居住權(quán)流通的影響及住房與金融產(chǎn)品開發(fā)

居住權(quán)流通的影響及住房與金融產(chǎn)品開發(fā)摘要：2021年1月1日開始實施的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)用專章對“居住權(quán)”的內(nèi)涵、設(shè)立及是否可以轉(zhuǎn)讓、繼承等相關(guān)事宜作了明確的法律規(guī)定。這不僅在民法層面是創(chuàng)新性的立法舉措，也是我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的一項重要創(chuàng)新。盡管《民法典》設(shè)立居住權(quán)的出發(fā)點并不是要影響房地產(chǎn)流通，但居住權(quán)的設(shè)立會對住房轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等原有住房流通方式產(chǎn)生一系列影響。《民法典》有關(guān)居住權(quán)的法律規(guī)定，也為居住權(quán)流通及相關(guān)價值轉(zhuǎn)換創(chuàng)造了空間，當(dāng)相關(guān)條件成熟時，在實際經(jīng)濟(jì)生活中會出現(xiàn)一種新的房地產(chǎn)流通方式——居住權(quán)流通。本文在分析居住權(quán)內(nèi)涵、起源的基礎(chǔ)上，研究《民法典》為居住權(quán)流通預(yù)留的法律空間以及居住權(quán)流通對現(xiàn)有住房流通體系的補充，分析居住權(quán)流通的意義和可能出現(xiàn)的主要形式，并探討在合法前提下進(jìn)行相關(guān)住房及金融產(chǎn)品開發(fā)的可能性與條件，向相關(guān)政府部門提出了相應(yīng)的政策建議。關(guān)鍵詞:居住權(quán):流通,產(chǎn)品開發(fā)一、居住權(quán)的內(nèi)涵及起源(一)居住權(quán)的內(nèi)涵居住權(quán)是由《民法典》首次予以明確法律界定的房地產(chǎn)權(quán)利。《民法典》第二編“物權(quán)”第三分編“用益物權(quán)”第十四章“居住權(quán)”第三百六十六條明確指出：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！睆姆l本身的表述及其在《民法典》中的位置，可以明確居住權(quán)具有以下基本屬性：物權(quán)、他項權(quán)利、用益物權(quán)、人役權(quán)(表1)。《民法典》第二編“物權(quán)”第一分編“通則”第一章“一般規(guī)定”第二百零五條規(guī)定：“本編調(diào)整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系。”與物權(quán)相對的是債權(quán)?！睹穹ǖ洹返谌帯昂贤钡谒陌倭藯l對因合同而產(chǎn)生的“債”進(jìn)行了規(guī)定：“非因合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，適用有關(guān)該債權(quán)債務(wù)關(guān)系的法律規(guī)定；沒有規(guī)定的，適用本編通則的有關(guān)規(guī)定，但是根據(jù)其性質(zhì)不能適用的除外?！薄皞睂?yīng)于羅馬法中的“obligatio”1，而在羅馬法中，“債的本質(zhì)不在于我們?nèi)〉媚澄锏乃袡?quán)或者獲得役權(quán)，而在于其他人必須給我們某物或履行某事”2。居住權(quán)是物權(quán)而非債權(quán)!雖然《民法典》稱“依據(jù)合同約定……”，但確認(rèn)了可以“以遺囑方式”設(shè)立居住權(quán)。司法實踐中也有依據(jù)相關(guān)法律在審理離婚、贍養(yǎng)案件中裁定有房者為無房離異配偶、父母提供住房的先例3。所以，我們并不能因居住權(quán)主要以合同方式設(shè)立而將其視為債權(quán)。