物業(yè)白皮書文檔

聚變智慧精益——物業(yè)“四新”發(fā)展綱要康達(dá)信管理科技2021年前言物業(yè)行業(yè)自2012年轉(zhuǎn)型以來，歷經(jīng)15-17的O2O夢幻時代、17至今的圈地時代，轉(zhuǎn)型后的商業(yè)模式與管理模式尚未成熟。資本論：抓住了趨勢與關(guān)鍵窗口期，在資本關(guān)愛下，讓近50家企業(yè)上市，但在資本市場洪流沖擊下，市值不高、門戶難守，也有猶豫不前者……跨界論：滲透到社區(qū)、資產(chǎn)、科技領(lǐng)域的每一步都充滿艱辛，社區(qū)經(jīng)營最后一公里或一百米，因互聯(lián)網(wǎng)失守；智慧社區(qū)城市，受到華為、阿里等科技巨頭擠壓；資產(chǎn)與樓宇，受到五大行強(qiáng)力抗衡；本質(zhì)論：抬眼望，未來仍是一片迷霧，轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)行看花了眼，不僅僅是中小企業(yè)因增長乏力而惆悵；頭部企業(yè)也因壁壘不高、整合難度大而焦慮；升維構(gòu)建、跨界融合、數(shù)字孿生、精益運(yùn)營是諸多物企的共同探索，面對各種不確定性帶來的刺激、困惑和彷徨，唯有繼續(xù)發(fā)揮三牛精神，用持續(xù)提升組織能力的確定性應(yīng)變行業(yè)的不確定性，不忘初心，方可挺立前行。做業(yè)主的孺子牛做發(fā)展的拓荒牛做服務(wù)的老黃牛2目錄新熱點 新趨勢 新策略 新管理01020304物業(yè)“四新”發(fā)展綱要32020年關(guān)鍵詞抗疫出圈城服新規(guī)改造智慧4精益反壟斷“新技術(shù)號高鐵”滾滾向前，云計算、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字孿生、人工智能、區(qū)塊鏈等新技術(shù)快速與行業(yè)融合，并不斷涌現(xiàn)新場景1智慧資料來源：德勤2020技術(shù)趨勢，網(wǎng)絡(luò)公開資料數(shù)字孿生5云計算量子計算區(qū)塊鏈人工智能物聯(lián)網(wǎng)尤其是物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在2020成為行業(yè)第一梯隊重點布局的新技術(shù)資料來源：公開資料整理6時不我待，粗放式管理的物業(yè)企業(yè)快速轉(zhuǎn)型，推行全面精益管理，重塑精益化管理價值，不僅必要，而且緊迫盡財力畢物力全信息得人力提時效全面精益管理2精益人均效能元均費效單方成本或收益數(shù)據(jù)質(zhì)量規(guī)則工單計件計時標(biāo)準(zhǔn)密集員工事件風(fēng)險公司經(jīng)營管理風(fēng)險龐大客戶群事件風(fēng)險管理轉(zhuǎn)型目標(biāo)與指標(biāo)7構(gòu)建人-事-錢打通的管理模式，精細(xì)管好每人、每時、每事，每分錢“人-事-錢”的思路與模型定義能力標(biāo)簽優(yōu)化崗位設(shè)置合理編制資源崗位+編制自有人員外包人員人員調(diào)配人人力資源池明確工作來源優(yōu)化工作方式驗證工作結(jié)果效率+質(zhì)量服務(wù)計劃管理職能銷售任務(wù)事工作任務(wù)池人事匹配機(jī)制匹配研發(fā)項目資源投入資源需求發(fā)放有依據(jù)付款有憑證

資金投入有效益經(jīng)營目標(biāo)錢成本交付服務(wù)銷售結(jié)果完成項目履行職能撮合交易運(yùn)營成本……采購成本管理成本從空間細(xì)分要商機(jī)從用戶點評要數(shù)據(jù)從內(nèi)部運(yùn)營要效率從供應(yīng)鏈要成本從員工要組織動力8精益管理的核心要素：5446

價值

價值流

流動

拉動

完美五項原則六種精益管理特征精益管理5

S

活動

標(biāo)準(zhǔn)化

準(zhǔn)

