法律本科畢業(yè)論文范文

論社區(qū)停車位（庫）的權(quán)屬及利益分派一、選題背景住宅社區(qū)的停車位問題，是現(xiàn)在我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、社區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，造成了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進(jìn)一步進(jìn)一步和有車一族的不停涌現(xiàn),“車位之爭”，必將造成更大范疇的矛盾對立，住宅社區(qū)停車位的全部權(quán)歸屬是多個紛爭和矛盾的核心所在。住宅社區(qū)停車位全部權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的正當(dāng)利益處在不擬定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。因此建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國現(xiàn)在的學(xué)說和借鑒國外某些理論和實踐，根據(jù)社區(qū)停車位的不同形式，對其全部權(quán)歸屬問題進(jìn)行分析探討。二、社區(qū)停車位的全部權(quán)分類及現(xiàn)狀社區(qū)停車位的全部權(quán),從時間上能夠分為兩類:第一類全部權(quán)為停車位的初始全部權(quán),這類全部權(quán)為開發(fā)商全部；第二類為后繼全部權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的全部權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的全部權(quán),不能互相混淆。在現(xiàn)實生活中,就第一類全部權(quán)并無爭議,有爭議的為第二類全部權(quán)的歸屬，因此后者是本文分析的重點。在分析社區(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物分辨全部權(quán)的概念。建筑物分辨全部權(quán)是指“根據(jù)使用功效，將一棟建筑物在構(gòu)造上分辨為由各個全部人獨(dú)自使用的專有部分和由多個全部人共同使用的共有部分時，每一全部人所享有的對其專有部分的專有權(quán)與對其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合?！保▍⒁娡趵髦墩撐餀?quán)法中的車庫的歸屬及有關(guān)法律問題》）建筑物全部權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也涉及兩個方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁）。專有部分重要是指根據(jù)建筑物的構(gòu)造和功效而分割出來的含有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功效的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功效的建筑部分?！段餀?quán)法》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所車庫的歸屬，有商定的，按照商定，沒有商定或者商定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有全部權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！逼渲屑词挂?guī)定了建筑物分辨全部權(quán)，其中有關(guān)物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的全部權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有商定的根據(jù)商定，沒有商定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有全部權(quán)的以外，屬于建筑物分辨全部權(quán)人共有”。特別是現(xiàn)在爭議較多的社區(qū)車位車庫全部權(quán)歸屬問題，《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈等方式商定。占用業(yè)主共有的道路，或者其它場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”?！段餀?quán)法》雖以做出有關(guān)規(guī)定，但是這類問題在現(xiàn)實生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物分辨全部權(quán)歸屬規(guī)則在實務(wù)合用中的難點。從我國現(xiàn)在的現(xiàn)有社區(qū)狀況大致來看，其停車位的形式重要有三種：第一種形式:在社區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其互相間由墻壁隔開,四周范疇明確,含有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。其權(quán)屬能夠登記,業(yè)主只有購置或者承租該停車位后,方可擁有全部權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別商定,其全部權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商全部。對這類停車位,我們稱其為庫,開發(fā)商對這類停車位的銷售,普通采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來出售。兩者的相似之處在于,這種類型的停車位,是由支付了對應(yīng)對價的社區(qū)的業(yè)主全部。第二種形式:是在社區(qū)的空地上由社區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采用分?jǐn)備N售的方法。因開發(fā)商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進(jìn)行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因社區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主全部,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實生活中,普通是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。第三種形式:在社區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發(fā)商采用的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一種位的狀況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁徶觅M(fèi)用。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分?jǐn)偟霓k法:一種是合同注明辦法,即在房屋買賣合同中注明社區(qū)車庫屬于公攤范疇為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另一種是成本計算辦法,即社區(qū)車庫成本計算到房屋價格中為分?jǐn)備N售,只有明確表明房屋價格中不涉及社區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中,多以業(yè)主與否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷,如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧椯M(fèi)用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商全部。相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其全部權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中,由于我們很難查明開發(fā)商與否將建筑成本分?jǐn)備N售,并且在我國現(xiàn)階段社區(qū)的停車位不能滿足社區(qū)全部業(yè)主需求的狀況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛。