成都太古里項目設計研究

./目錄一、項目簡介2二、區(qū)位分析4〔一區(qū)域位置4〔二交通分析4〔三商圈分析4三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃5〔一項目定位5〔二業(yè)態(tài)規(guī)劃與占比6〔三樓層規(guī)劃與品牌落位7〔四特色餐飲業(yè)態(tài)分析8〔五規(guī)劃設計分析81、整體規(guī)劃102、購物中心規(guī)劃113、古建筑規(guī)劃設計124、廣場規(guī)劃設計125、地下商業(yè)規(guī)劃136、地面街區(qū)規(guī)劃14〔六商業(yè)動線分析15四、招商策略17〔一經營現(xiàn)狀18〔二主力店經營分析18五、專家分析：五大核心優(yōu)勢搶灘西南最強商圈19〔一開放式、低密度街區(qū)—機遇與挑戰(zhàn)并存19〔二五大要素打造核心優(yōu)勢21XX遠洋太古里于2015年4月24日開業(yè)。項目坐落位于春熙路,盡享優(yōu)越交通和人流優(yōu)勢,比鄰的千年古剎大慈寺更為其增添獨特的歷史和文化韻味。該項目是太古地產和遠洋地產攜手發(fā)展的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。項目于2014年起分階段開業(yè),匯聚一系列國際一線奢侈品牌、潮流服飾品牌、米其林星級餐廳以及國內外知名食府,涵蓋文化、休閑娛樂、餐飲、購物等多種業(yè)態(tài),其零售業(yè)態(tài)占比近約70%,首進XX品牌占比達到26%,成為時尚消費聚集地。從2014年11月試營業(yè)起,主力店日均業(yè)績達到30-100萬銷售額。一、項目簡介地點項目位于XX市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)大慈寺路以南、紗帽街以東,臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街預計開幕年份2014年起分階段開幕開發(fā)商遠洋地產控股有限公司〔50%太古地產有限公司〔50%建筑設計TheOvalPartnership〔香港MAKEArchitects〔英國中國建筑西南設計研究院有限公司〔中國占地面積約70,800平方米/約761,900平方英尺總樓面面積總樓面面積逾25.1萬平方米/逾271萬平方英尺·

零售街區(qū)〔逾10.6萬平方米/逾114萬平方英尺·

博舍擁有100間客房的都會風尚酒店〔逾1.52萬平方米/逾163,800平方英尺·

擁有42間客房的服務式公寓〔逾7,600平方米/約82,000平方英尺·

辦公樓睿東中心〔發(fā)展作銷售物業(yè)〔逾12.3萬平方米/逾132萬平方英尺停車位數目約1,000〔零售約610〔辦公樓,其中地下停車位約500個,地面公共停車位約110個交通網絡直接連通地鐵2號線和興建中的3號線的交匯站主要租戶業(yè)態(tài)購物街區(qū)匯集了GUCCI古馳、Cartier卡地亞、Hermes愛馬仕、RalphLauren拉爾夫勞倫、Versace范思哲、Chloe蔻依、MariaLuisa、Balmain巴爾曼、I.T、MichaelKors、B&O和Leica等一系列頂級時尚生活品牌。餐飲方面,米其林星級餐廳鼎泰豐和正斗,以及KABB、藍蛙、新元素、Grappa’s和Wagas將在項目開設新店。Palace

百麗宮電影院和Ole'超市也將為XX遠洋太古里提供超凡的娛樂和生活體驗。二、區(qū)位分析〔一區(qū)域位置項目位于XX錦江區(qū)大慈寺路以南、紗帽街以東,毗鄰歷史悠久的大慈寺,與"中國十大步行街"之一的春熙路步行街接壤,其所處區(qū)位可謂市中心"核心區(qū)中的核心區(qū)",地理位置非常優(yōu)越。〔二交通分析項目位于春熙路商圈的總府路和紗帽街交匯處,聯(lián)通地鐵站,公交路線達19條,交通四至,通達性良好。公交線路：4個公交站,19條公交路線,通達XX各地區(qū)地鐵：2條地鐵線環(huán)繞,項目直接連接2、3號線春熙路站的出入口。軌道交通的打通為項目將來保證客流、增值地價、持續(xù)吸引媒體高關注度以及提升綜合經營指標等均有裨益?！踩倘Ψ治鲰椖刻幱赬X核心商圈——春熙路商圈。隨著近年來商業(yè)地產在XX市場的崛起,春熙路商圈不僅發(fā)展為XX最傳統(tǒng)和最具標示性的商業(yè)中心更發(fā)展為XX知名商業(yè)景點。