時

化少

人

化活

性

化自

動

化

強(qiáng)調(diào)價值管理的運(yùn)營方式

由需求拉動的運(yùn)營方式

低成本的運(yùn)營方式

高效率的運(yùn)營方式

準(zhǔn)時化和快捷化的運(yùn)營方式

持續(xù)改進(jìn)、追求完美的運(yùn)營方式四種組織優(yōu)化行為扁平柔性網(wǎng)格協(xié)同四種流程優(yōu)化行為9同步拉動減少改善疫情期間，領(lǐng)先物業(yè)企業(yè)以“硬核抗疫、貼心服務(wù)”，進(jìn)一步加強(qiáng)與業(yè)主之間的聯(lián)系3抗疫百強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)“疫”措施與社區(qū)防控體系社區(qū)物業(yè)聯(lián)動統(tǒng)一安排、統(tǒng)一指揮、培訓(xùn)指導(dǎo)

制定防控方案并服務(wù)

加強(qiáng)區(qū)域防控及內(nèi)部管理

合理調(diào)配人員

建立疫情防控信息報告制度升級服務(wù)體系科學(xué)宣傳引導(dǎo)上線硬核科技開展暖心服務(wù)疫情期間貼心服務(wù)

聯(lián)手華潤醫(yī)療推出免費在線視頻問診，為業(yè)主提供24小時免費線上咨詢服務(wù)華潤物業(yè)科技龍湖智慧服務(wù)

發(fā)起“蔬果搶先送”

活動，為有需求的家庭提供蔬果配送到家服務(wù)龍光服務(wù)旗下龍光匯APP上線“菜籃子”團(tuán)購功能，推行“無接觸”配送服務(wù)

舉辦線上元宵燈節(jié)，為業(yè)主采購美味元宵，讓業(yè)主感受到節(jié)日氣息龍湖智慧服務(wù)10物業(yè)價值得到了二次發(fā)現(xiàn)0102030405價值一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成社區(qū)治理和防疫戰(zhàn)線的核心主體，在“防疫”階段的社區(qū)治理中發(fā)揮重要作用價值二：物業(yè)管理行業(yè)的抗周期性和抗風(fēng)險性得到資本市場認(rèn)可價值三：物業(yè)服務(wù)企業(yè)“防疫”期間的社會價值將引起各級政府部門在制定相關(guān)政策時候，重新去思考物業(yè)服務(wù)公司的價值與定位價值四：引發(fā)社會對物業(yè)管理行業(yè)功能的再思考，提升行業(yè)和企業(yè)品牌價值價值五：物業(yè)服務(wù)企業(yè)加速布局“非接觸物業(yè)服務(wù)”，提升整個行業(yè)科技智慧化進(jìn)程物業(yè)價值+11萬科物業(yè)年中“出圈”引發(fā)物業(yè)定位的行業(yè)性思考。物業(yè)行業(yè)到底是什么？本質(zhì)在哪里？4出圈Technology科技公司

萬科物業(yè)改名為萬物云，退出中指院物業(yè)排名；科技至上

部分增值服務(wù)有望進(jìn)一步上升成為多元業(yè)務(wù)，從而出現(xiàn)大型服務(wù)集團(tuán)

以愛瑪客、索迪斯、斯卡伊為代表的設(shè)施管理有望快速發(fā)展Property資產(chǎn)管理

五大行為代表的資產(chǎn)管理

戴德梁行與萬物云合資組建萬物梁行FM設(shè)施管理Janitor

（四保的基礎(chǔ)服務(wù)）Diversify多元服務(wù)12典型的兩派：以萬科物業(yè)為代表的“科技至上、平臺打法”，以碧桂園服務(wù)為代表的

“回歸服務(wù)、做強(qiáng)服務(wù)”，提出“新物業(yè)”萬科科技至上、平臺打法碧桂園服務(wù)回歸服務(wù)、做強(qiáng)服務(wù)萬科的“科技至上、平臺打法”，強(qiáng)調(diào)“上天”萬科物業(yè)掌舵人朱保全宣告——萬科物業(yè)更名為

“萬物云”，意味著萬科物業(yè)的新戰(zhàn)略，把自身定位為一家平臺公司、生態(tài)公司，一個新物種，與其他物業(yè)公司之間將不再是競爭關(guān)系，而是一種科技時代的合作關(guān)系與萬科的做法截然相反，碧桂園服務(wù)“回歸服務(wù)，做強(qiáng)服務(wù)”，強(qiáng)調(diào)“入地”執(zhí)行董事兼總裁李長江宣告——碧桂園服務(wù)進(jìn)入新物業(yè)時代，提出做“國際領(lǐng)先的新物業(yè)服務(wù)集團(tuán)”新遠(yuǎn)景，重新定義新物業(yè)四大標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司就是物業(yè)公司，而不是科技公司，而是新物業(yè)13資料來源：公開資料收集綠城服務(wù)：聚焦服務(wù)，通過服務(wù)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化實現(xiàn)品牌價值化核心層有形層延伸層延伸層延伸的產(chǎn)品，包括了不同業(yè)態(tài)，綠城服務(wù)建立了全年齡段的服務(wù)，針對小孩、老人的，針對房地產(chǎn)開發(fā)不同的階段設(shè)計很多的產(chǎn)品，聯(lián)動了物業(yè)行業(yè)上下游建立一個完整的生態(tài)系統(tǒng)核心層核心是基因是文化，有形層是根本和基礎(chǔ)，延伸層的產(chǎn)品是溢價的能力。綠城服務(wù)在

