工程可行性報(bào)告

PAGE1-。。。。工程可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2008年6月3日目錄一、項(xiàng)目背景…………..1二、項(xiàng)目概況…………...2三、市場(chǎng)分析……2四、規(guī)劃方案和建設(shè)條件………………3五、產(chǎn)品方案……………3六、項(xiàng)目實(shí)施方案及進(jìn)度安排…………5七、投資估算與資金籌措………………6八、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)…………………7九、風(fēng)險(xiǎn)分析………8十、可行性研究結(jié)論……9項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：2、建設(shè)單位： 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《國(guó)有土地使用出讓合同》；（2）國(guó)家及麗水市頒布的法律、法規(guī)、政策；（3）麗水市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；（4）麗水市城市總體規(guī)劃大綱（2005-2020）；（5）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、及定額；（6）麗水市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料；二、項(xiàng)目概況1、地理位置西北，東臨大洋路，北為市場(chǎng)，南臨人民路，西臨住宅小區(qū)。 2、建設(shè)規(guī)模小區(qū)總用地面積10876平方米，總建筑面積23052平方米，其中住宅16263平方米，商鋪980平方米，物業(yè)132平方米?？偩幼魯?shù)204戶，容積率1.6，綠化覆蓋率46%。 三、市場(chǎng)分析1.麗水市區(qū)作為市行政中心，交通、通訊、醫(yī)療保健、教育文化相對(duì)較為發(fā)達(dá)，隨著城市化進(jìn)程加快，要到市區(qū)安家的人會(huì)越來越多，對(duì)房屋的需求也會(huì)越來越大，青田華僑在市區(qū)買房的還在逐漸增多，供需矛盾仍是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。2.麗水市區(qū)是一個(gè)小盤地，四面環(huán)山，可利用土地在逐年減少，土地供應(yīng)更是緊缺，土地交易價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，商品房用地成本會(huì)進(jìn)一步增加，必然影響到房?jī)r(jià)的上漲。3.房產(chǎn)公司因受勞動(dòng)力價(jià)格的增長(zhǎng)以及建材等價(jià)格上漲的共同影響，成本增加，也將在一定程度上影響房屋價(jià)格四、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 本項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔居住小區(qū)，由高層、多層、、商鋪、及配套物業(yè)組成，總建筑面積23052平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑總用地面積10876平方米總建筑面積（計(jì)算容積率）17373平方米住宅建筑面積16263平方米商業(yè)建筑面積980平方米物業(yè)用房建筑面積132平方米地下室面積（不計(jì)算容積率）5077平方米儲(chǔ)藏室面積（不計(jì)算容積率）453平方米住宅總戶數(shù)204戶建筑占地面積2204．54平方米總綠地面積4854平方米建筑密度20．3%建筑容積率1.6綠地率46%停車位數(shù)109輛2、建設(shè)條件（1）供水：從人民路上的城市自來水管網(wǎng)上引入兩根DN200給水管直接供水，生活、消防共用給水管網(wǎng)。（2）供電：從城市10KV供電網(wǎng)，經(jīng)2臺(tái)500KVA變壓器進(jìn)行供電。（3）排水：生活污水經(jīng)化糞池處理后和廢水一起由小區(qū)內(nèi)室外管道收集后排放至市政污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)管網(wǎng)收集后排放至市政雨水管網(wǎng)。（4）電信設(shè)施：從市政電訊管溝引一條電話光纜，每戶住宅預(yù)留一對(duì)外線，商場(chǎng)每50平方米一條外線，有線電視和寬帶按此處理。五、產(chǎn)品方案在市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境中，只有具有鮮明的產(chǎn)品特點(diǎn)、可靠的產(chǎn)品品質(zhì)并能結(jié)合市場(chǎng)定出合理的價(jià)格，才能引領(lǐng)市場(chǎng)，保持領(lǐng)先地位。因此，我們?cè)诔浞终{(diào)查并了解消費(fèi)者購(gòu)房心理及其對(duì)住房需求的前提下，充分利用和發(fā)揮“興和苑”項(xiàng)目的各種資源和優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造自己的產(chǎn)品特色，才能在大量的同類產(chǎn)品中脫穎而出。1、戶型選擇戶型：通過市場(chǎng)調(diào)查了解到，麗水目前在售的房型中，以三房比例最多，約在90%左右，二房與四房所占比例相當(dāng)，約占10%。頂層往往設(shè)計(jì)躍層。在空間尺度方面，客廳面寬一般不少于4.5米，最多達(dá)到5.5米；主臥面寬至少有3.6米；在套型面積整體放大的基礎(chǔ)上，陽(yáng)臺(tái)、廚房、餐廳的面積都比較大，在房間戶型朝向設(shè)計(jì)上，以兩個(gè)臥室一個(gè)客廳朝南為主。戶型有趨向舒適、實(shí)用型方向發(fā)展。隨著人們生活品質(zhì)的不斷提高，對(duì)住宅的空間要求和功能要求也日益復(fù)雜和細(xì)分。從戶型空間結(jié)構(gòu)來看，復(fù)式結(jié)構(gòu)因?yàn)樗S富的空間層次受到追求更高生活品質(zhì)的購(gòu)房者的偏愛，而平層是一般大眾的主要追求結(jié)構(gòu)。所以我司考慮在保證住房質(zhì)量的前提下，提供更多空間層次變化的戶型供消費(fèi)者來選擇。從平面結(jié)構(gòu)來看,三室兩廳兩衛(wèi)是當(dāng)?shù)卮蟛糠秩俗非蟮膽粜停@樣的戶型可以滿足一家三口或五口居家的功能需要，居住空間也比較舒適。戶型面積：經(jīng)過仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研及深入訪談、詳盡的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后，我們認(rèn)為麗水市民對(duì)面積的追求還是比較務(wù)實(shí)，110-130的三房?jī)蓮d是目前麗水市場(chǎng)需求的主力點(diǎn)。2、物業(yè)類型與配套物業(yè)類型：經(jīng)調(diào)查麗水當(dāng)?shù)貙?duì)多層物業(yè)類型認(rèn)同率較高，小高層接受度不高，但也并非一味的排斥，很多的年輕消費(fèi)者也表現(xiàn)出了對(duì)小高層的濃厚興趣，只是擔(dān)心將來住房實(shí)用面積低、物業(yè)管理費(fèi)高，不如多層實(shí)惠。