關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解

房地產(chǎn)市場未來走勢的見解殺谷偏寂劍典權(quán)示香喚棱絨瑰螟沿簽蹭攫輝吏魄駛斧遭杠扮浩苞譜鳳擾噴2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解政策市場根本解讀經(jīng)濟大家對經(jīng)濟問題分析個人見解宏觀金融政策解讀底但酶暑欣褥葵搬盲蘋剖囊味質(zhì)相壹鑿?fù)в钔趵惨\兔垢紫邢巫豐糙竟壞杯2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解政策市場解讀Part1戮輿根羞晦夷簾嚇板涼頤爬紐墜攣瘸刁胰謎飽攤釜天乎懸涸塢邯顯蛋找胳2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解貨幣政策——通脹形勢嚴(yán)峻，回收流動性的貨幣政策延續(xù)上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達21.5%的歷史高位上半年三次加息，CPI高企，負利率依舊數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行邊拐寄運似陪渡孺歇孿恭懶辱慎禮闖掌撥柒鞘岔夷赫章張攫熾軀劊終妄幫2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解貨幣政策表達中國的經(jīng)濟周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增長、高通脹〔過熱〕CPI>3%，GDP增速<8%低增長、高通脹〔滯脹〕CPI<3%，GDP增速>8%高增長、低通脹〔最優(yōu)〕CPI<3%，GDP增速<8%低增長、低通脹〔危險〕中國經(jīng)濟周期變化08年：從緊的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%未來通脹是緩和還是嚴(yán)重？經(jīng)濟增長會不會再度下滑？中國經(jīng)濟會不會走向滯脹？煥伍菊藩蘑寥弗償謝祝霉捶蝎羞停抬息櫥習(xí)芭腹?jié)驹捊y(tǒng)婿吞剝劍敢輾托疚2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解從國際、國內(nèi)形勢來看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù)17個月明顯回落，預(yù)示著貨幣供給推動因素減弱數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，國家統(tǒng)計局CRB指數(shù)依據(jù)世界市場上22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價格編制的一種期貨價格指數(shù)濟紗直罐毀蟹榨謅口繹桓搽師撕歌攝擇析乓管獅菲藩幢蘋噎裳乏伙捧命裂2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解PMI持續(xù)走低顯示中國經(jīng)濟增速將放緩，但未來不會出現(xiàn)滯脹機構(gòu)GDP同比增速CPI機構(gòu)GDP同比增速CPI中國人民大學(xué)9.63%4.7%交通銀行9.5%5%以內(nèi)國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組9.3%4.9%中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家）9.2%4.8%瑞銀證券9.3%5.0%李迅雷（國泰君安總經(jīng)濟師）9%5.0%中國智庫9.3%—宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟學(xué)家）9.4%4.8%世界銀行9.0%—屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹遠征（中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家）9.3%—政府目標(biāo)8%4%國內(nèi)各大機構(gòu)對2021年全年GDP和CPI增速的預(yù)測PMI連續(xù)三個月回落，仍位于臨界點50%以上的擴張區(qū)間，顯示出中國制造業(yè)總體仍在增長，但增速逐月放緩的跡象。知建互叼痙兜策戎忠貼匝財殊肉卓垛蛇哩危友丁紋近蹤果怔合仁冰鐳潦遙2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解新國十條：北京國五條：23個城市出臺限購令國八條：42個城市出臺新版限購令新國十條：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，局部銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮新國十條：無國五條：無國八條：608城市出臺房價控制目標(biāo)，發(fā)改委催促銷售過程明碼標(biāo)價2021年上半年行業(yè)政策回憶——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強、范圍擴大、新政策出臺限貸限購限價保障房新國十條：580萬套國五條：年末根本建成60%國八條：1000萬套，11月底全部開工澄破贛續(xù)剎硝蕪測聽隴萊憐病憋燃充跺撿控棱丁績蹄嗣愉郵豬假設(shè)踩降命祭2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解影響購房者預(yù)期的政策直接影響政策限購政策〔自上而下〕限貸政策〔自下而上〕間接影響政策保障房政策限價政策從兩頭堵需求效果立竿見影行政干預(yù)市場改變買方預(yù)期敞停境極崎悠勇鋁監(jiān)矚擂土瓷懸鉤覆她棕總搬黎頁盞扳筑皂扒允腳曾靠頤2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系2021年上半年購房者投資比例走勢一次性付清比例創(chuàng)今年新高投資比例明顯下降信貸政策對不同首付能力購房者的影響限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng)柒條絹據(jù)屎棉顯吏闊案黃痘燦回唯嘩有煞墨江曬電院贖癥幕價潮娜楊抨迂2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解供銷差與價格走勢高度一致，預(yù)計12年一季度價格面臨較大的下行壓力數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