土地儲備管理、棚戶區(qū)改造和土地一級開發(fā)政策與實務

土地儲備管理、棚戶區(qū)改造和土地一級開發(fā)政策與實務魏濟民管委會主任/區(qū)人大代表方圓律政年度房地產(chǎn)律師中國工程法律專業(yè)律師中國PPP項目金牌律師2019年4月CONTENTS一、土地儲備與棚戶區(qū)改造政策解讀二、土地一級開發(fā)案例分析231、從一級開發(fā)施工獲利通過嚴格控制各階段成本獲利2、分享土地增值收益通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利3、持有公共建筑通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務而獲利4、二級土地優(yōu)先獲取通過二級房地產(chǎn)開發(fā)而獲利1、關于規(guī)范土地儲備和資金管理相關問題的通知（財綜[2016]4號）每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設置一個土地儲備機構。各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。地方國土資源主管部門應當積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務。土地儲備機構應當積極探索通過政府采購實施儲備土地的前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關的道路、

供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。（“政府購買服務”與

“政府采購工程”）項目承接主體或供應商應當嚴格履行合同義務，按合同約定數(shù)額獲取報酬，不得與土地使用權出讓收入掛鉤，也不得以項目所涉及的土地名義融資或者變相融資。企業(yè)參與土地一級開發(fā)的盈利模式主要有四種：（5）自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機構舉借土地儲備貸款。一4土地儲備政策2、地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）（財預〔2017〕62號）5發(fā)行主體省級政府（省、自治區(qū)、直轄市政府），如下屬市縣政府確需發(fā)行土地儲備專項債券，仍由省級主體發(fā)行再轉(zhuǎn)貸給市縣政府。經(jīng)省級政府批準，計劃單列市政府可以自辦發(fā)行土地儲備專項債券。債券期限原則上不超過5年，根據(jù)項目周期、債務管理要求等因素提出建議報省級政府確定。還款來源債券本金償還與項目取得的土地出讓收入相對應，不得通過其他項目對應的土地出讓收入償還。管理要求地方各級政府不得以土地儲備名義為非土地儲備機構舉借政府債務，不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務，不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。案例：2018年廣州市土地儲備專項債券，由廣東省政府轉(zhuǎn)貸，發(fā)行額度為196億，涉及十四個土地儲備項目、6個土儲機構63、

關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規(guī)融資的通知(財預〔2017〕87號)土地儲備前期開發(fā)，不得作為政府購買服務項目73、關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規(guī)融資的通知(財預〔2017〕87號)8成都市人民政府辦公廳關于印發(fā)成都市政府購買土地儲備服務管理暫行辦法的通知（成辦函〔2017〕65號）第八條

政府購買土地儲備服務的范圍，限定在政府應當承擔的儲備土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務，不包括儲備土地項目的前期開發(fā)，即與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。購買內(nèi)容主要包括：（一）土地征收前期入戶調(diào)查和模擬拆遷等服務；（二）土地征收、收購相關的勘測、評估、審查和審計等服務；（三）儲備土地項目征收拆遷安置服務。9該通知中對棚戶區(qū)的定義為：指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域。棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)和危舊房、國有墾區(qū)危房改造項目等。二棚戶區(qū)改造政策1、《財政部關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）102、《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。3、國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設11有關工作的意見（國發(fā)〔2015〕37號）三、創(chuàng)新融資體制機制（一）推動政府購買棚改服務。各?。▍^(qū)、市）應根據(jù)棚改目標任務，統(tǒng)籌考慮財政承受能力等因素，制定本地區(qū)政府購買棚改服務的管理辦法。市、縣人民政府要公開擇優(yōu)選擇棚改實施主體，并與實施主體簽訂購買棚改服務協(xié)議。市、縣人民政府將購買棚改服務資金逐年列入財政預算，并按協(xié)議要求向提供棚改服務的實施主體支付。年初預算安排有缺口確需舉借政府債務彌補的市、縣，可通過?。▍^(qū)、市）人民政府代發(fā)地方政府債券予以支持，并優(yōu)先用于棚改。政府購買棚改服務的范圍，限定在政府應當承擔的棚改征地拆遷服務以及安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面，不包括棚改項目中配套建設的商品房以及經(jīng)營性基礎設施。（二）推廣政府與社會資本合作模式。在城市基礎設施建設運營中積極推廣特許經(jīng)營等各種政府與社會資本合作（PPP）模式。各地應建立健全城市基礎設施建設財政投入與價格補償統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，

