寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析調(diào)研報告

寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析調(diào)研報告（最新版）編制人：__________________審核人：__________________審批人：__________________編制單位：__________________編制時間：____年____月____日前言下載提示：該文檔是本店鋪精心編制而成的，但愿大家下載后，能夠協(xié)助大家解決實際問題。文檔下載后可定制修改，請根據(jù)實際需要進行調(diào)節(jié)和使用，謝謝!并且，本店鋪為大家提供多個類型的典型范文，如調(diào)研報告、調(diào)查報告、述職報告、實習報告、辭職報告、社會實踐報告、工作報告、自查報告、心得體會、工作總結(jié)、其它范文等等，想理解不同范文格式和寫法，敬請關(guān)注!Downloadtips:Thisdocumentiscarefullycompiledbythiseditor.Ihopethatafteryoudownloadit,itcanhelpyousolvepracticalproblems.Thedocumentcanbecustomizedandmodifiedafterdownloading,pleaseadjustanduseitaccordingtoactualneeds,thankyou!Inaddition,thisshopprovidesyouwithvarioustypesofclassicsampleessays,suchasresearchreports,investigationreports,jobreportingreports,internshipreports,resignationreports,socialpracticereports,workreports,self-examinationreports,experienceandexperience,worksummary,othersampleessays,etc.ifyouwanttoknowtheformatandwritingofdifferentsampleessays,staytuned!寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析調(diào)研報告

一、寫字樓租賃市場

大亞灣的公司重要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量公司設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，并且現(xiàn)有房源重要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全方面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年終前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資公司外還乏人問津。

其它沿安惠大道可做寫字樓租賃的場合在檔次及價格上均差別不大，普通在20—30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，現(xiàn)在出租狀況普通；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營方略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數(shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。

由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的公司特別是有實力的公司數(shù)量不大，而寫字樓的供應量還在持續(xù)增加，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級公司，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未擬定，現(xiàn)階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小公司為主。

隨著著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)某些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項目在下六個月投產(chǎn)運行，投資265億元的中海油煉油項目也要在上六個月啟動建設。中海殼牌鏈條公司及中海油15套煉油裝置承包商會逐個正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正主動與中海油等有關(guān)公司進行對接聯(lián)系，爭取引進。

我方的重要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套公司幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化公司系統(tǒng)建立了長久穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團體和充足的開發(fā)經(jīng)費，含有配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其它優(yōu)勢。明年上六個月其重要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目的客源靠近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

寫字樓的營銷渠道重要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處在信息劣勢；外包可運用外部資源，共享收益，發(fā)明的機會更多，但會減少單位回報率。

通過前段時間的市場推廣，已與多家故意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，涉及中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等某些機構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方都有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹慎態(tài)度，同時認為明年上六個月形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下重要應做好散戶租賃業(yè)務。

現(xiàn)實存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃規(guī)定，并且由于長久閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端公司也含有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，最少應將公共部位精裝修，其它部位簡樸裝修。如能在今年終前完畢裝修工程，將非常有助于把握機會，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價格

經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，涉及空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區(qū)域的精裝修，其它部位簡樸裝修，則成本會減少1/4左右，單層投資不超出50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮臨時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最后以審核決算成果為準。

定價方略應針對重要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查成果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的狀況下租金最佳不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)公司所接受。

按70的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。

如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，第二年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但貫徹以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結(jié)與建議

1、現(xiàn)在大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常貴重。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大公司進駐預計要等到六個月后。

2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于后來吸引大客戶。如在年終完畢裝修工程，樂觀狀況下明年五月份之前出租率可達80