龐大的消費人群,令該商圈隨時保持著極高的人氣。目前,片區(qū)已經擁有群光廣場、伊勢丹百貨、伊藤洋華堂、IFS、新世紀百貨、仁和春天百貨、摩爾百貨等項目,商業(yè)集群效應顯著。三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃〔一項目定位項目整體定位為集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。商業(yè)定位：文化+商業(yè)的城市中心新地標建筑定位：復古街區(qū)購物中心經營定位：中高檔時尚消費業(yè)態(tài)定位：國際一流品牌旗艦店引領時代潮流,快慢生活相結合的體驗式消費集聚地。〔二業(yè)態(tài)規(guī)劃與占比項目引入"快里"、"慢里"設計概念。快里是由三條精彩紛呈的購物街貫通東西兩個聚集人潮的廣場,眾多國際品牌將以獨棟或復式店鋪完整展示他們的旗艦形象,慢里是圍繞大慈寺精心打造的慢生活里巷,以慢調生活為主題。包含精致美食與文化休閑。太古里商業(yè)街區(qū)共約300個品牌,以零售業(yè)態(tài)為主,占比約為66%,匯集了GUCCI古馳、Cartier卡地亞、Hermès愛馬仕等一系列國際時尚品牌；餐飲占比約為20%,引入兼有料理售賣區(qū)的MUJI"世界旗艦店"、米其林星級餐廳、ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog藍蛙等特色品牌；生活休閑娛樂約占10%,包括負一層的方所、百麗宮影城等首次進入XX的品牌?！踩龢菍右?guī)劃與品牌落位項目分為地下一層,地面二層。B1層業(yè)態(tài)分布為餐飲、設計師品牌、鞋類、包類、生活類業(yè)態(tài)；L1層業(yè)態(tài)以國際奢侈品牌旗艦店為主,東里以鞋包、時裝、護膚、運動等業(yè)態(tài)為主,中里以精致生活品牌、潮流設計、時尚服裝、鞋履、箱包等業(yè)態(tài)為主；L2層主要是餐飲、設計師服裝品牌、鞋類、箱包等業(yè)態(tài)。B1層業(yè)態(tài)分布L1層業(yè)態(tài)分布L2層業(yè)態(tài)布局〔四特色餐飲業(yè)態(tài)分析該項目餐飲業(yè)態(tài)占比20%,引入中國大陸地區(qū)第一家兼有料理售賣區(qū)的MUJI"世界旗艦店"、中國第三家Starbucks金質服務標準的"黑圍裙"咖啡大師店鋪、米其林星級餐廳正斗與鼎泰豐、香港美心集團的翠園JadeGarden餐廳及ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog藍蛙、TheUrbanHarvest極食、壹小館、安薇塔餐廳等特色品牌,成了吃貨聚集地。〔五規(guī)劃設計分析設計：傳承歷史與文化,煥發(fā)新的商業(yè)活力設計之道在于把大眾生活、人文雅致、歷史資產和自然哲學升華為街巷的氛圍并轉化為營商機遇,XX遠洋太古里項目對可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化具有啟示意義。XX遠洋太古里項目是一個融合文化遺產、創(chuàng)意時尚都市生活和可持續(xù)發(fā)展的綜合商業(yè)地標項目。項目中與都市環(huán)境和文化遺產緊密結合的廣場、街巷、庭園、店鋪、茶館等一系列空間與活動建立了一個多元化的可持續(xù)創(chuàng)意街區(qū),為中國的都市更新提供了最令人激動的可能。其亮點在于：保留古老街巷與歷史建筑,再融入2-3層的獨棟建筑；川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻；XX遠洋太古里既傳統(tǒng)又現(xiàn)代,營造出一片開放自由的城市空間。1、整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃：甲級寫字樓+街區(qū)購物中心+博舍酒店和服務式公寓?？偨ㄖ娣e25.1萬平方米,其中寫字樓占比49%,整體出售給XX一家基金公司；購物中心XX遠洋太古里和博舍酒店及服務式公寓,全部持有招商運營。2、購物中心規(guī)劃項目秉持"以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)"的設計理念,將XX的文化精神注入建筑群落之中。