合理確定服務價格，深化政府與社會資本合作，推動可持續(xù)發(fā)展。棚戶區(qū)改造中的政府購買服務范圍包括基礎設施建設，為《關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規(guī)融資的通知》(財預〔2017〕87號)文中規(guī)定的例外情況。但棚戶區(qū)采用政府購買服務模式在未來也將逐步收緊。棚戶區(qū)改造案例12案例、順德某街道棚戶區(qū)改造政府購買服務項目1、項目實施內(nèi)容：包括城中村內(nèi)

700多戶置戶的貨幣補償安置、新建安置小區(qū)實物安置及安置房配套基礎設施的建設。項目涉及拆遷房屋現(xiàn)狀建筑面積約9萬平方米。購買服務期暫定為10年。2、購買服務資金：約7.6億元。3、政府采購服務的承接主體采購人通過公開招標方式確定中標人，由中標人/中標人的牽頭單位（80%）與政府出資代表某國有公司（20%）共同出資組建項目公司，由項目公司作為政府購買服務承接主體，為本項目提供投融資、設計、施工一體化服務，包括但不限于：為本項目籌集資本金；向政策性銀行申請棚改專貸款及按時足額償還貸款本息；組織管理實施項目工程設計、施工，項目工程的竣工移交。案例、順德某街道棚戶區(qū)改造政府購買服務項目134、資金籌措：本項目資金來源為公司股東自籌的資本金和申請國家棚改專貸款，其中：自籌的項目資本金：為總投估算總投估算20%

（實際以貸款結果確定），由項目公司股東自籌；申請國家棚改專項貸款：為目總投資估算80%

（以銀行最終審批結果確定），

由項目公司向政策性銀行申請。5、購買服務資金計算方式購買服務資金=經(jīng)審定的項目總投資+付款期貸款利息+項目資本金回報+涉稅、費支出+付款期項目公司存續(xù)費用。6、購買服務資金來源購買服務資金按年度納入某街道財政預算。14（一）土地一級開發(fā)定義土地一級開發(fā)（Primary

Land

Development）是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。15土地一級開發(fā)基本內(nèi)容土地一級開發(fā)主體對農(nóng)村集體土地補償征用，對城市存量土地依法收回、收購以及灘涂圍墾等方式將土地集中起來。征用是指將列入城市發(fā)展規(guī)劃的農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。收回是指針對閑置逾期未開發(fā)土地的使用權。土地收購是指根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權。對征收的土地實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置，并對差征收的土地進行拆遷、平整一級市政基礎設施建設，形成可供出讓的熟地。土地儲備機構根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應計劃，有計劃、有步驟地向市場供應儲備土地。市、縣人民政府國土資源

管理部門統(tǒng)一組織供地。16土地一級開發(fā)模式實際上是指政府和企業(yè)在土地一級開發(fā)中各處于什么位置，及主體是誰的問題。由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業(yè)進行土地一級開發(fā)政府通過招標方式選擇企業(yè)進行一級開發(fā)，一級開發(fā)企業(yè)不分享土地增值收益政府將毛地委托給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后

由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，或政府出讓開發(fā)企業(yè)與政府成立股份公司進行土地一級開發(fā)，共同分享土地增值收益17（二）土地一級開發(fā)模式（三）土地一級開發(fā)盈利模式目前，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的盈利模式主要有以下幾種：1、從一級開發(fā)施工獲利通過嚴格控制各階段成本獲利2、分享土地增值收益通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利3、持有公共建筑通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務而獲利4、二級土地優(yōu)先獲取通過二級房地產(chǎn)開發(fā)而獲利財政部國土資源部中國人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》財綜［2016］4號項目承接主體或供應商應當嚴格履行合同義務，按合同約定數(shù)額獲取報酬，不得與土地使用權出讓收入掛鉤，也不得以項目所涉及的土地名義融資或者變相融資。18土地產(chǎn)權及登記法律法規(guī)土地征地、拆遷、安置補償法律法規(guī)土地利用規(guī)劃法律法規(guī)土地用途管理法律法規(guī)土地儲備法律法規(guī)土地入市交易法律法規(guī)19土地一級開發(fā)法律法規(guī)分類（四）土地一級開發(fā)法律法規(guī)分類土地征地、拆遷、安置、補償主要法律法規(guī)您的內(nèi)容或者復制國有土地上房屋征

