物業(yè)管理師輔導(dǎo)知識：寫字樓物業(yè)管理重點

物業(yè)管理師輔導(dǎo)知識：寫字樓物業(yè)管理重點

物業(yè)治理公司的電梯問題

省城寫字樓的電梯問題特別突出。往往有這么幾個狀況，一個是電梯數(shù)量太少，許多開發(fā)企業(yè)開發(fā)商還沒有熟悉到電梯的數(shù)量對樓本身的價值起著很關(guān)鍵的作用，電梯數(shù)量的合理對這個樓本身的價值來說起著很關(guān)鍵的作用。由于現(xiàn)在生活節(jié)奏特別快，工作節(jié)奏特別快，客戶沒有急躁在電梯間里等電梯。還有一個，有一些工程沒有考慮放置貨梯，由于任何大廈都有一些東西搬進搬出，比方辦公設(shè)備、家具等，假如客貨混用，勢必給大廈帶來許多治理問題。我們不僅要考慮電梯，還要考慮電梯的區(qū)域?，F(xiàn)在有些開發(fā)商不重視這個問題，貨梯實際上跟客梯在一個區(qū)域里面，這會給以后的治理帶來一系列問題。

寫字樓的軟環(huán)境也很重要

隨著人民生活水平日益提高，寫字樓的軟環(huán)境也很重要(停車位和地段)。寫字樓停車位在樓盤中越來越突出。從寫字樓角度來說，我們一方面考慮停車位，同時要考慮交通等問題，寫字樓說它最重要的是地段。寫字樓什么最重要，你要把國貿(mào)中心放在位置不好的地段，確定他的地段價值就不像現(xiàn)在這么高。同樣建筑，同樣人治理，它會大打折扣，我們許多樓做的是不錯的，但是價格上不去，為什么?由于他的地段不對。所以我們在考慮地段的時候，我們講的低端要考慮其他影響因素，比方我四周的交通等等。

寫字樓功能性問題

寫字樓的功能性是選擇能為這個大廈供應(yīng)必要的辦公、商務(wù)效勞的機構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂設(shè)施、會議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時在樓內(nèi)配套有一些開發(fā)商沒有留意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中心空調(diào)系統(tǒng)?？赡馨牙g、茶水間無視掉，所以設(shè)計時要考慮。

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什么是物業(yè)治理?物業(yè)治理是物業(yè)治理企業(yè)承受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的托付，依照物業(yè)治理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進展治理。同時對房屋區(qū)域四周的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化治理，并向住用人供應(yīng)多方面的綜合性效勞。物業(yè)治理是集治理、經(jīng)營、效勞為一體的有償勞動，它根據(jù)社會化、專業(yè)化原則進展治理。

二、選聘物業(yè)治理企業(yè)的方法

選聘物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)引進市場經(jīng)濟條件下的競爭機制，以公開招標(biāo)方法為主，以議標(biāo)方法為輔。實行公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)治理企業(yè)，一般程序如下：

1.成立招標(biāo)評審組。在政府房地產(chǎn)主管部門監(jiān)視指導(dǎo)下，小組成員聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)治理專家組成。

2.向社會公布招標(biāo)公告。通過新聞媒體向社會公開公布招標(biāo)公告。

3.編制招標(biāo)書。招標(biāo)書主要內(nèi)容有：A.擬招標(biāo)的物業(yè)根本概況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地狀況等;B.物業(yè)治理內(nèi)容;C.對招標(biāo)的有關(guān)說明如物業(yè)治理托付期限、物業(yè)移交日期，向物業(yè)治理企業(yè)供應(yīng)的條件。

4.對投標(biāo)單位進展資質(zhì)審查。從中選擇確定符合條件的物業(yè)治理企業(yè)參與投標(biāo)。

5.投標(biāo)申請書的報送、開標(biāo)、定標(biāo)。參與投標(biāo)的單位，應(yīng)在規(guī)定的報送招標(biāo)工作成立招標(biāo)評審組，投標(biāo)書截止日期前將投標(biāo)申請書密封后送達符合條件的物業(yè)治理企業(yè)。采納審查和評審各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。

6.簽訂物業(yè)治理托付合同。中標(biāo)單位中標(biāo)后與托付方正式簽訂物業(yè)治理托付合同，開頭實施對該物業(yè)的治理。

三、監(jiān)管物業(yè)治理公司的方法

1.制度監(jiān)視。對物業(yè)公司日常制度化的工作進展監(jiān)管。例如：保安24小時值班巡邏制度、機電設(shè)備的修理保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項制度是否落實，有無漏洞，發(fā)覺問題有無馬上整改。

2.工作例會。業(yè)主委員會應(yīng)每月召開與物業(yè)公司的例會，準(zhǔn)時反映居民的意見，做好“橋梁”工作。

3.物業(yè)治理制度。建立標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)治理制度要做好以下幾方面的工作：一是權(quán)力不能過分集中，防止濫用權(quán)力，導(dǎo)致腐敗;二是要有全面表達私權(quán)自治的物業(yè)治理立法并以此為