原數(shù)據(jù)平臺未來商品住宅供銷差走勢供銷差=實際需求-潛在供給=銷售面積-滯后1.5年的新開工面積婚殊紳幌娠撐穆慌炮鋇譜舜彭裕湃濟刀抖鏡麓嗡烤槽鹿柑擇詭外懲訛展值2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解限貸政策下市場形式更加嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的2大難題關(guān)于資格客戶——1個基于大量假設(shè)的印象型估測資格客戶=買得起房的客戶-資格已消耗客戶〔1〕買得起房的客戶——家庭月收入30%能夠支付平均房價月供的客戶總價120首付比例30%貸款84基準(zhǔn)利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量調(diào)研20萬以上的20.90%深圳常住家庭3503201買得起房的家庭數(shù)73.2萬〔2〕資格已消耗的客戶——已購房客戶數(shù)量÷人均房屋套數(shù)÷流動水平1996-2011年房屋成交套數(shù)912021.28有房的人人均擁有房屋套數(shù)1.288有房的人名額消耗708091.05人口流動率15%已經(jīng)買過房的家庭數(shù)61.6萬〔3〕資格客戶=11.6萬73.2÷11.6=6.3：1要獲得同樣的效果需要付出6倍的努力！匿購弗翱訛陋紡調(diào)巨效奶稻乃吊槽謊帽下坎帛磷唐聚你椒沒劉苔趨午袁閡2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占地方政府收入的50%-70%，當(dāng)前形勢下地方政府財政缺乏更加突出如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟增長放緩，政府收入降幅將擴大地方政府的債務(wù)規(guī)?？赡鼙裙俜綌?shù)據(jù)更大？迄娶頃虐沁薩午陣帳祁怠池駱嗡讕咕急焉拔嫡嘆碎婚鹼尊賢剖吭堯起皚突2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解中小企業(yè)倒閉潮？經(jīng)營環(huán)境惡化，本錢攀升和信貸收緊已導(dǎo)致局部地區(qū)中小企業(yè)停產(chǎn)及破產(chǎn)匯豐PMI指數(shù)調(diào)查對象主要是中小企業(yè)，中國制造業(yè)PMI調(diào)查對象主要是大中企業(yè)，50為PMI的榮枯分水嶺中小企業(yè)面臨的壓力比大中企業(yè)更為嚴(yán)峻經(jīng)濟擴張經(jīng)濟萎縮貸款緊，民間融資利率極高生產(chǎn)本錢居高不下轉(zhuǎn)型困難資金沒有出路溫州中小企業(yè)促進會會長周德文表示：當(dāng)前溫州3個月到1年期的借款月息普遍到達3%~5%CPI、PPI長期居高不下，原材料、人工和融資本錢不斷攀升企業(yè)轉(zhuǎn)型短期難以實現(xiàn)，壟斷部門民企難以進入，資金無處可投中小企業(yè)困局瀾蓉匝姨件搭冀尖六醚拈萬霞啤棧欺魄近朵仗崩噸秸拐筍捆榷屋奇洶震扭2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解民間借貸危機？信貸收緊/民間借貸泛濫，資金鏈斷裂將引發(fā)巨大的金融和嚴(yán)重的社會問題穩(wěn)健貨幣政策信貸收緊貸款難民間利率提升全民放貸企業(yè)資金壓力緩解資金仍然短缺群眾有利可圖經(jīng)營良好經(jīng)營不好借新還舊歸還貸款惡性循環(huán)加強監(jiān)管據(jù)悉民間借貸年利率已高達160%，中小企業(yè)借貸有如飲鴆止渴料乎至配阿帽缺哦病姬蟻襖赦廊鑰牟鞋碉祭鍬堅藏嗚迸分迄潘耳明汗宅嗅2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解此前公布的限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)，但鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松。而保障房和房價控制目標(biāo)政策由于執(zhí)行不到位，導(dǎo)致購房者對這兩個政策的信心有所下降。因而，預(yù)計未來政府政策執(zhí)行邏輯是：一方面加大保障房建設(shè)力度，籍以此維護政府的公信力；另一方面，持續(xù)加強限價政策的執(zhí)行力度。后市預(yù)判制位圓揪象趣喝倦有儒恰蝦撂酞盒瑞菊弦吶誼剎納駐元播眨棟胞任宜潞被2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解中國宏觀金融政策走向〔來源巴曙松講義〕Part2眼事更因點煌肇嘔萎苗晦糟志熔肉庚居蓄障剮章飼琺根鐘秧凱汲鐵礦徑荷2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解1.1美債評級下調(diào)是風(fēng)險性危機當(dāng)前的美國主權(quán)債務(wù)危機那么可以說是風(fēng)險性的危機，以美債降級為標(biāo)志，然而美債評級下調(diào)本身并不意味著美國無力歸還債務(wù)，同時債務(wù)/GDP也并非衡量債務(wù)負擔(dān)的唯一指標(biāo)，實事上，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、內(nèi)外債結(jié)構(gòu)占比、債務(wù)發(fā)行的幣種結(jié)構(gòu)也同等重要。與次貸危機時期相比，當(dāng)前美國的金融機構(gòu)和企業(yè)等持有的流動性較為充足，相比之下，次貸危機是典型的恐慌性危機，以雷曼兄弟的倒閉為標(biāo)志，全球金融市場對于次貸危機可能導(dǎo)致的損失充滿了恐慌情緒，從具體的去杠桿化進程看，調(diào)整也十分短促而劇烈。眉雌武競札續(xù)窒聶脆失儀嵌觀袋綽典錘怎組斗紛鄖僥勾料廂撇簽梭懂悄對2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解1.1美債評級下調(diào)是風(fēng)險性危機原那么上，一國出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)違約的核心條件是：沒有貨幣發(fā)行權(quán)外幣發(fā)行的債務(wù)占比過大，且本幣難以自由兌換短期債務(wù)占比較大，借新還舊的壓力較大外債占比較較大利率的突然提升往往是觸發(fā)條件綜合這些指標(biāo)來看，美國尚不存在主權(quán)債務(wù)違約風(fēng)險穴唁芹約納踴貌責(zé)況袍撬恩暑藩桑身纜品判褥俏番喚茄志歪延制增茬領(lǐng)晌2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解1.1美債評級下調(diào)是風(fēng)險性危機因此，與歐洲相比，美國根本不存在嚴(yán)格意義上的償債能力問題，美聯(lián)儲作為一個主權(quán)國家的央行，且美元作為主導(dǎo)性的國際儲藏貨幣，悲觀情況下，也可以通過貨幣發(fā)行來歸還債務(wù)。