合同范本之小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效【篇一：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效】小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例外的情況是：“如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。2007年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！焙贤瑹o(wú)效說(shuō)的理由有三：其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制。同時(shí)，根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓?zhuān)撏恋氐氖褂脵?quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻试S農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！痹摻剐砸?guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，這樣看來(lái)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無(wú)效。其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡(jiǎn)單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于所有權(quán)不完整的財(cái)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認(rèn)定其為有效。其三，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建筑和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?007年12月30日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。無(wú)從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效2003年6月，鄭州市民代女士購(gòu)買(mǎi)了靳先生位于鄭州市區(qū)的一套小產(chǎn)權(quán)房。雙方約定總房款10.5萬(wàn)元，代女士先付5萬(wàn)元，等房屋過(guò)戶后再付余款。合同簽訂后，代女士交了5萬(wàn)元，然后花4.8萬(wàn)元裝修了房子。隨后，靳先生到房管局過(guò)戶時(shí)獲悉，他賣(mài)的房子是村集體開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，他只享有80%的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有土地使用證權(quán)，因此不能過(guò)戶。靳先生與代女士雙方多次協(xié)商無(wú)果。2007年10月29日，鄭州市中原區(qū)法院一審判決解除雙方的購(gòu)房合同，代女士返還房屋。代女士不服，上訴至鄭州中院。今年1月7日，鄭州中院維持原判?！靶‘a(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效”，鄭州中院民二庭法官趙軍勝說(shuō)，早在1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。2007年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！钡嵵菔谢轁?jì)區(qū)法院民一庭法官?gòu)埡Ｑ鄤t認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，“房屋蓋成后，房主就取得了物權(quán);買(mǎi)房人交了房款，就取得了實(shí)際占有的權(quán)利，就算沒(méi)有發(fā)證，物權(quán)也不能發(fā)生改變?！薄窈贤瑹o(wú)效時(shí)買(mǎi)房人損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)仍是上不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定，故被告鄭b與被告姚c就系爭(zhēng)房屋簽訂的《居間合同(買(mǎi)賣(mài))》無(wú)效。其次，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，原則上應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中，一則，雖然被告鄭b與被告姚c就系爭(zhēng)房屋簽訂的《居間合同(買(mǎi)賣(mài))》無(wú)效，但原告所稱(chēng)的已取得系爭(zhēng)房屋亦不具有合法性，原告雖然提供了松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會(huì)出具的證明，但該街道居委會(huì)并不能證明原告與案外人的房屋買(mǎi)賣(mài)行為合法，以及系爭(zhēng)房屋的權(quán)屬歸原告所有。二則，原告在訴狀中稱(chēng)，原告與被告鄭b達(dá)成口頭租賃協(xié)議，原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告鄭b居住，但訴訟中，原告又表述為被告鄭b從案外人鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭(zhēng)房屋的鑰匙，并將系爭(zhēng)房屋出售給被告姚c，原告陳述內(nèi)容存在矛盾之處。綜合考量系爭(zhēng)房屋的取得過(guò)程、被告姚c的付款情況以及系爭(zhēng)房屋的實(shí)際占有使用情況，對(duì)于原告要求二被告將系爭(zhēng)房屋返還給原告的請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：一、被告鄭b與被告姚c于2013年4月2日簽訂的《居間合同(買(mǎi)賣(mài))》無(wú)效；二、駁回原告鄭a的其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，由被告鄭b負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院?！酒航鞣ㄔ号袥Q首例“小產(chǎn)權(quán)房”案買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效】江西法院判決首例“小產(chǎn)權(quán)房”案買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)雖無(wú)效賣(mài)主反悔要賠償本報(bào)訊備受關(guān)注的江西省首例農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，經(jīng)過(guò)南昌市西湖區(qū)人民法院、南昌市中級(jí)人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認(rèn)當(dāng)事人之間的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，但判決賣(mài)主賠償買(mǎi)主62萬(wàn)余元的經(jīng)濟(jì)損失。李永夫婦在南昌市有253平方米的農(nóng)房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無(wú)力歸還典當(dāng)行的借款，遂將該房以9萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務(wù)。由于是農(nóng)房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。張燕購(gòu)買(mǎi)房屋后，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請(qǐng)求收回訴爭(zhēng)房屋同時(shí)愿承擔(dān)協(xié)議中的違約責(zé)任。2008年11月，法院認(rèn)為雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)違反了法律禁止性規(guī)定，判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，李永夫婦返還張燕購(gòu)房款及維修費(fèi)9萬(wàn)元，張燕將房屋返還?，F(xiàn)張燕依據(jù)法院認(rèn)定導(dǎo)致合同無(wú)效，李永夫婦負(fù)有主要責(zé)任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的反悔所造成的經(jīng)濟(jì)損失80萬(wàn)。一、二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被依法確認(rèn)無(wú)效后，自合同簽訂之日起該合同對(duì)雙方當(dāng)事人就不具有法律約束力。導(dǎo)致合同無(wú)效，訂立合同的雙方均有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。雖然李永夫婦是在向典當(dāng)行抵押借款無(wú)力償還迫不得已的情況下出賣(mài)自己的房屋，但其應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)房不能買(mǎi)賣(mài)，且又在房屋出售9年后，以買(mǎi)賣(mài)房屋違反法律規(guī)定為由主張合同無(wú)效，有悖誠(chéng)信原則，故應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。張燕在購(gòu)房前不嚴(yán)格驗(yàn)證對(duì)方房屋產(chǎn)權(quán)情況，盲目購(gòu)買(mǎi)亦負(fù)有次要責(zé)任。由于本案中買(mǎi)賣(mài)的房屋時(shí)間跨度較長(zhǎng)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，存在房?jī)r(jià)上漲的因素，原、被告買(mǎi)賣(mài)的房屋存在升值價(jià)值，本案應(yīng)將安置房折價(jià)處理。因此，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，當(dāng)?shù)匕仓梅渴袌?chǎng)