未取得產(chǎn)權(quán)證是否導(dǎo)致租賃合同無(wú)效

未取得產(chǎn)權(quán)證是否導(dǎo)致租賃合同無(wú)效律師說(shuō)案坐落本市石景山區(qū)魯谷東路7-XX號(hào)某綜合樓A（1-4）層房屋為原告更新公司出資建造，原告至今未取得該房屋所有權(quán)證。2000年9月16日，原告與中介公司簽訂了一份《房屋租賃中介代理協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議書約定，原告全權(quán)委托中介公司負(fù)責(zé)將上述房屋對(duì)外租賃。同年9月18日，中介公司與被告博華公司簽訂了一份《中介協(xié)議》，該協(xié)議約定，中介公司將原告委托其出租的上述房屋介紹給被告，并收取被告中介服務(wù)費(fèi)30萬(wàn)元。同日，原、被告簽訂了一份《協(xié)議書》，《協(xié)議書》約定：原告將魯谷東路7-XX號(hào)某綜合樓A（1-4）層，建筑面積為2300平方米的房屋租借給被告使用，一次租斷價(jià)格每平方米2000元，租期自原告交付被告鑰匙之日起25年；在租賃期內(nèi)，被告有權(quán)自行決定將上述房屋轉(zhuǎn)租他人。該《協(xié)議書》對(duì)付款方式及雙方的責(zé)任、義務(wù)等均作了約定?！秴f(xié)議書》簽訂后，被告先后給付原告房屋租金140萬(wàn)元。2000年12月15日，被告與大豐咨詢公司簽訂了一份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告將上述房屋中的第三層建筑面積為585平方米的房屋轉(zhuǎn)租給大豐咨詢公司使用，轉(zhuǎn)讓年限自2001年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，被告與陳某某簽訂了一份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議約定，被告將上述房屋中的底層，建筑面積為200平方米房屋轉(zhuǎn)租給陳某某使用，轉(zhuǎn)租年限自2001年1月至2024年6月30日止。被告對(duì)上述房屋中的第四層部分房屋進(jìn)行了裝修。2006年，原告訴至人民法院，要求確認(rèn)原、被告簽訂的《協(xié)議書》無(wú)效，判令被告遷出。以案說(shuō)法原告訴稱：石景山區(qū)魯谷東路7-XX號(hào)某綜合樓A（1-4）層房屋系原告出資建造。2000年9月18日，被告明知原告未取得該房屋所有權(quán)證，即與原告簽訂了一份《協(xié)議書》，約定原告將上述房屋租借給被告使用。因原告至今未能取得上述房屋的所有權(quán)證，且約定的租賃期25年超過相關(guān)的法律規(guī)定，故要求確認(rèn)該《協(xié)議書》無(wú)效。被告辯稱：原告要求認(rèn)定租賃協(xié)議無(wú)效沒有法律依據(jù)，且違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定及最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（一）》第四條的規(guī)定。目前房屋已經(jīng)租給案外人，因此本案不但涉及原、被告的實(shí)體利益，還牽涉到其他第三人，考慮到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。人民法院經(jīng)審理查明：北京市石景山區(qū)規(guī)劃行政主管部門于2000年1月6日頒發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，準(zhǔn)予訴爭(zhēng)房屋的建設(shè)。2001年1月12日，石景山區(qū)建設(shè)工程行政主管部門某監(jiān)督站對(duì)訴爭(zhēng)房屋的工程質(zhì)量作了核驗(yàn)，結(jié)論為符合合格等級(jí)。現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋已由被告另行出租給案外人。人民法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是如何適用法律確認(rèn)訴爭(zhēng)租賃合同的效力。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》時(shí)指出：“認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無(wú)效，缺少法律依據(jù)?！比缟希刹]有規(guī)定，出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書的，租賃合同必然無(wú)效。但在實(shí)踐中，房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的，具體原因有很多。除了一部分是土地出讓金等已經(jīng)交納，產(chǎn)權(quán)清晰，由于政府職能部門的原因，房屋產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)下發(fā)外，還有的屬于違章建筑或未驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)于后者，因房屋存在違反國(guó)家關(guān)于建筑、規(guī)劃等方面法律規(guī)范的情形，行政法規(guī)或地方立法通常禁止其出租或出售。因此，認(rèn)定房屋租賃合同是否無(wú)效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：1、房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，產(chǎn)權(quán)清晰，沒有爭(zhēng)議：房屋租賃合同應(yīng)有效。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法的第30條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，合法建造的房屋自建成之日建設(shè)人就對(duì)房屋享有物權(quán)，也就有處分的權(quán)利，包括出租。2、不違反城市規(guī)劃、又不存在安全隱患的違章建筑及未正常驗(yàn)收的房屋：租賃合同有效。這類房屋在行政主管部門作出罰款等行政處罰措施后，可以補(bǔ)辦規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，因而可以轉(zhuǎn)化為合法建筑，從而取得合法的所有權(quán)。因此，這類房屋當(dāng)然能夠作為房屋租賃的標(biāo)的物。3、驗(yàn)收不合格的房屋、違反城市規(guī)劃或存在安全隱患的違章建筑：租賃合同無(wú)效。這類房屋既可能由于其違反了相關(guān)的法律法規(guī)，屬于被沒收或限期拆除的對(duì)象，也可能因存在質(zhì)量問題和其他問題而不能取得驗(yàn)收合格證，對(duì)承租人的居住與使用將構(gòu)成威脅，這類房屋當(dāng)然不能作為房屋租賃的標(biāo)的物。在司法實(shí)踐中對(duì)租賃違章建筑是否有效也存在很大的爭(zhēng)議，有的法院認(rèn)定租賃的標(biāo)的物違法也不影響租賃合同的效力?？傊?，在確認(rèn)房屋租賃合同的效力時(shí)，應(yīng)要查清出租人沒有產(chǎn)權(quán)證的原因，屬于違章建筑或未驗(yàn)收合格的房屋，可能被認(rèn)定為無(wú)效；不屬于上述類型，僅僅還未取得產(chǎn)權(quán)證的，不影響租賃合同的效力。本案中，訴爭(zhēng)的房屋，是由原告提出申請(qǐng)，在獲得有關(guān)管理部門批準(zhǔn)后建造的，建成后由工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門核驗(yàn)合格，故房屋的產(chǎn)權(quán)并無(wú)爭(zhēng)議，房屋的建筑質(zhì)量也符合使用條件。因此，房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，不影響租賃合同的效力。策略提醒實(shí)踐中，關(guān)于租賃未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，要注意以下事項(xiàng)：1、承租人在簽訂租賃合同之初，一定要注意查看出租人的產(chǎn)權(quán)證明，此為必要的前置性程序，不可或缺。2、如出租人不能出示產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于承租人而言，往往意味著更多的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此租賃無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋，承租人應(yīng)謹(jǐn)慎。律師建議：如不出于一些特殊考慮，不要租賃沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋。3、如出于特殊原因要租賃沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，如上，承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)要注意區(qū)分該房屋未取得產(chǎn)權(quán)證的原因，查看出租人有無(wú)建造房屋的合法手續(xù)或證明其為合法所有權(quán)人的其他證據(jù)（如購(gòu)房合同、發(fā)票），否則可能會(huì)存在導(dǎo)致租賃合同無(wú)效的情形。4、司法實(shí)踐中，一些非法的轉(zhuǎn)租人，在訂立合同之初往往謊稱自己為房屋所有權(quán)人，但因房屋尚未辦理完相關(guān)手續(xù)而未取得產(chǎn)權(quán)證，對(duì)此承租人要注