華辰財富廣場物業(yè)管理方案

PAGE第5頁捌拾壹物業(yè)華辰財富廣場物業(yè)管理方案華辰財富廣場物業(yè)管理方案廣場概況華辰財富廣場位于重慶渝北兩江新區(qū)·空港新城的核心龍頭地段?？傉嫉?1畝40677㎡，容積率3，綠地率25%以上；總建筑面積193009.14㎡其中辦公寫字樓總面積53316.68㎡、五星級酒店70000㎡(含酒店配套車位面積)、獨棟商業(yè)中心50100㎡、車庫約40000㎡。是渝北空港首席游憩商業(yè)廣場第二章管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對廣場整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對客戶提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。2、維護(hù)大多數(shù)客戶的利益，加強(qiáng)宣傳，與客戶一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環(huán)境。3、加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣大客戶正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。4、加強(qiáng)對廣場實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高捌拾壹物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。5、以良好的服務(wù)維護(hù)和提高華辰物業(yè)發(fā)展有限公司的社會聲譽(yù)和捌拾壹物業(yè)管理有限公司的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使本廣場物業(yè)保值升值。二、管理范圍：華辰財富廣場第三章管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則：本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務(wù)、報效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把華辰財富廣場管理成本地區(qū)最好的商業(yè)中心。二、管理方式：華辰物業(yè)發(fā)展有限公司依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托重慶捌拾壹物業(yè)管理有限公司對華辰財富廣場實行綜合一體化管理。捌拾壹物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對華辰財富廣場負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書，獨立核算，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三、管理內(nèi)容：1、對開發(fā)商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費等。2、華辰財富廣場房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。華辰財富廣場及外圍公共部分的秩序維護(hù)（租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和安全防盜措施由使用方自行負(fù)責(zé)）。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運（不含商場內(nèi)的垃圾和管理）。5、停車場的管理。6、華辰財富廣場房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。7、華辰財富廣場規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。8、華辰財富廣場的各項配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理（不含商場內(nèi)部設(shè)備設(shè)施）。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章總體目標(biāo)和分項指標(biāo)總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2）驗收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及滿足使用要求。公共設(shè)施接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗收項目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。2）驗收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計要求。公共設(shè)備接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗收項目：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機(jī)、變壓器等。2）驗收標(biāo)準(zhǔn)：各項設(shè)備驗收合格證及達(dá)到設(shè)計使用要求。接管前的準(zhǔn)備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準(zhǔn)備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如《客戶手冊》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。5)擬定物品采購計劃。第六章廣場日常管理運作原則：華辰財富廣場內(nèi)日常機(jī)電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司規(guī)范運作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊》《環(huán)境管理工作手冊》、《消防工作手冊》《辦公室工作手冊》《管理處工作手冊》《財務(wù)工作手冊》《維修保養(yǎng)工作手冊》，注重每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排8：30-9：30巡視；處理客戶申報投訴；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：00走訪、回訪?？己藰?biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍／天；巡視日常：2遍／天；走訪隨時回訪處理率：100％，回訪記錄100％。檢查內(nèi)容及處理方法日檢項目1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠化8．維修9．機(jī)電設(shè)備10．員工宿舍11．內(nèi)務(wù)巡視。處理方法1．記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見；2．對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理；1)填寫《管理日記表》；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項；4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報告。周檢項目全面檢查廣場各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進(jìn)行檢查處理。處理辦法管理處主任對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報公司。