大型商業(yè)地產開發(fā)全流程

大型商業(yè)地產開發(fā)全流程

商業(yè)定位

項目區(qū)位及商業(yè)指標5.1.1-項目區(qū)位條件5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標

區(qū)域環(huán)境及輻射客群5.1.2-區(qū)域定位及發(fā)展方向5.1.2-區(qū)域功能分區(qū)特征5.1.2-區(qū)域公共交通條件5.1.2-輻射商圈的人口構成

商業(yè)競爭市場環(huán)境5.1.3-區(qū)域商圈格5.1.3-主要競爭商業(yè)分析5.1.3-商業(yè)業(yè)態(tài)機會分析商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合5.1.4-項目SWOT分析5.1.4-項目總體定位5.1.4-項目客群定位5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合5.1.4-功能構成配比5.2研發(fā)

5.2.1

總圖5.2.1-規(guī)劃設計條件5.2.1-規(guī)劃設計原則5.2.1-規(guī)劃風險管控5.2.1-總圖溢價策略5.2.1-總圖及指標5.2.1-商業(yè)布局及分區(qū)5.2.1-商業(yè)室外交通分析---周邊道路5.2.1-建筑退界及間距分析5.2.1-地塊及建筑尺寸分析5.2.1-場地標高及豎向設計5.2.1-室外場地分析

5.2.2商業(yè)5.2.2-業(yè)態(tài)填空及得房率計算5.2.2-柱網研究5.2.2-層高及凈高分析5.2.2-商業(yè)水平動線5.2.2-商業(yè)垂直動線5.2.2-衛(wèi)生間布置點位5.2.2-公區(qū)尺度5.2.2-商場疏散及消防設計5.2.2-設備用房及輔助設施5.2.2-地面停車分析5.2.3-立面5.2.3-外立面設計原則5.2.3-外立面展開比例及主要材料5.2.3-廣告位設置分析5.2.3-外立面關鍵點研究5.2.3-外立面LED顯示屏分析5.2.3-外立面效果圖5.2.4-地庫5.2.4-5.2.4-5.2.4-車位指標分析

車庫出入口分析地庫平面及車位指標5.2.4-人防設計5.2.4-車庫層高及凈高5.2.5-專項設計5.2.5-5.2.5-5.2.5-5.2.5-百貨專項設計超市專項設計影院專項設計冰場專項設計5.2.5-兒童職場專項設計地鐵及地下通道專項設計屋頂花園及設備布置專項設計后勤系統(tǒng)專項設計5.2.5-5.2.5-5.2.5-5.2.5-變形縫設計

項目建設管理及技術

機電系統(tǒng)5.3.1-空調系統(tǒng)5.3.1-強電系統(tǒng)5.3.1-弱電系統(tǒng)5.3.1-商業(yè)運營弱電系統(tǒng)5.3.1-給水系統(tǒng)5.3.1-排水系統(tǒng)5.3.1-燃氣系統(tǒng)5.3.1-排油煙系統(tǒng)5.3.1-機房布置方案5.3.1-交通設備選型5.3.1-噪聲控制-燈光-公共附屬設施

結構5.3.2-結構選型5.3.2-結構轉換5.3.2-荷載取值5.3.2–結構縫目錄5.3.3公區(qū)精裝5.3.3-精裝定位及風格5.3.3-精裝資源的選擇5.3.3-精裝范圍及面積5.3.3-精裝成本及敏感點分析5.3.3-主要裝飾材料樣板5.3.3-精裝樣板段內容及計劃5.3.3-精裝修各單項形式分析及影響5.3.3-精裝修工程

景觀5.3.4-景觀定位及策略5.3.4-景觀設計原則5.3.4-景觀空間要求及交通分析5.3.4-景觀設計分解5.3.4-景觀成本管控5.3.4-景觀施工管控

資產管理5.3.5-資產清單5.3.5-資產評估

建造標準5.3.6-商業(yè)建造標準5.3.6-專項技術標準

租戶協(xié)調5.3.7-前期信息調查5.3.7-關鍵節(jié)點管控要點5.3.7-租戶管控要點5.3.7-開業(yè)前租戶風險預估5.3.7-其它補充內容

物業(yè)管理

人流管理

車流管理

貨運相關配套

垃圾清運相關配套

組織規(guī)劃及人員配置物業(yè)收費標準

物業(yè)用房選址、面積及平面布置

其它物業(yè)管理風險購物中心環(huán)境品質保障目錄

收益測算

租務市場調研數據5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租賃市場概況5.4.1-零售業(yè)態(tài)租金情況5.4.1-主力店租金情況

平均租金及各層租金預估

廣告及推廣活動收入預估

停車收入預估

全部收益匯總

成本分析及比較

投資回收測算

招商策略及招商節(jié)點

后期運營管理規(guī)劃

營運組織架構及崗位配置

統(tǒng)一營運管控體系，建立經營預警機制5.1

商業(yè)定位5.1.1項目區(qū)位及商業(yè)指標5.1.1-項目區(qū)位條件5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標5.1.1-項目區(qū)位條件兩江交匯、港運門戶、鋼鐵重鎮(zhèn)寶山位于長江、黃浦江交匯處， 海運連接164個國家和地區(qū)的

400多個港口，區(qū)內有三大集裝箱碼頭，吞吐量占上海70％，是全國最大的集裝箱儲運基地。寶鋼連續(xù)十年入選世界500強， 現位居世界鋼鐵行業(yè)第二位， 中國第一位。運營及投資發(fā)展部

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6寶山規(guī)劃呈“三段式”：北部產業(yè)，中部新城，南部老城本項目寶山鋼鐵基地寶山城市

工業(yè)園區(qū)-北區(qū)羅店工業(yè)小區(qū)月楊工業(yè)區(qū)顧村工業(yè)園區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)-南區(qū)吳淞工業(yè)基地新城規(guī)劃亦呈“三段式”：東部工業(yè)、中部居住&工業(yè)、西部生態(tài)居住本項目所在區(qū)域近半土地用途為“生態(tài)綠地”，堪稱“北上海天然氧吧”生態(tài)綠地環(huán)繞住宅地塊密集片區(qū)中心的地鐵上蓋商業(yè)5.1.1-項目區(qū)位條件運營及投資發(fā)展部

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7集團運營及投資發(fā)展部—集團啟動會資料編制模板

8插圖—總體指標合計C2-3地塊C3-2地塊1總用地面積81637.1㎡50539.3㎡31097.8㎡2項目建設用地面積81637.1㎡50539.3㎡31097.8㎡3容積率3.04.04建筑密度（設計）50.8%42.7%64%建筑密度（規(guī)劃要求）40%40%40%5綠化率（設計）16%21%8%綠化率（規(guī)劃要求）20%6總建筑面積（報規(guī)）397555㎡203948㎡193607㎡6.1地上（報規(guī)）276009㎡151618㎡124391㎡6.2地下（報規(guī)）121546㎡52330㎡69216㎡7贈送面積20706㎡20706㎡8實際建設面積(6報規(guī)+7贈送)428261㎡224654㎡193607㎡9車位數（不含公交樞紐）203210349989.1地上2462469.2地3公交樞紐407407公交樞紐停車407輛，計入紅線內剛好滿足規(guī)劃要求5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標集團運營部—集團啟動會資料編制模板

9銷售商業(yè)持有商業(yè)公寓南區(qū)SOHO持有商業(yè)銷售商業(yè)北區(qū)LOFT北區(qū)SOHO配套物管用房設備用房非機動車庫車庫合計用地面積(㎡)12,410.318,570.512,00021,125.917,170.7116.724300081,637.1用地面積占比(%)15.2%22.7%14.7%25.9%21.0%0.1%0.3%0.0%0.0%0.0%100%地上建筑面積(㎡)49,64174,28236,00063,37851,512370826000276,009地下建筑面積(㎡)1,21122,5217,00089041001506,8853,47279,007121,546建筑面積(㎡)50,85296,80343,00064,26851,9223709766,8853,47279,007397,555建筑面積占比(%)12.8%24.3%10.8%16.2%13.1%0.1%0.2%1.7%0.9%19.9%100%貨值(萬元)98,038152,837126,32596,446473,646貨值占比(%)21%32%27%20%100%利潤(萬元)19,18449,42615,50811,74395,861利潤占比(%)20%52%16%12%100%5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標集團運營及投資發(fā)展部—集團啟動會資料編制模板