現(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對此問題有對應(yīng)條款闡明。文獻(xiàn)規(guī)定雙方對停車費(fèi)用要事先進(jìn)行商定,購房人在訂立購房合同時便含有了決定與否購置或租用車位,并就停車位的價格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中商定。三、社區(qū)停車位的全部權(quán)歸屬的通說車庫、車位利益的糾紛核心是明晰車位、車庫全部權(quán)問題。全部權(quán)擬定了,使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”,一并廢除了民國時期的“六法全書”和“民法典”,我國至今又尚未頒布自己的民法典,加之中國傳統(tǒng)社會無視對公民私有財產(chǎn)的保護(hù),公民的私有財產(chǎn)的擬定和權(quán)利邊界經(jīng)常處在不擬定狀態(tài),不利于對財產(chǎn)的保護(hù)和運(yùn)用。現(xiàn)在對于住宅社區(qū)停車位(庫)的全部權(quán)歸屬認(rèn)識有幾個通說：（一）合同商定說此種觀點認(rèn)為,對車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過商定來擬定。這種觀點的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫的歸屬?！段餀?quán)法》規(guī)定:“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，出租或者附贈等方式商定。占用業(yè)主共有的道路，或者其它場地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國家對于車位車庫全部權(quán)的歸屬也是遵從于此通說來認(rèn)定的。但是在現(xiàn)在賣方市場條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強(qiáng)勢地位制訂霸王條款，并且他們在合同中主動規(guī)定同業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點的本意。只有隨著商品房市場的發(fā)展逐步變?yōu)橘I方市場的時候，此種觀點才有可能實現(xiàn)。（二）成本分?jǐn)傉f此種觀點認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購房款中,車庫全部權(quán)即為業(yè)主共有,否則歸開發(fā)商全部?，F(xiàn)在房地產(chǎn)價格是由需求決定的,而不是由成本決定的,開發(fā)商與否將車庫的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價格中去,也只有開發(fā)商清晰,業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本,也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商成本。由于成本是屬于公司的核心商業(yè)秘密,因此據(jù)此來擬定車庫的全部權(quán)也是非常困難的。（三）國家全部說此種觀點認(rèn)為,地下車庫屬于地下人防工程,根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國家全部（參見王利明著《論物權(quán)法中車庫的歸屬及有關(guān)法律問題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《有關(guān)加強(qiáng)居住社區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充告知》第2條指出:“人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的構(gòu)成部分,未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)使用的人防工程,由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承當(dāng)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi),并在人防工程使用合同和物業(yè)管理委托合同中注明?！彪S著都市商品房的發(fā)展,我國的人防工程建設(shè)發(fā)展快速,人防工程投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。這種狀況下,仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國家全部顯然是不當(dāng)當(dāng)?shù)模碛捎腥?。第?《人民防空法》并沒有明確規(guī)定全部的地下人防工事都屬于國家全部?！度嗣穹揽辗ā返?條規(guī)定:“國家激勵、支持公司事業(yè)單位組織、社會團(tuán)體和個人,通過多個途徑投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者全部?！贝颂幹皇且?guī)定了由投資者使用管理,收益歸投資者全部,并沒有界定人防工事的全部權(quán)歸屬問題。相反,在沒有界定全部權(quán)歸屬的狀況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是全部者,而不能反過來認(rèn)為在沒有明確規(guī)定歸屬的狀況下就能夠認(rèn)為屬于國家全部。第二,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,界定全部權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有全部權(quán)。對于商品房社區(qū)的地下人防工事,國家并沒有作出任何投資,因此就不存在在法律上主張全部權(quán)的基礎(chǔ)。第三,如果地下人防工事屬于國家全部,政府應(yīng)當(dāng)承當(dāng)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實上,對社區(qū)地下人防工事的管理費(fèi)用并非由國家承當(dāng),大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承當(dāng)。而由開發(fā)商或者業(yè)主承當(dāng)管理費(fèi)用而不享有全部權(quán),這也是說不通的。（四）登記說此種觀點認(rèn)為：車位（庫）房的全部權(quán)證登記是誰，即歸誰全部。根據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對于已登記的車位（庫）必定歸登記產(chǎn)權(quán)人全部。但是我國現(xiàn)在的狀況是：沒有進(jìn)行房地全部權(quán)屬登記或者壓根就不能進(jìn)行登記的車庫在我國的住宅社區(qū)里比比皆是，顯然以此來擬定車（位）庫的全部權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實的。四、國外社區(qū)停車位的全部權(quán)歸屬的做法對于公共社區(qū)來說,停車位的全部權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體社區(qū)居民的切身利益。因此,各國或地區(qū)的立法中,對此問題都有所規(guī)定,我國物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸取和借鑒。(一)日本在日本,分辨全部建筑物附設(shè)之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,普通是在建筑物基地劃出明顯的界限而形成;另一為屋內(nèi)停車場,指在分辨全部建筑物內(nèi)設(shè)立的停車場,普通設(shè)在分辨全部建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定分辨全部權(quán)人或分辨全部權(quán)人以外的其別人設(shè)定運(yùn)用權(quán),且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對屋內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地辦法院與最高法院特別是在對地下停車位終究是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭議,法院判例也不大相似。