排屋、別墅對(duì)部分收入水平較高，想改善居住環(huán)境的人士很有吸引力。所以我司開發(fā)的興和苑小區(qū)以小高層住宅為主，多層為輔。配套：當(dāng)?shù)厝藗儗?duì)小區(qū)景觀配套的需求很大，無論大面積的中央花園還是分散式的景觀設(shè)計(jì)都有不少人鐘愛。因此興和苑小區(qū)設(shè)計(jì)住戶比較容易接受的維護(hù)成本較低的以樹木及植物為主的大綠化景觀。六、項(xiàng)目實(shí)施方案及進(jìn)度安排1、設(shè)計(jì)方案：以“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”為設(shè)計(jì)宗旨，采用新技術(shù)、新材料、新工藝，致力于創(chuàng)造一個(gè)“以居住為中心，回歸自然”的現(xiàn)代高尚住宅小區(qū)。2、施工方案：選擇信譽(yù)高、技術(shù)力量雄厚的施工隊(duì)伍，在規(guī)定的工期內(nèi)完成所有建設(shè)項(xiàng)目，確保工程優(yōu)質(zhì)按期完工。3、項(xiàng)目管理制度：為了確保工程建設(shè)質(zhì)量，提高項(xiàng)目投資效益和建設(shè)水平，依據(jù)《建筑法》該項(xiàng)目全面實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制、工程監(jiān)理制、招投標(biāo)制及合同管理制，保證工程建設(shè)順利進(jìn)行。4、銷售方案：成立專門班子，研究營(yíng)銷策略，結(jié)合麗水當(dāng)?shù)厍闆r實(shí)行行之有效的營(yíng)銷辦法。5、物業(yè)管理方案：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的管理和維護(hù)，給住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、衛(wèi)生、舒適的居住環(huán)境。七、投資估算和資金籌措1、總投資估算工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元所占比例（%）1土地費(fèi)用96191.1土地款933961.61.2契稅2801.82前期工程費(fèi)1500.93建安工程費(fèi)270117.84管理費(fèi)用2501.75銷售費(fèi)用1000.76財(cái)務(wù)費(fèi)用10006.67營(yíng)業(yè)稅及其他12358.28不可預(yù)見費(fèi)1000.79合計(jì)15155100七、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)隨著麗水地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，麗水市城區(qū)市民的購(gòu)買力更加旺盛，結(jié)合實(shí)際情況銷售收入測(cè)算如下：銷售收入估算表序號(hào)名稱數(shù)量（㎡）單價(jià)（元）金額（萬元）1商鋪9801500014702住宅162638200154503儲(chǔ)藏間45350002274停車庫(kù)981600001568合計(jì)18715 損益表 單位；萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)數(shù)1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入187152主營(yíng)業(yè)務(wù)成本125203主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加12354期間費(fèi)用4.1管理費(fèi)用2504.2前期費(fèi)用1504.3財(cái)務(wù)費(fèi)用10005利潤(rùn)總額35606所得稅11757凈利潤(rùn)2385從以上測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為3560萬元，凈利潤(rùn)達(dá)2385萬元?？偼顿Y利潤(rùn)率為23%，經(jīng)濟(jì)效益十分良好。八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)近年來由于全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，因此國(guó)務(wù)院接二連三的出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，這在一定程度上對(duì)本項(xiàng)目有所影響。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于整個(gè)項(xiàng)目的總投資達(dá)到15155萬元，在一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是利率變化和融資風(fēng)險(xiǎn)。3、供求風(fēng)險(xiǎn)興和苑小區(qū)建成后商品房將達(dá)到204套，能否在短時(shí)期內(nèi)全部銷售完畢，還存在不確定性。雖然有以上風(fēng)險(xiǎn)，但我司將采取確實(shí)有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。第一：通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。通過獲得投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息，作出精確的預(yù)測(cè)，從而進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，這樣把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。第二：通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是項(xiàng)目投資成功的重要保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。九、可行性研究結(jié)論1、項(xiàng)目的有利條件1）、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2）、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性*項(xiàng)目總建筑面積:23052平方米；*項(xiàng)目總投資:15155萬元；*項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn):2385萬元；上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)*興和苑小區(qū)的定位屬中高檔次，適應(yīng)面較廣；*公司的資金具有優(yōu)勢(shì)*項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、交通等環(huán)境）*項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小2、結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。公司也將獲得豐厚的經(jīng)