商業(yè)地產(chǎn)租賃合同法律實(shí)務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同法律實(shí)務(wù)一、租賃期限條款（一）條款解析租賃期限，即租賃合同當(dāng)事人約定出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的期限。租賃期間的計(jì)算以租賃房屋從出租人向承租人的轉(zhuǎn)移占有（租賃房屋的交付）為起點(diǎn)，以租賃房屋從出租人向承租人的轉(zhuǎn)移占有（租賃房屋的返還）為終點(diǎn)，兩者在日期上一般分別對(duì)應(yīng)“交付日”與“清退日”。《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年?！奔?，租賃期限最長(zhǎng)可約定為二十年。在商業(yè)租賃中，租賃期限一般由“免租期”與“計(jì)租期”構(gòu)成。“免租期”，亦有稱為“裝修期”，其設(shè)置的商業(yè)邏輯是承租人在對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修的期間，并未實(shí)際利用租賃房屋產(chǎn)生收益，因此出租人在該期間免收租金。但“免租期”不一定等于“裝修期”，對(duì)于租賃期限較長(zhǎng)的承租人，出租人也可能在租賃期限的中間年份（例如第2、3年）給予承租人首月的“免租期”優(yōu)惠，此種情況應(yīng)在條款中注意予以區(qū)分?！坝?jì)租期”，即承租人實(shí)際向出租人繳納租金的期間，一般設(shè)置開(kāi)始計(jì)收租金之日為“計(jì)租日”。《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)中并沒(méi)有針對(duì)“免租期”、“計(jì)租期”、“計(jì)租日”等概念的規(guī)定，“免租期”、“計(jì)租期”系根據(jù)實(shí)務(wù)操作設(shè)立的商務(wù)概念?！懊庾馄凇钡挠?jì)算一般以“交付日”為起點(diǎn)，以當(dāng)事人約定的免租期限屆滿之日為終點(diǎn)?！坝?jì)租期”的計(jì)算一般以免租期限屆滿之次日（即“計(jì)租日”，往往與“開(kāi)業(yè)日”為同一天，也可能先于“開(kāi)業(yè)日”）為起點(diǎn)，以“清退日”為終點(diǎn)。前述期間、日期的關(guān)系詳見(jiàn)下圖：（二）注意事項(xiàng)1、 租賃期限與合同期限的區(qū)別：租賃期限不等于合同期限。合同期限一般早于租賃期限起算，例如在定制租賃中出租人需要根據(jù)承租人的定制改裝方案預(yù)留較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行定制改裝再行交付，使得合同期限的起算遠(yuǎn)早于租賃期限的起算；而合同期限一般也晚于租賃期限終止，例如租賃物的清理返還、費(fèi)用的結(jié)算、工商登記的注銷等后續(xù)工作通常約定在清退后的合同期限內(nèi)完成。2、 “免租期”與租賃期限的關(guān)系：雖然法律法規(guī)未對(duì)“免租期”進(jìn)行相應(yīng)界定，但基于租賃房屋實(shí)際已經(jīng)交付的狀態(tài)，且由于“免租期”內(nèi)承租人已開(kāi)始履行租賃合同約定的租賃期限內(nèi)合同義務(wù)，例如需支付相關(guān)費(fèi)用（如實(shí)際產(chǎn)生的公共事業(yè)費(fèi)等），因此將“免租期”約定包含在租賃期限內(nèi)更為妥當(dāng)。另，租賃期限的提前屆滿亦會(huì)對(duì)“免租期”產(chǎn)生影響，如因承租人原因?qū)е潞贤崆敖K止，則承租人已經(jīng)享有的“免租期”需按一定比例承擔(dān)相應(yīng)的租金。3、“免租期”與“開(kāi)業(yè)日”的關(guān)系：“開(kāi)業(yè)日”通常在“免租期”之后，并與“計(jì)租日”為同一天。但如果承租人提前完成裝修提前開(kāi)業(yè)，因承租人已實(shí)際使用租賃房屋并產(chǎn)生收益，出租人可約定“免租期”提前結(jié)束，并提前開(kāi)始計(jì)租（按較低租金標(biāo)準(zhǔn)，自合同約定的“計(jì)租日”起按正常租金標(biāo)準(zhǔn)收?。?。4、明確各期間、日期的定義：由于“免租期”、“計(jì)租期”、“計(jì)租日”等均為商務(wù)創(chuàng)設(shè)概念，法律層面沒(méi)有詳盡的規(guī)定與解釋，在擬定租賃合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)在條款中進(jìn)行約定，避免該等定義模糊或疑義進(jìn)而致使租賃期限條款產(chǎn)生爭(zhēng)議。其次，在約定各期間、日期的具體時(shí)間時(shí)，應(yīng)注意避免沖突，例如“交付日”應(yīng)設(shè)置在“免租期”之前，“免租期”屆滿之日不應(yīng)超過(guò)“計(jì)租日”等。5、統(tǒng)一“開(kāi)業(yè)日”：在大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，出租人為達(dá)到“開(kāi)業(yè)日”的聚集效應(yīng)，通常會(huì)確定統(tǒng)一“開(kāi)業(yè)日”，要求各租戶在當(dāng)日統(tǒng)一開(kāi)業(yè)，以營(yíng)造統(tǒng)一亮相的商業(yè)效果。