打在這里收與補償條例土地管理法物權法輸入文字憲法《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社

會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。20《物權法》：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。國有土地招拍掛流程圖211234522廣州某土地一級開發(fā)項目肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目河北某市土地一級開發(fā)項目順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目廣東某火車站土地一級開發(fā)項目案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目（一）項目簡介某區(qū)靈山島尖共約3.5

平方公里土地（約5247畝，即靈山島廣澳高速及番中公路以東部分），項目創(chuàng)新采用“投資人+施工總承包”的合同模式，開創(chuàng)了該區(qū)在基礎設施投資建設領域“政企合作”的先河。項目合作內(nèi)容主要包括：土地平整；土地征收及房屋拆遷補償安置

；對道路、橋梁、防洪排澇及水系等市政基礎設施和公園、綠地、濱水景觀系統(tǒng)等綠化景觀工程；安置區(qū)、垃圾轉(zhuǎn)運站、公交站場以及學校、醫(yī)院和體育設施等城市公共服務設施；參與區(qū)域開發(fā)策劃、土地出讓的營銷和推介等。合作項目靜態(tài)投資總額約81億元。23國土局土地出讓財政局土地開發(fā)中心廣州開發(fā)區(qū)管委會（建設指揮部）廣州某城投（51%：49%）財政預算審核/支付 熟地收儲合資平臺公司意向合作方意向合作方區(qū)域總部公司專責公司（100%）產(chǎn)業(yè)基金管理公司（二）項目運作架構圖案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目24案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目土地前期開發(fā)申請主管部門實地勘察土地開發(fā)項目預審土地開發(fā)實施方案預審土地開發(fā)方案修改確定土地開發(fā)單位辦理相關用地手續(xù)辦理建設用地委托釘樁辦理建設用地規(guī)劃許可證組織驗收開發(fā)土地辦理拆遷

安置及市政基礎設施確定實施規(guī)劃方案征用集體土地的拆遷安置征用劃撥用地的拆遷安置委托地價

評估、辦理

核定地價手續(xù)土地估價報告的預審辦理土地出讓審批支付土地出讓金領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證52346789101112辦理國有土地使用權出讓

申請13141516舉行土地出讓活動17（招、拍、掛）1819202112簽訂國有

土地使用權出讓合同（三）主要法律問題分析：1、土地一級開發(fā)流程選地125案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目（三）主要法律問題分析：2、合作開發(fā)模式合規(guī)性和利弊分析：投資人+施工總承包”一次招標；“投資人”和“施工總承包”獨立招標。律師意見：兩種招標模式均符合法律的規(guī)定，法律沒有禁止兩種招標模式中的任一種方

式。土地一級開發(fā)以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地

儲備機構通過招標方式選擇有實力的經(jīng)濟實體承擔。土地儲備機構負責實施土地一級開發(fā)的，

由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織

實施。通過招標方式進行土地一級開發(fā)的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。中標人負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。土

地儲備機構通過招標方式確定中標人的，由中標人負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征

地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。土地儲備機構也可以通過招標方式分別確定二個中

標人，一個中標人負責籌措資金，另一個中標人負責辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等。法律并未強制性要求只能由一個中標人實施籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等，可以分別招標，確定不同的中標人實施不同的工作。26案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目3、土地一級開發(fā)的收益模式？一種途徑是：通過土地公開交易市場出讓土地，收益部分按照約定溢價分成。另一種途徑是：開發(fā)商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權。開發(fā)商通過上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，

獲取土地使用證。后期的開發(fā)或以開發(fā)項目為標的，從銀行獲取項目融資貸款進行房地產(chǎn)開發(fā)；或采取土地分塊合作開發(fā)的模式，進行資金的快速回收。4、土地收益溢價分成需經(jīng)人大同意？2014年新修訂的《預算法》第十三27條

經(jīng)人民代表大會批準的預算，

非經(jīng)法定程序，不得調(diào)整。各級政府、各部門、各單位的支出必須以經(jīng)批準的預算為依據(jù)，未列入預算的不得支出。（三）主要法律問題分析案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目（2014）28（三）主要法律問題分析5

、作為有限責任公司的合資公司，

不能在章程中直接適用“優(yōu)先股”根據(jù)國發(fā)[2013]46號文《國務院關于開展優(yōu)先股試點的指導意見》第一條規(guī)定，優(yōu)先股是指依照公司法，在一般規(guī)定的普通種類股份之外，另行規(guī)定的其他種類股份，其股份持有人優(yōu)先于普通股股東分配公司利潤和剩余財產(chǎn)，但參與公司決策管理等權利受到限制。除本指導意見另有規(guī)定以外，優(yōu)先股股東的權利、義務以及優(yōu)先股股份的管理應當符合公司法的規(guī)定。試點期間不允許發(fā)行在股息分配和剩余財產(chǎn)分配上具有不同優(yōu)先順序的優(yōu)先股，但允許發(fā)行在其他條款上具有不同設置的優(yōu)先股。以及《優(yōu)先股試點管理辦法》第三條規(guī)定，上市公司可以發(fā)行優(yōu)先股，

