資產(chǎn)評估第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法

第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法學(xué)習(xí)目的和要求掌握成本法、市場法、收益法的基本原理和方法。掌握復(fù)原重置成本、更新重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、總使用年限、實際已使用年限、資產(chǎn)利用率、成新率等基本概念。掌握資產(chǎn)評估方法中的各項基本參數(shù)如重置成本、實體性貶值、超額投資及超額運營性功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、預(yù)期凈現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率等的估算。掌握收益法計算常用公式。熟悉資產(chǎn)評估的程序。資產(chǎn)評估程序，是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書。廣義的資產(chǎn)評估程序（資產(chǎn)評估基本程序）開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成。不同的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)由于評估對象、評估目的、評估資料搜集情況等相關(guān)條件的差異，可能需要執(zhí)行不同的資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟，但資產(chǎn)評估基本程序是相同或相通的，可以適用于各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序2007《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》中評協(xié)[2007]189號廣義的資產(chǎn)評估程序（資產(chǎn)評估基本程序）：一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書三、編制資產(chǎn)評估工作計劃四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料六、評定估算七、編制和提交評估報告八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔注冊評估師不得隨意刪減評估程序。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書以前的一系列基礎(chǔ)性工作，如對資產(chǎn)評估項目進(jìn)行風(fēng)險評價、明確與承接的資產(chǎn)評估項目有關(guān)的重要事項等。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要的初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確以下資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的重要事項：第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項1）接受委托應(yīng)滿足的基本要求。（職業(yè)道德與行為規(guī)范要求）評估機(jī)構(gòu)和評估人員不能利用主管部門或行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對行業(yè)、地區(qū)的評估業(yè)務(wù)進(jìn)行壟斷；不應(yīng)以個人的名義接受委托，應(yīng)該以評估機(jī)構(gòu)的名義接受委托，簽訂書面資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；評估機(jī)構(gòu)和評估人員不得通過詆毀、貶低同行信譽等不正當(dāng)手段獲得評估業(yè)務(wù)；評估機(jī)構(gòu)和評估人員不得通過降低收費標(biāo)準(zhǔn)或以不切實際的承諾承攬業(yè)務(wù)；評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)保持形式上和實質(zhì)上的獨立；評估機(jī)構(gòu)和評估人員不能同時為多個評估目的及要求而對同一資產(chǎn)進(jìn)行評估；第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項1）接受委托應(yīng)滿足的基本要求。（職業(yè)道德與行為規(guī)范要求）評估機(jī)構(gòu)及其評估人員應(yīng)充分了解評估對象、評估目的和評估范圍；評估機(jī)構(gòu)及其人員應(yīng)充分分析評估業(yè)務(wù)風(fēng)險，正確判斷自身的執(zhí)業(yè)能力，不得承攬無力完成的評估業(yè)務(wù)；按照能力原則受理評估業(yè)務(wù)并與委托人簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托書；評估機(jī)構(gòu)在接受委托前應(yīng)赴現(xiàn)場進(jìn)行必要的勘察，以便明確評估工作量、工作時間和收費標(biāo)準(zhǔn)等基本事宜。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2）接受委托前需明確的基本事項。委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者。注冊評估師應(yīng)了解委托方基本狀況、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況。注冊評估師還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評估報告的使用人或使用人范圍，以及資產(chǎn)評估報告的使用方式。資產(chǎn)評估目的及評估報告的期望用途。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)與委托方就資產(chǎn)評估目的達(dá)成明確、清晰的共識，并盡可能細(xì)化資產(chǎn)評估目的，說明資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，并在可能的情況下要求委托方明確資產(chǎn)評估報告的期望用途和使用人。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2）接受委托前需明確的基本事項。資產(chǎn)評估對象和范圍。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解評估對象及其權(quán)益基本狀況，包括其法律、經(jīng)濟(jì)和物理狀況：如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置(生產(chǎn))年代、生產(chǎn)(工藝)流程、地理位置、使用狀況；企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財務(wù)和經(jīng)營狀況等。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象的權(quán)利受限狀況。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2）接受委托前需明確的基本事項。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在明確資產(chǎn)評估目的的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)確定資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，并確信所選擇的價值類型適用于資產(chǎn)評估目的及評估報告的期望用途。并就所選擇價值類型的定義與委托方進(jìn)行溝通，避免出現(xiàn)歧義、誤導(dǎo)。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2）接受委托前需明確的基本事項。資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)通過與委托方的溝通，了解并明確資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，并確信資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日有利于資產(chǎn)評估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評估目的，減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日期后事項。評估報告使用限制。（限制條件和重要假設(shè)）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員在接受委托前還須與委托方進(jìn)行溝通，了解本次資產(chǎn)評估是否有可能影響評估過程和結(jié)論的限制條件，以判斷能否接受委托和怎樣接受委托。在承接資產(chǎn)業(yè)務(wù)前，充分了解所有對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)可能構(gòu)成影響的限制條件和重要假設(shè)，以便進(jìn)行必要的風(fēng)險評價。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2）接受委托前需明確的基本事項。評估報告提交時間及方式。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)對評估工作量有個合理的判斷，并與委托方進(jìn)行溝通，以明確本次評估工作的具體時間安排。評估服務(wù)費總額、支付時間和方式。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在接受評估委托前應(yīng)與委托方協(xié)商資產(chǎn)評估的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式，對資產(chǎn)評估對象價值量小而評估工作量大的項目，可要求委托方按評估項目實際工作量支付評估費用。委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2）接受委托前需明確的基本事項。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對下列因素進(jìn)行分析，以確定是否承接資產(chǎn)評估項目：一是進(jìn)行項目風(fēng)險評價，分析資產(chǎn)評估項目的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，以判斷該項目的風(fēng)險是否超出合理的范圍；二是分析資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、人員的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗；三是，分析資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員的獨立性，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是否存在現(xiàn)實或潛在的利益沖突。