核心的產(chǎn)品里面，提出了長期主義和專業(yè)主義、數(shù)據(jù)主義、共生主義。有形層有形的產(chǎn)品方面，綠城服務(wù)注重品質(zhì)和安全，綠城服務(wù)所有的城市公司，標(biāo)配就是品質(zhì)官和安全官，并且實現(xiàn)了紅黃牌的制度，只要有突破底線的這個市場官、品質(zhì)官會受到懲罰，最嚴(yán)格就是被免職資料來源：綠城服務(wù)集團(tuán)董事會副主席楊掌法在《新引力峰會》上的講話14“強(qiáng)化反壟斷”以及政策層面對物業(yè)科技化的支持，將再度（

O2O狂潮）掀起物業(yè)公司科技布局的浪潮5反壟斷12月11日12月10日11月30日11月10日11月6日

國家市場監(jiān)督管理總局、網(wǎng)信辦和稅務(wù)局三部門聯(lián)合召開規(guī)范上線經(jīng)濟(jì)秩序行政指導(dǎo)會，包括騰訊、阿里巴巴、京東、字節(jié)跳動、快手、滴滴、微博、拼多多、美團(tuán)、餓了么等27家主要互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)代表出席會議

中共中央政治局第二十五次集體學(xué)習(xí)

提到“做好知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、反壟斷、公平競爭審查等工作”

掌握著海量數(shù)據(jù)、先進(jìn)算法的互聯(lián)網(wǎng)

巨頭，理應(yīng)在科技創(chuàng)新上有更多擔(dān)當(dāng)、有更多追求、有更多作為。別只惦記著幾捆白菜、幾斤水果的流量，科技創(chuàng)新的星辰大海、未來的無限可能性，其實更令人心潮澎湃

強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于平臺經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的反壟斷指南（征求意見稿）》

對“大數(shù)據(jù)殺熟”、“搭售”、“二選一”作出分析界定，尤具是把電商平臺要求人駐商家只能在自己一個平臺提供商品服務(wù)，這種行為被定義為濫用市場支配地位

明確市場支配地位認(rèn)定的依據(jù)，對“不公平價格行為”、“低于成本銷售”、

“拒絕交易”、“限定交易”、“搭售或者附加不合理交易條件”和“差別待遇”等行為的認(rèn)定進(jìn)行了場景化的細(xì)化；

把營業(yè)額和涉及VIE架構(gòu)的經(jīng)營者集中納入經(jīng)營者集中反壟斷審查的范圍

部分省份反壟斷工作座談會在浙江省杭州市召開

研究部署“十四五”時期反壟斷工作15“社區(qū)團(tuán)購”引發(fā)的對互聯(lián)網(wǎng)巨頭的輿論壓力，以及官方強(qiáng)化反壟斷法的表示，重新給社區(qū)商業(yè)帶來諸多想象空間；同樣團(tuán)長與管家的PK，也顯示出了物業(yè)管家的商業(yè)潛能科技創(chuàng)新的星辰大海12月11日，人民日報評論微信公眾號發(fā)布《“社區(qū)團(tuán)購”爭議背后，是對互聯(lián)網(wǎng)巨頭科技創(chuàng)新的更多期待》一文，稱互聯(lián)網(wǎng)巨頭擁有雄厚的財力、大量的數(shù)據(jù)資源、領(lǐng)先的數(shù)字技術(shù)，人們期待巨頭們不僅能在商業(yè)模式上進(jìn)行創(chuàng)新，更能承擔(dān)起推進(jìn)科技創(chuàng)新的責(zé)任。文章還直白地指出，別只惦記著幾捆白菜、幾斤水果的流量，科技創(chuàng)新的星辰大海、未來的無限可能性，其實更令人心潮澎湃反壟斷11月30日，中央政治局就加強(qiáng)我國知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)工作舉行第二十五次集體學(xué)習(xí)上，提到“做好知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、反壟斷、公平競爭審查等工作”強(qiáng)化反壟斷中共中央政治局12月11日召開會議，分析研究2021年經(jīng)濟(jì)工作，會上要求強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張。這是自《反壟斷法》生效以來，中共中央政治局首次明確表示強(qiáng)化反壟斷互聯(lián)網(wǎng) 物業(yè)巨頭 公司社區(qū)VS團(tuán)長16管家6新規(guī)明確高空拋物安全保障責(zé)任物業(yè)費催交方式必須合理合規(guī)業(yè)主大會表決機(jī)制變動共有部分產(chǎn)生收益屬于業(yè)主共有新增物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)定《民法典》出臺是行業(yè)發(fā)展的雙刃劍與分水嶺，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的同時，勢必加速行業(yè)分化，優(yōu)者更優(yōu)、弱者出局，此外“共治共享”的社區(qū)治理模式將引發(fā)行業(yè)關(guān)注與探索主要法律條文變化