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實踐中占據(jù)了絕對的主流地位。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充足的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進(jìn)行解決。（二）德國德國1973年7月30日修正的《住宅全部權(quán)法》第3條第2項規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范疇之停車場,視為有獨(dú)立性之房間?！币嗉吹厣?、地下之停車場皆可設(shè)“專有全部權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。（參見陳華彬著：《當(dāng)代建筑物分辨全部權(quán)制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁。）因此在德國車庫作為一種獨(dú)立的物,其全部權(quán)可由開發(fā)商自由出售給社區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作為從物,直接歸全體業(yè)主全部。其優(yōu)點在于保護(hù)了開發(fā)商和社區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益,其能夠不用支付該車庫的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是,即使社區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也能夠在社區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。（三）法國在法國,新公寓的建造者負(fù)有一項法定的義務(wù):在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的原則為住戶設(shè)計停車場。學(xué)界及司法實踐認(rèn)為,分辨全部建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域為分別的不動產(chǎn),即停車位必須另行購置;并且該分辨全部建筑物之居住者以外的人,亦可購置基地內(nèi)之停車位。（四）美國美國法律對社區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計,遵照兩個最基本的原則,一是不允許社區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有社區(qū)內(nèi)車庫的全部權(quán)，二是不允許社區(qū)內(nèi)的車庫做為獨(dú)立的專有專有部分進(jìn)行單獨(dú)買賣。能夠看出,美國法律的規(guī)則設(shè)計與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許社區(qū)業(yè)主以外的人擁有社區(qū)內(nèi)車庫的全部權(quán),避免了社區(qū)業(yè)主以外的其別人壟斷社區(qū)內(nèi)車庫的全部權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許社區(qū)內(nèi)車庫單獨(dú)買賣,有效的避免了車庫全部權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的別人手里。固然美國也有作為獨(dú)立專有部分能夠單獨(dú)買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅社區(qū)的范疇以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營,本身就含有分辨全部性質(zhì)的專門車庫。（一）住宅社區(qū)地面停車位地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》同意同意,在住宅社區(qū)地面上直接設(shè)立的停車設(shè)施,普通以劃線分割方式標(biāo)明。（陳華彬著：《當(dāng)代建筑物分辨全部權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。）房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅社區(qū)建筑房屋單元后,房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記,房屋單元全部人按份共同擁有該社區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在社區(qū)總土地使用面積之內(nèi),因此,該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物分辨全部人,即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁有停車位的使用權(quán)而不是全部權(quán)是基于下列考慮:全部權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性原則,而地面停車位只是通過劃線分割而成,不含有建筑物所規(guī)定的遮蔽性,因此只能被視為土地使用權(quán)的客體。對停車位的使用性質(zhì)我們能夠認(rèn)定為對共用部分的專有使用,它是指根據(jù)法律規(guī)定和分辨全部人之間的共同商定,由某一種或數(shù)個分辨全部人對某些共用部分享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)。（王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁）。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體分辨全部人享有。根據(jù)我國的實際,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會交納使用費(fèi)或租金,同時向提供看守服務(wù)的物業(yè)公司交納看守費(fèi)用。因此,無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)私自在社區(qū)的地面設(shè)立停車位,而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會訂立合同,對有關(guān)收益分派作出具體商定(例如可商定租金所得用于彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支)后,才干設(shè)立和運(yùn)行這種地面停車位。否則,將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。（二）住宅社區(qū)地下停車位住宅社區(qū)地下停車位是指開發(fā)商運(yùn)用地下空間而建造的停車位。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不停發(fā)展以及對土地需求的日益膨脹,當(dāng)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展,涉及地表上空和地下空間。正是對地下空間的充足運(yùn)用,才造成了地下停車位的出現(xiàn)。而我國對于地下停車位的法律規(guī)定仍是空白,要確認(rèn)地下停車位的權(quán)利歸屬,首先要對地下停車位的權(quán)利構(gòu)造有清晰的認(rèn)識。傳統(tǒng)物權(quán)理論認(rèn)為只要含有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性,即能夠成為全部權(quán)的客體。地下停車場四至明確,與其上的房間有墻壁相隔,已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物,能夠成為單獨(dú)全部權(quán)的客體。然而,結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看,如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)全部權(quán)(即相稱于專有部分的全部權(quán)),亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的全部權(quán)的話,會造成顯失公平的成果出現(xiàn)。