東莞市工業(yè)房地產(chǎn)市場狀況分析報告

東莞市工業(yè)房地產(chǎn)市場狀況分析報告（下）三、東莞市各鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)一、二級交易狀況分析一、土地市場、一級出讓市場根據(jù)東莞市國土資源局近年公布的招拍掛成交案例，我司估價人員進(jìn)行了分類整頓，認(rèn)為東莞市工業(yè)用地地價水平體現(xiàn)差別非常大，重要和鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等因素親密有關(guān)，能夠歸納總結(jié)為下列三種狀況：①一級鎮(zhèn)區(qū)：長安、虎門、塘廈、鳳崗等，由于臨近深圳區(qū)域，是深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接區(qū)，因此工業(yè)用地交易相對活躍，地價水平明顯偏高。距資料顯示，一級出讓的土地成交案例稍微偏高某些，最高約為1300元/平方米。②松山湖區(qū)域：由于松山湖為東莞市國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，園區(qū)內(nèi)配套完善，規(guī)劃發(fā)展前景好，政府扶持力度大，重要以工業(yè)用地及科研設(shè)計用地為主，是現(xiàn)在東莞市工業(yè)用地供應(yīng)及成交的重點區(qū)域，普通出讓價格為600-900元/平方米。③其它鎮(zhèn)區(qū)：一級出讓市場的價格重要集中在400-600元/平方米。、二級轉(zhuǎn)讓市場由于一級市場為政府出讓市場，體現(xiàn)為政府壟斷，與政府實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、都市規(guī)劃、土地供應(yīng)等政策親密有關(guān)。因此，一級出讓市場與二級轉(zhuǎn)讓市場還是存在本質(zhì)性的差別。為了更加好理解東莞市的工業(yè)用地地價變化趨勢，我司估價人員近期也對東莞市工業(yè)用地二級轉(zhuǎn)讓市場進(jìn)行了調(diào)查理解。據(jù)理解，東莞市工業(yè)用地二級轉(zhuǎn)讓市場地價水平與一級出讓市場低價水平含有較大的差別同樣也是臨深片區(qū)，重要為塘廈鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)五個鎮(zhèn)區(qū)，現(xiàn)在，這五個鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)用地二級轉(zhuǎn)讓價格約為1000-元/平方米，實際成交約為1200元/平方米。但是，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的介紹，存在“有價無市”的狀況，含有一定的投機(jī)性風(fēng)險。值得一提的是，黃江鎮(zhèn)即使臨近深圳，但是，工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展速度較慢，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不大，二級轉(zhuǎn)讓市場的土地成交價格跨度較大，低的約為400-500元/平方米，位置好且工業(yè)氛圍濃厚的，土地價格能夠達(dá)成800-900元/平方米。東莞市重點鎮(zhèn)區(qū)土地二級轉(zhuǎn)讓市場的成交價格：塘廈：1200-元/平方米鳳崗：1000-元/平方米長安：1500-2200元/平方米（供應(yīng)局限性）虎門：1000-1800元/平方米清溪：900-1800元/平方米黃江：400-800元/平方米（區(qū)間較大，看具體位置，臨近高速、深圳貴些）常平、寮步、城區(qū)：500-700元/平方米。二、房地產(chǎn)租賃市場根據(jù)估價人員對東莞市各個鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)三級市場的調(diào)查，結(jié)合網(wǎng)上收集的資料整頓，得出各鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)廠房及其配套用房的租金狀況以下表所示：1茶山鎮(zhèn)70004500廠房85%102茶山鎮(zhèn)60004000廠房80%3茶山鎮(zhèn)65005000廠房85%104茶山鎮(zhèn)2300016000廠房85%95茶山鎮(zhèn)26002600廠房85%126茶