內(nèi)容概述

對物業(yè)行業(yè)的影響

明確物業(yè)服務(wù)解聘與續(xù)約規(guī)定，以及業(yè)主大會對合同的任意解除權(quán)

明確物業(yè)服務(wù)方需對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行定期公開報告的義務(wù)及內(nèi)容

將物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物業(yè)管理人納入“高空拋物”的安全保障責(zé)任體系，對于未采取必要的安全保障措施的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任

對于逾期不支付物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可提起訴訟或申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費

加強(qiáng)對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利，明確要求利用共有開展多經(jīng)業(yè)務(wù)需經(jīng)全體業(yè)主表決，且共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有

物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)更加完善，業(yè)主權(quán)利意識會增強(qiáng)

明確業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)，更換物業(yè)會變的更容易

物業(yè)服務(wù)方的義務(wù)與責(zé)任更多，日常經(jīng)營行為須更規(guī)范

物業(yè)服務(wù)收支項目要求公開，包干制、酬金制計費方式差

異變小

業(yè)主在社區(qū)治理參與度與事項決定權(quán)提升，可能導(dǎo)致小區(qū)重要事項通過難度增大

加強(qiáng)業(yè)主權(quán)利保護(hù)，物業(yè)企業(yè)開展多經(jīng)服務(wù)難度增大，且收益空間壓縮17

依法設(shè)立業(yè)主大會，明確業(yè)主共決事項權(quán)力：如選聘/解聘物業(yè)企業(yè)、籌集/使用維修資金、改變共有部分用途、改建建筑物……

共決事項開會表決：參與表決的票權(quán)比例須超過兩個“三分之二”，一般議題“雙過半”通過，重大議題超兩個“四分之三”通過2021年政府工作報告向物業(yè)行業(yè)釋放五大利好兩會18發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、幼托、用餐、保潔等多樣化服務(wù)…讓社區(qū)生活更加便利…健全城鄉(xiāng)社區(qū)治理和服務(wù)體系；新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造5.3萬個。社區(qū)治理服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合;發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老;完善傳統(tǒng)服務(wù)保障措施，為老年人等群體提供更周全更貼心的服務(wù);推進(jìn)智能化服務(wù)要適應(yīng)老年人需求，并做到不讓智能工具給老年人日常生活造成障礙。智慧城市加快數(shù)字化發(fā)展，打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢，協(xié)