其因素便在于地下停車位的建筑面積普通狀況下是不計算建筑容積率的,即該停車位并沒有獲得對應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。根據(jù)我國“房地不分離”的原則,沒有地的存在,怎么可能有房的存在呢?在轉(zhuǎn)移登記時,其不能獲得房地產(chǎn)權(quán)證,其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物（王利明著：《物權(quán)法論（王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁。）。另外,由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上,不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無法對其獲得產(chǎn)權(quán)的。也因此,實踐當(dāng)中,開發(fā)商在售房合同中商定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由社區(qū)的業(yè)主共同享有,開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)私自處分的。固然在征得業(yè)主大會同意后,開發(fā)商或物業(yè)公司能夠根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托,將停車位予以出租,所得租金收入歸全體業(yè)主全部,用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時,停車位使用人必須向提供看守服務(wù)的物業(yè)公司交納看守費(fèi)用。固然,對于將地下停車位的建筑面積也計算建筑容積率的特殊狀況,我們應(yīng)區(qū)別看待。這些按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位,和地上建筑物同樣要計入整個的建筑面積。因此,該種停車位可擁有獨(dú)立的全部權(quán)。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主即使不必繳納車位使用費(fèi),但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看守費(fèi)。（三）樓房首層架空停車位樓房首層架空停車位,是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下,首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的,不能獲得對應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額,其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物(面積),也是住宅房屋單元的從物。因此有關(guān)樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是同樣的,此處不再贅述。（四）樓房屋頂平臺停車位樓房屋頂平臺停車位,是指在社區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)立的停車位。即使樓房屋頂平臺停車位在我國現(xiàn)在尚未普及,但隨著停車位的日益緊張,有關(guān)這種停車位的糾紛也會日益增多。對于屋頂平臺的歸屬問題,也是頗有爭議。有人認(rèn)為,屋頂平臺應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體分辨全部人共有;也有人認(rèn)為,其應(yīng)屬于頂樓住房全部權(quán)的范疇,由于頂樓部分的附屬物由最高一層的分辨全部人全部。我們懂得,對屋頂平臺的運(yùn)用更多的是用它的空間,而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的分辨全部人,而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體分辨全部人全部。因此,在該空間上設(shè)立停車位的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的全體分辨全部人,開發(fā)商和物業(yè)公司都無權(quán)私自在屋頂平臺設(shè)立停車位,而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才能夠。五、對于本次物權(quán)法立法內(nèi)涵的分析及某些個人建議我們學(xué)過法律的人都懂得民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)立對應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系重要涉及下列三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國家利益之間的關(guān)系（民事主體在本文中僅代表單個人或單個組織，并不代表國家）,民事主體的利益和社會公共利益之間的關(guān)系（王軼著對中國民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考—過分側(cè)重制度性研究的缺點及其克服[J].法制與社會發(fā)展,）。對于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在普通狀況下,會采用任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進(jìn)行調(diào)節(jié);對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關(guān)系則通過強(qiáng)行性規(guī)范去調(diào)節(jié)。首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)節(jié)的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應(yīng)當(dāng)運(yùn)用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)節(jié);如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系,則應(yīng)當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行調(diào)節(jié)。不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系,由于停車位的情形相稱復(fù)雜,如果停車位能夠進(jìn)行登記,則登記后的業(yè)主利益和開發(fā)商的利益都僅代表他們個人或組織，因此開發(fā)商與已購置該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采用協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采用強(qiáng)行法規(guī)范兩者之間的關(guān)系。但就現(xiàn)在我國住宅社區(qū)絕大多數(shù)狀況是整個社區(qū)的業(yè)主的利益與開發(fā)商的利益而言,其與否應(yīng)當(dāng)屬于民事主體與社會公共利益之間的關(guān)系呢？社區(qū)全部業(yè)主的利益終究與否屬于公共利益呢？什么是公共利益呢，對于這個問題我們就要看在某一事項所涉及的眾人中，是不是有多數(shù)人對該事項表達(dá)承認(rèn)。如果得到多數(shù)人的承認(rèn)，該事項屬于“公共利益”無疑！反之，如果在某一事項所涉及的眾人中，有多數(shù)人對該事項不承認(rèn)，則該事項必不屬于“公共利益”。說到這里，公共利益的內(nèi)涵已經(jīng)很清晰了。所謂“公共利益”，必須要與公共決策結(jié)合起來，大多數(shù)人承認(rèn)之事就是公共利益，大多數(shù)人不承認(rèn)之事就不是公共利益（參見王昌英著何為社會公共利益[J]北京大學(xué)學(xué)報04）。因此說什么是公共利益問題屬于事實判斷問題，必須結(jié)合具體的事項，由該事項所涉及的公眾來決定，在立法時對哪些事項屬于公共