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書是在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)明確了上述基本事項并對評估項目作出風(fēng)險評價之后，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，以確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項的合同。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在決定承接評估業(yè)務(wù)后與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙人簽字并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評估師或者其他持有注冊資產(chǎn)評估師證書的副總經(jīng)理以上管理人員在業(yè)務(wù)約定書上簽字。(2012)評估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書，該業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)由分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋分支機(jī)構(gòu)公章。(2012)第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：（1）評估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱、住所；（2）評估目的；（3）評估對象和評估范圍；（4）評估基準(zhǔn)日；（5）評估報告使用者；（6）評估報告提交期限和方式；（7）評估服務(wù)費總額、支付時間和方式；（8）評估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù)；（9）違約責(zé)任和爭議解決；（10）簽約時間。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、編制資產(chǎn)評估工作計劃資產(chǎn)評估的工作計劃是指評估工作的總體思路和詳細(xì)實施方案。評估工作計劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務(wù)實施全過程。應(yīng)對評估過程中的每個工作步驟以及時間和人力進(jìn)行規(guī)劃和安排，主要包括：評估的技術(shù)路線和方法、需要搜集的資料及其搜集渠道、預(yù)計所需時間和費用、工作步驟和人力資源及進(jìn)度安排等。注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況確定評估計劃的繁簡程度，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)實施過程中的情況變化進(jìn)行必要調(diào)整。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)將編制的評估計劃報評估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、編制資產(chǎn)評估工作計劃編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素：資產(chǎn)評估目的和資產(chǎn)評估對象狀況對資產(chǎn)評估技術(shù)路線的影響及評估機(jī)構(gòu)的對策措施安排；資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度對評估人員安排及其構(gòu)成的要求，限定評估精度以及對評估風(fēng)險的估計及控制措施；資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況對資產(chǎn)清查范圍和清查精度的要求；評估項目對相關(guān)資料搜集的要求及具體安排；委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性，判斷評估項目的風(fēng)險及對應(yīng)措施安排；第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、編制資產(chǎn)評估工作計劃編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素：資產(chǎn)評估途徑和方法的選擇及基本要求；評估中可能出現(xiàn)的疑難問題及專家利用；評估報告撰寫的要求以及委托方制定的特別分類或披露要求。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行必要的勘察，包括對不動產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘察。新舊程度、運行狀況、質(zhì)量等技術(shù)參數(shù)對企業(yè)價值、股權(quán)和無形資產(chǎn)等非實物性資產(chǎn)進(jìn)行評估時，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況進(jìn)行必要的現(xiàn)場調(diào)查。進(jìn)行資產(chǎn)勘察工作有利于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員全面、客觀地了解評估對象；核實委托方和資產(chǎn)占有方所提供資料的可靠性；并通過在資產(chǎn)勘察過程中發(fā)現(xiàn)的問題、線索，有針對性地開展資料搜集、分析工作。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）勘察核實資產(chǎn)是在委托方自查的基礎(chǔ)上，以委托方提供評估登記表或評估申報明細(xì)表為準(zhǔn)，對委托評估資產(chǎn)進(jìn)行核實和鑒定。（一）資產(chǎn)勘察的目的確定委托評估資產(chǎn)是否存在及其合法性和完整性；確定委托評估資產(chǎn)與賬簿、報表的一致性；搜集委托評估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）（二）資產(chǎn)勘察的主要內(nèi)容（1）了解企業(yè)的財務(wù)會計制度；（2）了解企業(yè)的內(nèi)部管理制度，重點是企業(yè)的資產(chǎn)管理制度；（3）對企業(yè)申報的資產(chǎn)清單進(jìn)行初審；（4）對企業(yè)申報的各項資產(chǎn)進(jìn)行核實；（5）對企業(yè)申報的各項資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行驗證，確認(rèn)其合法性;（6）對企業(yè)申報評估的資產(chǎn)中用于抵押、擔(dān)保、租賃等特殊用途的資產(chǎn)進(jìn)行專項核查；(7）對勘察中發(fā)現(xiàn)申報有誤的資產(chǎn)，根據(jù)勘察結(jié)果和有關(guān)制度規(guī)定進(jìn)行勘察調(diào)整；（8）搜集評估相關(guān)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）（三）資產(chǎn)勘察的基本要求1.關(guān)于資產(chǎn)勘察范圍的要求資產(chǎn)勘察的范圍是以委托方委托評估資產(chǎn)的范圍為準(zhǔn)，特別要注意委托方委托評估資產(chǎn)中包括的其自身占用以外的部分,如分公司資產(chǎn)、異地資產(chǎn)以及租出資產(chǎn)等。不能將這部分資產(chǎn)遺漏，它們也應(yīng)包括在勘察之列。2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求對于建筑物，要逐棟逐幢進(jìn)行勘察核實，并了解其使用、維修和現(xiàn)狀，并做好勘察記錄。建筑物的產(chǎn)權(quán)證明是核查中必不可少的項目。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）（三）資產(chǎn)勘察的基本要求2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求對于機(jī)器設(shè)備，主要看評估對象的數(shù)量。對于項目較小、設(shè)備數(shù)量不多的情況，要對待估設(shè)備逐一核查。如果評估項目較大，設(shè)備種類繁多、數(shù)量較多時，先按ABC分類法找出評估重點——對A類設(shè)備要逐一核查作技術(shù)鑒定；對B類設(shè)備也應(yīng)盡量逐一核查；對C類設(shè)備可抽樣核查。對流動資產(chǎn)的核查程度與委托方的管理水平和自查的程度有關(guān)，對于企業(yè)管理水平較高、自查比較徹底的，對流動資產(chǎn)一般采用隨機(jī)抽樣法進(jìn)行核查并做好抽查記錄。按照現(xiàn)行規(guī)定，流動資產(chǎn)抽查的數(shù)量應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的比例。如對存貨進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量應(yīng)達(dá)40％以上，價值比例達(dá)60％以上，其中殘次、變質(zhì)、積壓及待報廢的應(yīng)逐項核查。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘（現(xiàn)場調(diào)查）（三）資產(chǎn)勘察的基本要求2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求對于無形資產(chǎn)、長期投資、遞延資產(chǎn)等資產(chǎn)要逐筆核查。涉及評估凈資產(chǎn)的，要對負(fù)債進(jìn)行逐筆審核。（四）勘察調(diào)整對勘察過程中發(fā)現(xiàn)的賬外資產(chǎn)及盤虧資產(chǎn)等以及重復(fù)申報和遺漏的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)具體情況和管理要求進(jìn)行必要的調(diào)整，并詳細(xì)說明勘察調(diào)整的原因、過程和結(jié)果。對于那些受財務(wù)會計制度限制，不能直接進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整的盤虧損毀資產(chǎn)，雖可暫不作會計賬務(wù)調(diào)整，但是作為評估對象及其評估對象申報表必須作出切實的調(diào)整。評估對象必須是客觀存在的，不論是現(xiàn)實存在的或潛在存在的，資產(chǎn)的勘察調(diào)整必須據(jù)實進(jìn)行。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)獨立獲取評估所依據(jù)的信息，并確信信息來源是可靠的和適當(dāng)?shù)?。