同推進(jìn)數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加快數(shù)字社會建設(shè)步伐，提高數(shù)字政府建設(shè)水平，營造良好數(shù)字生態(tài)，建設(shè)數(shù)字中國；推進(jìn)智能化服務(wù)要適應(yīng)老年人需求；加快信用信息共享步伐。公開透明推動各類中介機(jī)構(gòu)公開服務(wù)條件、流程、時 限和收費標(biāo)準(zhǔn)。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略扎實推進(jìn)農(nóng)村改革和鄉(xiāng)村建設(shè)，強(qiáng)化農(nóng)村基本公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)縣域內(nèi)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。資料來源：2021年政府工作報告?zhèn)鹘y(tǒng)物管服務(wù)與城市服務(wù)的細(xì)分業(yè)務(wù)條線高度重合，城市服務(wù)具備一定的“降維打擊”潛力，成為必爭領(lǐng)域7城市服務(wù)科技賦能智慧城市UNIVERSITY住宅商辦公建園區(qū)道路水面資源綠化機(jī)械化大數(shù)據(jù)物聯(lián)網(wǎng)“四?！?增值服務(wù)市政環(huán)衛(wèi)運(yùn)營+城市秩序協(xié)管+園林綠化養(yǎng)護(hù)+城市設(shè)施管理+城市資源運(yùn)營圍墻內(nèi)圍墻外19案例：萬科物業(yè)“城市空間整合服務(wù)”的細(xì)分產(chǎn)品服務(wù)一級分類服務(wù)二級分類具體內(nèi)容社區(qū)綜合服務(wù)社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生管理、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)社會治理服務(wù)流動人口信息管理（網(wǎng)格巡查）、治安聯(lián)防巡邏、黨群服務(wù)中心、家庭綜合服務(wù)中心、垃圾分類宣傳等社區(qū)活動組織鏈接社會公益力量豐富社區(qū)文化活動線上社交平臺建立社區(qū)管理數(shù)字化平臺，社區(qū)服務(wù)APP公共資源經(jīng)營停車場、廣告、快遞自提柜等公共資源經(jīng)營城市運(yùn)營服務(wù)大型基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)管廊、橋梁、隧道等城市生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)水體、公園等產(chǎn)城運(yùn)營服務(wù)資產(chǎn)運(yùn)營類業(yè)務(wù)招商招租代理、資產(chǎn)交易、資產(chǎn)評估企業(yè)服務(wù)PFM服務(wù)、工程服務(wù)、孵化及金融服務(wù)萬科物業(yè)“城市空間整合服務(wù)”的細(xì)分產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：萬科物業(yè)官網(wǎng)，華泰證券研究所，康信達(dá)分析時花種植管養(yǎng)4.3萬平20排水渠72條物業(yè)管理中心

14個市容環(huán)衛(wèi)道路養(yǎng)護(hù)

427萬平攤販

集中點2個公交庭189座消防栓管養(yǎng)

1485個全島

垃圾清運(yùn)橋梁12座雨水花園管養(yǎng)1.8萬平棄土場5個100萬平自然村10個箱涵管養(yǎng)51個水域打撈8312平隧道4條景觀燈23163盞地下

車通人通24座廣告媒體487塊地下綜合管廊綠化養(yǎng)護(hù)212萬平停車位2015個停車場7個案例：碧桂園通過國企混改方式布局公用事業(yè)服務(wù)示例三供一業(yè)城市服務(wù)洲際海峽能源投資出資80%4億元股權(quán)碧桂園服務(wù)組建合資公司出資

20%1億元

股權(quán)戰(zhàn)略合作提供“三供一業(yè)”服務(wù)三供一業(yè)：改革新藍(lán)海城市公共服務(wù)數(shù)字城市綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)協(xié)同服務(wù)

通過智能科技應(yīng)用提升效率

通過管理創(chuàng)新降低運(yùn)營成本

以功能實用經(jīng)濟(jì)適用為前提

以可視數(shù)據(jù)輔助決策為效能

專業(yè)運(yùn)營實現(xiàn)資產(chǎn)增值

助力產(chǎn)業(yè)對接客戶需求城市服務(wù)2.0：城市共生計劃業(yè)內(nèi)首家承接央企“三供一業(yè)”改革項目預(yù)計碧桂園服務(wù)在“三供一業(yè)”領(lǐng)域開始接管的物業(yè)項目將覆蓋全國11個省的53個城市，擬接管的物業(yè)項目管理面積約為

90.2百萬平方米，服務(wù)收入為4410萬元供熱項目將覆蓋全國6個省的8個城市，擬接管的供熱項目管理面積約為41.7百萬平方米，業(yè)務(wù)收入約2110萬元2015年開啟城市服務(wù)新模式，創(chuàng)新性地與韓城、遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達(dá)成戰(zhàn)略合作，并持續(xù)推進(jìn)項目落地2018年提出“城市共生計劃”，基于城市公共空間的12個細(xì)分領(lǐng)域場景，推出AI城市公共服務(wù)、DC數(shù)字城市綜管服務(wù)和

IS產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營服務(wù)，目前至少跟20個城市在談城市服務(wù)的合作，已經(jīng)簽訂8個城市的城市服務(wù)21案例：招商物業(yè)“345”城市服務(wù)模式3大發(fā)展領(lǐng)域4類服務(wù)產(chǎn)品22市政管理綜合保障應(yīng)急響應(yīng)社區(qū)政務(wù)5項發(fā)展舉措城市名片政府減負(fù)質(zhì)量提升專項服務(wù)市政管理老舊小區(qū)改造在政策大力支持下，進(jìn)入行業(yè)布局視野，預(yù)計未來幾年將有大量物業(yè)公司進(jìn)入該領(lǐng)域8改造基礎(chǔ)類完善類提升類市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。相互滲透老舊小區(qū)改造城市服務(wù)2020