通過保留古老街巷與歷史建筑,再融入2-3層的獨棟建筑,川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻,以古典穿插現(xiàn)代的手法營造出一片開放自由的城市空間。項目總體布局包括4個戶外廣場,6座歷史建筑,大慈寺也是受保護古建筑之一,但不作商業(yè)用途；4個戶外廣場：地鐵廣場、漫廣場、西廣場、東廣場；5座歷史建筑：XX會館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里、筆帖式街、大慈寺。3、古建筑規(guī)劃設計針對項目當中的六座古建筑,XX遠洋太古里特別邀請清華大學建筑設計研究院作為古建顧問,對歷史建筑進行保護及修繕。在遵循古建筑原本比例的基礎上,采用國際最新的保護復原體系,融入更多文化創(chuàng)意以及對建筑保育的新理解,根據它們各自不同的建筑風格量身定制其未來的用途,最大限度保留和延續(xù)它們的歷史和文化價值。此舉大大增強項目文化氣息。4、廣場規(guī)劃設計為了迎合XX人的慢活文化,XX遠洋太古里營造出大片開敞的公共活動空間,包括四個廣場、里巷、庭園和陽臺,讓游客悠閑地享受戶外空間。廣場是項目最吸引人的地方,猶如躍動的心臟一般,大面積的木質鋪裝,成為品牌絕佳的展示秀場,并可結合商業(yè)主題舉辦展示會,成為人氣匯聚的主舞臺。5、地下商業(yè)規(guī)劃地下一層大牌林立,塑造了一個新的地下空間。借著與地鐵口的相通,充分享有地鐵帶來的滾滾人流,使得項目可承載的品牌數量大幅增加,形成規(guī)模效應,并將兩個主力店〔IMAX電影院、方所設置在地下一層,有效拉動人流。由于電影院的設置,層高都做到6-8米,街道寬5-6米,空間舒適感相當好。6、地面街區(qū)規(guī)劃項目坐落于歷史文化氛圍濃郁的XX大慈寺片區(qū),與千年古跡大慈寺呈四分之三圍合之勢,故項目在整體建筑風格上與其保持高度的統(tǒng)一。川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻,讓多座二層獨棟建筑在反映"老XX"深厚人文內涵的同時也兼具了洋氣與時尚的現(xiàn)代屬性,成為仿古風格的時尚潮流地?！擦虡I(yè)動線分析項目動線簡單,多為"一字型"動線,且商業(yè)內街長度適中結合景觀小品特色主題雕塑等,增加人流參與性及趣味性,結合三個主景廣場多為硬質鋪裝,易開展商業(yè)活動,商鋪切割結合因地制宜原則,設置雙排鋪增加其展示性強及可達性；東側設置"一字型"單動線,由東廣場導入人流,聚集人氣,商鋪均為雙排鋪展示性強,結合部分獨棟建筑穿插,人流視覺趣味性強；南側一面臨街,其余三面均圍繞集散廣場,商業(yè)氛圍濃厚,多設置時尚小店動線均為"一字型"避免出現(xiàn)商業(yè)死角,臨近廣場西周設置休閑業(yè)態(tài)餐飲,提高人氣；規(guī)劃二層全連廊貫穿,結合獨棟主力店及部分2層餐飲娛樂、購物等單店連接,增強其商鋪可達性及提高商鋪商業(yè)價值,鋪面切割多為面積較大的商鋪避免出現(xiàn)異形鋪及商業(yè)死角,結合1F廣場設置露臺增強商業(yè)氛圍。21件世界頂級藝術家雕塑作品的"天空藝術館"出自世界頂級藝術家之手的21件藝術品永久落戶XX遠洋太古里,成為城市景觀的一部分。這21個現(xiàn)代經典的雕塑作品來自世界各地的藝術家之手,包括英國、法國、美國、韓國和中國,其中還有兩位來自XX的藝術家。雕塑的材質也因主題而異,石頭、鋼材、青銅、玻璃,以抽象、具象的表現(xiàn)形式融合在一起,同時也與周圍環(huán)境、獨一無二的古建筑形成對話。每一件雕塑都講述了藝術家從構思到最終安裝的激情與創(chuàng)意的旅程。四、招商策略項目從2009年開始進行規(guī)劃設計,歷時6年時間。2013年開始全球招商；2014年5月,完成80%招商,尤其是國際一線品牌的旗艦店基本敲定；2014年11月開始試運營；2015年1月前后迎來開業(yè)高峰,2015年4月24日全部開業(yè)?！惨唤洜I現(xiàn)狀首進XX乃至西南品牌占比約26%據統(tǒng)計,進駐XX遠洋太古里的品牌近300個,其中國際品牌131個,港臺15個,國內84個；旗艦店14個〔世界旗艦店1個,亞太旗艦店3個,中國旗艦店2個；首進XX60個〔中西部地區(qū)30個,西南地區(qū)15個,XX15個,包括野獸派、無印良品旗艦店、百麗宮影城、方所書店等。