10插圖~總體指標C3-2地塊1總用地面積31097.8㎡2項目建設用地面積31097.8㎡3容積率4.04建筑密度（設計）64%建筑密度（規(guī)劃要求）40%5綠化率（設計）8%綠化率（規(guī)劃要求）20%6總建筑面積（報規(guī)）193607㎡6.1地上（報規(guī)）124391㎡6.2地下（報規(guī)）69216㎡7贈送面積08實際建設面積(報規(guī)+贈送)193607㎡9車位數9989.1地上-9.2地下998注1：項目建設用地面積指不含代征綠地、道路的凈建設用地面積；注2：贈送面積指需要發(fā)生成本的、不能辦理產權、但可以提供給獨立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計入產權面積的兩層挑空的陽臺、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。注3：實際建設面積=總建筑面積（報規(guī)）+贈送面積5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標5.1

商業(yè)定位5.1.2

區(qū)域環(huán)境及輻射客群5.1.2-區(qū)域定位及發(fā)展方向5.1.2-區(qū)域功能分區(qū)特征5.1.2-區(qū)域公共交通條件5.1.2-輻射商圈的人口構成區(qū)域居民現有人口約20.3萬人，至2016年約29.9萬人，至2019年約40.8萬人另兩大景點、樞紐換乘人流將成為消費人群的重要補充現有居民20萬至2019年約40萬人潛在人群顧村公園2013櫻花節(jié)人流超過百萬，其余時段郊游、燒烤人流如織（周末人流3萬左右）；美蘭湖高爾夫球場賽事密集：上海名人賽、全國團體賽、BMW大師賽（2012.10）；六條公交線與軌交7號線換乘人流量可觀。已建住宅規(guī)劃綠地規(guī)劃住宅運營及投資發(fā)展部

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12合計消費人群近45萬5.1.2區(qū)域環(huán)境及輻射客群5.1.2-區(qū)域定位及發(fā)展方向運營及投資發(fā)展部

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13項目緊鄰4大交通主動脈，車行往還上海各區(qū)及周邊城市均十分便利200m至寶安公路（寶山至嘉定安亭），北部交通主動脈；1km至滬太路（太倉至上?；疖囌荆?，北部交通主動脈；3.7km至外環(huán)滬太路口，通過外環(huán)前往虹橋樞紐僅20分鐘，前往浦東機場僅40分鐘。4.8km至郊環(huán)滬太路口，通過郊環(huán)前往南通僅80分鐘，前往蘇州僅1小時。運營及投資發(fā)展部

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145.1.2-區(qū)域公共交通條件美蘭湖、羅店劉行&潘廣路顧村上海大學大場鎮(zhèn)長壽路本案大華靜安寺CBD

世博園磁懸浮、新國際博覽中心本案直接輻射范圍運營及投資發(fā)展部

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15無縫連接軌交7號線劉行站1、2號出口距離潘廣路站僅300米；距離顧村公園站僅1500米本項目通過7號線鏈接上海多個關鍵區(qū)域，通過7號 線可直接換乘1、2、3、4、6、8、9、10、13共計9條線路，為區(qū)域居民工作、出行提供了極大便利（至靜安寺僅35分鐘）；本項目輻射區(qū)域涵蓋顧村、羅店兩鎮(zhèn)，范圍內設顧 村公園、劉行、潘廣路、羅南新村、美蘭湖共5個 站點。5.1.2-區(qū)域公共交通條件項目內部規(guī)劃公交始發(fā)站，含6條線路，其中5條連通 寶山各區(qū)域，1條通往嘉定。公交、軌交無縫換乘的實現將極大豐富本項目的人流 量，提升商業(yè)競爭能力。地鐵上蓋、外環(huán)&郊環(huán)、滬太路&寶安公路、公交始發(fā)站無論自駕或公共交通，來往本項目均極其便利，堪稱“綜合型交通樞紐”5.1.2-區(qū)域公共交通條件運營及投資發(fā)展部

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163.1KM4.5KM4.7KM6.9KM7.3KM5.7KM7號線老羅店老劉行老顧村美蘭湖顧北路動遷區(qū)顧村公園動遷區(qū)本地原住民：主要分布在老羅店、老顧村、老劉行三 處，年齡層范圍較廣，消費能力中等，以日常生活消 費為主；市區(qū)導入客戶（動遷）：主要分布在地塊周邊動遷區(qū)， 來自上海市區(qū)各個區(qū)域，以北區(qū)為主（閘北、虹口、 楊浦），年齡層范圍較廣，消費能力較強，日常生活消 費與時尚類消費兼具；市區(qū)導入客戶（高端）：主要為分布在美蘭湖、顧村 公園附近購買高端改善類住宅的客戶，消費能力強，日常生活消費與時尚類消費兼具；新上海人：主要分布在美蘭湖、顧村公園、顧北路附 近首次置業(yè)的客戶，是年輕時尚中產階級，消費能力 較強。本案主要輻射顧村、羅店兩鎮(zhèn)，區(qū)域內客戶以居民為主，分為三類：本地原住民；上海市區(qū)導入客戶；新上海人運營及投資發(fā)展部

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175.1.2-輻射商圈的人口構成5.1

商業(yè)定位5.1.3商業(yè)競爭市場環(huán)境5.1.3-區(qū)域商圈5.1.3-主要競爭商業(yè)分析5.1.3-商業(yè)業(yè)態(tài)機會分析昊元商圈地塊東側動遷區(qū)顧村公園羅店老鎮(zhèn)世紀聯華北歐新鎮(zhèn)奧特萊斯皇冠假日美蘭湖高爾夫項目/區(qū)域商業(yè)類型典型品牌人氣羅店老鎮(zhèn)沿街商業(yè)農工商超市、來伊份、蘋果花園旺世紀聯華大賣場+轉租區(qū)世紀聯華、美食廣場、一伍一拾、愛樂游、肯德基旺北歐新鎮(zhèn)奧特萊斯+街區(qū)式商業(yè)奧特萊斯、鼎中鼎豆撈、婚紗攝影、伊諾咖啡弱地塊東側動遷區(qū)沿街商業(yè)肯德基、菜場一般昊元商圈沿街商業(yè)+街區(qū)式商業(yè)聯華超市、ok拉、全家、克里斯汀、德莊、中國黃金、阿迪達斯旺顧村公園街區(qū)式商業(yè)顧村公園燒烤、麥當勞、劉一手、永和大王、房產中介一般依云長街沿街商業(yè)華聯、伊諾咖啡、雞公煲一般依云長街運營及投資發(fā)展部

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19片區(qū)商業(yè)發(fā)展較為落后，當前呈：不集中、檔次低、體驗性差的特點強勢主力業(yè)態(tài)方面，大賣場僅有世紀聯華，無影院，KTV為低端地方品牌5.1.3-區(qū)域商圈版?權聲明2008

龍湖地產有限公司正大持有整體招租綠地銷售售后包租南樓北樓綠地正大繽紛城臨近7號線顧村公 園站，距本項目1.5公里；商業(yè)面積共80596㎡（地上62464㎡），其中北樓1-3F共30000㎡采用售后包租模式，地下部分、南樓1-4F及北樓4F采用持有招租模式；目前據傳該項目意向引入卜蜂蓮花，開業(yè)時間在2014年下半年。與該項目相比，我司項目在交通條件、體量、租售模式、規(guī)劃等各方面均占據明顯優(yōu)勢運營及投資發(fā)展部

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205.1.3-主要競爭商業(yè)分析共康路站萬達廣場本項目劉行站商業(yè)建筑面積110,000平方米地址上海共和新路一二八紀念路路口開業(yè)時間2012年6月開發(fā)商/營運商萬達集團上海寶山萬達投資有限公司建筑形態(tài)六層購物中心，三層室外步行街商業(yè)定位中檔區(qū)域型購物中心物業(yè)處置方式購物中心：業(yè)主持有，對外租賃。室外步行街商鋪：對外銷售停車位1,200個主要消費群體周邊寫字樓白領、及寶山區(qū)中至中高收入的家庭型消費人群租金水平F1租金報價8-15元/天/平方米主要租戶樓層入駐品牌商家F1萬達百貨、瑪莎百貨、沃爾瑪超市、第一食品F2萬達百貨、國美電器、ZARA、UNIQLO、CASIO、H&M、GXG、Mo&Co、LEE等F3萬達百貨、大玩家超樂場、屈臣氏、美克美家、倍思家、熱風、星動力、豆撈坊、避風塘等F4萬達百貨、大歌星量販KTV、麥當勞、肯德基、必勝客、星巴克、哈根達斯、望湘園、漢拿山、板長壽司、豐收日等F5萬達百貨、萬達影城F6豐收日寶山萬達距本項目較遠，且依托軌交1號線，客戶群不同，不作為競品本項目體量與其接近，定位方面應采取差異化策略，打造寶山另一標桿5.1.3-主要競爭商業(yè)分析運營及投資發(fā)展部