1971年美國放棄美元兌換黃金的承諾即是一個案例。至于未來的走向，真正的問題在于美國2021年以來債務(wù)急劇增加的原因既有支出的增加，也有財政收入的下降，這主要是因為增長放緩導(dǎo)致的個人和企業(yè)稅收下降。財政收入下降明顯熄耶冗剪繪豹氦嚷灌道胡尊堪架硫筷硯嫉濾詠榜廓尿刁燴溺示葛貸吞竭燎2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解1.2美國經(jīng)濟是否會“二次探底〞？美國經(jīng)濟再度出現(xiàn)衰退的可能性在增大刺激政策透支了未來的增長潛力房地產(chǎn)投資需求在02—06年被過度透支，由人口自然增長和家庭結(jié)構(gòu)變化所產(chǎn)生的自然需求缺乏以成為復(fù)蘇的持久動力。目前美國的房地產(chǎn)投資尚未恢復(fù)到危機的1/3.新的財政和貨幣政策刺激空間有限。目前的復(fù)蘇緩慢且不穩(wěn)定從美國歷史上前10次衰退周期相比，2007年四季度以來的本輪衰退幅度相對于歷史平均水平更為嚴(yán)重，復(fù)蘇進程相對歷史更為緩慢，且極不穩(wěn)定。從歷史經(jīng)驗觀察，美國10次衰退周期的復(fù)蘇進程開始于衰退之后的第五、六個季度，然而，2007年底以來的這輪衰退進程在第六個季度時仍然處于低谷區(qū)域，直到第八個季度即2021年12月經(jīng)濟增速才開始由負轉(zhuǎn)正，而且復(fù)蘇進程呈現(xiàn)出階段性的不穩(wěn)定性，即2021年三季度之后，經(jīng)濟增速再度下行。靖鶴唐躁項既朋坑筆界拒匆猛聰躺至俐凸仍鄂襄逐詛嫉譴劉尖插靛撤蝗沉2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解1.2美國經(jīng)濟是否會“二次探底〞？即使推出QE3，效果也將有限在QE1和QE2的根底上推出，邊際效用遞減七月核心通脹率已達1.8%，總體通脹已達3.6%，QE3空間有限，除非美聯(lián)儲提高對通脹的容忍度。QE1和QE2主要是為了應(yīng)對流動性危機和提振市場對經(jīng)濟復(fù)蘇的信心，也在一定程度上“欺騙〞了市場。QE的可信度下降一個簡單比照目前支持QE3的理由主要是提高市場信心和應(yīng)對資本市場動亂，如果僅僅簡單考察QE與標(biāo)曾500的關(guān)系，從推出前的最低點到推出后的最高點作為比照依據(jù)，QE1推高62%，QE2推高28%。當(dāng)然也不能完全排除QE3，以時間換空間的可能性。因此，綜合看，在新一輪刺激政策空間有限，美國可能陷入更為緩慢的溫和“二次探底〞，即幅度較淺、跨度較長的低速增長。近期主要國際投資銀行高盛、摩根大通、摩根斯坦利等將美國今明兩年的GDP增長速度也下調(diào)。目前，對美國2021年經(jīng)濟增長率的平均預(yù)測在1.5%左右，較兩個月以前約低1%。尹霸淡瘴凰舟使裴鄂孕哀變閘打瞞饒授祝翔呈機閏褪攙蓋襯淖誡占痊唉懊2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解1.3美國是否會陷入“失去的十年〞？從長期來看，美國經(jīng)濟仍然存在活力，與日本“失去的十年〞時有較大差異。美國實體經(jīng)濟的活力強于日本，主要表達在銀企關(guān)系的差異上。上個世紀(jì)80年末日本的銀行體系和工業(yè)體系互相持股，企業(yè)和銀行是綁在一起的，同時遭受了巨大損失，美國的企業(yè)和銀行那么是相對別離的，危機之后美國企業(yè)根本上未受太大影響；兩國遭受損失的程度不一樣。拿美國2007年的高點和2021年的低點匡算，美國金融財富的損失大約是20萬億美元，相當(dāng)于其年GDP的150%，而日本當(dāng)年的損失約相當(dāng)于其年GDP的三倍，問題較之美國更為嚴(yán)重。兩國政策的力度不一樣。日本的銀行體系一直到1996年以后才正式核銷其壞賬，美國的“刮骨療傷〞那么在危機后很快就著手進行，包括量化寬松政策，日本也是10年之后開始做，美國那么是立即行動，有效防止了大蕭條情形的出現(xiàn)。炎芝恍悠刑甫憐滋址圣遜舀翰承蝶戀展悲壟氫泥皮炯疥棘墮奎咆條惟瑯吼2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.1歐債風(fēng)險向核心國擴散數(shù)月以前，市場擔(dān)憂的主要是希臘的國債違約，現(xiàn)在那么更擔(dān)憂西班牙、意大利的問題。不管從GDP總量還是國債余額大小的角度來看，一旦西班牙和意大利出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，其問題遠遠要比希臘、葡萄牙大得多。意大利和西班牙的GDP之和為3.6萬億美元，為希臘的十二倍。從國債余額來說，意大利的國債余額達約1.9萬億歐元，西班牙約7千億歐元，兩者之和大約是希臘的8倍之多。按意大利的規(guī)模，現(xiàn)有的任何機制〔歐洲央行、EFSF、IMF等〕都無法提供足夠的流動性援助；如果法國國債出問題，更是無藥可救。炳黨搭傍牲寞曙聽呀發(fā)線漾褪林瓜涵冷奧動氏炊辭旅澤馮韓阜蹦恫鑼克睡2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.2債務(wù)危機可以“自我實現(xiàn)〞歐債危機可以被市場“自我實現(xiàn)〞。前一段，不少投資者西班牙、意大利的財政情況的根本面要明顯好于希臘，因此前者違約的可能性很小。但是，只要市場上的局部投資者出現(xiàn)對西班牙、意大利債務(wù)可持續(xù)性的疑心，就會推高其國債的信用違約交換價差〔CDSspread〕和國債利率，而利率一旦明顯上升，這些國家利息支出占GDP的比重就會大幅度上升，從而增加其財政困難和違約的風(fēng)險。從這個意義上講，債務(wù)危機是可以“自我實現(xiàn)〞的。膛旺崖厭赦災(zāi)派妹耪克拱詹塑伏她崔劈抬牲差終灤紀(jì)焰霜淀卜雜略撼娥斑2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.3歐元區(qū)問題是“短板現(xiàn)象〞歐元區(qū)問題是“短板〞現(xiàn)象。由于歐元區(qū)的創(chuàng)立的根底是沒有財政聯(lián)盟的貨幣聯(lián)盟，所以任何一個歐元區(qū)國家出現(xiàn)財政危機時，由于得不到確定性的中央財政支持和中央銀行〔ECB〕對財政債務(wù)的貨幣化，都可能造成對財政可持續(xù)性、歐元和歐洲銀行體系的沖擊。從這個意義上將，歐元區(qū)的表現(xiàn)取決于最根本面最差的經(jīng)濟體，即“短板〞效應(yīng)。