除去首入品牌之外,不少老品牌也都是新裝上陣,如國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示店的形象出現(xiàn),新潮品牌、餐飲娛樂品牌則在體驗、裝修設計上實現(xiàn)了新升級。此外,XX遠洋太古里還引入了集合店、買手店概念,如MariaLuisa、drivepro、Monosociety物心等,滿足不同消費水平人群的需求。〔二主力店經營分析2014年10月31日,XX遠洋太古里商業(yè)街區(qū)開放"體驗期"。從開啟消費體驗期至今,XX遠洋太古里已經現(xiàn)身6個月左右的時間,有相關報道稱,Victoria’sSecret的VSBA概念店在1月開業(yè)便實現(xiàn)了近100萬的業(yè)績,A&F旗下副線品牌Hollister專賣店的月營業(yè)額也超過300萬元,而XX太古里方所方面也曾透露數據,稱其在試運營期間,平日人流量近8000人次,節(jié)假日客流量達2萬人次。五、專家分析：五大核心優(yōu)勢搶灘西南最強商圈〔一開放式、低密度街區(qū)—機遇與挑戰(zhàn)并存印象——休閑購物的好去處遠洋太古里項目在品牌上匯集眾多知名品牌,建筑規(guī)劃上慢里、快里的設計理念滿足XX人的不同層次需求,其走走逛逛的閑適感非常符合XX消費者理念。其餐飲業(yè)態(tài)引進的品牌非常具有特色,能跟消費者形成良好互動,是休閑購物的好去處。業(yè)態(tài)分配以項目定位和資源為基準每一個項目業(yè)態(tài)占比都是根據項目定位、開發(fā)商自身資源等來定的。XX遠洋太古里坐落在XX核心商圈—春熙路商圈,周邊商業(yè)氛圍濃厚,是年輕消費者的潮流地。而XX遠洋太古里定位高端,引進眾多一線奢侈品牌和潮流品牌,在布局上通過奢侈品牌、時尚潮流品牌等搭配滿足不同消費者需求。再次,鑒于遠洋太古里自身品牌影響力和項目運營經驗而言,70%的零售業(yè)態(tài)占比也不為高,符合項目定位。開放式、低密度街區(qū)—機遇與挑戰(zhàn)并存開放式、低密度街區(qū)能給大家?guī)矸浅ｉe適的購物體驗,優(yōu)勢非常明顯。一、城市中心高樓聳立的地方,矗立一座低密度街區(qū),獨樹一幟,其廣闊空間也給消費者帶來舒適感；二、在建筑規(guī)劃設計及景觀設計上擁有自己的獨特風格；三、開放式街區(qū)廣納人流,鑒于XX遠洋太古里文化與商業(yè)結合的獨特性,還可以往旅游、娛樂方面發(fā)展；四、開放性街區(qū)能給較多商家提供一個很好的品牌展示區(qū),這點是封閉式購物中心難以做到的。開放式街區(qū)的設計能做到獨樹一幟,吸引人流的功能外,也存在一些不足。一是受季節(jié)和天氣影響。冬涼夏熱時節(jié)及天氣惡劣之時,難免會阻擋一部分消費者的腳步,降低消費者購物興趣；二是物業(yè)管理工作困難。因開放式設計,在人來人往的街區(qū)中,部分景觀設計容易遭受磨損,對物業(yè)來說會比較棘手；三是導視系統(tǒng)的精確性。對于開放式街區(qū)來說,導視系統(tǒng)的設計,是否便于理解及美觀程度等都非常重要?！捕宕笠卮蛟旌诵膬?yōu)勢核心競爭力：五大要素打造核心優(yōu)勢遠洋太古里項目能在眾多項目中脫穎而出在于以下幾方面：一、地段優(yōu)勢。地處XX核心區(qū)春熙路商圈,周邊商業(yè)氛圍濃厚,連接地鐵站出入口,交通便利,地理位置優(yōu)越；二、毗鄰大慈寺,文化氣息強。大慈寺至今已有千余年歷史,具有濃厚的文化氣息,是古建筑保護文物之一,成為文人和旅游愛好者來往之地,為項目集聚大量人流。三、建筑規(guī)劃設計特色明顯。該項目結合中式建筑風格和歷史古跡及時尚藝術品相結合,連廊與獨棟建筑的融合設計,給消費者帶來良好的視覺體驗；四、品牌集聚效應強。項目引進眾多一線品牌和特色品牌,其中包括MUJI、方所等首次入駐XX甚至華西地區(qū)的品牌,形成差異化；五、開發(fā)商自身影響力。項目由遠洋地產和太古地產聯(lián)袂打造,兩個知名開發(fā)商的影響力品牌資源及豐富的運營經驗等都是其核心優(yōu)勢?；顒?、物業(yè)進一步優(yōu)化提升項目整體形象項目目前發(fā)展態(tài)勢良好,但還可以從以下幾方面提升。一是物業(yè)管理的進一步加強。開放式街區(qū)陳設的景觀容易造成磨損,需要加強管理；二是加大活動推廣力度。對于開放式街區(qū)來說,舉辦任何主