鐵涌鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地管理制度

-1-鐵涌鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地管理制度第一條為加強和規(guī)范本鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地管理，合理利用土地，切實保障農(nóng)村集體和村民合法權益，根據(jù)國家《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、廣東省自然資源廳《關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》等法規(guī)政策要求，結合本鎮(zhèn)實際，制定本制度。第二條本鎮(zhèn)行政區(qū)域非城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)利用農(nóng)村集體建設用地，實施村民自住房建設的活動，均適用本制度。已列入控制性詳細規(guī)劃的村可以參照本制度執(zhí)行。列入城中村和舊城改造、村莊撤并的村，停止新批宅基地。位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的村莊，原則上不再安排單宗分散宅基地。在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設農(nóng)村住宅的，鼓勵村民規(guī)劃集中居住點建房或聯(lián)排建房。不得在村莊規(guī)劃區(qū)外建設農(nóng)村住宅。第三條本制度所稱農(nóng)村宅基地，是指符合市縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）土地利用總體規(guī)劃、國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。農(nóng)村宅基地分配使用嚴格貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，新申請宅基地要嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。第四條本制度所稱村民，具有本村集體經(jīng)濟組織成員資格，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織民主程序表決同意，依申請取得宅基地資格的人員適用于本制度。第五條宅基地布局應當符合國土空間規(guī)劃用途管制規(guī)則和建設管控要求或村莊規(guī)劃。嚴格落實土地用途管制，嚴格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、自然保護地等限制建設土地。涉及地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)的村莊規(guī)劃，必須進行地質(zhì)災害危險性評估。城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。鼓勵村民充分利用村內(nèi)原有宅基地等存量建設用地及低丘緩坡等非耕地建設住房。第六條農(nóng)村宅基地堅持“一戶一宅”原則，一戶村民只能擁有一處宅基地。宅基地“一戶一宅”安排有困難的村莊，按照戶有所居的有關政策予以解決。第七條按照“依法依規(guī)、規(guī)劃先行、民主決策、因地制宜、戶有所居、節(jié)約保障，存量管控、增量控制”的管理要求，村民申請農(nóng)村宅基地及實施新建、改建、擴建、翻建住房等建設活動必須辦理審批手續(xù)。第八條農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。村民只享有宅基地使用權，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。農(nóng)戶的宅基地資格權和房屋財產(chǎn)權受法律保護，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件?？h、鎮(zhèn)人民政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過多種形式，鼓勵農(nóng)戶依法自愿有償退出宅基地。第九條鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等；通過轉讓、流轉等多種方式有償使用、退出宅基地；通過深化農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革，引入村企合作發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟。第十條在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第十一條宅基地申請資格認定。農(nóng)村村民具有本村集體經(jīng)濟組織成員資格的且符合下列條件之一的，可以戶為單位申請使用宅基地：（1）因無住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建或擴建住宅的；（2）符合農(nóng)村分戶建房條件的村民，原有宅基地不能安置的；（3）因發(fā)生或防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷安置的；（4）原有住宅屬D級危房需要拆除重建的；（5）自愿退出宅基地，與本村集體經(jīng)濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議，在退回原宅基地后戶內(nèi)沒有其他宅基地的；（6）向中心村、集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的；（7）外來人口落戶、回鄉(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人、烈士家屬成為本村集體經(jīng)濟組織成員，在本村集體內(nèi)沒有宅基地，經(jīng)過本村集體經(jīng)濟組織民主程序同意的；（8）其他未明確的對象，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員（代表）會議討論，交由村級組織審查，并報鎮(zhèn)人民政府同意予以核準的；（9）相關法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準申請宅基地：（1）戶籍不在本村又非本村集體經(jīng)濟組織成員資格的人員申請宅基地的；（2）不符合農(nóng)村分戶建房條件的；（3）不符合國土空間規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的；（4）申請新建住宅，但拒絕與本村集體經(jīng)濟組織簽訂無償退回原有宅基地協(xié)議的；（5）所申請的宅基地存在權屬爭議的；（6）將原有宅基地或者住宅出賣、出租、贈予或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；（7）原有住宅被依法征收已得到住宅安置的或承諾放棄宅基地安排或已將宅基地納入評估補償?shù)模唬?）