山鎮(zhèn)015000廠房85%7東城區(qū)55003900廠房85%108東城區(qū)1000800廠房85%9東城區(qū)50003500廠房75%10萬江區(qū)1500廠房85%1211萬江區(qū)545000廠房90%1312萬江區(qū)1000010000廠房85%13寮步鎮(zhèn)1500013000廠房85%1214寮步鎮(zhèn)48003500廠房80%1115南城區(qū)11廠房75%16南城區(qū)80005000廠房85%1017長安鎮(zhèn)廠房75%1818長安鎮(zhèn)60005500廠房85%1919長安鎮(zhèn)68006000廠房85%20長安鎮(zhèn)100009000廠房85%1821虎門鎮(zhèn)80006500廠房85%1622虎門鎮(zhèn)3500廠房85%1523虎門鎮(zhèn)46004500廠房85%24鳳崗鎮(zhèn)50003500廠房85%1825鳳崗鎮(zhèn)93009000廠房85%2026鳳崗鎮(zhèn)15001300廠房85%1727鳳崗鎮(zhèn)18001600廠房85%1728塘廈鎮(zhèn)2200廠房85%1629塘廈鎮(zhèn)150001廠房90%1530塘廈鎮(zhèn)08000廠房85%1631清溪鎮(zhèn)65002500廠房85%1532清溪鎮(zhèn)78003800廠房85%33石碣鎮(zhèn)85008000廠房85%34石碣鎮(zhèn)1200廠房85%1135石龍鎮(zhèn)35001800廠房85%36石龍鎮(zhèn)45004500廠房85%1037石龍鎮(zhèn)3000028000廠房85%838大朗鎮(zhèn)1800015000廠房90%1239大嶺山鎮(zhèn)1500010000廠房85%1240洪梅鎮(zhèn)38003500廠房85%841洪梅鎮(zhèn)46004200廠房85%842常平鎮(zhèn)1700015000廠房85%943常平鎮(zhèn)60005800廠房90%44橫瀝鎮(zhèn)1600015000廠房85%45企石鎮(zhèn)50003600廠房85%746松山湖北部工業(yè)城28002500廠房85%2047松山湖北部工業(yè)城90008000科研樓90%4248南城天安數(shù)碼城12001000科研樓95%4049南城天安數(shù)23002200科研樓95%45根據(jù)上述表格能夠看出，現(xiàn)在，東莞市工業(yè)廠房租賃價格最高的鎮(zhèn)區(qū)有長安、虎門、鳳崗、塘廈、清溪這五個鎮(zhèn)區(qū)，長安鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)最高租金水平可達(dá)成20多元/平方米，虎門、清溪、鳳崗最高的租金也可達(dá)成18元/平方米。上面五個鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)物業(yè)市場客觀租金水平為15-18元/平方米。次一級的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)為大嶺山、大朗、寮步、常平、茶山、石龍、石碣、萬江、南城、東城平均租金水平達(dá)成10-14元/平方米。最后一級：例如：企石、洪梅、謝崗、橫瀝鎮(zhèn)工業(yè)廠房及其配套物業(yè)普通租金水平為8-11元/平方米。然而，松山湖北部工業(yè)城的高新科技研發(fā)辦公樓（土地用途為科研設(shè)計用地）、南城天安數(shù)碼城（土地用途為工業(yè)廠房）的研發(fā)型辦公樓形式的工業(yè)房地產(chǎn)的二級市場租賃價格已達(dá)成35-50元/平方米。具體的租售信息可查詢下列網(wǎng)址：

四、各方觀點聚焦一、投資者觀點東莞地處廣深之間，地理位置優(yōu)越，交通便捷，特別是虎門、長安、塘廈、鳳崗、清溪五個鎮(zhèn)區(qū)，距離深圳、廣州兩大一線都市較近，而東莞的工業(yè)地價水平相比深圳、廣州明顯偏低。因此，含有一定的投資價值，也成為近年投資客熱捧的區(qū)域。距我司估價人員理解，上述五個鎮(zhèn)區(qū)土地投資較為明顯，較多公司拿地并非為了本身公司發(fā)展的需要，存在單純的投資目的。現(xiàn)在，東莞塘廈鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)這五個鎮(zhèn)區(qū)二級市場的工業(yè)用地土地價格已被抬高了最少一倍，并且還存在“有錢買不到地的現(xiàn)象”。