（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；（產(chǎn)權(quán)證明文件）（1）有關(guān)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)證、房產(chǎn)執(zhí)照(房屋產(chǎn)權(quán)證)、建設(shè)規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、項目批準(zhǔn)文件、開工證明、出讓及轉(zhuǎn)讓合同、購買合同、原始發(fā)票等；（2）有關(guān)在建工程的土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、開工許可證等規(guī)劃、批文；（3）有關(guān)設(shè)備的購買合同、原始發(fā)票等；第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；（產(chǎn)權(quán)證明文件）（4）有關(guān)無形資產(chǎn)的專利證書、專利許可證、專有技術(shù)許可證、特許權(quán)許可證、商標(biāo)注冊證、版權(quán)許可證等；（5）有關(guān)長短期投資合同；（6）有關(guān)銀行借款的合同。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；（技術(shù)資料）（1）有關(guān)房地產(chǎn)的建成時間、設(shè)計圖紙、預(yù)決算資料；（2）有關(guān)在建工程的種類、開工時間、預(yù)計完工時間、承建單位、籌資單位、籌資方式、成本構(gòu)成、工程基本說明或計劃等；（3）有關(guān)設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號、取得時間、啟用時間、運行狀況、大修理次數(shù)、大修理時間、大修理費用、設(shè)備與工藝要求的配套情況等；（4）有關(guān)存貨的數(shù)量、計價方式、存放地點、主要原材料近期進(jìn)貨價格統(tǒng)計表等；第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；（技術(shù)資料）（5）有關(guān)應(yīng)收及預(yù)付款的賬齡統(tǒng)計表、主要賒銷客戶的信譽及經(jīng)營情況、壞賬準(zhǔn)備政策、應(yīng)收款回收計劃等；（6）有關(guān)長期投資的明細(xì)表，包括被投資企業(yè)、投資金額、投資期限、起止時間、投資比例、年收益、收益分配方式、賬面成本等；（7）原始證據(jù)主要包括評估基準(zhǔn)日的會計報表、盤點表、對賬單、調(diào)節(jié)表、應(yīng)收及應(yīng)付詢證函、盤盈及盤虧、報廢資產(chǎn)情況說明及證明材料等。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：3.有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息；在資產(chǎn)勘察過程中，評估人員應(yīng)了解資產(chǎn)的設(shè)計壽命，并通過技術(shù)鑒定了解和判斷資產(chǎn)的剩余物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。4.有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；資產(chǎn)評估人員可以通過核實資產(chǎn)占有方的營業(yè)執(zhí)照了解被評估資產(chǎn)的經(jīng)營范圍和使用范圍，并通過技術(shù)鑒定掌握資產(chǎn)的可使用范圍和空間。5.資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息；資產(chǎn)評估人員通過查詢有關(guān)賬簿及相關(guān)資料了解被評估對象以往的評估和交易情況。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；資產(chǎn)評估人員通過查詢有關(guān)交易合同或意向書及相關(guān)的市場調(diào)查，了解被評估對象轉(zhuǎn)讓的可行性信息。7.類似的資產(chǎn)的市場價格信息；資產(chǎn)評估人員應(yīng)通過市場調(diào)查了解和掌握與評估對象類似的資產(chǎn)的市場價格信息。8.賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（委托方聲明）有關(guān)被評估資產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)的真實性，產(chǎn)權(quán)限制，以及所提供的數(shù)據(jù)資料真實性的承諾等。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：9.可能影響資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息；10.可能影響資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景信息；如無形資產(chǎn)和企業(yè)價值的評估11.可能影響資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息；如企業(yè)價值的評估12.其他相關(guān)信息。如各類資產(chǎn)負(fù)債清查表、登記表、評估申報明細(xì)表，資產(chǎn)、負(fù)債清查情況及調(diào)整說明，委托方營業(yè)執(zhí)照副本及其他材料等。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；3.有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息；4.有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；5.資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息；6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；7.類似的資產(chǎn)的市場價格信息；8.賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；9.可能影響資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息；10.可能影響資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景信息；11.可能影響資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息；12.其他相關(guān)信息。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料（二）信息的來源在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中，注冊資產(chǎn)評估師所依據(jù)的信息通常由產(chǎn)權(quán)持有者內(nèi)部的資料信息和外部的資料信息構(gòu)成。1.收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料如：會計報表、產(chǎn)權(quán)證明、合同等。2.收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料一般包括行業(yè)資料、技術(shù)發(fā)展趨勢、宏觀經(jīng)濟(jì)及人口統(tǒng)計資料、市場交易定價資料等。來自市場信息、政府部門、政券交易機(jī)構(gòu)、媒體、行業(yè)協(xié)會或管理機(jī)構(gòu)及其出版物、學(xué)術(shù)出版物等公開市場和公共信息領(lǐng)域。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序六、評定估算注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)該根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料搜集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當(dāng)選擇并運用資產(chǎn)評估途徑與具體方法，形成初步資產(chǎn)評估結(jié)論，再經(jīng)綜合分析及反復(fù)審核后確定資產(chǎn)評估結(jié)論。對宜采用兩種以上資產(chǎn)評估途徑及其方法的評估項目，應(yīng)當(dāng)使用兩種以上資產(chǎn)評估途徑和方法。七、編制和提交評估報告注冊資產(chǎn)評估師在完成受托的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，要向委托方出具包括評估過程、方法、結(jié)論、說明及各類備查文件內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔資產(chǎn)評估工作底稿，是指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)形成的，反映評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告日后90日內(nèi)，及時將工作底稿與評估報告等一起歸入評估業(yè)務(wù)檔案，并由所在評估機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)檔案管理的法律、法規(guī)及評估準(zhǔn)則的規(guī)定妥善管理。評估業(yè)務(wù)檔案自評估報告日起至少保存10年。工作底稿通常分為管理類工作底稿和操作類工作底稿：管理類工作底稿是指注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中，為承接、計劃、控制和管理評估業(yè)務(wù)所形成的工作記錄及相關(guān)資料。操作類工作底稿是指注冊資產(chǎn)評估師在履行現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料和評定估算程序時所形成的工作記錄及相關(guān)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔管理類工作底稿通常包括以下內(nèi)容：評估業(yè)務(wù)基本事項的記錄；業(yè)務(wù)約定書；評估計劃；評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中重大問題處理記錄；評估報告的審核記錄。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔操作類工作底稿的內(nèi)容因評估目的、評估對象和評估方法等不同而有所差異，通常包括以下內(nèi)容：現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料，包括：委托方提供的資產(chǎn)評估申報資料，現(xiàn)場勘查記錄，函證記錄，主要或者重要資產(chǎn)的權(quán)屬證明材料，與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的財務(wù)、審計等資料，其他相關(guān)資料；收集的評估資料，包括：市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析資料，相關(guān)的歷史和預(yù)測資料，詢價記錄，其他專家鑒定及專業(yè)人士報告，委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的說明、證明和承諾，其他相關(guān)資料；評定估算過程記錄，包括：重要參數(shù)的選取和形成過程記錄，價值分析、計算、判斷過程記錄，評估結(jié)論形成過程記錄，其他相關(guān)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法