在確定“開(kāi)業(yè)日”后，出租人可根據(jù)各租戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、裝修預(yù)期時(shí)間分別商談“開(kāi)業(yè)日”前的“免租期”，通過(guò)“免租期”來(lái)調(diào)節(jié)“開(kāi)業(yè)日”，達(dá)到統(tǒng)一開(kāi)業(yè)的商業(yè)目的。此外，為了確保開(kāi)業(yè)率，出租人甚至?xí)?duì)承租人逾期開(kāi)業(yè)約定較高的違約金。6、開(kāi)業(yè)率與額外免租期的關(guān)系：如前所述，出租人通常要求承租人統(tǒng)一開(kāi)業(yè)，或在特定期限內(nèi)不得擅自停業(yè)；相反，承租人有時(shí)也會(huì)要求出租人承諾開(kāi)業(yè)率達(dá)到一定比例。因開(kāi)業(yè)率將決定商業(yè)綜合體的商業(yè)規(guī)模、消費(fèi)者數(shù)量等，如大廈整體或整層開(kāi)業(yè)率未達(dá)到某個(gè)比例，也將影響承租人的營(yíng)業(yè)收入。因此特定承租人，特別是國(guó)際連鎖品牌，通常會(huì)關(guān)注開(kāi)業(yè)率的問(wèn)題。若整體開(kāi)業(yè)率不足，則承租人將要求出租人給予額外免租期。二、計(jì)租面積條款（一）條款解析商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中出租人靠讓渡租賃房屋的使用權(quán)獲得租金收益，通常雙方當(dāng)事人會(huì)約定租金單價(jià)（通常按租賃房屋面積每月每平方米計(jì)算），再乘以計(jì)租面積得出每月基本租金。因此，在雙方當(dāng)事人最初洽談租賃意向之初，“計(jì)租面積”往往是雙方最先關(guān)注的商務(wù)條件之一。但同“免租期”一樣，“計(jì)租面積”僅為商務(wù)概念，并非法定概念。雙方當(dāng)事人可就“計(jì)租面積“的核算基礎(chǔ)進(jìn)行談判協(xié)商，而不由法律過(guò)多介入限制。實(shí)務(wù)中，商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中常采用的計(jì)租面積核算基礎(chǔ)有“建筑面積”、“使用面積”等?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》第2.0.1條將“建筑面積”定義為建筑物（包括墻體）所形成的樓地面面積，并在第3.0.27條［1］中列舉了10項(xiàng)不應(yīng)計(jì)入建筑面積的項(xiàng)目。同時(shí)，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）第3.1.2條將“房屋建筑面積”定義為“房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑?！钡?.1.3條將“使用面積”定義為“房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。”可見(jiàn)，各個(gè)“面積”的定義紛繁復(fù)雜，為避免爭(zhēng)議，通常于條款中約定計(jì)租面積以測(cè)繪報(bào)告得出的建筑面積數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并約定可能發(fā)生的面積誤差和補(bǔ)差，以及相應(yīng)的補(bǔ)償賠償問(wèn)題。（二）注意事項(xiàng)1、 定義“計(jì)租面積“：“計(jì)租面積”的核算基礎(chǔ)看似沒(méi)有相關(guān)規(guī)定或定義能夠清晰界定，但實(shí)務(wù)中，可以通過(guò)約定承租人承租房屋的可獨(dú)占使用范圍同時(shí)直接約定相應(yīng)面積的數(shù)值、約定計(jì)算依據(jù)（例如測(cè)繪報(bào)告）、約定可能發(fā)生的面積誤差和補(bǔ)差的處理方式（例如以雙方確認(rèn)的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)，不進(jìn)行計(jì)租面積調(diào)整；或約定面積僅作預(yù)測(cè)面積，誤差比在士X%之內(nèi)不做調(diào)整，如果超出士X%則當(dāng)事人以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）等方式對(duì)計(jì)租面積進(jìn)行一個(gè)清晰明確的界定，避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。2、 租金與物業(yè)管理費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)：租金與物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)收基礎(chǔ)不一定約定為統(tǒng)一的面積，例如租金的收取按照約定的計(jì)租面積，而物業(yè)管理費(fèi)的收取按照建筑面積，也是實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的處理方式。