冬天究竟有多遠(yuǎn)？賀靈童

冬天究竟有多遠(yuǎn)?—-房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展及其對(duì)建筑業(yè)影響賀靈童上海魯班企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司分析員魯班咨詢(xún)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深化,中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)初現(xiàn)，短期內(nèi)國(guó)家調(diào)控政策不會(huì)有大的松動(dòng)，房地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)嚴(yán)冬.受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,建筑業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。十月下旬,龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤(pán)全面降價(jià)促銷(xiāo)，降幅高達(dá)20%至40%，房企紛紛開(kāi)展“搶收”行動(dòng)，從上海開(kāi)始領(lǐng)跑全國(guó)樓市降價(jià)潮。在此之前，鄂爾多斯地產(chǎn)資金鏈面臨崩盤(pán)，出現(xiàn)建筑工人追債潮；溫州老板“跑路"事件，使得溫州樓市資金鏈吃緊，9月份住宅價(jià)格指數(shù)甚至低于2010年水平。國(guó)內(nèi)形勢(shì)緊張,國(guó)外機(jī)構(gòu)也開(kāi)始紛紛唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì).6月，標(biāo)準(zhǔn)普爾首次將中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)前景降至負(fù)面;9月，標(biāo)準(zhǔn)普爾向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警告稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，未來(lái)6至12個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的流動(dòng)性壓力將加大；9月，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)首次斥資中國(guó)房地產(chǎn)，并直言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將在未來(lái)幾年降至7～8%，未來(lái)將越來(lái)越難賺錢(qián)；10月，德意志銀行根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)住宅成交量的持續(xù)下滑的現(xiàn)狀下調(diào)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期，并預(yù)計(jì)中國(guó)建筑業(yè)合同量將遭遇下滑.相比而言，國(guó)內(nèi)聲音眾多，觀點(diǎn)各不相同。公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。魯班咨詢(xún)根據(jù)大量的調(diào)研認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深化，中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)初現(xiàn),短期內(nèi)國(guó)家調(diào)控政策不會(huì)有大的松動(dòng),房地產(chǎn)將迎來(lái)嚴(yán)冬。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，建筑業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻以“新國(guó)十條”出臺(tái)為標(biāo)志的“史上最嚴(yán)厲的”樓市調(diào)控已逾年半.這一年半時(shí)間里，六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息、各種限購(gòu)令、限價(jià)令、限貸令、預(yù)售證監(jiān)管、保障房加速……任何你能想象到的、想象不到的調(diào)控“組合拳"紛紛出臺(tái)。2011年以來(lái),我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。后四萬(wàn)億時(shí)代，物價(jià)飛漲，投資、消費(fèi)和凈出口均有所放緩,GDP增長(zhǎng)速度相應(yīng)放緩。穩(wěn)定物價(jià)水平,不僅關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局，也關(guān)系著民生，而穩(wěn)定物價(jià)水平的核心，是管理好流動(dòng)性,因此短期內(nèi)國(guó)家應(yīng)該會(huì)繼續(xù)收緊銀根，如同房地商的心弦,依然緊繃。土地市場(chǎng)先行衰退土地市場(chǎng)可稱(chēng)之為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，土地的成交量和金額既關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈松緊程度，也關(guān)系到地方土地財(cái)政，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)調(diào)控政策變化。而從2011前三季度土地交易市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,土地市場(chǎng)已經(jīng)先于樓市進(jìn)入衰退期。2011年1～9月，全國(guó)133個(gè)城市共推出土地19359宗，累計(jì)供應(yīng)量87325萬(wàn)平方米，同比增加13%,其中住宅類(lèi)用地5715宗，累計(jì)供應(yīng)量30558萬(wàn)平方米，同比減少12％；全國(guó)133個(gè)城市共成交土地15779宗，累計(jì)成交量70837萬(wàn)平方米，同比增加21%，其中住宅類(lèi)用地4493宗，累計(jì)成交量24413萬(wàn)平方米，同比減少11％。