年政府工作報告提出“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9

萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)”2018年首次被寫入政府工作報告，15

城試點先后啟動，逐步成為“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內(nèi)需”的重要手段在2007

年便提出老舊小區(qū)改造，但在較長一段時間內(nèi)，出于經(jīng)濟(jì)增長、去庫存等考慮，政府重棚改而輕老舊小區(qū)改造23六大關(guān)鍵詞帶來的思考強(qiáng)化反壟斷法出圈政策上強(qiáng)化反壟斷引發(fā)物業(yè)定位的行業(yè)性思考第二次科技化浪潮改造城市服務(wù)政策大力支持老舊小區(qū)改造城市服務(wù)走向成熟涌入城市服務(wù)新規(guī)“共治共享”的社區(qū)治理模式促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展抗疫物業(yè)價值得到了二次發(fā)現(xiàn)智慧精益新技術(shù)融入物業(yè)行業(yè)24逐步進(jìn)入管理精益化行業(yè)能級進(jìn)一步提高目錄新熱點 新趨勢 新策略 新管理01020304物業(yè)“四新”發(fā)展綱要25未來五年，八大核心發(fā)展趨勢030107050402080626擴(kuò)張新陣地資本盛宴仍將繼續(xù)市場持續(xù)擴(kuò)容橫向擴(kuò)展，垂直整合盈利平衡術(shù)非常重要邁入數(shù)據(jù)經(jīng)營時代商業(yè)模式升維構(gòu)建行業(yè)集中&梯隊分化擴(kuò)容：從基礎(chǔ)服務(wù)到增值空間、城市服務(wù)、實施管理，行業(yè)的疆域和容量不斷在擴(kuò)大1擴(kuò)容資料來源：高盛，招商銀行研究院，康達(dá)信觀察分析+465億/年27基礎(chǔ)服務(wù)市場空間增值服務(wù)城市服務(wù)設(shè)施管理+230億/年~+2~4K億升維構(gòu)建：五個層級、五個使命2升維構(gòu)建業(yè)務(wù)增長路徑商業(yè)支付、生活圈消費提毛利數(shù)字化線上線下融合發(fā)展—三四戰(zhàn)略使命層級五

廣連接二

高增長提效降本人營銷、流量、會員、社群增值服務(wù)平臺+垂直數(shù)字孿生房人物數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)公共空間整合服務(wù)（PFM）基礎(chǔ)后臺上游供應(yīng)鏈、職能、后臺客戶滲透數(shù)據(jù)賦能于增值服

務(wù)，降低獲客成本、產(chǎn)生競爭優(yōu)勢向數(shù)字化要效率，數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)變革向供應(yīng)鏈要成本向中后臺要效率跑馬圈地智慧空間服務(wù)解決方案輸出供應(yīng)鏈規(guī)模效應(yīng)28橫向擴(kuò)張、垂直整合：做大做強(qiáng)3橫縱演化社區(qū)空間商企空間城市空間基礎(chǔ)服務(wù)增值服務(wù)專項服務(wù)資產(chǎn)服務(wù)安防服務(wù)樓宇科技養(yǎng)老服務(wù)……3根據(jù)空間垂直整合3根據(jù)空間垂直整合3根據(jù)空間垂直整合成熟業(yè)務(wù)垂直整合4成熟業(yè)務(wù)垂直整合4成熟業(yè)務(wù)垂直整合4成熟業(yè)務(wù)垂直整合4區(qū)域城市片區(qū)1

空間類型的橫向擴(kuò)張服務(wù)的橫向擴(kuò)張292梯隊分化將形成壁壘：TOP51-100已經(jīng)明顯掉隊；TOP11-30上市潛力較大，平均增速高于TOP1056.7621.426.413.2516.24%28.02%15.22%8.46%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0102030405060TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100營業(yè)收入均值同比增速百強(qiáng)各梯隊增長分化情況160923622725316437184279941541661782014-2019年百強(qiáng)企業(yè)管理規(guī)模情況19221225020015010050050004500400035003000250020001500100050002014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年管理面積均值（萬m2） 在管項目數(shù)量均值（個）行業(yè)處于規(guī)模擴(kuò)張窗口期，百強(qiáng)企業(yè)管理規(guī)模均值擴(kuò)大至4279萬平米，收入均值提升至10.4億元2014-2019年百強(qiáng)企業(yè)收入與毛利潤增長情況22.3%23.6%21.2%21.0%6.28