作為物權(quán)的居住權(quán)，是權(quán)利人對他人所有的住宅所享有的權(quán)利，屬于房地產(chǎn)他項權(quán)利，不同于房地產(chǎn)所有權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)屬性(表2)，同時，其與作為債權(quán)的租賃權(quán)也有本質(zhì)上的差異(表3)。作為用益物權(quán)的居住權(quán)，與作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)也完全不同。屬于人役權(quán)的居住權(quán)，權(quán)利指向特定的自然人，與權(quán)利指向特定不動產(chǎn)的地役權(quán)也有根本區(qū)別。(二)居住權(quán)的起源從國際層面看，在古羅馬，對他人房屋加以使用并獲得收益的法律經(jīng)驗歷史悠久。公元前2世紀(jì)，羅馬法已經(jīng)出現(xiàn)了對他人之物加以使用并獲得收益的權(quán)利類型“用益權(quán)”(usufructus)，它包含直接使用(usus)和獲取孳息(fructus)兩方面內(nèi)容。公元前1世紀(jì)，用益權(quán)的客體已經(jīng)擴(kuò)展到房屋(從演說家西塞羅的作品中可以發(fā)現(xiàn))。公元533年，東羅馬帝國皇帝優(yōu)士丁尼的敕令首次將居住權(quán)規(guī)定為一種獨立的物權(quán)形態(tài)。敕令提出居住權(quán)是一種有著自身特性(與使用權(quán)、用益權(quán)相比較)的權(quán)利(iuspropriumetspecialemnautramsortitaesthabitatio)。在優(yōu)士丁尼的欽定教科書《法學(xué)階梯》中，居住權(quán)也是與用益權(quán)、使用權(quán)并列的獨立權(quán)利類型。居住權(quán)一直都是作為大陸法系基礎(chǔ)的用益物權(quán)的類型之一，但它并沒有被東亞各國的法律所接受。在中國，《民法典》頒布之前，實際已存在兩種居住權(quán)的法律認(rèn)可。一是離婚配偶居住權(quán)，它源于《婚姻法解釋一》第二十七條的規(guī)定：離婚時，一方無房可居屬于生活困難，雙方可以協(xié)商或者法院可以判決有房一方以居住權(quán)或者所有權(quán)的形式予以幫助。二是老年人居住權(quán)，它源于《老年人權(quán)益保障法》第十三條的規(guī)定：“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人遷居條件低劣的房屋?！倍⒕幼?quán)流通及其對住宅流通的影響(一)住宅居住權(quán)流通的可能性、條件與主要形式《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立?！薄睹穹ǖ洹返谌倭艞l規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！边@些規(guī)定從原則上規(guī)定了居住權(quán)“無償設(shè)立”，“不得轉(zhuǎn)讓、繼承”，表明立法的本意是社會性的而非市場性、經(jīng)濟(jì)性的，但這兩條條文中均有“當(dāng)事人另有約定的除外”的表述，事實上為居住權(quán)的市場化流通預(yù)留了法律空間。值得注意的是，《民法典》的“居住權(quán)”專章(第二編“物權(quán)”第三分編“用益物權(quán)”的第十四章)，雖然規(guī)定居住權(quán)“依照合同約定”而成立，但并未對設(shè)立居住權(quán)的合同作具體的規(guī)定。同時，《民法典》第三編“合同”也未出現(xiàn)“居住權(quán)合同”的內(nèi)容?？v觀第三編“合同”中的各類合同，只有“贈與合同”4可用于設(shè)立居住權(quán)。因此，在現(xiàn)有法律框架下，居住權(quán)合同的合同類型應(yīng)為贈與合同?！睹穹ǖ洹返谑徽隆百浥c合同”第六百六十一條規(guī)定：“贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)?！