái)看，雖然房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，但針對(duì)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)體系卻仍然不夠完善。一方面，近年政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的高強(qiáng)度和日趨嚴(yán)格調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的條件越來(lái)越嚴(yán)苛，宏觀調(diào)控使得銀行資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的比例呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)，而并非之前出現(xiàn)的高速增長(zhǎng)。另一方面，不同于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，它們能夠采用除銀行貸款之外的債券、房地產(chǎn)信托以及股票融資等方式，并結(jié)合其他新興融資工具如基金，期權(quán)等來(lái)融資，我國(guó)現(xiàn)階段來(lái)看仍然以間接融資為主，銀行貸款一直是企業(yè)融資中的絕對(duì)核心方法。綜上所述，金融市場(chǎng)體系發(fā)展不夠完善也是導(dǎo)致企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)增加的外部因素。三、房地產(chǎn)融資的多元化對(duì)策（一）政策層面房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，特別是融資問(wèn)題，一直是國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn)，也不斷出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)去政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是過(guò)熱時(shí)打壓調(diào)控，行業(yè)下行時(shí)出臺(tái)支持政策，直到2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才開(kāi)始提出建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，2016年提出“房住不炒”?？傮w來(lái)看，我國(guó)還沒(méi)有形成一套完整規(guī)范并經(jīng)過(guò)實(shí)踐認(rèn)證的政策體系，反復(fù)的調(diào)控手段也給房企的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了不確定性。其次，政府在鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新性融資的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)融資行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供法律保障。（二）企業(yè)層面1.制定長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)和融資計(jì)劃，控制債務(wù)籌資比例房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)觀測(cè)市場(chǎng)動(dòng)向，分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)成交量，關(guān)注政府每年的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和土地政策，確定開(kāi)發(fā)區(qū)域，據(jù)此安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃和融資計(jì)劃，不能盲目擴(kuò)張，急于求成。此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，導(dǎo)致償債風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)成本都隨之增加，加上“三道紅線，四擋管理”政策和貸款集中管理制度的出臺(tái)收緊了地產(chǎn)業(yè)的融資，銀行流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金增速減緩，企業(yè)融資難度再次加大。因此，房企必須抓緊降杠桿，降負(fù)債，平衡長(zhǎng)短期債務(wù)比重，加快銷售回款速度，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，合理控制債務(wù)規(guī)模，逐步降低資產(chǎn)負(fù)債率。2.提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理還停留在定性分析階段，沒(méi)有形成一套完整的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)只能事后補(bǔ)救，無(wú)法事前預(yù)防。而構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以及時(shí)告知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大小及發(fā)生概率，幫助企業(yè)及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)有效防控。首先，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)環(huán)境，融資特點(diǎn)選擇預(yù)警指標(biāo)，一般可以從償債性、盈利性、營(yíng)運(yùn)性、成長(zhǎng)性等方面選擇預(yù)警指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)賦予相應(yīng)權(quán)重，并設(shè)置閾值，通過(guò)將指標(biāo)計(jì)算結(jié)果與閾值比較，判斷風(fēng)險(xiǎn)大小，最后將風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)反饋到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警中心，涉及融資的傳達(dá)給融資管理部門，融資部門再進(jìn)行融資方案優(yōu)化，以此降低融資風(fēng)險(xiǎn)。3.