考核標(biāo)準(zhǔn)按公司管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。2．設(shè)施設(shè)備管理：華辰財富廣場的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,最主要的設(shè)備由發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：建立健全水電班組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗的機(jī)電工程師做領(lǐng)班主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)；隨時檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時提出維修解決辦法，制定維修計劃和方案，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗收工作，負(fù)責(zé)公共用水用電統(tǒng)計匯總及分析，公共水電費的分?jǐn)偡椒?。管理處需招?0名具有設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，分為設(shè)備運行班和維修班二個班，設(shè)備運行班按24小時三班運轉(zhuǎn)，每班2個人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小時正常運行；維修班上白班共4人，負(fù)責(zé)日間設(shè)施的日常維修。具體崗位設(shè)置如下：序號崗位人員編制值班時間1班長1人08：00-12：00；14：00-18：00。2設(shè)備運行班2人/班*3班主班:上午8:00-12:00下午14:00-18:00;副班:中午12:00-14:00下午:18:00-0:00;夜班:0:00-8:003維修班3人08：00-12：00；14：00-18：00合計：11人（其中一人頂休）備注：每10天換班一次。建立健全各項規(guī)章制度：主要建立各項設(shè)施設(shè)備的運行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運行記錄，年度保養(yǎng)計劃，水電工培訓(xùn)計劃，有償服務(wù)方案維修方案等。制定詳細(xì)的寫字樓公共水電費分?jǐn)倻y算方法，根據(jù)華辰財富廣場的特點，節(jié)能降耗。與供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時安排人員維修，確保廣場設(shè)施設(shè)備的正常使用。5）華辰財富廣場公用設(shè)施機(jī)電運行、養(yǎng)護(hù)運作按照公司管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：主要內(nèi)容運行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運作并做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目1．低壓配電柜2．干式變壓器3．柴油發(fā)電機(jī)4．水泵5．水池、水箱6．風(fēng)機(jī)7．閉路督控系統(tǒng)8．對講報警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10．火災(zāi)報警控制系統(tǒng)11、氣體自動滅火系統(tǒng)12．消火栓13．疏散出口批示燈14．自動噴水滅火系統(tǒng)15．煙、感系統(tǒng)16．干粉滅火器。處理方法按照公司標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》上報公司工。考核標(biāo)準(zhǔn)按照公司管理體系日常維修養(yǎng)護(hù)：廣場及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排機(jī)電運行：24小時8：00-8：30處理申報投訴；8：30—10：00跟蹤監(jiān)督；10：30-12：00維修養(yǎng)護(hù)；14：00-15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)；15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，—般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，4—5年全面修補(bǔ)刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報公司工程維修部協(xié)作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1．地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6．公共門窗7．隔熱層、防水層8．水箱水池9．天面扶欄10；消防設(shè)施11．信報箱12．標(biāo)識13．樓板地面磚14．上下雨污水管15.設(shè)備房16．道路17．電纜溝蓋板18．路牙19．給排水20．路燈21．清潔設(shè)備22．娛樂設(shè)施。處理方法按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報經(jīng)理處理?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是根據(jù)市場行情管理的重點,的安廣場全要實行24小時治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)廣場的實際情況，管理處設(shè)兩名護(hù)衛(wèi)班長每班18名護(hù)衛(wèi)員的護(hù)衛(wèi)隊伍，主要負(fù)責(zé)大廈安全、消防、車輛管理工作。具體崗位設(shè)置如下:序號崗位人員編制值班時間1班長1人/班白班（08點-20點）夜班（20點-次日-8點）2車閘崗6人/班3巡邏崗5人/班4大廳接待崗3人/班5車管員2人/班6監(jiān)控室1人/班（每班八小時）7車場收費員每班1人合計：19人/班*2班+6人頂班=44人完善公共區(qū)域的安全防范設(shè)施，采取技防和人防相結(jié)合。建立健全各項規(guī)章制度：根據(jù)實際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度，員工獎罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎懲有依據(jù)。每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。每年通過考核采取員工競爭上崗機(jī)制，制定詳細(xì)的競爭上崗計劃。定期為護(hù)衛(wèi)安保員進(jìn)行培訓(xùn)：制訂詳細(xì)的年度、月度培訓(xùn)計劃，培訓(xùn)內(nèi)容主要是崗位操作技能，服務(wù)意識，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責(zé)，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓(xùn)、消防安全知識等。要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動，加強(qiáng)宿舍管理，提高員工團(tuán)隊凝聚力。定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行廣場消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動消滅火災(zāi)隱患。加強(qiáng)溝通了解員工思想狀況：管理處應(yīng)該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊伍，避免員工非正常流失。