边@一規(guī)定為居住權(quán)的市場化流通提供了法律空間，因為居住權(quán)合同可以附加可貨幣化的義務(wù)，而法律并未限定受贈人義務(wù)的范圍。當(dāng)然，居住權(quán)市場化流通還需要有兩個關(guān)鍵的前提條件：一是居住權(quán)登記便利；二是居住權(quán)人入戶/辦理居住證可行?！睹穹ǖ洹芬?guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。”作為一項物權(quán)，以登記作為前置條件自然是題中應(yīng)有之義，但這涉及不動產(chǎn)登記的具體操作，需要具體的實施措施予以配合。居住權(quán)人能否憑借居住權(quán)順利地辦理戶口入戶或獲得居住證會直接影響其生活。這涉及人口、戶籍管理，并超越了該領(lǐng)域現(xiàn)有管理制度下的相關(guān)具體規(guī)定，需要更詳細(xì)的配套措施跟進(jìn)。在條件滿足時，居住權(quán)可能會以不同形式發(fā)生實質(zhì)上的市場化流通，如：購買住房產(chǎn)權(quán)人(或其關(guān)聯(lián)企業(yè))的某種商品(服務(wù))而獲贈居住權(quán)；參與住房產(chǎn)權(quán)人(或其關(guān)聯(lián)企業(yè))的某項投資項目而獲贈居住權(quán)；為住房產(chǎn)權(quán)人提供某種服務(wù)而獲贈居住權(quán)。當(dāng)然，這些形式涉及相關(guān)企業(yè)的稅務(wù)問題，其能否合法地化解也是居住權(quán)流通能否形成的一個重要條件。(二)居住權(quán)和居住權(quán)流通對住宅流通的影響從住宅的個體和市場層面看，居住權(quán)都會對住宅流通產(chǎn)生一定影響。設(shè)立居住權(quán)的住房，其市場轉(zhuǎn)讓受讓人的實際使用時限和后續(xù)處置收益會減少，導(dǎo)致其市場價值降低，相應(yīng)地，在住房市場上，住房轉(zhuǎn)讓中受讓方的調(diào)查、應(yīng)知義務(wù)增加，這對住房轉(zhuǎn)讓會產(chǎn)生一定的阻滯作用，同時，對特定需求者，居住權(quán)流通有對住房轉(zhuǎn)讓的替代作用。設(shè)立居住權(quán)的住房，其出租的可能受限，在住房租賃市場上，住房承租人的調(diào)查、應(yīng)知義務(wù)增加，這也會對住房租賃產(chǎn)生一定的阻滯作用，同時，對特定需求者，居住權(quán)流通具有對住房租賃的替代作用。設(shè)立居住權(quán)的住房，其抵押的可能性和擔(dān)保價值降低，在住房抵押貸款市場上，抵押權(quán)受讓方的調(diào)查、應(yīng)知義務(wù)增加，這會對住房抵押產(chǎn)生一定的阻滯作用。相對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，居住權(quán)流通的優(yōu)勢是，獲取權(quán)利者經(jīng)濟(jì)成本更低，設(shè)立權(quán)利者保留了產(chǎn)權(quán)，但劣勢也很明顯：獲取權(quán)利者的經(jīng)濟(jì)支出不屬于房地產(chǎn)投資，不能享受房地產(chǎn)升值收益；設(shè)立權(quán)利者收獲房地產(chǎn)升值收益的時點推遲，且不確定性增強。相對于租賃，居住權(quán)流通的優(yōu)勢是：獲取權(quán)利者居住穩(wěn)定性更高；設(shè)立權(quán)利者資金回籠更快；其劣勢是，獲取權(quán)利者一次性支出更大；設(shè)立權(quán)利者在居住權(quán)期限內(nèi)不能享受租金上漲收益。與轉(zhuǎn)讓和租賃相比，居住權(quán)流通并非具有絕對優(yōu)勢，但它可以彌補兩者之間的空白，即一次性巨額支付/收回全部價值與長時期多時點支付/收回部分價值之間的空白。因此，對一些特定需求者而言，居住權(quán)流通有對住房轉(zhuǎn)讓、租賃的替代作用。