第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書三、編制資產(chǎn)評估工作計劃四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料六、評定估算七、編制和提交評估報告八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。以工程技術(shù)、統(tǒng)計、財務(wù)管理、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法為基礎(chǔ)。用資產(chǎn)評估的技術(shù)思路加以重組，構(gòu)成資產(chǎn)評估方法體系。按分析原理和技術(shù)路線的不同可以歸納為三種基本類型：成本法、市場法和收益法。*資產(chǎn)評估的基本方法一、成本法的概念（一）成本法的基本含義成本法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從其重置成本中予以扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱?；舅悸罚褐亟ɑ蛑刂帽辉u估資產(chǎn)在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶值因素。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（一）成本法的基本含義成本法的評估思路可概括為：成本法是以再取得被評估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法。由于被評估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，并且資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值也存在著內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系，因而，成本法經(jīng)常被廣泛應(yīng)用。第二節(jié)成本法資產(chǎn)的評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值或：評估價值＝重置成本×(綜合)成新率一、成本法的概念（二）成本法的基本前提成本法從再取得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)價值。只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能構(gòu)成其價值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個物理上的概念，它還包含著其使用有效性的經(jīng)濟(jì)意義。只有當(dāng)資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認(rèn)和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（二）成本法的基本前提對于非繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)，如果運用成本法進(jìn)行評估，需對成本法的基本要素做必要的調(diào)整。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價值。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素四個基本要素：重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的重置成本簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本是一個價格范疇，包含了取得資產(chǎn)所耗費的合理必要費用及合理必要的資金成本和利潤。重置成本分為復(fù)原重置成本(reproduction