非上市公眾公司可以非公開發(fā)行優(yōu)先股。可見，優(yōu)先股的發(fā)行，目前只適用于上市公司以及非上市公眾公司。將來成立的合資公司并不是上市公司以及非上市公眾公司，因此，合資公司并不能在《章程》中直接使用“優(yōu)先股”的概念。案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目（三）主要法律問題分析6

、合資公司可以在《公司章程》中，依法就利潤分配方案進行約定根據(jù)2006年修訂的《公司法》第三十五條規(guī)定，股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外。2006年修訂的公司法充分體現(xiàn)了“法不禁止即自由”的理念和原則，只要法律沒有

禁止的，公司投資者可以根據(jù)具體情況在章程中進行規(guī)定，包括各投資者的股利分配方

案。就股利分配問題，我們注意到浙江省工商局就該問題也進行了答復可供參考，其認

為“

1、優(yōu)先股只是法理上的概念。我國的公司法并未對優(yōu)先股做出定義。2、根據(jù)公司法第43條，公司章程可以做出不以出資比例行使表決權的規(guī)定。3、根據(jù)公司法第35條，

公司如何向股東分配利潤決定權在全體股東，可以由全體股東根據(jù)具體情況做出決定?！币虼?，可以在合資公司章程中不直接引用“優(yōu)先股”的表述，但可以在合資公司章程中規(guī)定及體現(xiàn)優(yōu)先股的精神。就本案而言，可以考慮將合資公司以股利的方式將收益優(yōu)先分配給社會投資方，即，基本的原則是，在合資公司章程中體現(xiàn)以下精神：合資公司應將利潤的一定比例優(yōu)先分配給社會投資方，但最高限額不得超過一定數(shù)額，其后再按照各股東的股權比例分配股利。29案例一：廣州某土地一級開發(fā)項目（四）以土地使用權出資的稅務問題根據(jù)2014年5月9日社會資本方提供的《合作合同》第七條約定，合資公司的

注冊資本為人民幣5億元，某城投公司認繳出資額為人民幣2.55億元，出資方式包括現(xiàn)金、土地使用權或其他專屬權利，占合資公司51%的股份。財

稅〔2012〕4號《關于企業(yè)事業(yè)單改制重組契稅政策的通知》第一條規(guī)定，非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。30根據(jù)上述規(guī)定，我們注意到，基于某城投公司已占合資公司51%的股權，因此，某城投公司將土地使用權以出資的方式投入到合資公司的行為，予以免征契稅。以土地使用權出資的契稅問題案例二：肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目（一）項目介紹31案例二：肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目（二）合作模式由肇慶市政府（或肇慶某區(qū)管理委員會或肇慶某區(qū)土地儲備中心）作為土地一級開發(fā)的主體，即土地一級開發(fā)項目投資和基礎設施EPC建設工程的招標方。若投資人及EPC聯(lián)合體（以下簡稱“聯(lián)合體”）通過肇慶市政府或有關部門的招標行為中標，則聯(lián)合體依招標需求成為土地一級開發(fā)項目的投資方和土地一級開發(fā)項目工程的總承包方。32案例二：肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目（二）合作模式33（三）法律意見案例二：肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目建議通過多種方式和機

制保障投資資金的安全：取

得一級政府簽約或書面承諾；列入人大預算；投資成本預

算及決算報告由財政部門審核通過；設定土地出讓的前置條件等。1.資金投入及收回的安全保障2.土地開發(fā)風險控制34考慮設定其他國有資產(chǎn)抵押；開發(fā)地塊設定抵押?？梢钥紤]爭取地方政府的保底收益承諾。如保底條款規(guī)定，若項目公司所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的30%時，政府將保證

向公司另行支付差價款，以確保項目公司的收益

不低于合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的30%?？梢钥紤]鎖定土地一級開發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔。比如在合作協(xié)議書約定，若實際成本高于約定成本，由地方政府負責所有超額成本?？紤]采取實物補償方式降低風險。與政府設立合資公司受讓地塊并用于償還土地開發(fā)成本；