從總體層面看，住宅居住權(quán)流通符合房地產(chǎn)流通演進(jìn)的方向：房地產(chǎn)流通方式的演進(jìn)是沿著通過流通中的產(chǎn)權(quán)形式創(chuàng)新來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值運動的重構(gòu)這一方向發(fā)展的，而房地產(chǎn)價值運動的重構(gòu)總是以有利于提高價值實現(xiàn)的可能性為宗旨的，它或者是通過價值支付時點的分散化，或者是通過價值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結(jié)合來實現(xiàn)5。因此，居住權(quán)流通的出現(xiàn)可以提升、優(yōu)化住宅流通體系，從而使得住宅流通體系可以更好地滿足需求多樣化的住宅市場主體。三、基于居住權(quán)流通的住房及金融產(chǎn)品開發(fā)(一)城鎮(zhèn)“短期限”居住權(quán)住房“短期限”即居住權(quán)期限小于權(quán)利人生存期，這類產(chǎn)品可滿足城鎮(zhèn)居民在就學(xué)、新婚、異地赴職等特定時期的過渡性住房需求。由于這類需求者對居住穩(wěn)定性要求較高，這類產(chǎn)品會比租賃住宅更具優(yōu)勢。擁有存量城鎮(zhèn)住房的個人、企業(yè)是這類產(chǎn)品的潛在供給方，其中，住房租賃經(jīng)營企業(yè)有可能成為規(guī)?；漠a(chǎn)品供給方。與住房租賃經(jīng)營相比，經(jīng)營“短期限”居住權(quán)住房可以更快地回籠住房開發(fā)投資，對于平衡企業(yè)的現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債表具有一定的正向效應(yīng)。在條件成熟時，預(yù)計會有一些企業(yè)積極探索此類產(chǎn)品的開發(fā)。(二)農(nóng)村居住權(quán)住房此類產(chǎn)品的核心特征是其土地為農(nóng)村集體土地，位于鄉(xiāng)村地區(qū)，一些偏好鄉(xiāng)村生活并對居住穩(wěn)定性要求較高的人士是此類產(chǎn)品的潛在需求方。到目前為止，有此類需求的人士大多租賃農(nóng)村住宅。受我國法律限制，租賃住宅的最長期限是20年，這對希望長期居住者構(gòu)成了關(guān)鍵障礙，進(jìn)而也影響了居住者對住宅進(jìn)行改造性投資的積極性，最終削弱了農(nóng)村住宅的市場需求。農(nóng)村居住權(quán)住宅的潛在供給方主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其參/控股的企業(yè)、農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)人或其參/控股的企業(yè)。這類產(chǎn)品能幫助實現(xiàn)農(nóng)村住宅資產(chǎn)部分變現(xiàn)并帶來人口與消費力，一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及其相關(guān)企業(yè)會產(chǎn)生開發(fā)和供給這類產(chǎn)品的積極性。(三)居住權(quán)養(yǎng)老住房此類產(chǎn)品是指針對老年人居住需求專門設(shè)計、開發(fā)，并通過給予居住權(quán)供老年人居住的養(yǎng)老住房，它特別適合老年人尤其是高齡老人(住房及社區(qū)適老化程度、居住穩(wěn)定性、配套養(yǎng)老服務(wù)程度均高)。目前我國現(xiàn)有的養(yǎng)老住房主要有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房、租賃養(yǎng)老住房、會員制養(yǎng)老住房，不同類型的養(yǎng)老住房在居住者的居住穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)支出、受法律保護(hù)的難易程度等方面各有千秋(表6)。