costnew)和更新重置成本(replacement

costnew)兩種。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的重置成本復(fù)原重置成本(reproduction

costnew)，是指在評估基準(zhǔn)日，用與評估對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格及技術(shù)、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)時價格水平重新生產(chǎn)或購建一項與評估對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。(重建成本)更新重置成本(replacement

costnew)，是指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格及技術(shù)、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)行價格水平重新生產(chǎn)或購建一項與評估對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。(重置成本)第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的重置成本成本估價結(jié)果接近哪種重置成本，受成本估價方法的影響?？偢爬ㄐ缘某杀竟纼r方法傾向于更新重置成本；注重評估對象的不同特征的詳細(xì)成本估價方法（適于特殊用途資產(chǎn)）傾向于復(fù)原重置成本。更新重置成本＜復(fù)原重置成本（過時的生產(chǎn)工藝等附加成本）同類資產(chǎn)的生產(chǎn)材料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)工藝及資產(chǎn)功能沒有出現(xiàn)明顯變化時，一般評估復(fù)原重置成本。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)的實體性貶值也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的實體性貶值通常采用相對數(shù)計量，即實體性貶值率。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。新技術(shù)的推廣和運用，使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，技術(shù)明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)（社會普遍使用）的運營成本的超支額。超額投資成本造成的功能性貶值超額運營成本造成的功能性貶值第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況。一棟住宅的價值與其附近的一座污染性化工廠的建成生產(chǎn)運營；一輛微型轎車的價值與當(dāng)?shù)卣拗破湫凶呗肪€政策出臺；市場蕭條引起機(jī)器設(shè)備的產(chǎn)品生產(chǎn)量下降，資產(chǎn)不能充分利用。第二節(jié)成本法

實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。

評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值--經(jīng)濟(jì)性貶值或：評估價值=重置成本×成新率二、成本法的評估程序確定待評估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本。確定待評估資產(chǎn)的使用年限。估算待評估資產(chǎn)的損耗或貶值額。從重置成本中扣減貶值，得到資產(chǎn)的評估價值。成本法中各個參數(shù)的評估方法以下介紹的成本法的各個具體參數(shù)的估測或測算，其結(jié)果可能并不是嚴(yán)格意義上的每個參數(shù)本身。評估人員需要了解參數(shù)的估測方法對參數(shù)內(nèi)涵的影響。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法也稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)現(xiàn)行總成本=直接成本＋間接成本直接成本是指直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本支出的部分，應(yīng)當(dāng)按評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時成本逐項加總。如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等建設(shè)成本項目，機(jī)器設(shè)備的購買價、安裝調(diào)試費、運雜費等成本項目。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設(shè)計制圖費等支出項目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價格等方法進(jìn)行估算。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法間接成本的計算公式：間接成本=人工成本總額×成本分配率

成本分配率=間接成本額/人工成本額或：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率或：間接成本=工作量（單位為工時或工日）×單位工作量的間接成本第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例1：某企業(yè)現(xiàn)有一臺機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場價格為