授權投資者獨家管理和利用開發(fā)地塊等。（三）法律意見案例二：肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目3聯(lián)合體投標在《招標投標法》第31條中有詳細性的規(guī)定，

在土且地一級開發(fā)中并無限制聯(lián)合體投標的規(guī)定。招標是一種要約邀請，法律性質(zhì)上屬于民事法律行為，因此在招標的內(nèi)容與法律不相沖突的情況下，是可以聯(lián)合體投標的。但是為慎重起見，

我們建議聯(lián)合體投標方式需要與當?shù)卣块T協(xié)商，取得認可后才可以實施。聯(lián)合體招投標的可行性土地一級開發(fā)招標條件4目前，國家沒有相應法規(guī)或文件對土地一級開發(fā)的前置條件進行明確規(guī)定。另一方面，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地儲備管理辦法》等法律性文件相關規(guī)定，城鄉(xiāng)建設活動，包括土地前期開發(fā)，應在規(guī)劃內(nèi)進行。但該規(guī)定沒有限制有關部門在獲得相關規(guī)劃前進行招投標，僅將土地一級開發(fā)開始實際實施以后的建設工作控制在規(guī)劃中，該規(guī)劃可在招投標以后獲取。基礎設施建設項目的招標條件根據(jù)《招標投標法》及招投標相關法律性文件的相關規(guī)定，無沖突即可。EPC工程招標的前置條件5法律規(guī)定的EPC工程招標的前置條件包括：（1）招標人已經(jīng)依法成立；（2）初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；（3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；（4）有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；（五）有招標所需的設計圖紙及技術資料；（5）凡應報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關招標內(nèi)容報項目審批部門核準。35案例二：肇慶某區(qū)土地一級開發(fā)項目（四）土地出讓金的收支、審計、撥付流程收入流程由土地主管部門將土地進行招、拍、掛→

簽訂土地出讓合同→繳納土地出讓金→依照法律規(guī)定上繳中央財政及地方國庫。支出（撥付）流程審計流程土地出讓金收入尚需明確和協(xié)商事項每年第三季度，有關部

門要嚴格按照財政部門規(guī)定

編制下一年度土地出讓收支

預算；每年年終，有關部門

要嚴格按照財政部門規(guī)定編

制土地出讓收支決算。同時，按照規(guī)定程序向同級人民政

府報告，政府依法向同級人

民代表大會報告→支出一律

通過地方基金預算從土地出

讓收入中予以安排。在地方國庫中設立專賬，

專門核算土地出讓收入和支出情況（

具體依據(jù)《會計法》、《審計法》的有關規(guī)定執(zhí)行）

→每年年終，

有關部門要嚴格按照財政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算。如投資方要求對土地出讓金的收入也

進入由投資方與政府

設立的共管賬戶，需

要與政府進一步協(xié)商。36案例三：河北某市土地一級開發(fā)項目項目簡介河北某市農(nóng)村土地一級開發(fā)整理項目是由某市政府通過公開招標確定由某投資有限公司作為中標人。該項目涉及的土地整理面積有九千多畝，共十四個具體項目。中標人需要通過對土地進行平整和基礎設施建設，使得這些項目地塊能夠達到交付定州市國土部門掛牌出讓的條件。華瑞興律師事務所接受某投資有限公司的委托，為該公司從事上述地塊的一級開發(fā)整理工作提供專項法律服務。37案例三：河北某市土地一級開發(fā)項目項目運行圖38案例三：河北某市土地一級開發(fā)項目投資收益原則上按價款回收計劃同期支付。招標人也可根據(jù)土地出讓進度、價款回收進度，優(yōu)先不定期償還投資價款及收益。39投資收益投資人不分享土地出讓增值收益投資收益計算原則：投資收益依照投資人實際投資額、相應投資期限以及年化投資收益率計算計算公式為：投資收益=實際投資額×相應投資期限×中標年化投資收益率中標人取得投資收益中包含其依法繳納的營業(yè)稅、所得稅等相關規(guī)費、稅費。評標辦法：最低評標價法。本次招標設定年化投資收益率上限為9.6%，

招標人將按年化投資收益率最低者確

定中標人。案例三：河北某市土地一級開發(fā)項目該協(xié)議書的簽訂主體分別是某市政府、某投資公司及前手開發(fā)商。40協(xié)議書主要約定由某投資公司通過在銀行取得授信的資金支持前手開發(fā)商交納競拍保證金參與項目地塊的掛牌出讓。協(xié)議要點是融資借款數(shù)額與