9）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當(dāng)?shù)嘏沙鏊闹笇?dǎo)，10）按照公司質(zhì)量體系《安全管理工作手冊》、《消防工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場：24小時；流動巡查消防設(shè)施：l遍／月大廈安全、違章行為、車輛停放24小時車輛保管：24小時突發(fā)事件：90—120秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場；學(xué)習(xí)訓(xùn)練訓(xùn)練：1次／周；演練：1次／月。培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)計劃。檢查項日及處理方法檢查項目1．查可疑人員、外來人員；2．查違章停車、違章裝修；3．查室外施工、搭建情況；4．查亂擺賣現(xiàn)象；5．查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；6．查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7．查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8．查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照公司管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項即時糾正或報相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報經(jīng)理處理?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時按管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是廣場管理的一面鏡子，做為一個綜合性的商業(yè)中心，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，廣場開業(yè)初及開業(yè)后要做好以下工作：廣場自行組建清潔工隊伍，具體崗位設(shè)置如下：序號崗位人員編制值班時間1清潔班長1人/班08：00-12：00；14：00-18：00。2廣場崗5人/班08：00-20：00、3車庫崗2人/班08：00-12：00；14：00-18：00。4寫字樓樓棟6人/班08：00-12：00；14：00-18：00。5垃圾清運2人合計：22人（其中一人頂休）備注：廣場崗位上一天休一天。開業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點在于可以利用專業(yè)清潔公司的清潔技術(shù)，清潔工具為廣場提供專業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財力開支，待一年之后可自行管理。廣場清潔綠化工作的重點是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時清除，廣場需安排清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下班時間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。制定詳細(xì)的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、崗位導(dǎo)引書等，并對員工進(jìn)行培訓(xùn)。重點每年需至少對外墻進(jìn)行一次清洗，每月對廣場地面用洗地機(jī)清洗一次。6）按照公司質(zhì)量管理體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工作內(nèi)容地面清潔每月用大面積沖刷一次；隨時巡回保潔樓間保潔清掃3遍／周；清洗2遍／月；垃圾清運清運2遍／天；洗車1遍／天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂工作時間內(nèi)每小時拖掃1次；外墻清洗1次/年；消殺1遍／月；檢查項目及處理辦法檢查項目1．馬路、人行道、綠化地、排水溝；2．停車場、崗?fù)ぃ?．垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池；4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；6．墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等；7．天面；8．值班室、辦公室、衛(wèi)生間；11、除四害。處理辦法按公司管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項上報管理員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。5、綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司質(zhì)量體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下：工作安排6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：田—18：30澆水、施肥。工作內(nèi)容整形造型2次／月；施肥春秋各1遍澆水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草中耕1遍／季；平時1遍／天，下雨天除外；補(bǔ)缺視缺苗情況及時補(bǔ)缺殺蟲1遍／月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查項目及處理方法檢查項目1．喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥；2．灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水；3．除雜草；4．補(bǔ)栽補(bǔ)種；5．治病殺蟲；6．清理枯枝落葉、綠地石塊；7．松土；8．防風(fēng)防澇處理辦法按照公司管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項匯報公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常按公司質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。6、客戶租賃的管理：租賃流程圖：看房—洽談—簽訂租賃合同—發(fā)相關(guān)資料—抄水電表—交費—發(fā)放鎖匙—歸檔。1）看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫《房屋租賃登記表》；2）洽談：價格、期限、注意事項等。3）簽訂合同：《租賃合同》4）發(fā)放資料：A、客戶手冊；B、租賃合同C、客戶登記表；5）抄水電表：水電維修工與客戶抄水電表底數(shù)；6）收費：按合同約定計收租金及管理費；7）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶該房鎖匙。8）歸檔：把客戶的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。7、房屋維修工作的管理：維修工作流程：客戶報修客戶報修現(xiàn)場查看人為或客戶責(zé)任損壞自然老化現(xiàn)場查看管理處維修，客戶管理處維修，客戶支付費用。管理處維修，保修期內(nèi)，費用由施工隊支付，非保修期，費用由管理處列支。驗收驗收歸檔歸檔第七章采取的主要管理措施1、系統(tǒng)培訓(xùn)：為確華辰財富廣場管理早日走上正軌，實現(xiàn)管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100％持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100％，合格率達(dá)100％。