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21運營及投資發(fā)展部

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221、填補商業(yè)業(yè)態(tài)空白5.1.3-商業(yè)業(yè)態(tài)機會分析自發(fā)形成的街鋪、集中步行街、傳統(tǒng)百貨超市，是傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展三個階段，隨著本區(qū)域快速發(fā)展、人口快速聚集，區(qū)域現有商業(yè)形態(tài)不能滿足消費者的需求。集購物、餐飲、娛樂、社交等功能于一體的購物中心業(yè)態(tài)代表著商業(yè)發(fā)展的未來，而該業(yè)態(tài)在本區(qū)域尚屬空白。這是本項目最大的發(fā)展機會。2、提升商業(yè)業(yè)態(tài)檔次消費者在滿足基本需求之后，必然追求消費品質、消費體驗。區(qū)域現有商業(yè)消費形式單一、檔次低、體驗感差。鎖定區(qū)域內中高質量消費人群，迎合區(qū)域內中高端消費需求，填補區(qū)域內中高端消費市場。這是本項目最大的經營機會。3、搶占競爭優(yōu)勢區(qū)域市場容量有限，未來較長一個階段內只能容納一個大型購物中心，本項目以較高的商業(yè)形象、物業(yè)條件、經營水平進入區(qū)域市場，確立區(qū)域商業(yè)標桿，在打壓現有低水平商業(yè)的同時，給潛在競爭對手設置進入門檻。這是本項目最大的競爭機會。5.1

商業(yè)定位5.1.4商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合5.1.4-項目SWOT分析5.1.4-項目總體定位5.1.4-項目客群定位5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合5.1.4-功能構成配比5.1.4-項目SWOT分析OWST優(yōu)勢1、本區(qū)域未來人口導入量較大，區(qū)內缺乏優(yōu)質商業(yè)項目，市場空間較大；2、本項目交通條件較好，自駕、地鐵、公交等均能便利到達。威脅1、周邊現有低端商業(yè)、低價競爭可能會對本項目的客流有一定分流作用；2、未來可能出現的大型高水平商業(yè)的潛在威脅；3、本項目有大量銷售型商業(yè)，未來經營管理可能對自持商業(yè)產生一些負面影響。運營及投資發(fā)展部

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24劣勢1、本區(qū)域距離市區(qū)較遠，目前周邊人口數量不足，人口導入需較長時間；2、本項目遠離傳統(tǒng)商圈，周邊商業(yè)氛圍缺乏，市場培育需較長時間。機會1、本項目規(guī)劃有大體量購物中心，業(yè)態(tài)齊全，集客力強，容易形成項目特點和競爭優(yōu)勢；2、本項目接駁地鐵，周邊有兩個大型公園，如果充分利用能給項目帶來大量區(qū)域外人群。地鐵、公交、自駕綜合樞紐5.1.1-商業(yè)總體定位總體定位：北城天街——上海西北部首席10萬㎡“精致生活、樂享時尚”全天候一站式Lifestyle

center便捷交通 強勢業(yè)態(tài)

強調體驗

引領時尚強化客流吸附能力領銜區(qū)域市場強調參與性，全家動員，增加客戶停留時間快時尚配合專賣店提升區(qū)域時尚水準運營及投資發(fā)展部

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25版權聲明5.1.4-項目總體定位運營及投資發(fā)展部

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26高檔寶山萬達廣場

11萬平方米購物中心綠地正大繽紛城

8萬平方米

街區(qū)商業(yè)萬尚生活廣場&依云長街合計2.9萬平方米街區(qū)商業(yè)低檔大眾化本項目商業(yè)

10萬平方米購物中心單一業(yè)態(tài)多元化業(yè)態(tài)運營及投資發(fā)展部

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275.1.4-項目總體定位輻射范圍劃定原則：考慮競爭因素，項目輻射區(qū)域鎖定在顧村鎮(zhèn)、羅店鎮(zhèn)范圍內。區(qū)域范圍：東至潘涇河、 西至寶山嘉定界、北至

石太路、南至外環(huán)?？腿簶嫵珊诵目腿海侯櫞?、羅店新建商品房導入人口、中心城區(qū)動遷人口、本地原住民。輔助客群：其他通過7

號線、內部公交樞紐站、 外環(huán)&郊環(huán)、滬太路&寶 安公路導入的人群。客群數量顧村居民：現狀10.2萬人、2016年15.6萬人、

2019年23.7萬人。羅店居民：現狀10.1萬 人、2016年14.3萬人、

2019年17.1萬人。運營及投資發(fā)展部

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285.1.4-項目客群定位5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合運營及投資發(fā)展部

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集團啟動會資料編制模板

295.1.4-項目業(yè)態(tài)組合——B1生活食尚零售：1812平米餐飲：2905平米超市：7325平米大賣場&美食廣場作為兩大主力店，結合兩個地鐵出口，組織人流，形成集生活購物、快餐、速食、藥妝、小零售等業(yè)態(tài)為一體的生活美食集市意向業(yè)態(tài)、品牌——大賣場、美食廣場；零售：萬寧、一伍一拾、基本生活、酷樂潮玩；餐飲：賽百味、食之秘、小林煎餅、西樹泡芙、呷哺呷哺、唐餅家、快樂檸檬。地鐵出入口5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合——L1潮流品味零售：6157平米餐飲：1043平米零售次主力店：1180平米潮流、品“味”兩大主題相結合，集快時尚、專賣店、西餐、面包房、休閑餐飲等為一體，洋氣、舒適、有調性意向業(yè)態(tài)、品牌——快時尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：Lacoste、C.P.U、ck

underwear、 SWATCH、EBT；餐飲：巴黎貝甜、wagas、星巴克、哈根達斯、麥當勞、必勝客。5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合——L2精致生活零售：5205平米餐飲：2950平米零售次主力店：1954平米快時尚店鋪一拖二，配合精品專賣店，形成時尚氛圍餐飲以東南亞、日韓特色品牌為主意向業(yè)態(tài)、品牌——快時尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：E-LAND、ONLY、江南布衣、ecco、CROWN、hotwind、ME&CITY；餐飲：避風塘、赤坂亭。5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合——L3全家動員零售：3817平米餐飲：5272平米生活配套：1733平米零售以牛仔、運動、成熟裝、童裝、內衣等為主，配合美容纖體、兒童培訓，另加時下熱門餐飲，形成全年齡段覆蓋樓層意向業(yè)態(tài)、品牌——零售：VANS、阿迪達斯、青山洋服、十月媽咪、E_LAND

KIDS、Paw

InPaw、黛安芬；餐飲：港麗、小輝哥；服務：拜爾齒科、曼都發(fā)型、美麗田園、潮手潮腳、贏在起點5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合——L4吃喝玩樂娛樂：2280平米餐飲：5605平米影院：4263平米強目的性樓層，三大主力商戶為：影院、KTV、大中餐。另配各菜系代表熱門餐飲品牌，打造區(qū)域客戶吃喝玩樂首選地意向業(yè)態(tài)、品牌——影院、KTV、大中餐；餐飲：釜山料理、外婆家、西貝西北菜、 麻辣誘惑、望湘園、上海人家、漢泰、

屋企湯館、和民居食屋。請對以下信息進行說明：（按商家經營范圍面積統(tǒng)計）1、總出租面積54267㎡、主力店面積占比22.6%。2、每個樓層主要業(yè)態(tài)：主力店、零售、餐飲、娛樂、服務所占面積及業(yè)態(tài)占比。3、并對每個樓層的主要業(yè)態(tài)做代表品牌面積舉例——