相比之下，居住權(quán)養(yǎng)老住宅具有一定的優(yōu)勢：居住穩(wěn)定性高于租賃養(yǎng)老住宅和會員制養(yǎng)老住宅，類似于產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住宅，但經(jīng)濟(jì)支出低于產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住宅。居住權(quán)物權(quán)屬性所附有的法律保護(hù)力，對于安定老年人特別是高齡老人的心理具有不可忽視的作用。這類產(chǎn)品的潛在供給方包括養(yǎng)老住宅開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)和租賃住宅經(jīng)營企業(yè)。影響其投資決策的關(guān)鍵因素是土地的取得方式和成本。對于常規(guī)的商品住宅用地，開發(fā)商不會有意愿進(jìn)行居住權(quán)養(yǎng)老住房的開發(fā)，非住宅用地也無法開發(fā)這類產(chǎn)品，只有擁有租賃住宅用地或農(nóng)村集體住宅用地的企業(yè)在條件成熟時會有意愿和能力開發(fā)這類產(chǎn)品。(四)居住權(quán)+保險由于居住權(quán)以居住權(quán)人的生存期為期限，在簽訂設(shè)立居住權(quán)合同時，只能按照某種規(guī)則對獲權(quán)人的剩余生存期進(jìn)行預(yù)測，但獲權(quán)人的實際生存期是不確定的，如果其低于特別是大大低于預(yù)測的生存期，那就意味著居住權(quán)人為獲得居住權(quán)所付出的經(jīng)濟(jì)代價超出了實際收益。因此，將住宅居住權(quán)與人壽保險捆綁，實現(xiàn)居住權(quán)人生存期低于預(yù)期的風(fēng)險與保險獲賠收益對沖，可以滿足那些對居住穩(wěn)定性要求較高并厭惡風(fēng)險的人士。此外，為了防止住宅產(chǎn)權(quán)人出于私利采取某種蓄意導(dǎo)致居住權(quán)人過早離世的行為，可以在居住權(quán)流通時搭配由產(chǎn)權(quán)人購買的保險產(chǎn)品(如居住權(quán)人生存期超過某年限時按年按比例返還紅利)。此類產(chǎn)品的潛在供給方是有保險公司和住房產(chǎn)權(quán)人參/控股的企業(yè)。(五)對標(biāo)住房居住權(quán)的住房抵押貸款此產(chǎn)品是向為獲得住宅居住權(quán)而抵押自有產(chǎn)權(quán)住房的貸款申請人發(fā)放的抵押貸款。對此產(chǎn)品有需求的是那些擁有至少一套產(chǎn)權(quán)住房而又不愿(便)將其出售變現(xiàn)，因某種原因需要獲得某套住宅的居住權(quán)，但缺乏一次性支付的經(jīng)濟(jì)能力的人，他們對居住穩(wěn)定性要求較高，租賃住宅不能很好地滿足其需要。此類產(chǎn)品的潛在供給方是銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)。此類產(chǎn)品可滿足支付能力不足的特定人群暫時性改變居住地的需求?？蛇m用的場景如：某人在一地?fù)碛兄辽僖惶桩a(chǎn)權(quán)住房且不愿(便)出售變現(xiàn)，同時因特定原因(如子女就學(xué)、異地有限期赴職等)需要在另一地獲得居住權(quán)房并居住數(shù)年，遂抵押自有產(chǎn)權(quán)住房獲得抵押貸款用于獲取另一地短期限居住權(quán)住房，遷入居住權(quán)住房直至居住權(quán)期限終止，空出的原有產(chǎn)權(quán)住房出租收入用于分期償還抵押貸款，貸款合同期滿(或提前)償還抵押貸款，收回房屋、終止租賃，恢復(fù)自住。此類產(chǎn)品也非常適合居住權(quán)養(yǎng)老住房，如老年人抵押自有產(chǎn)權(quán)住房獲得抵押貸款用于獲取居住權(quán)養(yǎng)老住房，遷入居住權(quán)養(yǎng)老住房直至本人(及居住權(quán)合同中的共同權(quán)利人)離世，原有產(chǎn)權(quán)住房出租收入用于分期償還抵押貸款，老人的財產(chǎn)繼承人在老人離世時繼承該房屋產(chǎn)權(quán)及其抵押擔(dān)保的債務(wù)，貸款合同期滿，繼承人收回房屋完全產(chǎn)權(quán)。