2、從接管開始在華辰財富廣場推行質(zhì)量管理體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。3、安全防范：采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保華辰財富廣場隨時處于安全狀態(tài)。1)加強(qiáng)制度落實。A．根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。B．要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司物業(yè)管理體系文件《安全管理工作手冊》規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行由安全管理員負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護(hù)衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。C．專人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時全方位監(jiān)控。D．加強(qiáng)崗位。護(hù)衛(wèi)員擬設(shè)固定崗、巡邏隊，整個廣場24小時全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。E．堅持查崗制度。護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班、管理員、管理處主任按公司程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處罰。F．加強(qiáng)廣場內(nèi)外流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。G．落實安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。管理處與安保領(lǐng)班簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。2)加強(qiáng)車輛管理。華辰財富廣場是集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的綜合商業(yè)中心，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的智能IC管理系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，在車場安裝24小時智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場在庫車輛被盜為零。4、清潔衛(wèi)生。為維護(hù)華辰財富廣場良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂以及各公共區(qū)域的設(shè)施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購置洗地機(jī)、及塵吸水機(jī)、刨光機(jī)各一臺，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，加強(qiáng)對清潔工的培訓(xùn)，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。5、加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制《華辰財富廣場客戶手冊》，詳細(xì)介紹捌拾壹物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、客戶須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：公司介紹、華辰財富廣場概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費繳交注意事項、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。《手冊》一戶一冊并簽字領(lǐng)取。6、從管理華辰財富廣場前期開始即導(dǎo)入Ⅵ企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的Ⅵ標(biāo)識、標(biāo)牌系列。包括：大廈平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌消防疏散圖等，塑造華辰財富廣場高尚、文明的文化氛圍。IS0的規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高華辰財富廣場的知名度，從而達(dá)到提高捌拾壹物業(yè)管理公司的知名度，促進(jìn)華辰財富廣場物業(yè)的保值和升值。收費內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以物價局核定為準(zhǔn)第九章需完善及購置設(shè)備費用一、管理用房和管理經(jīng)費來源1、管理用房開發(fā)商應(yīng)提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2、管理經(jīng)費來源1)管理服務(wù)費商業(yè)廣場管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按物價部門批準(zhǔn)的價格收取。2)車輛停放費、車輛場地使用費。3)向客戶提供多種有償便民服務(wù)費如廣場活動使用費。4)其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。3、增收節(jié)支措施1）增設(shè)一些客戶歡迎的便民有償服務(wù)項目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費。2）根據(jù)“精干、高效”原則，推行規(guī)范管理。選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。3）抓好華辰財富廣場的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。二、設(shè)備購置A、辦公用品費用明細(xì)表名稱數(shù)量單價金額備注對講機(jī)26部根據(jù)市場行情電腦4臺根據(jù)市場行情打印機(jī)（激光）1臺根據(jù)市場行情復(fù)印機(jī)1臺根據(jù)市場行情沙發(fā)2套根據(jù)市場行情會議桌1套根據(jù)市場行情印刷各種表格1批根據(jù)市場行情文件柜2個根據(jù)市場行情主任辦公桌1套根據(jù)市場行情辦公桌10張根據(jù)市場行情辦公椅15張根據(jù)市場行情彩印《客戶手冊》待定根據(jù)市場行情衣柜17個根據(jù)市場行情鐵架床20張根據(jù)市場行情各類員工服裝待定根據(jù)市場行情小計B、環(huán)保工具名稱數(shù)量單價金額備注電動噴霧器1臺根據(jù)市場行情垃圾桶17套根據(jù)市場行情垃圾車4輛根據(jù)市場行情果皮箱30個根據(jù)市場行情多功能檫地機(jī)1臺根據(jù)市場行情刨光機(jī)（打蠟機(jī)）1臺根據(jù)市場行情高壓水槍1臺根據(jù)市場行情其它根據(jù)市場行情小計根據(jù)市場行情C、維修工具名稱數(shù)量單價金額備注沖擊鉆1把根據(jù)市場行情磨機(jī)1臺根據(jù)市場行情臺鉆1套根據(jù)市場行情手電鉆1把根據(jù)市場行情套筒扳手1套根據(jù)市場行情開口扳手1套根據(jù)市場行情梅花扳手1套根據(jù)市場行情活動扳手1套根據(jù)市場行情大活動扳手2把根據(jù)市場行情液壓鉗1套根據(jù)市場行情12級鋁合金梯1把