注重內(nèi)部控制，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隨著融資難度加大，地產(chǎn)的金融屬性將會(huì)被長(zhǎng)期限制，而其管理屬性的重要性在逐步凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部控制制度，明確各級(jí)員工風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)，設(shè)置董事會(huì)和審計(jì)委員會(huì)對(duì)高管的錯(cuò)誤決策和內(nèi)控漏洞進(jìn)行問(wèn)責(zé)，明確權(quán)責(zé)分配，做好事前預(yù)防，事中檢查和事后糾正，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率。四、名門地產(chǎn)融資多元化存在的問(wèn)題及對(duì)策名門地產(chǎn)（河南）有限公司初創(chuàng)于1998年，地址鄭州市金水區(qū)金水路299號(hào)浦發(fā)國(guó)際金融中心26樓，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。歷經(jīng)十年的發(fā)展，名門地產(chǎn)已經(jīng)由一個(gè)專業(yè)從事住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成長(zhǎng)為一個(gè)綜合性的地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)集團(tuán)。（一）名門地產(chǎn)融資多元化存在的問(wèn)題1.融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系不完善企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的融資風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范，需要良好的預(yù)警機(jī)制作為保障。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型、投資周期長(zhǎng)的行業(yè)更是如此。如果企業(yè)過(guò)分偏重于采用激進(jìn)融資策略結(jié)合盲目擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)公司利益最大化，可能會(huì)給及時(shí)評(píng)估和發(fā)現(xiàn)融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)很大困難。一旦出現(xiàn)意外事件或者外部環(huán)境動(dòng)蕩，某些風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力弱的企業(yè)就會(huì)被淘汰出房地產(chǎn)行業(yè)。這說(shuō)明該企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的提前和及時(shí)識(shí)別過(guò)程中，完善的預(yù)警系統(tǒng)不可或缺。而且，一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏意識(shí)去積累信用，具有相對(duì)薄弱的信用基礎(chǔ)。這導(dǎo)致企業(yè)在采用各種金融產(chǎn)品和衍生品準(zhǔn)備拓展融資渠道時(shí)會(huì)由于缺乏信用基礎(chǔ)的支持，而難以推進(jìn)。2.相比于內(nèi)源融資，外源融資比例過(guò)高基于名門地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)態(tài)資料和信息，近年來(lái)為了實(shí)現(xiàn)以規(guī)模支撐效益的戰(zhàn)略目標(biāo)，陽(yáng)光城集持續(xù)加快土地儲(chǔ)備的速度，積極地?cái)U(kuò)大產(chǎn)業(yè)的城市版圖。此過(guò)程中公司自留資金無(wú)法匹配其投資和發(fā)展規(guī)模，因此名門地產(chǎn)需要采用大量的外源融資手段，主要包括銀行貸款、行業(yè)信托以及發(fā)行企業(yè)債券來(lái)彌補(bǔ)資金需求量的缺口。但是，持續(xù)增長(zhǎng)的資金需求量使得名門地產(chǎn)的外源融資比例越來(lái)越高，一直處于高位的資產(chǎn)負(fù)債率，會(huì)顯著增強(qiáng)公司的還款壓力，公司融資風(fēng)險(xiǎn)陡增。同時(shí)，近年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日益趨緊的金融調(diào)控態(tài)勢(shì)，會(huì)進(jìn)一步加劇名門地產(chǎn)的融資難度。如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，名門地產(chǎn)極可能出現(xiàn)資金鏈的斷裂，最終導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)被引爆，無(wú)力償還巨量外源融資的本金及利息。3.集團(tuán)的負(fù)債期限結(jié)構(gòu)安排不合理負(fù)債期限結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)的到期現(xiàn)金流入與到期現(xiàn)金流出(償還負(fù)債)的結(jié)構(gòu)狀況。財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)重要問(wèn)題就是如何保證企業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)安排需要與資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)安排相匹配。在安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，需要保證在債務(wù)償節(jié)點(diǎn)到來(lái)之前，有足量銷售收入轉(zhuǎn)化的現(xiàn)金流入來(lái)支付借款費(fèi)用。相反，若企業(yè)銷售不利，則需要借入短期或者長(zhǎng)期資金來(lái)保障到期還款。而信用不足的中小企業(yè)和投資量大、周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，建立合理的負(fù)債期限結(jié)構(gòu)尤為重要?，F(xiàn)實(shí)中名門地產(chǎn)面對(duì)現(xiàn)狀，也只能被迫采用“短貸長(zhǎng)投”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而大大增加償付危機(jī)出現(xiàn)概率，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。（二）名門地產(chǎn)融資多元化存在的問(wèn)題的對(duì)策1.健全企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系，奠定融資風(fēng)險(xiǎn)控制的制度基礎(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是一種風(fēng)險(xiǎn)投資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中頻繁使用的金融工具仍然無(wú)法完全消除投資的所有風(fēng)險(xiǎn)，特別是不可分散風(fēng)險(xiǎn)。