B1主力店：大賣場，如永輝、華潤，7325㎡L1零售：如Lacoste，150㎡；餐飲：如星巴克，200㎡；零售次主力店：如H&M（1復2），2000㎡L2零售：如only，250㎡；零售次主力店同1樓L3零售：如VANS，50㎡；餐飲：如港麗，500㎡，生活配套如曼都發(fā)型，250㎡L4主力店：影院如幸福藍海，4263㎡；娛樂如好樂迪，2800㎡；5.1.4-功能構成配比樓層零售餐飲娛樂主力店次主力店生活配套合計B11812290507325012043F1615710430118008379F25205295001954010109F3381752720173310821F40560522804263012914合計16991177752280115883134173354267業(yè)態(tài)占比31.3%32.8%4.2%22.6%5.8%3.2%100.0%5.1

商業(yè)定位研發(fā)項目建設管理及技術收益測算后期運營管理規(guī)劃物業(yè)管理返回目錄5.3.1機電系統(tǒng)5.3.1-空調系統(tǒng)5.3.1-強電系統(tǒng)5.3.1-弱電系統(tǒng)5.3.1-商業(yè)運營弱電系統(tǒng)5.3.1-給水系統(tǒng)5.3.1-排水系統(tǒng)5.3.1-燃氣系統(tǒng)5.3.1-排油煙系統(tǒng)5.3.1-機房布置方案5.3.1-交通設備選型5.3.1-噪聲控制5.3.1-燈光5.3.1-公共附屬設施返回目錄5.3.1-空調系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、冷熱源方案；2、空調系統(tǒng)分區(qū)，各區(qū)空調負荷計算原則（下表）；3、機房、新風井、排風井、防排煙井、冷熱水管井的布局原則；4、各層空調機房、新風機房、風機房及各區(qū)制冷機房、鍋爐房、換熱站的位置、面積；5、室外風冷機組、冷卻塔、冷凝器的位置及對相鄰建筑的影響分析（遮擋、美觀）；估算表參數（按系統(tǒng)）系統(tǒng)選擇單位制冷量(w/m2)單位制熱量(w/m2)總制冷/制熱量(w/m2)主力百貨獨立單冷/冷暖超市影城次主力店、商鋪……插圖空調負荷計算原則空調、強電負荷計算標準及分區(qū)原則區(qū)域室內干球溫度及相對濕度人員密度（m2/人）新風量（M3/h.P）允許燈光設及設備散熱量負荷（W/m2）噪聲（NC）夏季干球溫度（oC）相對濕度（%）冬季干球溫度（oC）相對濕度（%）超市主力店電影院餐飲區(qū)冰場商鋪5.3.1-空調系統(tǒng)相關機電管井及設備間設置原則：新風井、排風井結合 防火分區(qū)每2000m2左 右設置一處；熱回收機組根據當地節(jié)能要求選配；新風及排風熱回收機組設置于屋面；消防排煙井每防火分 區(qū)預留兩處，排煙風 機設置于屋面；結合防火分區(qū)設置強 弱電間各一處；新風井新風管排風井排風井消防排煙井冷熱水管井弱電間強電間排風管新風井典型位置機電管井及設備方案5.3.1-空調系統(tǒng)優(yōu)化前新風機房方案優(yōu)化后新風機房方案A

取消在每層布置的新風熱回收機組，相應新風機房取消。（原方案新風機房設置原則：２０００平米設置一個，每個約５０平方米）Ｂ

保留熱回收功能，新風熱回收機組在屋頂集中設置，通過增設新排風豎井送至各層。（新排風豎井每２０００平米設置一組，共約７Ｍ２／２０００平米）

；Ｃ 增加商業(yè)使用面積（４０Ｍ２／２０００平米）： 共計３５００平米

；D

保留了新風熱回收功能，節(jié)約新風負荷30%機電管井及設備方案——空調系統(tǒng)方案優(yōu)化5.3.1-空調系統(tǒng)統(tǒng)分別設百貨、超市、影院及其余商業(yè)部分空調制冷系集中機房采用冰蓄冷系統(tǒng)制冷機房（百貨）400平米制冷機房（Mall）1500平米制冷機房（超市）置；制冷機房布置大樣圖（冰蓄冷）Mall空調系統(tǒng)：采用冰蓄冷：1、每年節(jié)約電費248萬元2、轉移高峰電量1554MWh3、增加投資811萬元，預計回收期為3.3年4、北京市對蓄冰系統(tǒng)有補助，系統(tǒng)招標時需要求廠家配合辦理以便我司取得該項補貼空調制冷方案5.3.1-空調系統(tǒng)請插入項目總圖標識燃氣供應方案銷售型商業(yè)空調方案：銷售型商業(yè)空調形式按照冷媒多聯機預留；屋頂預留各家室外機安裝條件；冷媒管道沿預留豎井敷設至各戶戶內。室外機安裝位置空調系統(tǒng)5.3.1-空調系統(tǒng)主機布置方案銷售型商業(yè)空調方案：銷售型商業(yè)空調形式按照冷媒多聯機預留；屋頂預留各家室外機安裝條件；冷媒管道沿預留豎井敷設至各戶戶內為避免影響兩側住戶，考慮在東西兩側設置隔音屏障，減少噪音對SOHO居民影響。室外機安裝位置空調冷媒管冷媒管管井5.3.1-空調系統(tǒng)插圖5.3.1-強電系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、市政供電方案，是否設置變電站；2、變配電室配置原則；例如百貨變配電室、超市變配電室、自持商業(yè)變配電室；3、開閉站、開關站、變配電室、柴油發(fā)電機房的位置、面積、布置原則；4、強電負荷單位用電指標標準（見下表）；說明標準制定的依據；5、電井的布置原則；6、變壓器容量計算、供電范圍；參數保障負荷形式建筑面積(m2)單位用電指標（W/㎡）保障負荷總量(KW)切換方式主力百貨雙路或柴發(fā)超市獨棟酒樓次主力店、商鋪銷售型商業(yè)……序號業(yè)態(tài)建筑面積單位用電指標小計（㎡）（VA/㎡）1電器2美食廣場3纖體美容4健身5冰場6電玩7地下車庫8公寓（SOHO）9商業(yè)10地下車庫11超市12電影院13兒童職場。。。。關鍵點說明：商業(yè)各業(yè)態(tài)電負荷均為與集團商運多次溝通達成一致的結果；討論過程中參考了朝陽大悅城、永旺商城、凱德商業(yè)項目以及重慶北

城天街項目的用電負荷；特殊業(yè)態(tài)（職場、超市、冰場等）參照了商運提

供的商家機電要求；按照國家規(guī)范及考慮到項目初期業(yè)態(tài)調整及日后發(fā)展可能，用電指標預留了適當余量。強電負荷計算標準及分區(qū)原則5.3.1-強電系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、監(jiān)控系統(tǒng)；2、安防報警系統(tǒng)；3、門禁系統(tǒng)；4、電子巡更系統(tǒng)；5、BA設備管理系統(tǒng)；6、綜合布線；7、計算機網絡；8、無線WIFI覆蓋；9、有線電視；10、火災漏電報警系統(tǒng)。插圖（各系統(tǒng)的系統(tǒng)示意圖）5.3.1-弱電系統(tǒng)關鍵點說明：通用系統(tǒng)設置*綜合布線系統(tǒng)（語音、寬帶、集中POS收銀）；*有線電視系統(tǒng)；*背景音樂系統(tǒng)；*電視監(jiān)控系統(tǒng)；*周界及入侵報警系統(tǒng)；*電子門禁、巡更系統(tǒng)；*停車管理系統(tǒng)*樓宇自控系統(tǒng)差異性系統(tǒng)設置*信息發(fā)布系統(tǒng)1、室外屏體規(guī)格數量按照立面統(tǒng)一設置；2、室內每個人流重要分流點設置；*客流統(tǒng)計系統(tǒng)；1、設置位置建筑主要出入口；2、主要功能分區(qū)出入口百貨兒童職場冰場電影院攝像機統(tǒng)計分析服務器LAN信息管理服務器Mall機電方案——弱電方案5.3.1

