富陽金秋農(nóng)副產(chǎn)品交易中心營銷策劃案

富陽市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場

策劃提案富陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場策劃提案項目概況及分析項目定位客戶定位招商策略宣傳策略項目總概

富陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場位于富陽城市西郊。項目總占地面積57062㎡（85.6畝），總建筑面積約75600㎡(折算建筑面積92900㎡)。地面停車位350個，非機(jī)動車位350個。地塊四面均為城市道路；南面為45米寬公園路，西面為40米寬金秋大道，北面為16米寬三橋路，東面為24米寬規(guī)劃道路。項目南與富陽規(guī)模最大的建材市場相鄰，西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的廢鋼市場，與正在改建的320國道過境線不足3公里。我們的任務(wù)

項目5號樓、6號樓、9號樓、12號樓為農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，是政府規(guī)劃發(fā)展項目，不是本案營銷推廣的重點(diǎn)。本案以進(jìn)行招商或銷售的3號樓、4號樓、7號樓、8號樓、10號樓、11號樓為立足點(diǎn)，制定營銷推廣方案。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、本案是政府立項的項目，有政府政策上的支持；2、項目規(guī)模體量大，能夠形成產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，帶動招商；3、項目是富陽第一大的農(nóng)副產(chǎn)品交易批發(fā)市場，具有龍頭效應(yīng)。4、項目交通便利，四周道路寬敞，行車通暢，規(guī)劃了多條交通連接富陽市區(qū)和320國道，具有通達(dá)性優(yōu)勢；5、項目周邊有建材市場、廢鋼市場等多個專業(yè)市場容易形成集群效應(yīng)，同時也給本案積累了大量的客戶群位。項目劣勢：1、本案作為農(nóng)副產(chǎn)品市場的配套設(shè)施，其銷售客群和招商客群都有局限性；2、其周邊其他市場目前尚不成熟，其人氣聚集效應(yīng)不明顯。3、農(nóng)副產(chǎn)品雜亂多樣，給人檔次低，環(huán)境不好的印象；4、項目消費(fèi)人群不穩(wěn)定，需要吸引市區(qū)消費(fèi)人群來帶動本項目商業(yè)消費(fèi)。綜述：本案依托于富陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，既有優(yōu)勢也有劣勢。優(yōu)勢是借助于農(nóng)副產(chǎn)品市場的品牌優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，能夠在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大項目的知名度，使項目在富陽地區(qū)快速被廣大商家和消費(fèi)者認(rèn)識。同時農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場也是本案的劣勢，其專業(yè)程度限定招商和銷售的客戶群，使客戶群體小眾化，專業(yè)化。批發(fā)市場功能形象也不利于項目的品牌形象的提高。批發(fā)市場對本案的影響可概括為：

提高知名度，降低美譽(yù)度。

面對農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場對我們?nèi)蝿?wù)項目的有利或不利的影響，我們應(yīng)充分發(fā)揮其積極有利的一面，規(guī)避不利的影響，讓商家認(rèn)識我們與批發(fā)市場既有聯(lián)系，但又有區(qū)別。富陽主要農(nóng)副產(chǎn)品市場城東綜合市場是全市最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散地，現(xiàn)營業(yè)面積25000平方米，擁有個體經(jīng)營戶986戶，年成交額達(dá)6億元，為二星級文明規(guī)范市場。始建于上世紀(jì)90年代中期的第二農(nóng)貿(mào)市場，2008年3月份，二貿(mào)市場拆遷重建，建成后的市場將集合農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)、商鋪、住宅等多種功能于一體，滿足城區(qū)居民需求。預(yù)計2010年投入使用。位于富陽最為繁華的市中心龍山路地段，集衣食住行等日常生活用品批發(fā)兼零售于一體的大型市場。其農(nóng)貿(mào)市場以零售為主，品種齊全，交通便捷。位于鹿山區(qū)塊。主要以各種生鮮蔬菜、水果零售為主。城東綜合市場第二農(nóng)貿(mào)市場富春江商業(yè)城