1.337.42

1.668.86

2.0810.402.5018.0%20.0%22.0%24.0%1210864202016年

2017年營業(yè)收入均值（億元）2018年

2019年毛利潤均值（億元）毛利率資料來源：中指院，康達(dá)信觀察分析31單位：億元梯隊分化將形成壁壘：行業(yè)毛利水平維持在20%+；梯隊開始分化，毛利率按規(guī)模遞減2014-2019年百強(qiáng)企業(yè)收入與毛利潤增長情況6.287.428.861.331.662.082.5021.2%22.3%23.6%10.4021.0%24.0%23.5%23.0%22.5%22.0%21.5%21.0%20.5%20.0%19.5%0246810122016年

2017年營業(yè)收入均值（億元）2018年

2019年毛利潤均值（億元）毛利率184495090233811.65%8.59%7.95%7.08%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%010000200003000040000500006000070000TOP10TOP11-30凈利潤均值TOP31-50

TOP51-100同比增速資料來源：中指院，康達(dá)信觀察分析32百強(qiáng)各梯隊盈利分化情況單位：億元百強(qiáng)毛利水平維持在20%+2019年不同層級百強(qiáng)企業(yè)凈利潤情況66071下個五年，梯隊持續(xù)分化，將形成核心競爭力上的壁壘，從而行業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定并固化集團(tuán)稟賦規(guī)模成本科技品牌人才產(chǎn)品管理第一梯隊第二梯隊第三梯隊稟賦1規(guī)模2品牌3人才4當(dāng)下未來產(chǎn)品1科技2成本3管理433隨著物業(yè)上市公司數(shù)量增加、估值水平下降，二級市場成為規(guī)模擴(kuò)張的新陣地5新陣地411.0284.0231.0293.0143.0257.045.024.032.053.035.025.068.033.037.020.0

20.019.022.011.7

14.0

9.8

11.0

16.0

9.4

9.45.5

6.8

4.9138.0

149.0

53.0

68.0

62.0

34.0

50.0

28.0

37.0

28.0

11.4

13.0

4.8

3.6

7.7

10.0

5.4

6.78070605040302010005001000碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)招商積余綠城服務(wù)中海物業(yè)永升服務(wù)新城悅寶龍商業(yè)新大正時代鄰里藍(lán)光嘉寶奧園健康彩生活佳兆業(yè)美好濱江服務(wù)南都物業(yè)鑫苑服務(wù)銀城服務(wù)興業(yè)物聯(lián)燁星集團(tuán)浦江中國和泓服務(wù)祈福生活中奧到家市值市盈率A股、港股主板上市物業(yè)企業(yè)市值與市盈率情況單位：億港元（A股公司市值已按匯率換算成港47元.0）44.0999.5408.8304.8

288.353.6

553.3

484.240.388.4158.957.253.674.865.476.18.925.3

26.129.511.712.715.5

17.032.650.4

48.3

34.4

35.117.0186.8

158.7

96.3

70.1

81.8

92.0

62.5

49.5

46.2

34.1

38.8

10.6

5.7

5.0

4.9

6.5

5.4

5.4

4.65.0

3.820015010050005001000碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)招商積余綠城服務(wù)中海物業(yè)永升服務(wù)新城悅寶龍商業(yè)新大正時代鄰里藍(lán)光嘉寶奧園健康彩生活佳兆業(yè)美好濱江服務(wù)南都物業(yè)鑫苑服務(wù)銀城服務(wù)興業(yè)物聯(lián)燁星集團(tuán)浦江中國和泓服務(wù)祈福生活中奧到家市值市盈率12月347月資料來源：東方財富網(wǎng)，康達(dá)信觀察分析碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶，拉開了上市物業(yè)企業(yè)收并購的序幕。政策調(diào)控愈發(fā)密集，房企生存環(huán)境日漸艱難

藍(lán)光發(fā)展從銷售百億到千億僅用時短短4年，拿地強(qiáng)度大、發(fā)展速度快，引發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊?！?/p>

2021年是“三條紅線”政策全面實施的重要節(jié)點，而藍(lán)光發(fā)展的2020年中期業(yè)績報告顯示，企業(yè)的3項指標(biāo)均踩在紅線的臨界值上，將部分溢價空間較高的資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，增加現(xiàn)金流的同時降低紅線指標(biāo)，不失為一個好的發(fā)展選擇。物業(yè)行業(yè)競爭加劇，“馬太效應(yīng)”將愈發(fā)明顯