這使得擁有自有住房但經(jīng)濟(jì)能力有限的老年人，可以在養(yǎng)老居住空間適老化與為子女留有遺產(chǎn)之間實現(xiàn)兩全。四、居住權(quán)流通的社會意義及政策建議(一)住宅居住權(quán)流通的社會意義1.有利于促進(jìn)住宅資源的有效配置。目前，我國住宅市場流通的主要方式是買賣與租賃。二十年來房價總體持續(xù)上漲的結(jié)果就是很多人特別是年輕人買不起住房，而以非職業(yè)私人出租者為供給主體的住房租賃市場，又難以向住房承租人提供穩(wěn)定的居住體驗。這種兩難狀況已經(jīng)成為降低中國年輕人婚育意愿(或能力)的一個重要因素。而從存量看，即使是一線城市，也并不存在住房總量的顯著短缺。因此，進(jìn)一步提高住宅流通體系的運作效率從而促進(jìn)現(xiàn)有住房資源的有效利用是非常重要的。居住權(quán)流通可以向尚無能力買房的群體，在特定時間段提供居住穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于租賃的居住空間，一旦實施，無疑可以更靈活地滿足各種不同的市場需求，促進(jìn)住宅資源有效配置，進(jìn)而為解決我國面臨的重大社會問題貢獻(xiàn)一份力量。2.有利于貫徹“房住不炒”。購買自住住房實質(zhì)上是同一市場主體投資與消費合一的行為。事實上，雖然每一個人都有消費住房6的需求，但并不必然有投資住房的需求。當(dāng)住房市場無法在“購買”之外為市場主體提供更多途徑以使后者獲得與自有住房相當(dāng)?shù)木幼∑焚|(zhì)的住房時，很多人就會受外力驅(qū)使去購買住房。這不僅給很多市場個體帶來沉重的經(jīng)濟(jì)、心理壓力，也在買賣市場整體層面催生更多市場需求，并引致房價非理性上漲、房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱等亂象。行使住宅居住權(quán)是純粹的“使用住房”行為，住宅居住權(quán)流通使得一部分居住需求可以在市場上繞過投資屬性的“購買”行為而獲得滿足，同時又不會在投機(jī)心態(tài)的驅(qū)動下抬高房價，因為居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、繼承，不具有資產(chǎn)屬性。從總體上看，住宅居住權(quán)流通將導(dǎo)致住宅買賣市場上一部分純住宅消費需求分流，并形成一個可供買賣市場參考的價格體系，有助于住宅的價格回歸其價值，有利于貫徹“房住不炒”。3.有利于鄉(xiāng)村振興。居住權(quán)流通使得鄉(xiāng)村住宅所有人可以在不喪失住宅產(chǎn)權(quán)和住宅資產(chǎn)未來收益的前提下，變現(xiàn)部分住宅資產(chǎn)價值，并促進(jìn)鄉(xiāng)村的人口流入和消費力提升，有利于促進(jìn)鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)升級乃至經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。與近年來鄉(xiāng)村振興實踐中大量出現(xiàn)的鄉(xiāng)村民宿相比，居住權(quán)流通可以更快地增加農(nóng)村集體和個人的收入，并帶來更穩(wěn)定的人口和消費力，同時，流入人口的知識、文化溢出，也更有助于促進(jìn)鄉(xiāng)村的社會發(fā)展。(二)實施住宅居住權(quán)流通的政策建議1.研究制定居住權(quán)登記、居住權(quán)人落(遷)戶實施細(xì)則。住宅居住權(quán)是全新的物權(quán)，現(xiàn)有不動產(chǎn)登記體系如何與之銜接是一個新的課題。因此，應(yīng)盡快研究制定居住權(quán)登記的實施細(xì)則，其中，對有期限住宅居住權(quán)的登記及其到期處置要特別重視。居住權(quán)人能否憑已登記的居住權(quán)辦理戶口入戶或居住證，對居住權(quán)人的實際居住質(zhì)量具有重要影