住宅用地的供給與需求都下降超過(guò)10％，需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂的住宅用地還包括保障房建設(shè)用地。而10月份，全國(guó)133個(gè)城市住宅用地成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%,為年內(nèi)最低.廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類(lèi)地塊紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問(wèn)津，武漢推出的15宗用地面積總計(jì)達(dá)102萬(wàn)平方米的地塊也沒(méi)有成交記錄。前三季度成交土地成交樓面價(jià)總體同比下跌15%，其中住宅用地樓面價(jià)格下跌9。3%。前三季度成交土地溢價(jià)率僅為13。4%，只有去年同期的一半水平，下降顯著.10月住宅用地平均溢價(jià)率僅3％，再創(chuàng)年內(nèi)新低.前三季度，土地供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為四成，四季度土地供應(yīng)量將明顯增大,但從需求不旺的成交量來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)家拿地信心明顯不足，且時(shí)至年底，開(kāi)發(fā)商主要精力放于回籠資金,后期拿地?zé)崆閷⒏?預(yù)計(jì)土地成交量和溢價(jià)率將進(jìn)一步下滑。樓市低迷我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍處高位，但增速已有所緩和。1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為37780。84億元，同比增長(zhǎng)32。0%，比1—8月回落了1.2個(gè)百分點(diǎn)。1—9月，房屋新開(kāi)工面積為147775萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23。7%，比1-8月回落了2個(gè)百分點(diǎn)，值得關(guān)注的是2011年是保障房大開(kāi)工建設(shè)的時(shí)間，前三季度保障房已開(kāi)工986萬(wàn)套，如果每套保障房以80平方米計(jì)算,即為78880萬(wàn)平方米.扣除保障房影響，前三季度我國(guó)房屋新開(kāi)工面積約為7億平方米，是去年同期的60％。在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)投資需求，特別是投機(jī)性的需求得到遏制。這幾個(gè)月房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量在繼續(xù)下降.1-9月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積7。1萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)12。9%，比1~8月回落了0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)為12.1%；累計(jì)銷(xiāo)售額3.9萬(wàn)億元,增速較上月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至23.2％，其中,住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)21.2%。房產(chǎn)需求較為低迷，尤其是往年讓房產(chǎn)商賺到合不攏嘴的“金九銀十"也是一片慘淡。2011年前三季度,全國(guó)新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的差值始終處于歷史高位，開(kāi)發(fā)商投資熱情不高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)熱情更是低下，樓市交易呈現(xiàn)“量滯價(jià)平"的局現(xiàn)，局部出現(xiàn)了“價(jià)跌”的情況.9月,全國(guó)70個(gè)大中城市有16個(gè)城市銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降，另有溫州住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比為99。5,創(chuàng)下新的價(jià)格新低.根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2011年9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8877元/平方米，與8月相比下降0。03%，為去年九月以來(lái)的首次下降。受房地產(chǎn)低迷影響，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)下滑,跌至100.41,而三季度房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)更是跌破100，是近十個(gè)季度以來(lái)的最低點(diǎn)。2012年約有近800萬(wàn)保障房竣工，供給將快速上升；住建部已公布“二三線城市限購(gòu)5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”，中央可能會(huì)進(jìn)一步施壓，督促符合條件的城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策,屆時(shí)有效需求將被進(jìn)一步壓縮，樓市供需不平衡將進(jìn)一步加劇，“量跌價(jià)滯”很可能轉(zhuǎn)化為“量?jī)r(jià)齊跌"。房產(chǎn)商資金鏈緊繃今年1~9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資金來(lái)源合計(jì)6.2萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)22。7％，增速較1～8月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，首次增速出現(xiàn)下滑。