（一）條款解析租金指出租人向承租人收取的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)的補(bǔ)償款。商業(yè)地產(chǎn)租賃中出租人向承租人計(jì)收租金主要有以下三種模式：1、 固定租金方式，無(wú)論承租人經(jīng)營(yíng)狀況如何，每個(gè)租期承租人均應(yīng)向出租人繳納固定數(shù)額（一般依據(jù)計(jì)租面積x租金單價(jià)確認(rèn)）的租金；2、 提成租金方式（也叫扣點(diǎn)分成），出租人與承租人雙方約定分成點(diǎn)數(shù)和租賃面積，然后在約定期間按營(yíng)業(yè)額乘以分成點(diǎn)數(shù)計(jì)收租金的方式；3、 固定租金結(jié)合提成租金的方式（也叫保底分成），保底分成方式是固定租金方式與提成租金方式的結(jié)合，是指出租人與承租人雙方約定一個(gè)固定的保底租金，再約定一個(gè)分成租金，按租期計(jì)算，以孰高者為準(zhǔn)。出租人在租賃關(guān)系中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)三者由小到大依次為固定租金方式、固定租金結(jié)合提成租金的方式、提成租金方式。但商業(yè)地產(chǎn)租賃需要考慮整個(gè)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)與管理，出租人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合運(yùn)用租金計(jì)收方式進(jìn)行整體招商，例如前期出于引入大型商戶與培育市場(chǎng)的需要，可以約定前期采用提成租金方式，出租人承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并讓利于承租人，約定后期運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后再轉(zhuǎn)換為其他租金計(jì)收方式。（二）注意事項(xiàng)（1）提成租金方式或固定租金結(jié)合提成租金方式的計(jì)算方式：如果采用提成租金方式或固定租金結(jié)合提成租金方式，提成租金部分的計(jì)算方式是“營(yíng)業(yè)額X提成比例”，對(duì)于營(yíng)業(yè)額就要盡可能詳盡地描述清楚，使承租人通過(guò)租賃房屋所獲得的收入最大化的體現(xiàn)在租金收益的計(jì)算基礎(chǔ)——營(yíng)業(yè)額之中。一方面，通過(guò)正向約定營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包含利用商鋪出售的各種貨物的收入，提供服務(wù)與咨詢的服務(wù)費(fèi)與咨詢費(fèi)；使用商鋪而得到的非商業(yè)性收入；承租人或其雇員、代理人、被特許人或任何與商鋪相關(guān)的人員利用商鋪從事交易獲得的收入；其他與該商鋪相關(guān)的收入。另一方面，也可以通過(guò)反向的排除對(duì)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行約定，例如約定除了下述項(xiàng)目及類似款項(xiàng)不計(jì)入銷售額之外，其余收入均計(jì)入營(yíng)業(yè)額：1、 為承租人經(jīng)營(yíng)上的需要，承租人的兩家商鋪之間交換商品或貨物，該等交換并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售；2、 退貨給生產(chǎn)或供應(yīng)商而取得的款項(xiàng)；3、 出售該商鋪使用過(guò)的固定裝置、工具和設(shè)備的收入；4、 該商鋪獲得的任何保險(xiǎn)賠償；5、 該商鋪員工收到的服務(wù)小費(fèi)；6、 該商鋪給予顧客和員工的銷售折扣；7、 該商鋪出售預(yù)付費(fèi)性質(zhì)的券、卡的預(yù)收款項(xiàng)；8、 任何免費(fèi)贈(zèng)品。（2） 營(yíng)業(yè)額的核實(shí)：營(yíng)業(yè)額的核實(shí)也需要通過(guò)合同條款進(jìn)行設(shè)計(jì)與限制，一般應(yīng)包含以下幾點(diǎn)：1、 出租人要求承租人定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表，并有權(quán)保留對(duì)承租人查賬及審計(jì)的權(quán)利；2、 出租人負(fù)責(zé)商業(yè)房屋地統(tǒng)一收銀，出租人與承租人定期對(duì)營(yíng)業(yè)額情況進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)；3、 雙方約定較為嚴(yán)格的違約責(zé)任，從而降低承租人違約的可能性。（3） 租金發(fā)票相關(guān)注意事項(xiàng)：收取租金、開(kāi)具發(fā)票是出租人的合同義務(wù)之一，但在實(shí)務(wù)中發(fā)票稅金也是出租人考慮租金水平的一項(xiàng)重要指標(biāo)。