過去物業(yè)企業(yè)收購一般都體現(xiàn)為“大魚吃小魚”，而本次收購拉開了“大魚吃大魚”的序幕。體現(xiàn)了行業(yè)競爭白熱化，實力物企通過股權(quán)收購等合作，實現(xiàn)企業(yè)之間優(yōu)勢互補(bǔ)。

目前，擴(kuò)規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)現(xiàn)階段謀求快速發(fā)展的主要途徑。同時，資本市場對管理規(guī)模大的物業(yè)企業(yè)認(rèn)可度、估值等方面更高。由此，未來物業(yè)行業(yè)的競爭將更加激烈，馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯。2021年2月25日，藍(lán)光發(fā)展公告顯示，其下屬全資子公司藍(lán)光和駿與碧桂園服務(wù)的子公司碧桂園物業(yè)香港簽署了《關(guān)于四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司股權(quán)合作意向框架協(xié)議》。碧桂園服務(wù)擬以現(xiàn)金方式收購藍(lán)光和駿持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)約64.62%的股份，對應(yīng)交易總代價暫估值約48.47億元。此次收購開創(chuàng)了上市物業(yè)企業(yè)之間收并購的先河，贏得了廣泛關(guān)注。藍(lán)光發(fā)展認(rèn)為此次交易有利于增加公司現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營和拓展。35收購概況尤其是在加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控的背景下，物業(yè)板塊作為資本運(yùn)作對象的幾率上升三道紅線兩道紅線“兩集中”紅線一：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%紅線二：凈負(fù)債率不超過100%紅線三：現(xiàn)金短債比不小于100%紅線一：房地產(chǎn)貸款占比大型銀行<40%，中型銀行<27.5%，小型銀行<22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)<17.2%，村鎮(zhèn)銀行<12.5%紅線二：個人住房貸款占比大型銀行<32.5%，中型銀行<20%，小型銀行<17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)<12.5%，村鎮(zhèn)銀行<7.5%一集中：集中發(fā)布出讓公告原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安排二集中：集中組織出讓活動同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。2020年8月362020年8月2021年2月盈利平衡術(shù)非常關(guān)鍵：盈利結(jié)構(gòu)一降一升，失衡將帶來危機(jī)?；A(chǔ)服務(wù)伴隨著民生、競爭加劇、成本上升，微利化趨勢；提高增值服務(wù)/其他的利潤成為優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵6盈利平衡術(shù)基礎(chǔ)服務(wù)利潤增值服務(wù)/其他利潤37

項目變“老”，維保費用增加

科技化折舊與攤銷

人力成本日益上升如何加速挖潛和產(chǎn)業(yè)布局？因市場競爭加劇，百強(qiáng)外拓質(zhì)量普遍性下降，同時人力成本逐年上升永升服務(wù)2019第三方項目服務(wù)面積占比73%89%72%50%36%27%100%80%60%40%20%0%8000600040002000020152016旭輝集團(tuán)2017第三方2018

2019旭輝集團(tuán)占比CAGR：60.1%96.00%89.60%71.40%65.70%50.10%39.30%3.8%10.4%28.6%34.3%49.9%60.7%100%80%60%40%20%0%2015永升服務(wù)2019第三方的營業(yè)收入占比達(dá)50%2016

2017來自旭輝集團(tuán)2018

2019

2020H1來自第三方432739674640502654275913639268947428799485952014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024中國物業(yè)管理服務(wù)市場人員每月平均工資情況單位：月/元質(zhì)量下降38成本上升數(shù)據(jù)來源：上市公司年報，弗若斯特沙利文在賽道選擇上，各競爭梯隊?wèi)?yīng)找到適合自己的選擇邏輯和標(biāo)的賽道頭部企業(yè)50少選擇，贏在聚焦，第二曲線不選擇，全域嘗試，擇優(yōu)做大多選擇，戰(zhàn)略布局，協(xié)同發(fā)展中大型企業(yè)中小型企業(yè)增值服務(wù)在收入利潤結(jié)構(gòu)里面比例仍將快速提升，是未來五年發(fā)展的第二個決勝點3決勝增值2019年百強(qiáng)增值服務(wù)各業(yè)態(tài)收入占比24.4%19.6%15.3%12.5%11.6%10.5%2.9%2.1%1.3%空間運(yùn)營房屋租售電商服務(wù)其他服務(wù)社區(qū)家政家居服務(wù)汽車服務(wù)社區(qū)金融社區(qū)養(yǎng)老百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成83.3%

82.7%

81.8%80.5%

78.5%16.7%17.3%18.2%19.5%21