機-弱電系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、停車管理及移動收費系統(tǒng)；2、智能停車引導系統(tǒng)；3、停車反尋系統(tǒng)；4、背景音樂；5、收銀系統(tǒng)；6、客流統(tǒng)計系統(tǒng)；7、信息發(fā)布系統(tǒng)。插圖（各系統(tǒng)的系統(tǒng)示意圖）5.3.1-商業(yè)運營弱電系統(tǒng)插圖5.3.1-給水系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、站房布置原則；2、給水分區(qū)、計量方式、配置標準；參數計量方式總建筑面積(m2)供水水表大小備注主力百貨獨立市政超市獨立市政兒童職場獨立市政冰場獨立市政電影院獨立市政(物業(yè))餐飲商鋪物業(yè)5.3.1-排水系統(tǒng)插圖請對以下信息進行說明：1、室外隔油池/化糞池/生化池容量及布置點位圖，分析對建筑的影響及解決方案；2、室內排水方案；3、室內隔油池布置方案；4、雨水方案。室內廚房要求做器具隔油排水立管污水提升泵井室外隔油池Mall餐飲部分排污方案5.3.1-排水系統(tǒng)污水提升泵井室內廚房要求做器具隔油排水立管室外隔油池后街底商餐飲部分排污方案5.3.1-排水系統(tǒng)5.3.1-燃氣系統(tǒng)插圖請對以下信息進行說明：1、燃氣管道的走向；2、各層廚房的位置布置原則；3、燃氣計量表間布置；4、當地燃氣設置要求。燃氣外線管道室內燃氣立管廚房泄爆窗井燃氣Mall部分餐飲部分排油煙方案：Mall內餐飲燃氣外線沿南 北雙向布置，地下多立管 入戶，立管接至各層（水 平避免穿越防火分區(qū)）；地下一層廚房設置窗井泄爆；對餐飲布局要求：每層可以分散布置，各層中的位置盡量對位。5.3.1-燃氣系統(tǒng)5.3.1-排油煙系統(tǒng)插圖請對以下信息進行說明：1、排油煙系統(tǒng)的排放方案；2、氣味、噪聲對環(huán)境的影響及防范措施。餐飲排油煙請插入項目總圖標識燃氣供應方案Soho底商部分，餐飲排油煙方案1、為保證密封，采用1.5mm厚不銹鋼板焊接2、水平段設0.2%坡度，以便排除油污及清洗管道Mall部分，餐飲排油煙方案餐飲部分排油煙方案：Soho沿街底商,餐飲油煙沿屋面通過廊橋上至Mall屋面排放；Mall內部餐飲油煙沿豎井上屋面排放；5.3.1-排油煙系統(tǒng)5.3.1-機房布置方案插圖請對以下信息進行說明：1、地庫內設備機房的位置及面積要求；2、屋頂機房的位置及面積要求；3、（如有）屋面綠化、屋面配套功能、屋面設備、設備圍擋的設計思路；地下一層主機房布置圖消防安防中控室（Mall用）消防安防中控室（soho用）電信電視機房商鋪計算機房分界小室電信電視機房消防控制室分界小室開閉站低基低基生活水泵房（住宅用）低基高基地庫機電方案——主機房布置方案5.3.1-機房布置方案地下二層主機房布置圖變配電室（Mall）變配電室（SOHO）換熱站(商業(yè))變配電室（主力店）

變配電室（兒童職場）變配電室（Mall、制冷機）中水機房變配電室（soho）變配電室（冰場）變配電室（影院）變配電室（Mall）變配電室（超市）給水機房（商業(yè)）500m2變配電室（Mall）地庫機電方案——主機房布置方案5.3.1-機房布置方案制冷機房（百貨）制冷機房（Mall）消防水泵房500m2地下三層主機房布置圖制冷機房（超市）地庫機電方案——主機房布置方案5.3.1-機房布置方案5.3.1-交通設備選型1、扶梯：技術參數。2、客梯：技術參數。3、貨梯：技術參數。4、客貨兩用梯：技術參數。5、中庭觀光梯：技術參數。6、消防電梯：技術參數。7、步道梯：技術參數。5.3.1-噪聲控制請對以下信息進行說明：1、特殊業(yè)態(tài)如影院、KTV、酒吧、游戲廳等降噪方案。2、室外空調機組、風冷機組、冷卻塔、冷凝器的降噪及減震方案。3、空調機房、新風機房、排風機房、排煙機房、送風機房、空調冷機房、柴油發(fā)電機房、水泵房、設備轉換層的降噪及減震方案。5.3.1-燈光插圖請對以下信息進行說明：1、建筑立面照明方案（效果）；2、園林景觀照明方案（效果）；2、室內照明方案，例如：公區(qū)照度、色溫、重點部位效果。5.3.1-公共附屬設施插圖請對以下信息進行說明：1、遮陽：系統(tǒng)型式；2、中庭懸掛點位及型式。5.3.2結構5.3.2-結構選型5.3.2-結構轉換5.3.2-荷載取值5.3.3–結構縫返回目錄5.3.2-結構選型請對以下信息進行說明：1、主體結構各部分的結構選型；2、特殊空間的結構選型，如電影院、兒童職場、冰場等大空間，過街廊橋、等；3、特殊需求引起的非常規(guī)結構形式如入口構筑物、超大型LED屏等插圖兒童職場、冰場、電影院：大空間，頂板采用空間網架或鋼桁架結構1#、2#過街廊橋：鋼桁架結構過街廊橋2#過街廊橋1#過街廊橋兒童職場冰場電影院結構選型——特殊空間5.3.2-結構選型1#過街廊橋2#過街廊橋結構選型——廊橋結構計算簡圖5.3.2-結構選型5.3.2-結構轉換請對以下信息進行說明：1、商場與上部住宅/SOHO的結構轉換情況說明；插圖商業(yè)mall商業(yè)mall住宅soho單建地下車庫還建樓soho地下車庫可售底商

商業(yè)mall地下車庫商業(yè)mall：鋼筋混凝土框架結構商業(yè)裙房：鋼筋混凝土框架結構住宅：鋼筋混凝土剪力墻結構

Soho：鋼筋混凝土剪力墻結構還建樓：鋼筋混凝土框架剪力墻結構單建地下車庫：無梁樓蓋結構商業(yè)mall及soho地下車庫：鋼筋混凝土梁板結構地上主體建筑地下車庫可售底商結構選型——主體結構5.3.2-結構選型適用范圍：soho與底商之間在4層底部設置結構轉換夾層。結構轉換層轉換層結構布置圖注：綠色線條為轉換梁黃色粗實線為轉換墻肢結構選型——結構轉換5.3.2-結構轉換關鍵點：SOHU住宅經過結構轉換適應商業(yè)要求底商分析——SOHO下結構轉換剖面圖5.3.2-結構轉換2F1F關鍵點：SOHU住宅經過結構轉換適應商業(yè)要求SOHO下結構轉換剖面圖底商分析——SOHO下結構轉換平面放大圖5.3.2-結構轉換5.3.2-荷載取值請對以下信息進行說明：1、商場中各業(yè)態(tài)的荷載取值說明，如：一般專賣、公共區(qū)域、主力店、超市（賣場區(qū)、庫房區(qū)、生鮮區(qū)等）、餐飲、電影院、冰場、建材、兒童職場等；2、特殊區(qū)域荷載，如主卸貨通道、卸貨區(qū)、屋面綠化導致的荷載變化等3、說明選取標準的依據（國標取值、租戶需求、余量考慮等）；插圖序號區(qū)域活荷載（KN/m2）備注1超市10賣場、倉庫15收貨區(qū)30卸貨區(qū)3.5辦公區(qū)2主力店、次主力店5.0普通商業(yè)賣場3電影院5.0放映室、觀眾廳7.0空調設備室4餐飲區(qū)5.0廚房降板區(qū)域填料計入恒載5職場體驗樂園12普通職場體驗區(qū)20放置飛機、消防車等大型設施，此區(qū)域為大挑空，為以后做夾層預留出條件，必要時考慮結構加固6冰場16含掃冰車及滑冰者2.5冰面做法計入恒載數據來源：趣志家(KidZania)職場體驗樂園的工程條件數據來源：家樂福大賣場建造要求數據來源：CGV影院設計要求數據來源：華夏柏欣冰場工程條件商業(yè)MALL中特殊業(yè)態(tài)活荷載取值5.3.2-荷載取值結構縫（溫度變形伸縮縫、沉降縫、