因此，在租賃合同中會(huì)出現(xiàn)“含稅租金和“不含稅租金”之分，在雙方約定中應(yīng)注明租金是否含稅，避免租金稅款上的爭(zhēng)議。另外，承租人因內(nèi)部財(cái)務(wù)流程所需，一般希望出租人先開(kāi)具發(fā)票，再支付租金，但為避免額外成本支出，出租人更愿意在收取租金后再開(kāi)具發(fā)票。為避免爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)也應(yīng)將付款與開(kāi)票的先后順序進(jìn)行明確。但需要注意的是，關(guān)于承租人能否以出租人未開(kāi)具發(fā)票為由主張不予支付租金的抗辯權(quán)，司法實(shí)踐中一般持否定態(tài)度，開(kāi)具發(fā)票僅為合同附隨義務(wù)，并不影響承租人支付租金的主合同義務(wù)。4．其他費(fèi)用與租金的關(guān)系：除租金外，承租人在租賃期間還會(huì)產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)（含超時(shí)空調(diào)費(fèi)）、公共事業(yè)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用，為免疑義，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在租賃合同中對(duì)租金范圍（是否包括其他費(fèi)用）進(jìn)行明確，并對(duì)這些費(fèi)用的繳納進(jìn)行明確約定。5．租金遞增標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)地產(chǎn)租賃的周期一般都比較長(zhǎng)，基于通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)考慮，在固定租金方式或固定租金結(jié)合提成租金方式下的固定租金部分，應(yīng)隨著租賃市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)升與整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展有所提升，在租金條款中對(duì)租金遞增標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定。四、用途與品牌條款（一）條款解析租賃房屋的用途與品牌條款應(yīng)兼顧法律層面與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的需求，需要租賃雙方共同維持/保持租賃房屋的用途/品牌不變。關(guān)于租賃房屋的用途，根據(jù)《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！奔矗缮弦岩?guī)定承租人在租賃期限內(nèi)應(yīng)按照約定用途使用租賃房屋。從商業(yè)角度考慮，出租人對(duì)綜合商業(yè)體往往已進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃（如負(fù)一層規(guī)劃為餐廳，一層為奢侈品商鋪，二層為具有娛樂(lè)性質(zhì)商鋪等），如承租人未約定用途使用租賃房屋，則將影響出租人的商業(yè)規(guī)劃，進(jìn)而影響租賃商鋪所在物業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)?！逗贤ā返诙僖皇鶙l約定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！奔?，出租人除了按約定交付租賃物的義務(wù)之外，還負(fù)有提供符合承租人租賃用途的適格租賃物之義務(wù)，例如，出租人針對(duì)開(kāi)設(shè)餐廳的租賃用途，應(yīng)向承租人配備消防、排水排污排煙管道等配套設(shè)施。關(guān)于租賃房屋的品牌，商業(yè)地產(chǎn)租賃中，出租人引進(jìn)特定業(yè)態(tài)/特定知名品牌的承租人，是基于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的考慮，也是基于吸引消費(fèi)者增加商業(yè)綜合體營(yíng)運(yùn)收入的目的因此，建議約束承租人在合同中做出承諾：按合同約定的用途使用租賃房屋，并保持租賃期間的品牌不變。（二）注意事項(xiàng)1．變更租賃用途的程序：如因承租人特殊需求，確需改變租賃房屋用途的，應(yīng)在租賃合同條款中設(shè)置變更用途的前置程序，包括事先向出租人提出申請(qǐng)，向相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行報(bào)批等。2．用途及品牌所需證照辦理義務(wù)：為確保承租人按照約定用途及品牌營(yíng)業(yè)，建議約定承租人在特定期限內(nèi)向相關(guān)政府部門(mén)辦理經(jīng)營(yíng)所需的證照，包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、消防驗(yàn)收合格批文、環(huán)保驗(yàn)收合格證、衛(wèi)生許可證、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證、營(yíng)業(yè)性演出許可證等，