前手開發(fā)商土地開發(fā)實際支出的征地拆遷補償數(shù)額等額，若征地拆遷補償數(shù)額超過競

標保證金數(shù)額的，融資借款

數(shù)額則以競標保證金數(shù)額為

限。當競標保證金數(shù)額大于征地拆

遷補償數(shù)額的部分由前手開發(fā)商按照出讓公告要求的期限補

足，否則視為放棄參加招、拍、掛的競標/競拍/競牌。土地開發(fā)合作協(xié)議書案例三：河北某市土地一級開發(fā)項目土地出讓環(huán)節(jié)融資操作流程投資人

向銀

行

方

提出《

授信

申請》投資人和銀行方簽訂《

貸款

協(xié)議》、41設置賬戶、放款投資人和前開發(fā)方簽訂《融資借款協(xié)議》、設置賬戶、劃款某市土地局在銀行設置接納保證金和土地出讓金的賬戶，接收保證金、土地出讓金。某市財政局在銀行設置上繳土地出讓金的賬戶，保證金和土地出讓金劃入該賬戶。1 2 3 4 5 6土地出讓金優(yōu)先支付投資方的土地開發(fā)成本及年9.6%收益投資人歸還融資本金及年利率為

6%的利息給銀行7案例三：河北某市土地一級開發(fā)項目兩次招標，投標人不足三家，經(jīng)政府同意，土地采用協(xié)議出讓方式是否合法？42案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目面積約

9.5平方公里，包括2.7

平方公里的智域城和6.8平方公里的高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)。43合作范圍順德某區(qū)管委會與某央企聯(lián)合體（某央企城投+某央企四航院）。合作主體案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目項目采用“投資人+設計采購施工總承包（PPP+EPC）”的投資模式，靜態(tài)投資總額約36億元；雙方成立項目公司作為項目的融資、建設和運營主體，6年完成基礎設施建設，8年完成開發(fā)；央企聯(lián)合體負責項目投融資、基礎設施工程設計、采購和施工、區(qū)域規(guī)劃優(yōu)化和開發(fā)策劃、區(qū)域招商與運營等。管委會負責土地征拆、指標辦理以及與項目有關的所有行政事項的協(xié)調(diào)。合作范圍內(nèi)余下可出讓用地（約3820畝）預期收入作為投資保障，同時根據(jù)靜態(tài)投資額中自有資金比例設置投資收益封頂機制.44案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目項目實施階段劃分：一年打基礎、四年見形象、六年上規(guī)模、八年建新城。45案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目合作協(xié)議重點條款46案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目合作協(xié)議重點條款（甲方為政府方）47案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項目合作協(xié)議重點條款（乙方為聯(lián)合體方）4、合同解除后（3）乙方因本條第2款第（3）項事由解除合同的，合同各方應按本條第5款

約定進行清算，甲方按乙方已投入自有資金×6%×已實現(xiàn)投資年限給予收益補償。48案例五：廣東某火車站土地一級開發(fā)項目市政基礎設施工程：市政道路及高架橋工程點擊輸入文字安點置擊房輸建入設文工字程點擊輸入文字點擊輸入點擊輸入文字點擊輸入文字點擊以上建設工程所涉范圍內(nèi)的征地拆遷49廣東某火

車C站lic項k目to

ad首d期Text項目總投資約為268億，首期PPP項目投資約為61.8億。綜合站房建設工程：西站房、東站房、配套站前廣場、停車場及相關附屬設施案例五：廣東某火車站土地一級開發(fā)項目廣東某火車站項目投融資

模式圖50案例五：廣東某火車站土地一級開發(fā)項目PPP模式運作51BOT+O&M社會資本方將承擔項目的投資、建設，以及在合同期內(nèi)指定項目的運營維護運營管理政府委托社會資本在PPP合同期內(nèi)運營管理項目資產(chǎn)；合社同會期資結束本，方社會資本需將項目權移交給政府或其指定機構。政府付費政府支付社會資本費用來源為土地出讓金專款和財政支出，政府需將支付的費用納入財政預算。社會資本不分享土地出讓增值收益。投資收益率投資收益根據(jù)實際投資額、相應投資期限以及年化投

資收投益率資計收算益。率綜合成本

的投資收益率（將項目的資本金和貸款部分打包）原則上不高于6.4%。案例五：廣東某火車站土地一級開發(fā)項目52律師意見1、關于項目是否可采用PPP模式進行整體立項根據(jù)國家發(fā)展改革委《關