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的介紹，存在“有價無市”的狀況，含有一定的投機(jī)性風(fēng)險。二、金融機(jī)構(gòu)東莞市作為世界工廠，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，因此，工業(yè)物業(yè)抵押貸款成為金融機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)類型之一。作為金融機(jī)構(gòu)，信貸過程中普通會關(guān)注抵押物本身價值、公司經(jīng)營層面兩個方面因素，但是，在房地產(chǎn)市場上升期，對抵押物的關(guān)注較少，更為看重公司的信譽(yù)、綜合實力等，如果各項資料顯示該公司為優(yōu)質(zhì)公司，抵押物可能會流于形式。由于金融危機(jī)的影響，東莞市近年工業(yè)經(jīng)濟(jì)衰弱明顯，許多中小公司面臨經(jīng)營困難的局面，貸款風(fēng)險明顯提高，金融機(jī)構(gòu)對工業(yè)物業(yè)本身的市場價值越來越關(guān)注。三、中介評定機(jī)構(gòu)作為獨立的第三方，我們評定機(jī)構(gòu)既要為委托方提供客觀公正合理的市場價值，也要協(xié)助金融機(jī)構(gòu)把控風(fēng)險。即使，近年東莞市房地產(chǎn)市場變化非?？欤?，工業(yè)物業(yè)的市場風(fēng)險值較高，市場承受能力較弱，因此，在評定的過程中，我們更要在技術(shù)過程、估價思路上分析、挖掘其價值。估價更重要的是思路而不是成果，我們始終反對用過程去驗證成果，卻堅持用過程去挖掘物業(yè)的價值。但是，評定價格貼近市場并不代表“隨行就市”，估價師需要有自己的判斷，并逐步建立起自己的價值評判體系，這個就規(guī)定估價師在試算房地產(chǎn)價值的時候要有一種清晰的思路。下列是我們對工業(yè)房地產(chǎn)的認(rèn)識：工業(yè)房地產(chǎn)評定是指對工業(yè)房地產(chǎn)價格的評定和估算。是指在工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，所耗損的全部社會必要勞動形成的價值和土地全部權(quán)價格綜合的體現(xiàn)形式；同時，也體現(xiàn)為工業(yè)房地產(chǎn)建成后在預(yù)期年限內(nèi)所獲得的房地產(chǎn)收益。由于中國非原則廠房多，廠房造價差別大，沒有統(tǒng)一的重置價格原則。工業(yè)房地產(chǎn)評定辦法普通以成本法為主，但是，在工業(yè)房地產(chǎn)市場交易較活躍的市場條件下，例如原則廠房的評定，也能夠采用市場法來進(jìn)行評定，部分出租的原則廠房也適合采用收益法進(jìn)行評定。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途范疇普通涉及：工業(yè)制造合用原則廠房和非原則廠房、倉儲物流用房、堆場和工業(yè)研發(fā)樓宇等。如：廠房、倉庫、鍋爐房、泵房、配電房和用于輔助用房的辦公樓、食堂、門房、車庫等建筑物和圍墻、大門等的構(gòu)筑物，種類較多。因此，工業(yè)類房地產(chǎn)的價值評定對現(xiàn)場查勘就顯得尤為重要。那么，我們在評定工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)的價值和對工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)查勘的時候，我們應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？1、工業(yè)類房地產(chǎn)的評定，首先要理解影響工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)的重要因素有哪些：a、交通條件工業(yè)房地產(chǎn)中的工業(yè)公司經(jīng)常需要大量運進(jìn)原材料或燃料，運出多個生產(chǎn)產(chǎn)品。因此，對于工業(yè)公司而言，必須要有便捷的交通條件，例如有鄰近交通公路、或有道路與公路相連、或有跌路專線、或鄰近有通航河道和專用碼頭。交通運輸費用是工業(yè)公司的基本成本要素之一，在工業(yè)公司所生產(chǎn)的產(chǎn)品中占有一定的成本比例。為了使工業(yè)產(chǎn)品在競爭市場上含有良好的競爭能力，并且又有效組織和配備資源，協(xié)作生產(chǎn)，諸多工業(yè)公司特別是大中型工業(yè)公司，往往在材料產(chǎn)地附近建設(shè)，或在有重要交通干線和交通樞紐附近設(shè)立工業(yè)開發(fā)區(qū)，來減少公司在交通運輸方面的平均成本。