60000元/臺，運雜費為1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個工時。根據(jù)已往的統(tǒng)計分析表明，安裝成本中的間接成本相對于直接安裝成本的比率一般為50%。估算繼續(xù)利用條件下該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=60000+1000+900=61900（元）其中：購買價60000元運雜費1000元安裝成本900元其中：原材料400元人工成本500元間接成本（安裝成本）450元=900×50%重置成本合計62350元=61900+450成本分配率=間接成本額/人工成本額=450/500=90%單位工作量的間接成本=間接成本/工作量=450/50=9元/工時第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法在實際測算重置成本過程可具體劃分為兩種類型：購買型，是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，所以又稱市場重置法。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成的。將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。自建型，是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理利潤等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益：重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益。資產(chǎn)評估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價格。一般情況下，價格都應(yīng)該含有開發(fā)者或制造者合理收益部分。資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以開發(fā)者或制造者所在行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例2：重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元、人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元（成本分配率），則該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=50000+1000+800=51800（元）其中：購買價50000元運雜費1000元安裝成本800元其中：原材料300元人工成本500元間接成本（安裝成本）400元=500×0.8重置成本合計52200元=51800+400第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價指數(shù)法物價指數(shù)法，也叫價格指數(shù)法，是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。這里的資產(chǎn)歷史成本（賬面價值）應(yīng)能代表資產(chǎn)購建時的資產(chǎn)市場價值，或其代表的價值類型與所要評估的價值類型相同。重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×價格指數(shù)重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×（1+價格變動指數(shù)）價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)是評估時點的定基價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的定基價格指數(shù)之比。即：定基價格指數(shù)=（評估時點定基價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時定基價格指數(shù)）×100％第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價指數(shù)法環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)(1+ａ2)(1+ａ3)……(1+ａn)×100％其中，X為環(huán)比價格指數(shù)；ａn為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)；n=1,2,3……ｎ。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價指數(shù)法例1：某項待評估資產(chǎn)購建于1995年10月，賬面原始價值為20萬元，現(xiàn)評估其1999年10月3日的價值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為120%、160%，1996-1999年的環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價變動（上漲）指數(shù)約為33%。估算該資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(160%÷120%)＝26.67萬元被估資產(chǎn)重置成本＝200000×110%×105%×120%×96%=26.61萬元被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+33%)=26.67萬元第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價指數(shù)法例2：某被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為95％，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160％，則：被估資產(chǎn)重置成本＝50000×(160%÷95%)×100%＝84211(元)例3：被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，2004年建成，2009年進(jìn)行評估。經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格變動指數(shù)分別是2005年為11.7％、2006年為17％、2007年為30.5％、2008年為6.9％、2009年為4.8％，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價指數(shù)法價格指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，但二者具有明顯的區(qū)別：價格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；重置核算法既可以考慮價格因素，又可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而既可以估算復(fù)原重置成本，也可以估算更新重置成本。價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（三）生產(chǎn)能力比例法——線性條件下的功能價值類比法功能價值類比法，是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法（該方法亦稱之為類比估價法——指數(shù)估價法）。線性關(guān)系下的功能價值類比法稱為生產(chǎn)能力比例法；而把非線性關(guān)系條件下的功能價值類比法稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（三）生產(chǎn)能力比例法——線性條件下的功能價值類比法生產(chǎn)能力比例法，這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。使用前提假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本（價值）越高，而且是成正比例變化。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（三）生產(chǎn)能力比例法——線性條件下的功能價值類比法例1：某重置全新的一臺機(jī)器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力和價格呈線性關(guān)系，則被評估資產(chǎn)的重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝50000×(4000÷5000)＝40000(元)第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法——非線性條件下的功能價值類比法通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與成本之間關(guān)系分析可發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍。資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。第二節(jié)成本法公式中的x被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，靠統(tǒng)計分析得到。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4～1間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。三、重置成本的估算方法上述4種方法均可用于確定在成本法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象性質(zhì)和可以搜集到的資料確定。另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。這種方法運用的步驟是：在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等，機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：K=R’/RK為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；R’為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本，即某類資產(chǎn)的賬面歷史總成本，可從會計記錄取得。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法例1：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備。經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性的通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬元。該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元，則：調(diào)整系數(shù)K=30÷20=1.5該類通用設(shè)備的總重置成本＝500×1.5=750（萬元）第二節(jié)成本法二、成本法的評估程序三、重置成本的估算方法

（一）重置核算法重置核算法是將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法。直接成本是指直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本支出的部分，應(yīng)當(dāng)按評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時成本逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設(shè)計制圖費等支出項目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價格等方法進(jìn)行估算。間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額或：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率或：間接成本=工作量（單位為工時或工日）×單位工作量的間接成本某企業(yè)現(xiàn)有一臺機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場價格為60000元/臺，運雜費為1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個工時。根據(jù)已往的統(tǒng)計分析表明，安裝成本中的間接成本相對于直接成本的比率一般為50%。估算繼續(xù)利用條件下該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。

（二）物價指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（1+物價變動指數(shù)）=資產(chǎn)原始成本××環(huán)比價格指數(shù)a1×a2×a3……×an

某項待評估資產(chǎn)購建于1995年10月，賬面原始價值為20萬元，現(xiàn)評估其1999年10月3日的價值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為120%、160%，1996-1999年的環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價變動（上漲）指數(shù)約為33%。估算該資產(chǎn)的重置成本。（三）功能價值法待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）x

在運用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。四、實體性貶值的估算（一）觀察法觀察法，也稱成新率法，是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）實體性成新率=1-實體性貶值率第二節(jié)成本法四、實體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱年限法）使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率（程度），進(jìn)而估測資產(chǎn)的實體性貶值的方法。計算公式為：預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。總(物理)使用年限是指實際已使用年限與尚可使用年限之和。實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。第二節(jié)成本法實體性貶值率四、實體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱年限法）由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限，是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限，即會計上已提取折舊的年限，可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限，是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。資產(chǎn)利用率＞1，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，實際＞名義已使用年限；資產(chǎn)利用率＝1，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，即正常使用強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)；資產(chǎn)利用率＜1，表示開工不足，實際＜名義已使用年限。第二節(jié)成本法四、實體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱年限法）例1：某機(jī)器設(shè)備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時。2000年至2004年末：其生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場上供不應(yīng)求，機(jī)器處于超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，每日實際運轉(zhuǎn)時間為10小時；2005年初恢復(fù)正常使用?，F(xiàn)以2006年10月30日為評估基準(zhǔn)日，則：設(shè)備名義使用年限為6年，資產(chǎn)利用率為：設(shè)備實際已使用年限=6×117%=7.02年超負(fù)荷運轉(zhuǎn)第二節(jié)成本法四、實體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱年限法）例2：某資產(chǎn)2002年2月購進(jìn)。2012年2月評估時，其名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，而該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。則：資產(chǎn)利用率＝[10×360×7.5÷(10×360×8)]×100%＝93.75%：其實際已使用年限=10×93.75%=9.4年開工不足第二節(jié)成本法四、實體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱年限法）在實際評估過程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差以及資產(chǎn)運轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。與使用年限法具有相同評估原理的技術(shù)方法還有：評估對象設(shè)計的總工作量和已經(jīng)完成的工作量的指標(biāo)比率法；評估對象設(shè)計行駛里程和已經(jīng)行駛的里程的指標(biāo)比率法等。第二節(jié)成本法四、實體性貶值的估算