即使歐元區(qū)整體債務(wù)占GDP的比重低于美國，其歐洲面臨的財政違約和金融風(fēng)險遠大于后者。嗆敝躺駝鬧冕巳掖咸回呀墻舶權(quán)恬詩旗咋梁骯矩嘉偷絢帥楞魄鴉隋迷休肄2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.4債務(wù)重組的可能性或引發(fā)新的動亂耘吊渺我粒父轉(zhuǎn)豈甲寇滿暖州夸咸鈴?fù)奁鲁髢€河紛蛔盾狗旱符腰責(zé)瀝妄2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.4歐債危機的兩種潛在走向俏睦懦文毖階恕峙眷女勾醚綸墨搬梁禱帚產(chǎn)秉蔭鋒于侯耙密覓湍剝吟宿韭2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.4歐債危機的兩種潛在走向“向后退〞----也會對金融市場產(chǎn)生大的沖擊首先，這些國家債務(wù)纏身，因此一旦它們發(fā)行本國主權(quán)貨幣就意味著這些貨幣將快速貶值，使得所有債權(quán)面臨嚴(yán)重縮水。其次，這些國家在退出時將會要求所有債權(quán)人做出讓步，甚至減計一些債權(quán)。而本國主權(quán)貨幣發(fā)行后這些債券還將面臨損失。目前僅考慮希臘、西班牙、葡萄牙和意大利這四個主權(quán)債務(wù)危機相比照較嚴(yán)重國家，其主權(quán)債務(wù)余額合計就已經(jīng)到達2.97萬億歐元，這是個國家凈金融資產(chǎn)為-2.27萬億歐元。保守估計如果主權(quán)債務(wù)出現(xiàn)10%的違約也將到達3,000億歐元的規(guī)模。因此，危機國家退出歐元區(qū)后將對國際金融市場產(chǎn)生巨大沖擊，甚至發(fā)生一場嚴(yán)重的金融危機。撥寥哺記沃耗版瑞解誠疙我拋栓超壞滅曙娥祥輔銀矯競荊驅(qū)豈陡禍猶品架2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2.5下一階段需要關(guān)注的重點一旦歐洲主權(quán)債務(wù)危機加劇，值得重點關(guān)注的目標(biāo)首先，關(guān)注那些在這些國家購置的大量主權(quán)債的商業(yè)銀行，它們將面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)減計和流動性風(fēng)險其次，關(guān)注那些在這些國家發(fā)放了大量貸款的商業(yè)銀行，在危機中這些商業(yè)貸款也將出現(xiàn)嚴(yán)重的損失第三，關(guān)注德國經(jīng)濟和市場變化。如果這些國家脫離了歐元區(qū)，由于它們本幣的貶值將會嚴(yán)重抑制德國的出口，使得德國經(jīng)濟受到?jīng)_擊。亥影疇氏躍滑震繁溉抬啪瘦巳毆志耕味駛么紛僵哺皮妓蹄弓鷗鋤糠羅骨內(nèi)2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解3.1全球經(jīng)濟“二次探底〞的形態(tài)總體上，美歐等興旺國家的政策在今天已經(jīng)喪失了進一步刺激經(jīng)濟的工具和能力，因此其經(jīng)濟復(fù)蘇只能寄希望于本國經(jīng)濟中私營部門的逐步康復(fù)或者海外市場〔新興市場經(jīng)濟體〕出現(xiàn)新的需求增長點。然而，包括中國在內(nèi)的新興市場經(jīng)濟體仍然面臨居高不下的通貨膨脹〔這在一定程度上也與興旺經(jīng)濟體寬松貨幣政策有關(guān)〕，盡管這些經(jīng)濟體在緊縮政策的抑制下經(jīng)濟增長已開始下滑〔個別地區(qū)在2021年2季度已出現(xiàn)環(huán)比的負增長〕，但卻很難放松政策、刺激經(jīng)濟。在這種情況下，歐美等興旺經(jīng)濟體的經(jīng)濟復(fù)蘇依靠新興市場進口的可持續(xù)性較差。而債務(wù)危機的加劇和資本市場的動亂都將對消費者和投資者信心產(chǎn)生打擊，進一步拉低企業(yè)投資和居民消費活動，從而拉開全球經(jīng)濟“二次探底〞的序幕，區(qū)別僅在于“探底〞的形態(tài)。淳俱扶刷弓趟呵策穿毆博裂點臃陀靳撲倒素紅岸悠泡塔縫暖夜?jié)粽Z峭彼燴2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解3.1全球經(jīng)濟“二次探底〞的形態(tài)目前來看，相對于2021—09年的“一次探底〞，這一輪“二次探底〞的幅度可能會相對較淺，但持續(xù)的時間較長，可以稱之為溫和“二次探底〞。原因是：首先，需求難以重演“跳崖式〞下滑，2021年全球金融金融危機之前，全球經(jīng)濟連續(xù)兩年〔2006-2007〕處于過熱狀態(tài)，企業(yè)、家庭及金融部門都大量使用金融“杠桿〞，導(dǎo)致經(jīng)濟中的最終需求急劇膨脹。在金融危機爆發(fā)之后，由于企業(yè)、家庭及金融部門都大幅度地“去杠桿〞，最終需求出現(xiàn)急劇萎縮，導(dǎo)致了一個深度的經(jīng)濟下滑。相對于2021年，目前全球經(jīng)濟本身就處于一個微弱復(fù)蘇的過程中，歐美等興旺經(jīng)濟體仍處于“去杠桿〞的過程中，本身已處于一個尋找平衡的過程，沒有明顯經(jīng)濟過熱的跡象，因此即便出現(xiàn)需求下降，其幅度也會有限。虛嶼喉紫宴詭筏滋棒纏裝辰原撅瓣巫殖氰熙兔眩極卞揚藥顱柯謄素蠅廉磨2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解3.1全球經(jīng)濟“二次探底〞的形態(tài)其次，“去庫存〞難以重演2021年的劇烈程度。從2005年下半年開始，全球商品價格開始了長達兩年多的大幅度上漲，導(dǎo)致原材料價格出現(xiàn)了全球范圍的大幅度攀升。出于投機或保值的需求，包括中國在內(nèi)的全球的企業(yè)〔甚至金融部門〕都進行了大規(guī)模存貨積累，從而增加了經(jīng)濟中的中間需求。因此，當(dāng)2021年全球金融危機爆發(fā)、商品價格暴跌之后，全球發(fā)生了共振式的大規(guī)模的“去存貨〞行為，這不但帶來了全球生產(chǎn)的停滯，也表現(xiàn)為全球貿(mào)易的急劇萎縮〔中國的出口在2021年也出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降〕。相對于當(dāng)時，雖然過去這一年全球商品價格也出現(xiàn)了新一輪的大幅度上漲，但相關(guān)的存貨積累幅度應(yīng)該遠遠小于當(dāng)年。因此即便出現(xiàn)新一輪的“減存貨〞過程，其幅度也會遠低于“一次探底〞的情況。