b、基礎(chǔ)設(shè)施這里指的基礎(chǔ)設(shè)施是交通條件以外的基礎(chǔ)設(shè)施，例如電力與能源供應(yīng)狀況、通訊條件的方便與否、生產(chǎn)用水（涉及冷卻用水）的滿足程度、排污或污染治理的規(guī)定等。基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，直接影響著工業(yè)房地產(chǎn)的價格水平。因此說基礎(chǔ)設(shè)施完備的工業(yè)房地產(chǎn)，價格相對較高。c、地理位置有些工業(yè)生產(chǎn)需要某些特別的地理位置，例如造紙廠要排放大量的污水，因此普通需要鄰近河道并且不會對下游造成污染的地方；化工類公司空氣污染比較嚴(yán)重設(shè)在山溝里空氣無法流通。因此，應(yīng)當(dāng)選一種離都市較遠(yuǎn)的空氣流通較好的地段；水泥廠的附近如果有煤礦等的原材料能夠減少運輸距離從而減少成本。如果對應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)規(guī)定，就十分有助于該工業(yè)房地產(chǎn)的價值提高。d、聚集規(guī)模對于工業(yè)房地產(chǎn)中的公司而言，對基礎(chǔ)設(shè)施的投資較大，因此普通把一定類型的工業(yè)公司，例猶如類型公司、原材料與產(chǎn)品（中間產(chǎn)品）互補(bǔ)的工業(yè)公司集聚起來布局，形成規(guī)模，相對減少基礎(chǔ)設(shè)施的投資和成本，形成多個類型的工業(yè)公司開發(fā)區(qū)，例如東莞市松山湖工業(yè)園區(qū)、東莞市塘廈鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)、東坑生態(tài)工業(yè)園區(qū)等。并且大多工業(yè)開發(fā)區(qū)的設(shè)立是符合集聚規(guī)模原理的，工業(yè)集聚度越高，該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套也會比普通的工業(yè)廠區(qū)完善，工業(yè)廠房及其配套的價格也會有所提高。例如：東莞市普通的工業(yè)廠房租金約為12～15元/平方米，然而，松山湖工業(yè)園區(qū)的研發(fā)型工業(yè)廠房和南城天安數(shù)碼城研發(fā)辦公樓（實際土地性質(zhì)屬于工業(yè)廠房）的租金高達(dá)35～50元/平方米。因此說，工業(yè)的集聚規(guī)模對工業(yè)類房地產(chǎn)的價值影響是非常大的。2、查勘時應(yīng)當(dāng)注意下列問題：首先，要理解建筑物的構(gòu)造類型（磚混構(gòu)造、框架構(gòu)造、框剪構(gòu)造、鋼構(gòu)造等），構(gòu)造不同對應(yīng)的建筑物重置成本也有一定的差別，普通來說，鋼構(gòu)造＜磚混構(gòu)造＜框架構(gòu)造＜框剪構(gòu)造的建造成本，鋼構(gòu)造的廠房普通為兩跨，建造成本在600～700元/平方米，磚混構(gòu)造的建造成本在800～1,000元/平方米，框架構(gòu)造的建造成本在1200～1,500元/平方米，框剪構(gòu)造的建造成本在1,600～1,800元/平方米。因此，查勘中對于理解建筑物的構(gòu)造類型及內(nèi)部裝修狀況就顯得尤為重要。另首先，要查勘估價對象的用途及經(jīng)營狀況，由于工業(yè)類房地產(chǎn)也屬于收益性物業(yè)，必要的時候也可根據(jù)其經(jīng)營狀況及周邊通類型物業(yè)的租金，采用收益法來測算其價值。收益法的基本計算公式為：

從上面的公式中也可懂得影響其價值的因素有三個，年租金凈收益、酬勞率和收益年限，故在計算工業(yè)廠房的時候，重要應(yīng)當(dāng)注意Y-酬勞率的擬定，N-收益年限的擬定和單位面積的工業(yè)廠房的租金是多少。最后，在查勘工業(yè)廠房時，還應(yīng)當(dāng)注意估價對象與否為特殊行業(yè)的工業(yè)生產(chǎn)用房，如果為重工業(yè)的生產(chǎn)性用房，則在主體構(gòu)造的承重部分自然會比原則廠房的承重構(gòu)造規(guī)定高，建造成本也會比原則廠房，對于承重構(gòu)造造價的多少則應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)場查勘狀況來擬定。由于東莞的工業(yè)發(fā)展始終都處在廣東省的前沿位置，因此，工業(yè)類的房地產(chǎn)物業(yè)的抵押貸款也是銀行最為常見的業(yè)務(wù)類型之一，工業(yè)類房