超長應力縫）對立面、室內平面布置、商家店鋪分割的影響5.3.2-結構縫5.3.3公區(qū)精裝5.3.3-精裝定位及風格5.3.3-精裝資源的選擇5.3.3-精裝范圍及面積5.3.3-精裝成本及敏感點分析5.3.3-主要裝飾材料樣板5.3.3-裝樣板段內容及計劃5.3.3-精精裝修各單項形式分析及影響5.3.3-精裝修工程返回目錄5.3.3—精裝定位及風格請對以下信息進行說明：1、集團\商業(yè)\地區(qū)公司對該項目的精裝設計要求；2、地區(qū)公司對該項目精裝修效果的理解；3、根據整體商場及業(yè)態(tài)功能定位，描述商場公區(qū)精裝修標準定位及風格，對設計效果的把控；、設計模塊的運用；、精裝效果主要控制點；、主要空間的效果展示；插圖5.3.3—精裝資源的選擇請對以下信息進行說明：1、設計資源的使用：新資源：考察報告，須注意事項舊資源：須注意事項，改進措施2、施工資源的使用：新資源：考察報告；須注意事項舊資源：須注意事項，改進措施插圖5.3.3—精裝范圍及面積請對以下信息進行說明：一、用平面圖表示精裝修范圍；二、統(tǒng)計精裝面積；三、室內各主要空間及面積；1后勤管理區(qū)：商管用房及其他地下車庫后勤通道、樓梯2公共區(qū)域：公共走廊坡梯、扶梯、垂直梯3衛(wèi)生間：母嬰室男女衛(wèi)、殘衛(wèi)及家庭室吸煙室、茶水間（清潔間）4主出入口及客流聚集區(qū)：出入口中庭插圖5.3.3—精裝成本及敏感點分析請對以下信息進行說明：1、精裝修單方及總成本控制標準；2、對成本的較大影響因素進行分析；3、室內各主要空間成本控制標準后勤管理區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生間主出入口及客流聚集區(qū)4、成品化的比例5、設計方案及材料對后期運營中的維護成本的節(jié)約；6；主要材料的成本控制目標插圖5.3.3—主要裝飾材料樣板請對以下信息進行說明：1、室內主要裝飾材料（如天、地、墻）的選材說明；2、各主要空間特殊材料的選材說明；后勤管理區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生間主出入口及客流聚集區(qū)3、特殊材料、工藝的可實現性地域因素本地區(qū)實際完成的案例4、特殊材料、工藝的效果及對造價的影響插圖5.3.3—精裝樣板段內容及計劃請對以下信息進行說明：1、精裝樣板段選擇區(qū)域位置的要求；滿足現場土建施工需求對成本測算具有指導作用對批量、大面積施工起到參照、優(yōu)化的作用2、精裝樣板段具體范圍、內容；范圍：衛(wèi)生間+標準層公共走廊，具體面積以實際情況而定，但須綜合