綜引碌瞳垛雛尹翰加左架焚名脖百蔗幕得茵枯韭縱虹襄間絮蹲土潞孟對叢2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解3.1全球經(jīng)濟“二次探底〞的形態(tài)再者，在2021年金融危機發(fā)生之后，包括中國在內(nèi)的全球政府及央行協(xié)調(diào)一致地采取大規(guī)模的財政與貨幣刺激政策，這在當(dāng)時對于穩(wěn)定信心、創(chuàng)造需求產(chǎn)生了很大的正面作用〔一定程度上講，當(dāng)時的財政刺激也是加劇很多國家當(dāng)前財政困境的原因之一〕，從而促成了一個相比照較強勁的反彈。相比之下，今天各國政府和央行在財政與貨幣政策方面的騰挪空間不僅已經(jīng)很小，而且還要持續(xù)消化前期刺激政策帶來的不良后果，因此不太可能再次用政策刺激來拯救經(jīng)濟，而只能等待經(jīng)濟的自我修復(fù)或者新的需求增長點的出現(xiàn)。從這個意義上講，此次經(jīng)濟復(fù)蘇勢必更加微弱和漫長，呈現(xiàn)一個力度趨弱、跨時趨長的溫和的、尋找增長中樞的階段。吻林氧教道汽市界防一悉砒齊宰緊渺股責(zé)淮憂柯惋拌他甄柬祟捂友挨卒垂2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.1中國的外部環(huán)境—今天已有不同在目前的全球經(jīng)濟背景之下，中國經(jīng)濟可能會面臨新一輪的出口增長的減速，并因此導(dǎo)致GDP的減速?；跉W美經(jīng)濟2021年進入較慢增長〔而非衰退〕的假設(shè)，中國出口增長估計將從2021年的20%下降到2021年的10-12%。雖然近期，主要投資結(jié)構(gòu)將2021年和2021年中國的GDP增長預(yù)測下調(diào)了0.2-0.5個百分點，稍稍悲觀的預(yù)測估計中國GDP增長會從2021年的9%減速到2021年的8%左右。更為悲觀的預(yù)測，歐美經(jīng)濟2021年進入衰退的可能性為30-40%。一旦歐美經(jīng)濟陷入嚴(yán)重衰退(如GDP下降3%)，那么中國出口會下降15%，GDP增長率會繼續(xù)降低。但是，依然要看到，即使全球經(jīng)濟出現(xiàn)“二次探底〞，中國當(dāng)前面臨的格局與2021年的金融危機時也存在較大差異。諺潭竅嚨了隕燴噪殆少青辭時株否累瓜追彼臼渙痙綻魯嵌咋囪睡刪魄胚縣2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.1中國的外部環(huán)境—今天已有不同第一，與2021年底次貸危機爆發(fā)時相比，中國經(jīng)濟增長對外部市場的依賴程度有了明顯的降低。2007年和2021年，凈出口對中國經(jīng)濟的帶動作用十分顯著，因而外部金融危機的爆發(fā)直接沖擊了出口部門，進而對中國經(jīng)濟的增長產(chǎn)生顯著的沖擊。當(dāng)前，中國經(jīng)濟對凈出口的依賴程度明顯降低，凈出口對經(jīng)濟增長的奉獻在2021年上半年為-0.7，因而即使外部經(jīng)濟環(huán)境繼續(xù)惡化，對中國經(jīng)濟的沖擊程度也會小于2021年。如果此次“二次探底〞會相對較淺，那么它對中國出口的負面影響會相對較弱，應(yīng)該不會出現(xiàn)2021年出口大幅度下滑的狀況。但與此同時，由于此次全球經(jīng)濟下滑的時間可能更長、復(fù)蘇的動力也可能更弱，這對出口可能具有更長期的負面影響。焙馮肅無淺級儉每烷氟章匿酗儒愈攢臍皋顛明煤明桿驗懈綏嘛樞撾醉玻誣2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.1中國的外部環(huán)境—今天已有不同第二，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程的啟動也為應(yīng)對外部經(jīng)濟環(huán)境的可能惡化，以及正在出現(xiàn)的溫和的二次探底提供了支持力量。當(dāng)前，與外需部門面臨勞動力本錢上升、貨幣升值以及外部市場動亂等多重沖擊相比，旅游等內(nèi)需部門增長強勁，消費增長穩(wěn)定。從區(qū)域增長結(jié)構(gòu)看，隨著大量勞動密集型企業(yè)從東部沿海向中西部的轉(zhuǎn)移，中西部的投資增長開始快于沿海興旺地區(qū)，這不僅使中國的區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更為均衡，同時也有利于支持經(jīng)濟增長的軟著陸。當(dāng)然因為東部經(jīng)濟比重大，總體增速有所回落應(yīng)當(dāng)是大趨勢；第三，與2021年底相比，當(dāng)前房地產(chǎn)市場即使在嚴(yán)峻的緊縮政策調(diào)控下，依然保持了較為強勁的市場表現(xiàn)，這既是保障房建設(shè)的對沖力量所致，也有市場運行的慣性，這就為當(dāng)前的經(jīng)濟緊縮政策贏得了盤旋余地，因為2021年底房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)短期內(nèi)迅速惡化，相應(yīng)帶動投資等相關(guān)數(shù)據(jù)顯著惡化，與外部需求回落等疊加，對經(jīng)濟增長帶來了明顯的沖擊。賄室曙閥換邏迂寐纂攢喊跺從輿溯宜滅燒峽待槽貌峻習(xí)棕葉串粳銘拉找寇2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.2中國的政策應(yīng)對—政策應(yīng)有側(cè)重悲觀情形下，如果歐美經(jīng)濟確實再度陷入衰退〔二次探底〕，中國經(jīng)濟受到較大沖擊，下滑到7%以下，應(yīng)該采用一定的政策手段來穩(wěn)定經(jīng)濟。但是，政策的規(guī)模和內(nèi)容應(yīng)該與上一輪有很大的不同，防止2021—09年刺激政策帶來的負面效果。第一，規(guī)模適度。上一輪大規(guī)模的刺激政策雖然在短期內(nèi)快速推高了經(jīng)濟增長速度，但也導(dǎo)致了通脹、資產(chǎn)泡沫、融資平臺不良資產(chǎn)等許多中長期問題。結(jié)構(gòu)有待改進。上一輪的刺激政策中“鐵、公、基〞占到很大比重，鐵路等行業(yè)投資過猛。愧釘柱沁枉妻她粳彎衰憲鉸瞇詫札痹桂衛(wèi)宴袱背貿(mào)其裂嗆慷蚜譯遂撲隅頑2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.2中國的政策應(yīng)對—政策應(yīng)有側(cè)重因此，未來的政策不能再簡單以投資為主，應(yīng)該在投資和消費之間取得平衡，以保障民生和推動消費為主線。投資方向應(yīng)當(dāng)注重于提高效率，注重資本存量的提高。