并在開(kāi)業(yè)日前向出租人提交前述證照的副本作為備案。同時(shí)，出租人具有配合承租人辦理前述證照的相關(guān)義務(wù)。3．明確具體用途及品牌：為避免爭(zhēng)議，建議在租賃合同將具體用途（例如餐飲、服飾、娛樂(lè)等）、經(jīng)營(yíng)品牌、商號(hào)、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類別均進(jìn)行明確約定。4．轉(zhuǎn)租／分租應(yīng)保持品牌不變：若承租人存在對(duì)外轉(zhuǎn)租／分租的特殊要求（例如第六節(jié)所述“轉(zhuǎn)租／分租至關(guān)聯(lián)企業(yè)”的情形），出租人可于條款中限定承租人在前述情況下仍應(yīng)保持用途、品牌、裝修風(fēng)格等與原品牌相關(guān)事項(xiàng)不變。五、裝修裝飾條款（一）條款解析承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行的裝修在民法理論中屬于添付物中動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合[2]?！逗贤ā芳啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同糾紛司法解釋》）僅就承租人擅自裝修及合同終止/解除后裝修裝飾物的處置作出了規(guī)定?！逗贤ā返诙俣龡l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”即，承租人未經(jīng)過(guò)出租人同意擅自進(jìn)行裝修的，可認(rèn)定為侵害出租人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)民事責(zé)任，包括但不限于恢復(fù)原狀、賠償損失等[3]。房屋租賃合同糾紛司法解釋》第九條至第十三條則從合同狀態(tài)（包括合同無(wú)效、解除、期限屆滿）及是否經(jīng)過(guò)出租人同意進(jìn)行裝修裝飾（即善意添付及惡意添付）兩個(gè)角度對(duì)裝飾裝修物的處置進(jìn)行了約定，具體見(jiàn)下圖：M*也飾世權(quán)竊可盛承硝人折詰囲祈罪血咸笑用笙料的曄:習(xí)人蠱當(dāng)廿31帶址#用人請(qǐng)氏出團(tuán)人跆段?帑屜陽(yáng)K1為裏清聶It程電換蟲(chóng)的蝕節(jié)更捕jAOi10*^@AR■I掃取會(huì)與舞欣II赳瑪人閭倉(cāng)利甲-?|畀承也人連檢痹毆音；?■*M*也飾世權(quán)竊可盛承硝人折詰囲祈罪血咸笑用笙料的曄:習(xí)人蠱當(dāng)廿31帶址#用人請(qǐng)氏出團(tuán)人跆段?帑屜陽(yáng)K1為裏清聶It程電換蟲(chóng)的蝕節(jié)更捕jAOi10*^@AR■I掃取會(huì)與舞欣II赳瑪人閭倉(cāng)利甲-?|畀承也人連檢痹毆音；?■*|舉飾苛桂樹(shù)已理皮直霞丟虛葫野收宮同草球丙申可姑異手取萬(wàn)旱13割取昔罔陣障4￡怛也柞柿竄Si同斟書(shū)蟲(chóng)出理Jkii旳斗直■BM|ltt]—AJaX-.a!|?^!HAMW*i*JqpWMLfli丘市爲(wèi)拯失和不于#1*八 I時(shí)$與“耶內(nèi)甌r 冷*冃尹F陽(yáng)中齊自打石-r圭卜-Aait氏擱*佃景陽(yáng)內(nèi)曲輛怖箱itlUl怪賓.由不卉搓輛也篡麗開(kāi)可垂

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意轉(zhuǎn)租的，如次承租人對(duì)租賃物造成損害，承租人仍對(duì)出租人負(fù)有賠償損失的合同義務(wù)；從物權(quán)角度，出租人對(duì)租賃物具有支配權(quán)，即排他性，可禁止第三人妨礙其對(duì)物的支配，所以《合同法》以轉(zhuǎn)租是否經(jīng)所有權(quán)人同意為界做出了區(qū)分規(guī)定。房屋租賃合同糾紛司法解釋》第15至16條對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力做出了規(guī)定，詳見(jiàn)下圖：同時(shí)，第16至18條對(duì)次承租人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定：（1）租賃合同糾紛中，法院可將次承租人列為第三人參與訴訟；（2）次承租人享有向出租人請(qǐng)求代承租人支付租金、違約金的清償代位權(quán)及合同解除抗辯權(quán)；（3）次承租人就代付的租金、違約金對(duì)承租人享有追償權(quán)；（4）出租人可向次承租人請(qǐng)求支付逾期騰房占有使用費(fèi)。二）注意事項(xiàng)1．建議設(shè)置特殊轉(zhuǎn)租情況下的前置程序：商業(yè)地產(chǎn)租賃中，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性考慮，承租人承租租賃房屋的租賃期限往往較長(zhǎng)（一般為五至十年），在前述租期內(nèi)，承租人存在變更經(jīng)營(yíng)主體，或發(fā)生重組、合并、股權(quán)變更等的可能性，因此承租人通常會(huì)向出租人提出在特殊情形下給予承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租或分租予其關(guān)聯(lián)企業(yè)的權(quán)利。