考慮達到的效果及造價成本的合理內容：須為真實效果區(qū)域，完成精裝修、燈光、導示、店面陳列的全部內容，機電管線、末端的施工必須按真實情況排布，以反映真實的層高并考慮日后設備、管線的檢修3、精裝樣板段具體實施時間計劃；整體施工進度不超過40天插圖5.3.3—精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：1、公區(qū)導示系統(tǒng)：安裝位置的選擇，與裝飾完成面的關系2、燈光：建筑層高的影響，考慮對中庭挑空、店面等區(qū)域的影響3、店招：列舉具體樣式并考慮與相鄰店招、通道、層高、天花、機電設備末端的關系插圖5.3.3—精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：4、天花:列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，還需考慮與設備末端的關系如：消防噴淋、煙感、擋煙垂臂、防火卷簾、逃生指示、排煙口、各種風口、檢修口等及后期上人維護等需求5、地面:列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，另須考慮樓宇間的伸縮縫處理方式，機電點位、給排水點位的設置、保護及隱藏方式，特殊區(qū)域對防滑及坡度的要求，不同材料、區(qū)域間的收口處理方式插圖5.3.3—精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：6、墻面：列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，機電點位的預留位置，什么部位需特殊處理以便易于維護，踢腳的處理方式等7、柱子：列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，點位的預留，特殊部位的處理方式、踢腳的處理方式等插圖5.3.3—精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：8、服務臺：參考精裝標準9、玻璃欄板欄桿：參考精裝標準10、中庭側板：參考精裝標準11、電梯轎廂：參考精裝標準12、男女洗手間：參考精裝標準13、嬰兒房：參考精裝標準14、殘障人士及家庭用洗手間：參考精裝標準15、吸煙室：參考精裝標準16、檢修口、空調口：列舉各功能區(qū)采用的形式17、室內門：列舉各功能區(qū)采用的形式插圖5.3.3—精裝修工程請對以下信息進行說明：1、總工期：與土建、結構、機電交付界面；進場施工開始時間、隱蔽工程點評階段、商家進場配合階段、最終交付日期；2、工程管理：（1）運用了集團、地區(qū)公司哪些標準、模塊等3、風險點及控制措施：在整個過程中將會出現的風險有哪些；如何去規(guī)避及控制的方法；插圖5.3.4景觀5.3.4-景觀定位及策略5.3.4-景觀設計原則5.3.4-景觀空間要求及交通分析5.3.4-景觀設計分解5.3.4-景觀成本管控5.3.4-景觀施工管控返回目錄5.3.4景觀——景觀規(guī)劃管控景觀規(guī)劃主要內容景觀定位及策略景觀設計原則景觀空間要求及交通分析5.景觀設計分解5.景觀成本管控6.景觀施工管控管理需求：集團商運部應有部門安排景觀專業(yè)人員對景觀定位及策略、設計原則、空間要求及交通分析等內容進行把控。5.3.4景觀——“景觀規(guī)劃”內容調整建議建議增加的內容：景觀空間要求及交通分析貨運通道和客運通道分析景觀設計分解屋面景觀與屋面設備、豎井、管道景觀導視系統(tǒng)景觀與LOGO景觀與店招景觀照明與泛光照明景觀與地面停車場景觀與小市政管線屋面景觀與屋面排水景觀與地面排水市政管道檢查井井蓋處理隔油池井蓋處理、對地面材質、周邊環(huán)境的影響。5.3.4景觀——“景觀規(guī)劃”內容調整建議建議增加的內容：景觀施工管控景觀施工計劃與小市政管線施工計劃的結合。廣場中必須預留進行大型商業(yè)促銷活動的供電位置；在售賣亭位置也必須提供用電點。小市政管線對構筑物及樹木選擇、種植的影響覆土深度對樹木選擇和種植的影響屋面綠化與雨水排放系統(tǒng)施工的管控屋面設備與景觀的結合（注意設備遮擋、設備通風散熱以及基礎高度）屋面綠化覆土與伸縮縫的處理室外預留電源的處理屋面綠化覆土與采光頂連接處的處理5.3.5資產管理5.3.5-資產清單5.3.5-資產評估返回目錄涉及內容1\明確資產清單移交時間原則上是進行場地移交時同時進行,是一段時間周期或分階段移交。2\明確資產清單內容根據設計和造價明確大的內容。3\明確資產清單移交的責任人5.3.5-資產清單資產評估明確資產評估的時間和評估模型5.3.5-資產評估5.3.6建造標準5.3.6-商業(yè)建造標準5.3.6-專項技術標準返回目錄5.3.7租戶協(xié)調5.3.7-前期信息調查5.3.7-關鍵節(jié)點管控要點5.3.7-租戶管控要點5.3.7-開業(yè)前租戶風險預估5.3.7-其它補充內容返回目錄填寫原則：1、按各招商業(yè)態(tài)、商管物管用房、公共區(qū)進行說明；2、按水電氣熱等能源進行說明；3、明確收費主體（能源單位、物業(yè)）；4、若存在部分能源按時段計費，需進行說明；5、以上幾點情況外特殊情況說明。插圖（明確各業(yè)態(tài)及商管用房、物管用房、車庫所占比例）5.3.7-前期信息調查（能源收費信息）.5.3.7-前期信息調查（能源收費信息）.《XXX城市XXX項目商鋪能源收費調查表》（XX年XX月XX日更新）序號基本信息專業(yè)分類（供電、供氣、供暖與制冷、給水、污水、電信與電視、臨時水電等）備注一級業(yè)態(tài)二級業(yè)態(tài)收費時段單價（元/計量單位）收費主體專業(yè)備注1主力店及主題賣場超市2百貨3零售4餐飲娛樂餐飲5娛樂6其它招商業(yè)態(tài)KTV7游戲廳8健身9美容纖體10洗衣房洗車11。。。。12商管物管用房13其它總說明按項目所在城市、區(qū)域行業(yè)規(guī)定或慣例，請對以下信息進行說明：1、市政能源施工、接通單位要求2、市政能源驗收情況及流程3、市政能源材料及計量用具標準及要求4、店鋪消防驗收標準及要求5、店鋪開業(yè)前其它驗收標準及要求序號基本信息行業(yè)規(guī)定或習慣操作模式備注專業(yè)劃分管材計量用具施工單位驗收單位相關收費說明相關流程其它說明1店鋪供電2店鋪天然氣3店鋪給水4店鋪污水5店鋪其它專業(yè)6店鋪消防驗收7店鋪其它開業(yè)前驗收8店鋪給水9店鋪給水10。。總說明《XXX城市XXX項目商鋪習慣操作調查表》（XX年XX月XX日更新）5.3.7-前期信息調查（特殊或習慣性約定）5.3.7-關鍵節(jié)點管控要點請對以下信息進行說明：1、分內部移交（可分幾次或幾個區(qū)域）、主力店移交（可分幾個）、租戶驗收啟動等關鍵節(jié)點2、說明移交區(qū)域或范圍、計劃時間、參與單位、前提條件（若部分前提無法滿足，則需說明此條件滿足計劃完成時間）插入關鍵節(jié)點計劃關鍵節(jié)點移交區(qū)域或范圍計劃時間主辦單位參與單位目的前提條件移交單位接收單位協(xié)辦單位內部移交明確到具體軸線及樓層外部移交會前1-2個月技術中心地區(qū)公司項目團隊地區(qū)公司商業(yè)運營團隊（含物業(yè)）項目施工團隊，物業(yè)公司工程移交：僅為管理權限移交，具體成保責任、維保責任仍由相關責任方承擔。資料移交：相關工程合同（復印件）、相關圖紙、相關手續(xù)文件將在移交范圍移交區(qū)域的土建、機電工程全部完工；上下水、強弱電等市政能源接通（不含天然氣）；移交區(qū)域的機電系統(tǒng)聯動調試完成；移交區(qū)域的消防驗收全部完成；公共區(qū)域的精裝修完成；相關驗收批準、接用許可手續(xù)及資料齊備。***（7）若上述條件未滿足就進行內部移交，需明確相關條件滿足的計劃時間外部移交會(主力店1)明確到具開業(yè)體軸線及樓層前2-6個月，或，按合同約定時間地區(qū)公司商業(yè)運營部地區(qū)公司商業(yè)運營團隊租戶集團TC，地區(qū)公司項目團隊，物業(yè)公司租區(qū)內管理由租戶負責承租合同簽訂完畢；租區(qū)內，由我方負責施工的內容已施工并驗收完畢；外部移交會(主力店2)外部移交會(主力店3)租戶驗收啟動明確到具開業(yè)體軸線及樓層前1-2個月，或，按合同約定時間地區(qū)公司商業(yè)運營部租戶，集團TC，地區(qū)公司項目團隊，物業(yè)公司對租戶區(qū)域內裝修、機電工程內容進行驗收租戶區(qū)域的裝修、機電工程全部完工，并具備驗收條件；各類報審及驗收資料齊備。5.3.7-租戶管控要點（各業(yè)態(tài)工程標準配置管控要點）請對以下信息進行說明：1、項目中商業(yè)的總圖布局（可鏈接）；2、分專業(yè)說明商業(yè)主要業(yè)態(tài)（主力店、電影院、兒童職場、冰場、超市、專賣區(qū)等、商街等）的工程交付條件標準配置；參見“租戶協(xié)調工作流程文件一”，僅填寫設計參數部分。插圖序號店鋪基本信息專業(yè)分類（供電、供氣、供暖與制冷、廚房排煙、給排水、結構荷載、電信與電視、臨時水電）備注鋪位號層數單鋪面積（m2）店鋪面積（m2）店鋪名稱業(yè)態(tài)設計參數商戶需求參數現場實際參數運營實際參數專業(yè)備注12345678910參數小計文件一《XXX城市XXX項目商鋪工程技術條件匯總表》（XX年XX月XX日更新）主力店40000平米兒童職場5000平米冰場3600平米電影院7000平米超市14000平米主力店40000平米兒童職場5000平米冰場3600平米電影院7000平米5.3.7-租戶管控要點（各業(yè)態(tài)工程標準配置管控要點）主力百貨西區(qū)1F租戶臨時用水點平面臨時用電點臨時用水點5.3.7-租戶管控要點（租戶進場裝修管控要點）5.3.7-租戶管控要點（租戶裝修圖紙審核要點）根據總體室內檔次和效果、基調，請對以下信息進行說明：1、項目中商業(yè)的室內外精裝修效果圖（可鏈接）；2、租戶區(qū)域裝修、店招、與公共區(qū)域相鄰區(qū)域燈光、陳列窗效果、基調、材料標準等參見《租戶裝修報審圖紙清單及要求》插入室內公共區(qū)效果圖租戶裝修報審圖紙清單及要求序號圖紙名稱圖紙內容及要求備注1裝修設計方案封面及相關設計說明包含封面、圖紙目錄、相關設計說明。相關設計說明包括主要建筑材料和重型設備的清單、工程進度表、配套事項等。2商鋪裝修平面布置圖包括家具和設備在內的總內部布置，標出標高及材質。所有加置隔墻（采用內隔墻的形式）的位置、厚度、高度和材料。安裝在天花板空隙內部的型架和設施，標出相關尺寸及材質。具有大于基本建筑結構所允許負荷的重型設備位置應反映在圖紙上，并提供這些設備的全部詳細情況，包括尺寸、重量及廠商建議的安裝方法等。 地面裝修類型、地臺用料及其水平，如地臺填高需標出地面標高，請說明其填料之密度及重量。如用地毯需滿足防火要求，并減少粘貼材料。3商鋪剖面圖標明商鋪櫥窗、剖面圖及入口的施工圖。關鍵及交叉部位的剖面圖4商鋪招牌標識相關圖紙有比例標識的店鋪立面圖。招牌標識施工材料、燈光標準、字型及大小、裝飾五金、顏色、連接及支撐方法。隱藏五金及設備的位置，如變壓（鎮(zhèn)流）器、電線護管、檢修板位置。與店面的連接方法。5天花板布置圖所有燈具、風口、噴淋頭、報警探測器、揚聲器、檢修口等物件的位置和尺寸。照明圖、附帶照明燈具供應資料的明細表，如數量、功率數和相關說明等。天棚布置圖應標出標高和材質。材質應符合消防要求。吊頂內不允許作為儲蓄物品空間；吊頂內不可設置可燃物件；固定吊頂必須設置檢修口（尺寸參考450mm*450mm）。6電氣系統(tǒng)布置及示意圖表明的有主要負載和設備回路的電氣系統(tǒng)圖。配電箱的額定值、型號以及位置。詳細的電氣需求計算。所有照明開關的位置、壁燈和落地燈、電話、通訊等的布置；要在平面圖上標明任何暗管和明管。所有照明和動力用電回路以及相關聯的控制開關的布線圖，標明導線、線管、線槽和橋架的型號、規(guī)格、敷設方式、走向及所帶負荷。配電箱開關的規(guī)格及位置，每回路標出各自不同的配電用途，配電箱內張貼系統(tǒng)圖。租戶如使用不可中斷供電的電氣設備（如電腦終端），需自備UPS（不間斷電源）。7空調通風相關布置圖送風分配系統(tǒng)布置，標明管道系統(tǒng)的尺寸，供氣和回風百葉窗尺寸及絕熱材料的使用等。空調系統(tǒng)的控制簡圖。8給排水平面及系統(tǒng)圖商鋪內給排水設備布置。給排水管道的管徑、管材和分布走向；排水管道需分類接不同類別管道排放。廚房/配餐間（如有）防水系統(tǒng)及安裝詳圖。9商鋪消防設施布置圖圖紙上應標出消火栓、噴淋、自動報警、防排煙、應急照明、疏散標志、滅火器布置圖?；馂膽闭彰鳌㈤T口疏散指示照明。圖紙上應標出各種管道、管材和線路管徑的大小、材質及分布走向。不允許有固定設備、儲藏物品或經營活動阻擋消防設備的操作，消防設備外不允許有其他不符合政府要求的裝飾或涂色。10餐飲商鋪需準備圖紙第一級隔油裝置及第一級油煙凈化裝置的管道設計圖；各餐飲店鋪在其區(qū)域內自行設置油煙凈化器及排油煙風機，并達到排放標準后排接駁排油煙水平干管；相關排煙處理裝置（如噴水煙罩、空氣凈化過濾器、靜電除塵等）應符合環(huán)保及消防要求。各餐飲店鋪在其區(qū)域內自行設置的排風處置裝置（如排風機、活性炭過濾器等）應符合環(huán)保及消防要求。廚房/配餐間（如有）防水系統(tǒng)及安裝詳圖。燃氣管道及附屬配套設施設計圖，需滿足政府部門有關規(guī)定，并設置燃氣泄漏報警裝置及事故排風系統(tǒng)。11商鋪效果圖（彩色）12材料清單及說明阻燃材料證書及相關說明13其它5.3.7-租戶管控要點（租戶裝修圖紙審核要點）請對以下信息進行說明：1、租戶承租區(qū)域移交租戶時現場條件，可插入模板圖片示意；2、租戶裝修施工時，臨時水電位置布點、計量表具；3、租戶接鋪后，進場手續(xù)辦理及流程；4、租戶裝修施工時，安全文明施工管理要求，要求附圖、表、位置示意點說明插圖5.3.7-租戶管控要點（租戶進場裝修管控要點）對右表中的內容進行說明請對以下信息進行說明：租戶文檔管理制度。結合《集團項目工程文檔管理制度》對項目租戶文檔的編碼、流轉等進行明確。5.3.7-租戶管控要點（租戶文檔管控要點）請根據對商業(yè)項目開業(yè)前風險預付，對以下風險信息進行說明：1、工程前期風險（場地移交、報批報建）等；