中國的人均資本存量依然較低，包括保障房、水利設(shè)施和有助于提高社會管理能力的城市根底設(shè)施，如污水處理、污染治理、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域都需要進一步加強。特別是2021年以來中國很多城市遭遇澇災(zāi)，顯示了城市資本存量提高的空間依然存在。根底設(shè)施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大局部，直接影響總體的增長波動，制造業(yè)的投資增長動力一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，另外就是勞動力本錢上升推動的資本替代勞動的過程，根底設(shè)施建設(shè)方面取決于城市化的進展英鯉福積能自淡祥蒼狠慶挑作勝歌督絡(luò)頰毀輝啄痰交試瓣坷錨錠加曳竟鄉(xiāng)2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.2中國的政策應(yīng)對—適度降低增長目標(biāo)如果歐美經(jīng)濟二次探底，中國新一輪刺激政策的目標(biāo)不應(yīng)該是將GDP增長率再次推高到9%-10%，而應(yīng)該將目標(biāo)降低。將目標(biāo)降低的理由包括:過度刺激和投資主導(dǎo)的刺激政策在中期會導(dǎo)致通脹、泡沫和不良資產(chǎn)；消費主導(dǎo)的刺激政策必然在短期內(nèi)效果較不明顯〔由于減稅和消費者補貼的乘數(shù)一般低于0.5,而投資的乘數(shù)達1.4〕。此前關(guān)注增長目標(biāo)實際上是關(guān)注就業(yè)問題，目前人口結(jié)構(gòu)的變化使得這個問題出現(xiàn)變化騾茨卸猛廣什澄賠極叭款新歉硅挺跺賽洼逗碗薦疇聾鉆樁怨孤巨娛險揍筒2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.2中國的政策應(yīng)對—貨幣政策需要拓展新空間在貨幣政策工具運用方面，數(shù)量工具包括：準(zhǔn)備金率調(diào)整、央票和公開市場對沖操作；價格工具包括：利率和匯率，同時還包括宏觀審慎監(jiān)管工具的相機運用；數(shù)量型工具運用面臨挑戰(zhàn)：法定存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上升到新高〔緊皮帶〕，局部銀行流動性進展，銀行間市場操作直接導(dǎo)致市場利率迅速波動；價格型工具應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更大的作用，在價格工具和數(shù)量工具之間取得平衡來到達金融緊縮目標(biāo)尋找適當(dāng)?shù)恼呓M合：要有利于抑制通脹，同時維持金融體系流動性的相對平穩(wěn)，防止大起大落。考慮到物價即使在下半年回落，四季度依然可能處于4％以上水平并持續(xù)到2021年，通過適當(dāng)升值和加息來抑制通脹依然有空間以克服負利率砒偏王扭慷刺廷咱呵嗚調(diào)霉醛聞帽獻孵盒框暢潤英滾那么尋蛔之壁輛倪彈拼2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解4.3中國的政策應(yīng)對--貨幣政策應(yīng)防超調(diào)獵火吻蠱潔止蓖扳遏趴擁去演波救仗殲氫騷瓷蒸夯蛾汽活酶榷嫉遠撰警賓2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解08年超調(diào)案例：比照2006—2021年的這輪政策緊縮周期，一共上調(diào)了19次存款準(zhǔn)備金率，計1000個基點至17.5%；共加息7次，計189個基點，使一年期存款利率到達4.41%。進一步的觀察發(fā)現(xiàn)，最后一次加息時點是2007年12月底，這時距離CPI見頂回落的時點為三個月，而CPI在3月份見頂回落之后，央行仍在4到6月保持了每月提存款準(zhǔn)備金率一次的緊縮力度，而在最后一次即6月提高存款準(zhǔn)備金率時，GDP已經(jīng)連續(xù)回落了5個季度，直到2021年三季度，政策緊縮效應(yīng)的集中釋放疊加于金融危機的外生沖擊，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)“超調(diào)〞。4.3中國的政策應(yīng)對--貨幣政策應(yīng)防超調(diào)托漳涌勃汐俊擲應(yīng)勃嫌這藥鉸紋除酬牙七殉顫聞孿丫賀絕哺狙駐紳庇凄辦2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解經(jīng)濟大家對經(jīng)濟問題分析Part3壁鈍洗蛤膘嫌嘎海巢碑診攬狙剝兌括距碌盾襲灘鋼退謝渠撩審頁葛漢范誦2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解〔2021.08.30〕北京要考慮放棄以貨幣政策調(diào)控經(jīng)濟

我明白北京的朋友為什么要打壓樓市。說他們恐怕泡沫是過于抽象的說法。遠為具體的說法是他們恐怕日本二十多年前的經(jīng)驗及美國幾年前的經(jīng)驗在中國上演。目前看，這些不幸經(jīng)驗是不會在中國出現(xiàn)的：打壓樓市的直接政策及借貸緊縮的間接政策推出了好幾個月，這里那里樓價只下降了百分之十左右。更重要的是樓價跌得慢。急跌三分之一會出現(xiàn)硬著陸，慢跌三分之一多半不會。那些所謂泡沫，從歷史的經(jīng)驗看，永遠是跌得快的例子。這幾個星期內(nèi)地樓價的下跌有加速的跡象，這只是個人的隨意觀察，作不得準(zhǔn)。北京的朋友可能認(rèn)為跌得快好世界，或者認(rèn)為經(jīng)濟硬著陸是好事，但我不這樣看。二十多年前日本硬著陸，幾年前美國硬著陸，跟著歐洲也硬著陸。

我認(rèn)為中國的樓市根本沒有北京朋友擔(dān)憂的泡沫，刻意地炮制出來不智。紓緩樓價是另一回事。增加樓房的土地供給及提升建筑容積率都可以考慮，推出經(jīng)濟適用房〔香港稱居屋〕不壞。我沒有確實的數(shù)據(jù)，但聽到及讀到的，從香港及西方的經(jīng)驗看，中國的經(jīng)濟適用房的大量急推可能操之過急。中國又怎樣呢？盡管我認(rèn)為北京的朋友應(yīng)該接受但沒有接受我二○○九年三月二十日提出的建議——?溫家寶大可煞掣?；盡管我認(rèn)為高鐵建造得太快，打壓樓價的方法用得不對，抄襲老外的勞動法例是劣著，抄襲老外的貨幣調(diào)控也是劣著——我認(rèn)為今天眾說紛紜的硬著陸的出現(xiàn)時機不大。除非真的把樓市打死。樓價一般急跌三分之一會出現(xiàn)硬著陸，時機不是沒有，但我認(rèn)為北京會懂得及時松手。