（一）觀察法（二）使用年限法實體性貶值=（重置成本-預(yù)計殘值）××（實際已使用年限÷總使用年限）實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間資產(chǎn)利用率﹥或﹦或﹤1

某機(jī)器設(shè)備購建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準(zhǔn)日，確定該設(shè)備的名義已使用年限、資產(chǎn)利用率、實際已使用年限。五、功能性貶值的估算功能性貶值，是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。一般包括：超額投資成本造成的功能性貶值和超額運營成本造成的功能性貶值第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（一）功能性貶值的估算步驟將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本進(jìn)行比較。（超額運營成本）如工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。估計被評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（一）功能性貶值的估算步驟以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為被評估資產(chǎn)的功能性貶值。被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即：功能性貶值＝復(fù)原重置成本-更新重置成本如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因功能過時造成的功能性貶值。評估實踐中，也可能出現(xiàn)功能性溢價的情況。評估對象功能明顯優(yōu)于參照資產(chǎn)功能時，有可能出現(xiàn)。第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例1：某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值。第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例1：某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值。待評估資產(chǎn)的年超額運營成本＝(6-4)×12000=24000(元)年凈超額運營成本＝24000×(1-25%)=18000(元)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值：18000×(P/A,10%,3)=18000×2.4869=44764.2(元)第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例2：待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米。估算該資產(chǎn)單位建筑面積功能性貶值。功能性貶值＝復(fù)原重置成本-更新重置成本單位建筑面積功能性貶值=1600-1500=100(元/建筑平方米)第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例3：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備的生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用。有關(guān)資料及計算結(jié)果見下表。第二節(jié)成本法某設(shè)備的技術(shù)資料五、功能性貶值的估算

（一）功能性貶值的估算步驟

（1）比較年運營成本之間的差異（2）確定凈超額運營成本（3）估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命（4）凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值

對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即：復(fù)原重置成本-更新重置成本。如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因功能過時造成的功能性貶值。（二）應(yīng)用舉例某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值。

六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算就表現(xiàn)形式而言，資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。評估基準(zhǔn)日后因外部經(jīng)濟(jì)、社會等環(huán)境變化而造成的資產(chǎn)閑置或利用不足。當(dāng)有確實證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值，可估測其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額。當(dāng)資產(chǎn)使用正常時，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值的估算，主要根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而導(dǎo)致開工不足、資產(chǎn)閑置而造成資產(chǎn)價值不能夠?qū)崿F(xiàn)的程度，來確定其貶值額。在實際評估工作中，也存在資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性溢價的情況。即當(dāng)評估對象及其產(chǎn)品有良好的市場及市場前景，或有重大政策利好時，評估對象就有可能存在著經(jīng)濟(jì)性溢價。第二節(jié)成本法七、成新率的估算(綜合)成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。應(yīng)當(dāng)充分注意資產(chǎn)的設(shè)計、制造、實際使用、維護(hù)、修理、改造情況，以及使用年限、物理壽命、現(xiàn)有性能、運行狀況和技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。（一）觀察法由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)分析師，對資產(chǎn)實體的各主要部位和功能進(jìn)行技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定，并對該資產(chǎn)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場前景進(jìn)行分析。在綜合考慮資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的基礎(chǔ)上，判斷、確定資產(chǎn)的成新率。第二節(jié)成本法七、成新率的估算（二）經(jīng)濟(jì)使用年限法總經(jīng)濟(jì)使用年限：從資產(chǎn)的開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的年限。第二節(jié)成本法總經(jīng)濟(jì)使用年限七、成新率的估算（三）修復(fù)費用法修復(fù)費用：待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費用。應(yīng)當(dāng)注意有些實體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的。不可修復(fù)性損耗：修復(fù)成本超過修復(fù)所添加的價值如：過時的建筑設(shè)計、商業(yè)建筑物無足夠的臨街面、無可開發(fā)停車場空間的商業(yè)建筑物或高級公寓住宅區(qū)只能以其對資產(chǎn)價值造成的損耗額來替代對其修復(fù)的費用（可采用觀察法或使用年限法估測）可修復(fù)性損耗：技術(shù)上可行并且經(jīng)濟(jì)上合理可采用修復(fù)費用法估測第二節(jié)成本法貶值應(yīng)等于補(bǔ)償損耗所發(fā)生的費用七、成新率的估算（三）修復(fù)費用法例1：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為17萬元，其他部分工作正?！，F(xiàn)估算其成新率。第二節(jié)成本法七、成新率的估算（三）修復(fù)費用法例1：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為17萬元，其他部分工作正常?，F(xiàn)估算其成新率。數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗→修復(fù)費用法其他部分運行兩年是不可修復(fù)性損耗→年限法可修復(fù)性損耗引起的貶值額為：17萬元不可修復(fù)性部分的重置成本：150－17=133萬元不可修復(fù)性部分的貶值率：2÷20=10%不可修復(fù)性損耗引起的貶值額為：133×10%=13.3萬元成新率：1－[(17+13.3)÷150]=79.8%第二節(jié)成本法六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算七、成新率的估算