為保護(hù)出租人利益，建議在條款中設(shè)置轉(zhuǎn)租予關(guān)聯(lián)企業(yè)的前置程序，即承租人轉(zhuǎn)租或分租予關(guān)聯(lián)企業(yè)，均應(yīng)通過(guò)出租人的書(shū)面同意。如因承租人的特殊要求未設(shè)置該前置程序，則建議明確“關(guān)聯(lián)企業(yè)”的具體定義，包括但不限于全資子公司、控股子公司等更為清晰的表述。2．出租人配合義務(wù)：在發(fā)生前述第1款情形時(shí)，除了承租人與次承租人直接簽訂轉(zhuǎn)租合同之外，承租人可能要求出租人履行配合辦理相關(guān)手續(xù)（包括但不限于簽訂補(bǔ)充協(xié)議、重新簽訂租賃合同等），條款中可約定出租人予以配合，但為了保護(hù)出租人利益，可要求原承租人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。3．加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)租過(guò)程的監(jiān)控：在允許承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的情況下，出租人應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)租過(guò)程的監(jiān)控，例如約定出租人對(duì)轉(zhuǎn)租合同進(jìn)行初步審查，或承租人與次承租人達(dá)成轉(zhuǎn)租合同之后，在約定期限內(nèi)制作副本送出租人備案。其中需注意的是，轉(zhuǎn)租合同的租賃期限不得超過(guò)租賃合同的租期，超過(guò)部分將被認(rèn)定為無(wú)效。七、合同解除條款（一）條款解析根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同解除權(quán)分為法定解除權(quán)及約定解除權(quán)。除了《合同法》第九十四條規(guī)定以外，針對(duì)租賃合同的提前解除，《合同法》租賃合同篇及《房屋租賃合同糾紛司法解釋》賦予出租人的法定解除權(quán)包括：（1）承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的；（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（3）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的；［6］（4）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（5）不定期租賃的［7］。賦予承租人的法定解除權(quán)包括：（1）因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（2）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格［8］；（3）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（4）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的；（6）不定期租賃的；（7）“一房數(shù)租”的情形，不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同的［9］。（二）注意事項(xiàng)除上述法定解除權(quán)之外，合同當(dāng)事人可以自行約定合同解除權(quán)?，F(xiàn)就商業(yè)地產(chǎn)租賃中常見(jiàn)的合同解除權(quán)條款分析如下：1．逾期開(kāi)業(yè)的合同解除權(quán)：首先，基于整體商業(yè)綜合體統(tǒng)一開(kāi)業(yè)的考慮，通常應(yīng)在租賃合同中約定承租人開(kāi)業(yè)的具體日期。如承租人未在約定時(shí)間開(kāi)業(yè)，特別有些承租人作為占據(jù)大面積甚至幾個(gè)樓層的主力商鋪，將對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的形象造成極大影響。其次，如前所述，若租金采用與營(yíng)業(yè)額掛鉤的收取方式，承租人遲遲不予開(kāi)業(yè)，則出租人無(wú)法達(dá)到預(yù)期的租金收益。綜上，除約定逾期開(kāi)業(yè)違約金外，出租人可約定承租人逾期開(kāi)業(yè)達(dá)到特定天數(shù)后，出租人有權(quán)提前解除租賃合同。為公平合理起見(jiàn)，該解除權(quán)可排除因出租人原因?qū)е鲁凶馊擞馄陂_(kāi)業(yè)的情況。2．因承租人與第三人糾紛產(chǎn)生的合同解除權(quán)：承租人在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中極可能與第三人（消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)商家、債權(quán)人等）產(chǎn)生糾紛，若解決不當(dāng)，極有可能對(duì)商業(yè)綜合體造成負(fù)面影響或?qū)ζ渌鈶艋虻谌嗽斐蓳p害。