沒肯變珍歷偽遼鉛盛咐沃閃直九忱來幽程敢轎紳咆聽磨醬趨油憎桑膨居騷2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解〔2021.03.01〕泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策市價指導(dǎo)資源的有效使用，不可能錯的原那么：人民的收入增加，他們的積蓄要放進一些倉庫去，作為財富累積。一般而言，比較可取的倉庫是房地產(chǎn)。中國的經(jīng)濟增長冠于地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中國的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。去年樓市的表現(xiàn)也好，而北京顯然認(rèn)為是太好了。讀到的言論，是北京的朋友擔(dān)憂樓價升得太快，因而要打壓，出于兩點。其一是樓市的不斷上升可能出現(xiàn)泡沫，一下子暴跌會是災(zāi)難。其二是樓價的急升會導(dǎo)致貧富兩極分化。窮人沒有買樓，樓價上升他們無緣享受，有所不公也。經(jīng)濟學(xué)的困難是很難判斷樓價是否過高。樓價不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。難以另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為；日本樓市悲劇的起因，是當(dāng)年嚴(yán)禁農(nóng)產(chǎn)品進口，使農(nóng)產(chǎn)品之價飛到天上去/番茄零售五美元一只，溫室葡萄一美元一粒/禁止農(nóng)產(chǎn)品進口有大幅提升地價之效，樓房之價因而高升。更大的不幸，是水漲船高了，工資跟著也高。本地的樓價與工資皆高，促使日資到外地下注或設(shè)廠。這資金的需要促使八十年代初期起日本銀行的借貸急速膨脹，到一九八六年那里的銀行紛紛出事。樓價，尤其是商業(yè)樓價，急速地下降了百分之八十以上。枕卑撬俘術(shù)椿賽府峨其恬巖二羹又堿繕躺洲碾鎮(zhèn)歷紹鍘埠殃虞姬中百鉤敞2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解這些年新興的泡沫理論必定連帶著貨幣問題，尤其是貨幣政策帶來的借貸膨脹。從觀察上看，這關(guān)系是對的，尤其是貨幣的借貸膨脹對經(jīng)濟的影響不是局部而是全部，樓價的泡沫出現(xiàn)只是首當(dāng)其沖的悲劇。經(jīng)驗的規(guī)律說樓價的急升與泡沫性地暴跌，跟借貸膨脹有肯定的關(guān)系，但不是說經(jīng)濟學(xué)者有可靠的泡沫理論。把市場暴跌作為泡沫看，到今天經(jīng)濟學(xué)者還是事后孔明，什么理論云云有點搞笑。因為貨幣借貸膨脹得厲害而出現(xiàn)的市場「泡沫」對經(jīng)濟整體可以有廣泛的不良影響，但這不是幾百年前荷蘭出現(xiàn)的郁金香危機那種泡沫。借貸膨脹導(dǎo)致的樓價急升及暴跌，到今天經(jīng)濟學(xué)者只知其然而不知其所以然。規(guī)律是這種泡沫一定先有借貸膨脹，但借貸膨脹不一定帶來市場暴跌的泡沫。另一個規(guī)律，是樓市或資產(chǎn)之價泡沫性的下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟整體下跌后難以復(fù)蘇，主要是因為有利益團體的左右，難以調(diào)整。美國二○○八年〔其實較早〕出現(xiàn)的金融危機是另一個借貸泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，聯(lián)儲局鼓勵低息借貸，格林斯潘說中國貨進口相宜，穩(wěn)定著美國物價。不到十年美國的總借貸額上升了約三倍。格老可沒有想到，通過金融工具衍生出來的是毒資產(chǎn)。二○一一年初某估計說，美國的總財富下降了約百分之三十，樓價平均下跌了約一半。調(diào)校的困難又是利益團體的阻力：退休的反對通脹，工會對工資不讓步，政府員工對工資不讓步，「環(huán)?！狗ɡ膊蛔尣??！?021.03.01〕泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策袱搏鬧嘔蘿拍邦遞澳爺居戮紙拙貪酌盧宇姥疲蘸棲拯幣娜氣唁搬歧檔譴萍2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解上海等熱門城市跟著的開展，是八年間樓價上升了約六倍！會帶來泡沫嗎？很難說。最近一年多，內(nèi)地的樓價上升強勁。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我發(fā)表?伯南克別無選擇；溫家寶大可煞掣?，預(yù)料到借貸放得太寬會帶來的后果。中國放寬銀根的市場反響大約遲六個月，有了通脹預(yù)期調(diào)?；仡^需要一年時間，比西方的快一點，這是二十多年前弗里德曼和我研討后得到的共識。這次北京重錘出擊的樓價上升，顯然起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經(jīng)濟不利，外資跑到中國來下注。至于銀根放寬得太大太久，是央行的錯失，因為這錯失找樓市出氣是不容易自圓其說的。/這次北京推出的嚴(yán)厲打樓政策，如果導(dǎo)致樓價暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我們不能排除這政策不僅打跌樓價，整個經(jīng)濟的增長可能受到池魚之災(zāi)。假設(shè)如是，那么見笑天下矣！牛群直覺促成的市場泡沫例子跟貨幣政策沒有明顯的關(guān)系，而對經(jīng)濟整體沒有嚴(yán)重的不良影響。牛群泡沫源自訊息缺乏，只要訊息數(shù)據(jù)能清楚而又肯定地公開，樓市出現(xiàn)牛群泡沫的時機近于零。如果某區(qū)的土地缺乏，或需求很高，那么讓樓價上升是上策，大升也不壞，因為樓價是人口分布的一個重要而又符合經(jīng)濟原那么的最正確約束?！?021.03.01〕泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策僧怎戰(zhàn)剮敘輔嘴傀菏屑鉛畦吵哼玖伶毯祖伯塹乏逮涅啼井織炕俗錢墟敝低2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解中國實際緊縮程度已近2007年底水平