秦望橋農(nóng)貿(mào)市場

項目總體形象定位：

富陽農(nóng)副產(chǎn)品物流基地！

本定位與杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流基地相對應(yīng)，借用消費(fèi)者熟知、認(rèn)可的概念，能讓消費(fèi)者快速認(rèn)知本案。同時，也讓商家認(rèn)識本案與富陽其他農(nóng)貿(mào)市場存在規(guī)?；筒町惢＿@一定位也展現(xiàn)了項目的現(xiàn)代化和規(guī)?；?，提高了項目的總體檔次。項目案名：

富陽市金秋農(nóng)副產(chǎn)品物流基地！

本案緊臨金秋路，以金秋命名，是借金秋路直接點(diǎn)明項目的地理位置，對客戶到達(dá)本案能起到指引的作用。金秋，意味著收獲，意味著財富，喻指商家在本案能收獲財富，收獲成功的事業(yè)。備選案名：（一）

富陽市金園農(nóng)副產(chǎn)品物流基地！取金秋路與公園路中的一字組合而成，象征著財富滿園，事業(yè)有成。（二）

富陽市金橋農(nóng)副產(chǎn)品物流中心！搭起財富的橋梁，讓商家走向通往財富的彼岸！客戶群定位經(jīng)營者消費(fèi)者經(jīng)營業(yè)態(tài)定位KTV足浴超市香煙店旅館酒吧網(wǎng)吧飯店農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)辦公室物流運(yùn)輸公司銀行消費(fèi)者定位市場經(jīng)營戶和工人卡車司機(jī)建材、廢鋼市場內(nèi)的人員電廠員工高校學(xué)生附近居民市區(qū)消費(fèi)者外來商人招商物業(yè)定位：功能性定位：

區(qū)域性生活工作娛樂性服務(wù)配套設(shè)施項目周邊生活工作服務(wù)配套設(shè)施缺乏，給各個專業(yè)市場內(nèi)經(jīng)營戶生活工作帶來很大麻煩。本案招商銷售物業(yè)作為區(qū)域性生活工作娛樂性服務(wù)配套設(shè)施，正好解決區(qū)域范圍內(nèi)居民、經(jīng)營戶的生活工作需要。服務(wù)范圍定位：以金秋農(nóng)副產(chǎn)品物流基地在內(nèi)的幾個專業(yè)市場為服務(wù)范圍中心，輻射富陽全市的大型服務(wù)設(shè)施。項目服務(wù)范圍不僅是在項目周邊的居民、經(jīng)營戶的需要，還要引入有一定實力的商家，滿足富陽市區(qū)消費(fèi)者生活工作娛樂需求。招商方略招商原則：1、主要模式——直接招商，面對杭州市廣大經(jīng)營商及投資客商，實施大范圍招商行動。2、從屬模式——經(jīng)營權(quán)拍租，項目具有絕對的壟斷優(yōu)勢，在進(jìn)行招商活動之前，使用拍賣方式，面對大經(jīng)營商，對項目涉及的廣告發(fā)布高炮、燈箱的經(jīng)營權(quán)等進(jìn)行拍租。3、先招主力商家；如KTV、快捷酒店等大型商家，招商面積去化快，快速實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。4、免租模式——實施“放水養(yǎng)魚”的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經(jīng)營客戶提供一定時間的免租期限，是他們能夠安心在本案自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營成本，降低了商戶的經(jīng)營風(fēng)險，但從長遠(yuǎn)來看，則降低了我們的經(jīng)營風(fēng)險。縱觀中外，商業(yè)地產(chǎn)基本都采用此法。參考招商政策：租金：2元/平米/每天租期：小面積商鋪：租期為3年或5年；大面積商鋪：租期為10年—15年；租金交付：一年一交備選優(yōu)惠政策：1、針對租用大體量商鋪的客戶可給予租金20%的優(yōu)惠或放寬租期期限，具體情況根據(jù)實際情況確定。2、給予小客戶3-6個月的免租期。三年租期：免3個月租金五年租期：免6個月租金