而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款為9749億元,所占比例僅為15.7％，是2008年以來(lái)的最低點(diǎn),國(guó)內(nèi)貸款幾乎零增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款負(fù)增長(zhǎng)，自籌資金比重占到41.2%，房產(chǎn)商壓力巨大.由于信貸政策的緊縮,貸款環(huán)境進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮35%的政策,約8.2%,10月初，建行北京分行上調(diào)個(gè)人貸款利率至基準(zhǔn)利率1。05倍,這意味著實(shí)際支付的利息成本增加了30％-40％，信貸疊加效應(yīng)十分明顯。2011年第三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2011億元，是新增貸款總額的13.3％,是2010年一季度的32.5％的一半水平。上市融資，額度有限，2004年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資約200億元;國(guó)內(nèi)融資渠道層層被卡,2011年房企密集海外發(fā)債，融資額超過(guò)了1000億元，但畢竟只是杯水車(chē)薪；即使尋找信托渠道，銀監(jiān)局先后發(fā)布《關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知》并叫停四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；而民間融資成本高，融資成本在36％~60%不等，個(gè)別達(dá)到100％,并且在溫州、鄂爾多斯等地出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。腹背受敵之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈奇緊.截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，其中七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，而部分房地產(chǎn)上市公司更是資不抵債，堪比2008年冬天。專(zhuān)家認(rèn)為，上市房企前三季度業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著放緩，預(yù)計(jì)四季度數(shù)據(jù)會(huì)更難看。目前，CPI依然在6％以上高點(diǎn),控物價(jià)為首要任務(wù)，貸款持續(xù)緊縮，信貸環(huán)境不佳，融資渠道單一，房企資金壓力日益明顯。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)從拿地到銷(xiāo)售回款的周期約為40個(gè)月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)45個(gè)月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無(wú)幾，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，尤其是中小型房產(chǎn)，行業(yè)面臨洗牌。建企冬天遠(yuǎn)嗎？前三季度，我國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值為72466億元，同比增長(zhǎng)25.8%，全國(guó)建筑業(yè)房屋建筑施工面積為69。3億平方米，同比增長(zhǎng)23。9％.從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，建筑業(yè)依然保持著高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。然而，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)可謂是唇齒相依,如今“唇亡”之聲甚囂塵上,“齒”是否也寒意逼人？目前很多建筑企業(yè)在走建筑地產(chǎn)一體化的道路,盡管建筑業(yè)務(wù)有較大的優(yōu)勢(shì)，但在房地產(chǎn)業(yè)仍屬新兵、小兵，如果說(shuō)冬天來(lái)臨，最先遭受打擊的是這批中小型房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于房建施工業(yè)務(wù)而言，反映最直接的將是新簽合同額的下滑，而在建項(xiàng)目工程進(jìn)度款回收困難,新簽合同項(xiàng)目將遭遇停工或緩建狀態(tài)。據(jù)魯班咨詢(xún)的調(diào)查，目前一線城市已有不少建筑商出現(xiàn)了該類(lèi)情況。年關(guān)將至，房地產(chǎn)、建筑業(yè)面臨支付高峰，而資金鏈的短缺將掐住了建筑商的咽喉,這個(gè)年關(guān)該如何安全度過(guò)？除了房建業(yè)務(wù),我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投資巨大，是否是個(gè)安全的避風(fēng)港呢？基礎(chǔ)設(shè)施投資多依賴(lài)于地方債務(wù)平臺(tái)，但地方債務(wù)透明度低,存在大量隱性債務(wù)，而政府償債能力又過(guò)度依賴(lài)土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地財(cái)政收入受限.而且未來(lái)兩年半內(nèi)大約有5。7萬(wàn)億元債務(wù)到期，償債壓力非常大，屆時(shí)處于談判劣勢(shì)的建筑企業(yè)能從中分得多少羹，目前仍是個(gè)未知數(shù)。建企該如何過(guò)冬安全過(guò)冬，首先要備好棉襖和干糧.于建筑企業(yè)而言，即要管理好企業(yè)的現(xiàn)金流，削減項(xiàng)目數(shù)量，加強(qiáng)應(yīng)收款管理，控制項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)等等，保持企業(yè)“血液"的暢通。建筑企業(yè)通常只重視接項(xiàng)目，甚至低價(jià)中標(biāo)，再通過(guò)變更、索賠等手段來(lái)賺取利潤(rùn).如此傷誠(chéng)信、累心力的方式，不如重視項(xiàng)目的篩選，與有實(shí)力的房地產(chǎn)合作，嚴(yán)格評(píng)估合