(2021-06-16)巴曙松周四接受路透專訪時表示,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍以及縣級融資平臺風(fēng)險的暴露等現(xiàn)象,中國可能已進入政策超調(diào)的風(fēng)險.他表示,觀察宏觀緊縮不僅要觀察銀行間市場利率走勢,還需要觀察企業(yè)和實體經(jīng)濟從金融體系獲得資金的實際本錢,後者反映了實體經(jīng)濟感受到的緊縮力度.目前實體經(jīng)濟感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近2007年底水平,但是當(dāng)前的實體經(jīng)濟增長強度實際上明顯弱于2007年巴曙松指出,參考歷次政策緊縮決策的慣性,政策制定者通常會在確認(rèn)通脹水平進入下行通道後才可能退出緊縮政策,但在此之前,國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)已呈現(xiàn)回落態(tài)勢.2006-2021年這輪政策緊縮周期,一共上調(diào)了19次存款準(zhǔn)備金率并加息七次,使一年期存款利率到達4.41%,最後一次的加息時點為2007年12月底,這時距CPI見頂回落的時點為三個月.巴曙松指出,緊縮疊加風(fēng)險的逐步暴露將以漸近式的反響在以下幾個潛在信號上:企業(yè)去庫存、房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍、汽車銷量下滑幅度過大、縣級融資平臺風(fēng)險的暴露."地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險可能會在監(jiān)管壓力下暴露,資金斷裂的可能性加大."巴曙松說.蓉討跋淮丘木鞏賞環(huán)锨戶人二皂抑糟戶挪壕酋箕螺埂勛弓姚溢栽趾愧翹荊2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解巴曙松：

中國加息空間受到國際環(huán)境制約

2021-04-27

中國貨幣政策面臨國際環(huán)境約束,如果歐美日始終刻意保持低利率的話，會直接制約中國利率政策的加息空間。盡管國內(nèi)物價壓力可能很大，但是可能加息的空間不是很大。

羌殺歸緞魂橡留砸鋇折桃政崔巒腎奇?zhèn)b糾族渭忱毛彝掃竅脾禾晶據(jù)藏箋夷2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解個人見解僅供娛樂Part4庫對嬰猶眶伶蕊酋隨辣腸料謝敖疽窒勉筏緩吭待足鐮敲好撬醒量哼挖敝瞅2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解投資觀點投資觀點1：在別人貪婪的時候我們要恐懼，在別人恐懼的時候我們要貪婪〔巴菲特〕，可以換種說法：你的投資理念要逆群眾思維投資觀點2：借鑒股市投資理論的趨勢投資與價值投資投資觀點3：趨勢投資中，在大周期〔如周線〕上漲趨勢確定的情況下，每一次的平臺整理/回調(diào)都是買點。當(dāng)然大趨勢的底部是最正確的買點〔如07年金融危機后的房地產(chǎn)08年底至09年上半年期間〕；問題：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是否大家都在恐懼階段；房地產(chǎn)大趨勢是上漲還是下跌，或者是否拐點即將出現(xiàn)呢？如何用價值投資理論和工程價值點進行嫁接。爭輥燒熱今勃測策溯病招庶獲餡抨腦蠅邢俞題童貸驢涸顴耘抹隕汗汝巍誘2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解案例借鑒：股市理論下跌背馳。價值投資、趨勢投資日線2021年2006年撈褲億袁屹從照拱迷級凈救破拂金粉蟄釬啤溢桂魂釩桑暫合忽抄貸鄧?yán)?021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解周線2021年2006年歸騾岡沂淳暑輿貸忌贏臺狐盂軀蒲隴兌顱詞槐腋顛霖沂渺鬼刺漂奈奄拄淤2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解金融政策觀點國際：西方興旺國家現(xiàn)階段普遍采取寬松貨幣政策，且考慮經(jīng)濟二次探底、經(jīng)濟回暖不穩(wěn)定等因素，寬松政策可能長期存在；日本國債幅度高，〔長期低利率，大地震后重建需要更多的資金〕貨幣超量發(fā)行情況同樣嚴(yán)重，貨幣貶值長期化；主流貨幣貶值帶來的輸入性通脹非國內(nèi)緊縮可以防止，緊縮帶來的人民幣升值更會影響出口行業(yè)；更隨世界主流主動貶值概率大〔金融危機階段中國匯率掛鉤美元〕，繼續(xù)偏緊的金融政策難度大，放寬概率偏大；國內(nèi)目前的金融政策已明顯偏緊〔溫州小企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)主逃跑、民間借貸利率升至100%以上等〕，為保證國內(nèi)企業(yè)良好經(jīng)營環(huán)境，金融寬松概率加大；題外話：目前銀行上調(diào)利率有點乘火打劫意思；同樣說明銀根偏緊至極致。金融緊縮政策寒冬已過，2021年金融相應(yīng)寬松信號明顯叫跟誘巍月紅褲檸榷八噎表概杠鏟真赫甥唇師薦爐蝎敝娃酚笆順縷拖疆拯2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢個人見解個人觀點1：通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯

從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配置需要、保值增值需要等，與前相比對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級增長。

房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng)，具備超越大多數(shù)投資回報的優(yōu)異表現(xiàn)；

房地產(chǎn)投資相對來講專業(yè)要求不高〔資金實力要求極高〕，對財富人群具有較強吸引力?！挤疵妫汗墒小ⅫS金投資〗

個人觀點2：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的表達。

房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能，09、10年超寬松的貨幣投放，導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值【糖高宗、蒜你狠等】，對個體而為防止通貨膨脹財富縮水，需要具備保值功能的物品，在近年股市長期不振的情況下，房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣的首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅飆升；

就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個超級蓄水池，一個房地產(chǎn)，一個股市，但中國股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問