（一）觀察法（二）經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限÷÷（實際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）（三）修復(fù)費用法成新率=1-貶值率=1-（修復(fù)費用÷重置成本）資產(chǎn)的有些實體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的，對不可修復(fù)性損耗部分，只能以其對資產(chǎn)價值造成的損耗額來替代對其修復(fù)的費用。某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為17萬元，其他部分工作正常?，F(xiàn)估算其成新率。一、市場比較法的概念（一）市場法的基本含義市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。運用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估對象，顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。因此，市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。第三節(jié)市場比較法一、市場比較法的概念（二）市場法的基本前提要有一個活躍的公開市場；公開市場是一個充分的市場，在市場上有自愿的買者和賣者,進(jìn)行平等交易。這就排除了個別交易的偶然性。市場成交價格基本上可以反映市場行情。公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度時間范圍內(nèi)。同時，這個時間因素對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。第三節(jié)市場比較法參照物一、市場比較法的概念（三）市場法的基本計算公式評估價值或比準(zhǔn)價格=市場參照交易價格+Σ評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額評估價值或比準(zhǔn)價格=市場參照交易價格×修正系數(shù)市場法一般不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第三節(jié)市場比較法二、運用市場比較法評估資產(chǎn)的基本程序1.選擇參照物對參照物的要求關(guān)鍵是一個可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等。另外就是參照物的數(shù)量問題。不論參照物與評估對象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇3個或者3個以上。盡量避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響。第三節(jié)市場比較法二、運用市場比較法評估資產(chǎn)的基本程序2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素各有側(cè)重。影響房地產(chǎn)價值：地理位置因素；機(jī)器設(shè)備評估：技術(shù)水平因素。應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。第三節(jié)市場比較法二、運用市場比較法評估資產(chǎn)的基本程序3.指標(biāo)對比、量化差異根據(jù)前面所選定的對比指標(biāo)，在參照物及評估對象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化(數(shù)量化和貨幣化)。例如，資產(chǎn)功能指標(biāo)，盡管參照物與評估對象的功能相同或相似，但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。第三節(jié)市場比較法二、運用市場比較法評估資產(chǎn)的基本程序4.在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異市場法是以參照物的成交價格作為評定估算評估對象價值的基礎(chǔ)的。在這個基礎(chǔ)上，將已經(jīng)量化的參照物與評估對象對比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就可以得到以每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的初步評估結(jié)果。5.綜合分析確定評估結(jié)果3個以上參照物→3個以上評估初步結(jié)果正式的最終評估結(jié)果只能是一個可采用加權(quán)平均法或簡單算術(shù)平均法綜合結(jié)果第三節(jié)市場比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)（一）時間因素交易時間不同，價值可能有差異。時間因素調(diào)整：將參照物的實際交易時點的價格調(diào)整為假設(shè)參照物的交易發(fā)生在與待評估資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日相同時點情況下的價格。（二）地域因素交易市場區(qū)域不同，價值可能有差異。地區(qū)差價調(diào)整第三節(jié)市場比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)（三）功能因素在社會需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價值越高。資產(chǎn)的實體特征：資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等資產(chǎn)的質(zhì)量：資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平、生產(chǎn)能力、能耗等第三節(jié)市場比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)（四）交易因素市場條件：主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。交易條件：交易批量、交易動機(jī)、交易時間等參照物是不公平或非正常的交易，一般包括：交易雙方似乎有利益關(guān)系，比如母公司與子公司之間、兄弟公司之間，或者類似的關(guān)聯(lián)公司之間等。參與交易的一方由于一項法規(guī)或司法命令而不得不進(jìn)行某項交易。如企業(yè)的破產(chǎn)清算。買方急于想買，或賣方急于想賣。交易的賣方為買方提供了低于市場條件或其他方式的融資。如允許買方分期付款。在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易。如相互承諾以低于市場價值為對方提供服務(wù)或產(chǎn)品。第三節(jié)市場比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)由于評估對象的差異，參照物與評估對象之間的可比指標(biāo)并不是一成不變的，它會因評估對象的不同而不同。評估對象與可比指標(biāo)：不動產(chǎn)→一般因素、區(qū)域因素和個別因素機(jī)器設(shè)備→設(shè)備的技術(shù)含量、規(guī)格型號、生產(chǎn)能力和生產(chǎn)效率等企業(yè)→企業(yè)的生產(chǎn)能力和獲利能力第三節(jié)市場比較法四、市場法中的具體評估方法*具體評估方法按照參照物與評估對象的差異程度以及需調(diào)整的范圍，可以劃分為直接比較法和類比調(diào)整法。（一）直接比較法直接比較法，是指直接利用參照物價格或利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征，直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較，來判斷評估對象價值的各種具體評估技術(shù)方法。其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評估對象價值＝參照物成交價格評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）直接比較法直觀簡捷，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。(差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上)第三節(jié)市場比較法四、市場法中的具體評估方法*（一）直接比較法(1)現(xiàn)行市價法當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物，具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值?？缮鲜辛魍ǖ墓善焙蛡砂雌湓谠u估基準(zhǔn)日的收盤價作為評估價值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。第三節(jié)市場比較法四、市場法中的具體評估方法*（一）直接比較法(2)市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。第三節(jié)市場比較法交易情況修正系數(shù)：正常交易情況÷參照物交易情況四、市場法中的具體評估方法*（一）直接比較法(2)市價折扣法例1：評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元。經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）資產(chǎn)評估價值=10×（1-40%）=6（萬元）第三節(jié)市場比較法四、市場法中的具體評估方法*（一）直接比較法(3)功能價值類比法(類比估價法)功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。資產(chǎn)價值與其功能呈