有違法用地或者有違法住宅建設行為未經(jīng)處理的；（9）已參與農(nóng)村集體建房，住宅權益已得到保障的；（10）納入政府集中供養(yǎng)的；（11）影響區(qū)域性道路交通、供電、供水、油氣管道、微波通訊設施及相關專業(yè)廊道等建設的區(qū)域；（12）相關法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。不予批準的，書面通知申請人，說明不予批準的理由，并告知其法律救濟途徑。農(nóng)村分戶建房申請資格認定農(nóng)村村民同戶中家庭成員，符合下列條件的，可以申請分戶建房：具有本村集體經(jīng)濟組織成員資格的；農(nóng)村村民同戶中已成年的兄弟姐妹或者子女，因婚姻等原因要求作為單獨一戶申請宅基地使用權及建房的；其他未明確的對象，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員（代表）會議討論，交由村民委員會審查，并報鎮(zhèn)人民政府同意予以核準的；農(nóng)村村民同戶中家庭成員有下列情形之一的，不予批準申請分戶建房：農(nóng)村村民同戶中已成年的兄弟姐妹或者子女因婚嫁以及被招婿戶口遷出的；未成年的兄弟姐妹或者子女；無子女抱養(yǎng)兒孫的；無民事行為能力且未婚的。符合農(nóng)村分戶建房條件的村民可向所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請分戶，村集體經(jīng)濟組織審核公示無異議的，出具意見，報送鎮(zhèn)人民政府審批。符合條件的，確認為“一戶”。本鎮(zhèn)的農(nóng)村宅基地面積標準為120平方米。第十四條實行農(nóng)村宅基地和建房規(guī)劃許可申請審批管理“五公開”制度，即落實村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式公開。宅基地取得形式，原則上實行“先有地、再申請”原則，允許符合條件的村民通過村內(nèi)戶間自愿流轉、置換的方式取得。鼓勵有條件的村集體通過有償使用與有償退出的方式，統(tǒng)一收儲和統(tǒng)一分配農(nóng)村宅基地。第十五條農(nóng)村村民經(jīng)批準異地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，于新建住宅建成及經(jīng)相關部門驗收通過后90天內(nèi)拆除原住宅，并將原宅基地使用權交還村民委員會或村集體經(jīng)濟組織，本村民委員會或本村集體經(jīng)濟組織向不動產(chǎn)登記部門提供收回證明文件，由不動產(chǎn)登記部門注銷其原有的宅基地使用權及房屋所有權。因房屋結構或文物保護等原因不能拆除的，可依法將原宅基地土地使用權、房屋所有權變更登記給本村民委員會或本村集體經(jīng)濟組織。異地建造住宅經(jīng)鎮(zhèn)相關職能部門驗收通過后，超過90天未拆除原有住宅、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原村集體經(jīng)濟組織，并取得新家庭宅基地使用權的，不再享受原宅基地使用權，其原宅基地所在地的村民委員會或村集體經(jīng)濟組織應依法無償收回宅基地使用權，并向不動產(chǎn)登記部門提供收回證明文件辦理相關手續(xù)。第十七條農(nóng)村宅基地不能繼承，村民住宅可以依法繼承。通過依法繼承方式取得農(nóng)村住宅的，繼承人符合宅基地申請條件的，可以經(jīng)批準后取得被繼承住宅的宅基地；農(nóng)村住宅所有權人不符合宅基地申請條件的，則可以將住宅轉讓給本村其他符合宅基地申請條件的村民。如果不愿轉讓，則該住宅不得原址翻建、改擴建、異址新建，待處于不可居住狀態(tài)時，由村級組織或村集體經(jīng)濟組織依法收回處理。華僑祖宅房產(chǎn)繼承權、具有歷史文化和民族傳承的農(nóng)房依法受保護。第十八條鼓勵村集體經(jīng)濟組織探索以宅基地資格權及使用權置換等方式建設村集體公寓，解決鰥寡孤獨戶、農(nóng)村五保戶等住房需求。第十九條宅基地涉及占用農(nóng)用地的，必須按照相關政策法規(guī)規(guī)定，先辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。第二十條村民轉讓、贈與、互換宅基地應當符合以下條件：（一）符合市縣鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃；（二）宅基地使用權及地上房屋所有權無權屬爭議；（三）村民轉讓、贈與宅基地后，能夠保障基本居住需要的；（四）受讓人、受贈人、互換人必須是本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的人員；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二十一條允許城鎮(zhèn)居民、工商資本等合法租賃村民住宅居住或者開展經(jīng)營，雙方當事人簽訂租賃合同后，把租賃合同和身份證明等材料復印件交到村民委員會登記，由村民委員會報送鎮(zhèn)人民政府備案。村民住宅租賃應當遵守《中華人民共和國民法典》的相關規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。第二十二條農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、綜合執(zhí)法、住房建設、交通運輸、生態(tài)環(huán)境等部門要在鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一領導下，各司其責，切實加強農(nóng)村宅基地、建設用地指標和建設規(guī)劃的管理，強化村莊規(guī)劃、建房審批和宅基地合理利用的指導和監(jiān)督，依法查處農(nóng)村建設活動中的違法違規(guī)行為。第二十一條建立一個窗口受理、聯(lián)審聯(lián)辦工作制度，強化農(nóng)村宅基地與住房建設審批的事前、事中、事后監(jiān)管，為群眾提供便捷高效服務。第二十二條自《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》核發(fā)之日起1年內(nèi)開工建設。需要延期的，應當在期限屆滿30日前向鎮(zhèn)人民政府提出申請辦理延期手續(xù)，經(jīng)批準延期的，延期不得超過6個月。逾期未開工建設且未辦理延期手續(xù)或者申請延期未獲批準的，《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》自行失效?！多l(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》失效后可以重新申請。第二十三條非法出賣、贈與、互換或者以其他形式轉讓宅基地的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十四條的規(guī)定處理。非法轉讓宅基地用于非農(nóng)業(yè)建設的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八十二條的規(guī)定處理。相關職能部門不得為其辦理不動產(chǎn)轉移登記。第二十四條村民委員會或村集體經(jīng)濟組織要在農(nóng)村黨組織領導下，按照公開、公平、公正原則，建立健全宅基地申請審核有關制度，做好本村農(nóng)村宅基地的規(guī)劃布局、分配調(diào)劑、有償使用退出