2、工程進度、資金支付等；3、市政接通（周邊道路開口、水電氣熱等能源接通）；

4、工程驗收（竣備、消防）風險；5、招商難度；

6、政策風險等；另注：風險等分3級，*為項目層面，**為公司層面，***集團層面；關閉時間：指風險預計處理完成時間或替代方案開始執(zhí)行案的時間。序號風險事項風險等級風險解決層級備注租戶項目層面公司層面集團商運層面集團其它部門風險類別及具體內容解決方案關閉時間施工單位研發(fā)工程成本發(fā)展招商運營推廣商業(yè)技術其它地產商業(yè)物業(yè)技術中心運營中心招商中心品體中心研策中心1工程前期風險（場地移交、報批報建）2工程進度、資金支付風險3市政接通（道路開口、能源接通）4工程驗收風險（竣工備案、消防驗收）5招商難度風險6政策風險7其它風險5.3.7-開業(yè)前租戶風險預估對右表中的內容進行說明請對以下信息進行說明：本篇章未涉及的影響租戶協(xié)調工作的內容5.3.7-其它補充內容5.4

收益測算5.4.1

租務市場調研數據5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租賃市場概況5.4.1-零售業(yè)態(tài)租金情況5.4.1-主力店租金情況運營及投資發(fā)展部

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集團啟動會資料編制模板

113商圈距本案市級商圈1南京東路17.6km2南京西路17.2km3淮海中路18.5km4徐家匯20.1km5小陸家嘴19.4km次級商圈6中山公園16.6km7大寧12.9km8張揚路21.1km9五角場16.4km10四川北路16.4km11莘莊蓮花路26.9km區(qū)域級商圈12外灘19.0km13曹家渡長壽路15.5km14虹橋天山17.6km15長風15.6km16七寶22.0km17聯洋金橋24.6km散點商業(yè)（見圖）569711百聯西郊廣場田子坊日月光中心世博源8巴黎春天塘橋店大悅城、華僑城虹橋天地百聯中環(huán)廣場月星環(huán)球港本案綠地正大繽紛城經緯城市綠洲寶山萬達廣場長泰廣場浦江鎮(zhèn)華僑城高.尚領域萬象城江橋萬達廣場周浦萬達廣場上海商業(yè)市場呈現市級核心商圈，城市副中心次級商圈和新興的區(qū)域商圈共同發(fā)展，多中心的商業(yè)格局。

隨著商業(yè)市場的發(fā)展，上海核心商業(yè)區(qū)趨于飽和，并逐步向外延拓。核心商圈人口的居住密度逐步下降，拆遷人口向城市外圍擴散的同時，在新的聚居區(qū)形成了對商業(yè)的需求，從而推動了新興商圈的崛起，商圈分布呈現向中環(huán)甚至外環(huán)外發(fā)散的形態(tài)。本案處于上海北部外環(huán)以外寶山區(qū)顧村板塊，周邊未有優(yōu)質商業(yè)，商業(yè)氛圍較為不成熟。寶山5.4.1租賃市場調研數據——城市商圈分布5.4.1租賃市場調研數據——城市商圈概況商圈名稱類別代表商業(yè)消費群體主要業(yè)態(tài)首層平均租金（元/平米/天）集中商業(yè)（出租面積）商業(yè)街商鋪（建面）南京東路市級商圈宏伊廣場

名人購物中心觀光客、本市及周邊地區(qū)消費者品牌主力店、影院、餐飲6880人民廣場市級商圈來福士廣場仙樂斯廣場觀光客、本市及周邊地區(qū)消費者品牌主力店、影院、餐飲6878南京西路市級商圈恒隆廣場

中信泰富廣場梅龍鎮(zhèn)廣場商務辦公人群、本市及周邊地區(qū)消費者品牌主力店、影院、餐飲7068淮海中路市級商圈香港廣場中環(huán)廣場力寶廣場商務辦公人群、本市及周邊地區(qū)消費者品牌主力店、影院、餐飲6566徐家匯市級商圈港匯廣場美羅城商務辦公人群、本市及周邊地區(qū)消費者品牌主力店、影院、餐飲、超市6863陸家嘴市級商圈正大廣場IFC商務辦公人群、本市及周邊地區(qū)消費者品牌主力店、影院、餐飲、超市6048中山公園次級商圈龍之夢購物中心區(qū)域居民及周邊消費者品牌主力店、影院、餐飲、超市4750五角場次級商圈萬達廣場區(qū)域居民及周邊消費者品牌主力店、影院、餐飲、超市36355.4.1租賃市場調研數據——商圈租賃市場概況萬尚生活廣場依云長街寶山萬達廣場綠地正大繽紛城商業(yè)規(guī)模12,000平方米17,000平方米110,000平方米80,000平方米地理環(huán)境顧村公園旁緊鄰地鐵7號線顧村公園站位于成熟社區(qū)內位于成熟社區(qū)內

緊鄰地鐵1號線共康站顧村公園旁緊鄰地鐵7號線顧村公園站商業(yè)類型中檔社區(qū)商業(yè)以餐飲業(yè)態(tài)為主中低檔社區(qū)商業(yè)以餐飲和服務業(yè)態(tài)為主中檔偏高綜合性購物中心及商業(yè)街中檔區(qū)域型街區(qū)商業(yè)租金B(yǎng)1////1F報價4.2元/平方米/天報價3.1-3.3元/平方米/天1F零售類，報價12元/平方米/天1F和2F快銷類，成交3-4元/平方米/天報價6.7-10元/平方米/天2F報價5-7.3元/平方米/天3F//生活類，成交6-8元/平方米/天報價3.3-5元/平方米/天4F//NA報價2.5-3.3元/平方米/天備注：以上租金按租賃面積計算。備注：單位元/平米/月5.4.1租賃市場調研數據主力店樓層\項目寶山萬達（2013）綠地正大繽紛城（2013）本案（2013）本案（預估2020）B1--200308L1350240260407L2250170190297L3200120160242L415090--L5120---樓層\項目寶山萬達（2013）綠地正大繽紛城（2013）本案（2013）本案（預估2020）B1--155209L1200160170231L2150110120165L314090115154L412085100132L590---L670---2013年租金競品寶山萬達沃爾瑪嘉亭薈上海歌城中冶祥騰保利影城競品租金狀況556560本案目標租金505050預估本案2020年租金本案租金預估666666零售餐飲5.4

收益測算5.4.2平均租金及各層租金預估5.4.2-租金制定依據（增長率）根據本項目2018年10月開業(yè)的計劃，將從2018年10月1日開始計租，以下為2018年至2020年（共3年）期間的相關租賃政策：租金水平2018年2019年2020年成熟期租金×60%成熟期租金×80%成熟期租金遞增率：按照市場規(guī)律，購物中心3年后即進入增長期，所以專賣區(qū)租金單價：2021年遞增15%；2022年遞增12.5%；2023年遞增10%；