所以，為了增加企業(yè)的投資報(bào)酬率，除優(yōu)化融資行為外，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和防范也必不可少。在實(shí)際項(xiàng)目工作中，企業(yè)需要綜合匯總和歸納運(yùn)營(yíng)資料、財(cái)務(wù)報(bào)表，并結(jié)合數(shù)據(jù)模型分析，對(duì)集團(tuán)投資項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以防范和控制融資風(fēng)險(xiǎn)。首先，構(gòu)建宏觀經(jīng)濟(jì)變量的融資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。融資風(fēng)險(xiǎn)體系由一套精心挑選的指標(biāo)構(gòu)成，通過(guò)有關(guān)指標(biāo)和項(xiàng)目數(shù)據(jù)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和及時(shí)反饋，發(fā)現(xiàn)潛在的融資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)階段已經(jīng)充分暴露的融資問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上制定科學(xué)合理的融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。以名門地產(chǎn)為例，其雖然己使用模糊綜合評(píng)估模型的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，但這樣還不足以達(dá)到防范融資風(fēng)險(xiǎn)的要求。為了對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位的防控，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的結(jié)合新知識(shí)，將多種風(fēng)險(xiǎn)度量模型結(jié)合起來(lái)使用，最終建立高效的融資預(yù)警體系。2.綜合考慮合理的融資規(guī)模，形成融資風(fēng)險(xiǎn)控制的事實(shí)基礎(chǔ)依據(jù)權(quán)衡理論，企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)決策是適度負(fù)債，需要權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的稅盾效應(yīng)和過(guò)度負(fù)債可能帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)因素。根據(jù)以上理論分析框架，企業(yè)在確定融資規(guī)模時(shí)需要考慮以下事項(xiàng)：首先，企業(yè)不能盲目的以擴(kuò)大籌資方式來(lái)激進(jìn)投資，防范可能出現(xiàn)的借款償還困難，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大無(wú)法防范的情況。一旦出現(xiàn)違約甚至破產(chǎn)時(shí)，公司將會(huì)被清算，遭受巨大損失。其次，企業(yè)在籌資層面也不能太過(guò)消極，融資不足可能會(huì)無(wú)法滿足企業(yè)真實(shí)的投資需求，也無(wú)法充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的稅盾效應(yīng)。在確定融資規(guī)模前，企業(yè)需要提前計(jì)劃對(duì)資金的需求量，并根據(jù)自留現(xiàn)金及其他途徑來(lái)綜合計(jì)算得到能夠保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最低負(fù)債融資的額度。房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，會(huì)有通過(guò)過(guò)度投資盡快提升業(yè)績(jī)的觀念，這種觀念的產(chǎn)物之一就是企業(yè)必須承受較高的資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)制定對(duì)應(yīng)的融資計(jì)劃和策略，避免資金利用低效問(wèn)題。但還需要意識(shí)到，融資不足同樣會(huì)影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程，最終影響企業(yè)的投資報(bào)酬。所以，針對(duì)融資問(wèn)題需要企業(yè)基于現(xiàn)實(shí)情況考慮，對(duì)自身客觀環(huán)境、未來(lái)規(guī)劃以及外部環(huán)境做出準(zhǔn)確和預(yù)先的評(píng)估，然后做出精準(zhǔn)的融資需要及資金預(yù)算。企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須做到讓預(yù)算指導(dǎo)企業(yè)行為，保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均處于預(yù)算范圍內(nèi)。3.統(tǒng)籌籌資期限組合方法，解決融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的核心問(wèn)題對(duì)籌資期限的合理安排的核心話題是確定長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的比例與結(jié)構(gòu)，融資期限與投資期限的匹配問(wèn)題時(shí)財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域的核心問(wèn)題之一。長(zhǎng)期負(fù)債期限長(zhǎng)、成本高但短期來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)小，而短期負(fù)債期限短，成本雖低，但短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)受到籌資期限組合的影響。根據(jù)上述情況，名門地產(chǎn)可以從以下方面來(lái)優(yōu)化籌資期限組合方式:首先，2018-2019年期間，名門地產(chǎn)盡量不增加新的長(zhǎng)期債務(wù)，從而保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利?，F(xiàn)階段來(lái)看，名門地產(chǎn)的長(zhǎng)期債務(wù)壓力仍然較大，因?yàn)殚L(zhǎng)期償債能力會(huì)隨著債務(wù)融資的增長(zhǎng)而顯著降低。其次，之前年份名門地產(chǎn)的借款大多用于大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，企業(yè)需要努力提高現(xiàn)存借款投資項(xiàng)目的報(bào)酬率。參考文獻(xiàn)[1]謝鈺璋.