而出租人作為商業(yè)物業(yè)的管理方，同時(shí)對(duì)其他租戶負(fù)有承諾其正常經(jīng)營(yíng)的合同義務(wù)，可在租賃合同中約定出租人有權(quán)代為解決糾紛，并就因此產(chǎn)生的費(fèi)用向承租人追償。糾紛影響惡劣，或?qū)Τ鲎馊嗽斐蓳p失的，出租人有權(quán)解除合同。3．承租人未按約定營(yíng)業(yè)的合同解除權(quán)：如承租人特別是主力商鋪未按照約定營(yíng)業(yè)時(shí)間開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，商業(yè)綜合體的整體形象及收益也將受到損害；其次，出租人與其他租戶可能會(huì)約定“清淡期”條款，即當(dāng)整個(gè)商業(yè)綜合體或整層的商鋪營(yíng)業(yè)率未達(dá)到某個(gè)比例（如80%）的，該租戶的商鋪有權(quán)不營(yíng)業(yè)，且可不予支付租金及物業(yè)管理費(fèi)。若與其他租戶存在前述條款，一旦承租人隨意停業(yè)，出租人需面臨向其他租戶承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此，出租人更應(yīng)留意在租賃合同中約束承租人的正常營(yíng)業(yè)時(shí)間及設(shè)置較重的違約責(zé)任。八、結(jié)語(yǔ)作為一名專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)律師，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在依據(jù)法律法規(guī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行解讀與提示風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是要通過(guò)深入了解合同條款設(shè)置背后的商業(yè)邏輯進(jìn)而為客戶在法律風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)利益之間找到平衡點(diǎn)。律師不應(yīng)簡(jiǎn)單的將合同條款分為法律條款與商業(yè)條款，僅關(guān)注法律條款，而忽視對(duì)商業(yè)條款的審查。相反，商務(wù)律師應(yīng)該更關(guān)注交易背后的商業(yè)邏輯，積極通過(guò)與客戶各部門(mén)（包括出租人及承租人）、中介方的溝通，深入了解商業(yè)流程（包括物業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)等），加深對(duì)交易標(biāo)的與交易結(jié)構(gòu)的理解，再?gòu)纳虡I(yè)邏輯的角度來(lái)進(jìn)一步完善合同條款的設(shè)置，以達(dá)到合同嚴(yán)謹(jǐn)、完整且符合商業(yè)目的的要求。文中備注：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）3.0.27下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算建筑面積：1與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件；2騎樓、過(guò)街樓底層的開(kāi)放公共空間和建筑物通道；3舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布和布景的天橋、挑臺(tái)等；4露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件；5建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)；6勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、構(gòu)件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無(wú)柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)樓層的無(wú)柱雨篷；7窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗；8室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯；9無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀光電梯；10建筑物以外的地下人防通道，獨(dú)立的煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、棧橋等構(gòu)筑物。楊立新：《最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運(yùn)用》，中國(guó)法制出版社,2009.80,83?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十四條：“承擔(dān)民事責(zé)任