招商方式：電話招商：招商人員采用電話方式拜訪目標(biāo)商戶?；顒诱猩蹋号e辦酒會，邀請有關(guān)連鎖商家的負(fù)責(zé)人參加，在會議上推介本項目，適合面向大商家和品牌商家。如酒店、KTV、連鎖旅館等商家。掃街：

招商人員攜帶項目的宣傳資料，到富陽市區(qū)的主要街道上向商戶散發(fā)，宣傳本項目。宣傳推廣原則：1、先推大市場，后推本案。

批發(fā)市場是政府立項工程，其經(jīng)營形態(tài)有其獨(dú)特性，容易快速被市場消費(fèi)者認(rèn)知和接受。在批發(fā)市場被消費(fèi)者接受后，立刻推出本案，消費(fèi)者有了參照物后，更容易認(rèn)知本案。前期推廣大市場的時間不用很長。2、借勢宣傳，事半功倍借農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的大勢，來宣傳本案招商銷售物業(yè)，比單一宣傳本案的招商銷售物業(yè)，效果更好，消費(fèi)者和商家更容易接受本案的招商銷售物業(yè)。宣傳推廣策略3、大眾宣傳，定向營銷本案的客戶群體有兩部分，一部分是消費(fèi)者，一部分是商家。消費(fèi)者群體廣泛并且分散，針對他們的宣傳渠道需采用覆蓋面廣泛的大眾媒體；商家經(jīng)營戶，相對而言，數(shù)量較少，容易尋找，針對他們的宣傳渠道可以采用發(fā)放DM、上門推銷、電話營銷等定向宣傳手段。4、聚集人氣，形成口碑效應(yīng)批發(fā)市場在項目前期推廣過程中起到重要的聚集人氣作用，利于在市場上形成良好的口碑效應(yīng)。借助口碑效應(yīng)，增強(qiáng)項目對消費(fèi)者的吸引力。

推廣渠道項目現(xiàn)場廣告——建議在項目外墻上設(shè)立廣告牌，發(fā)布項目廣告。道旗——在項目附近主要道路上設(shè)置道旗，起指引和宣傳作用。戶外廣告牌——建議項目在交通指示牌做廣告，路段建議設(shè)在入項目或市中心的的主要干道上樹立交通指示牌。DM——主要是針對商戶進(jìn)行定向直投。橫幅——在項目周邊等主要干道懸掛橫幅，可以作為大范圍發(fā)布信息的主要渠道之一短信廣告——針對目標(biāo)商戶項目展板、折頁等物料報紙新聞性軟文階段性宣傳主題唯一性富陽最大的農(nóng)副產(chǎn)品物流基地?？深A(yù)見增值空間隨著區(qū)域內(nèi)各項配套成熟，商業(yè)氛圍更為濃厚。強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射能力區(qū)域內(nèi)有富陽最大家具市場和廢鋼市場，能夠輻射富陽的市區(qū)和郊區(qū)。穩(wěn)定的人流量和便捷的交通家具市場和廢鋼市場的商戶，還有自身市場內(nèi)商戶以及工作人員，構(gòu)成穩(wěn)定客戶流。項目入市方案：新春酒會目的：向富陽市民和商家宣告項目入市邀請有實力的實力的目標(biāo)商家進(jìn)駐方式：舉辦酒會邀請人員：政府領(lǐng)導(dǎo)、富陽商會會員、各連鎖企業(yè)的負(fù)責(zé)人

搬遷商戶代表、已進(jìn)駐的商家及富陽商界人士。地點(diǎn)：四星級酒店時間：在項目招商啟動前，儲備客戶。

事項費(fèi)用備注招商中心10萬簡裝沙盤5萬一塊招商手冊2萬1000份DM4萬10000份宣傳折頁3萬8000份短信1萬每周發(fā)2—3次戶外15萬城市主干道上1—2塊現(xiàn)場廣告5萬項目樓頂或外墻上定向推廣6萬每月一次，共六次公關(guān)活動30萬舉